房地產(chǎn)新政2016
央行宣布住房非限購城市的居民購房首付比例可以降至2成，當(dāng)時(shí)多少讓大家有點(diǎn)意外，但也在情理之中。因?yàn)槿ツ曛醒刖吞岢鲆鉀Q“三個(gè)1億人”問題，即促進(jìn)1億農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶城鎮(zhèn)，改造約1億人居住的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村，引導(dǎo)約1億人在中西部地區(qū)就近城鎮(zhèn)化。因此，降低購房首付比例，無疑可以刺激居民住房消費(fèi)的需求。
中國經(jīng)濟(jì)還未發(fā)展到“創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)”階段
按照熊彼特的經(jīng)濟(jì)發(fā)展四階段論的劃分，即要素驅(qū)動(dòng)、投資驅(qū)動(dòng)、創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)和財(cái)富驅(qū)動(dòng)，中國應(yīng)該已經(jīng)過了要素驅(qū)動(dòng)階段，即廉價(jià)的勞動(dòng)力、土地或礦產(chǎn)等資源的優(yōu)勢(shì)已經(jīng)不復(fù)存在，海外直接投資的流入也大大放緩。中國成為全球制造業(yè)的第一大國，產(chǎn)能過剩問題突出，但高端制造業(yè)不發(fā)達(dá)，如與龐大人口規(guī)模相對(duì)應(yīng)的飛機(jī)和汽車的自主品牌制造規(guī)模很小。
出口的大部分也是中低端產(chǎn)品，其中加工品出口要占近50%，盡管中國早已是出口第一大國。創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)是中國的一貫口號(hào)，但GDP中創(chuàng)新所占的份額還是比較低，因?yàn)橹袊闹圃鞓I(yè)崛起主要靠仿制和加工。中國網(wǎng)購的規(guī)模是全球第一，這雖然可以說成是消費(fèi)模式的創(chuàng)新，但它很大一部分是靠擠出了實(shí)體店消費(fèi)來獲得，故對(duì)于經(jīng)濟(jì)體量的提升作用也非常有限。
中國經(jīng)濟(jì)的騰飛是主要靠中低端助推的，這與日本、韓國等國崛起還是有本質(zhì)區(qū)別，所有經(jīng)歷過創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)的國家，都曾有過風(fēng)靡全球的新產(chǎn)品、新技術(shù)或服務(wù)的誕生，但中國似乎沒有。所有創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)的國家，投資在GDP中的占比都很低，中國還是較高，15年中國固定資產(chǎn)投資總額占GDP的比重已經(jīng)到了80%，發(fā)達(dá)國家大約只有20%左右。
因此，要維持經(jīng)濟(jì)增速不至于大幅下滑，還得靠投資來驅(qū)動(dòng)。
投資驅(qū)動(dòng)只有借力居民和中央政府
如果我們把投資或消費(fèi)主體分為中央政府、地方政府、國企、非國企和居民這四大主體，并編制這四大主體的資產(chǎn)負(fù)債表，就不難發(fā)現(xiàn)，中央政府的債務(wù)率比較低，地方政府的債務(wù)負(fù)擔(dān)較重，國企的債務(wù)負(fù)擔(dān)更重，居全球之首。民企的債務(wù)率應(yīng)該低于國企，但透明度不夠，債務(wù)成本較高，也容易引發(fā)債務(wù)危機(jī)。相比之下，中國居民的債務(wù)率較低，大約不到GDP的40%，明顯低于發(fā)達(dá)國家。
所以，今后要拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的手段就不言自明了，即中央政府和居民可以加大加杠桿的力度，而地方政府和國企只能通過借新還舊來維持了。民營(yíng)企業(yè)之間差距較大，對(duì)于債臺(tái)高筑的企業(yè)群體，則更需要關(guān)注的風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)點(diǎn)。
從今年的狀況看，債券、股市和房地產(chǎn)市場(chǎng)都不同程度地存在泡沫，剛性兌付應(yīng)該要被打破，而民間理財(cái)市場(chǎng)的問題更大，各種非法集資和虛假投資案層出不窮。以上這些，都成為今年的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。
如果真按照中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的核心目標(biāo)——去庫存、去產(chǎn)能、去杠桿、降成本、補(bǔ)短板去落實(shí)，則會(huì)因?yàn)檫@些舉措而導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)下行的壓力增大。如處置僵死企業(yè)的成本很大，降成本過程又會(huì)導(dǎo)致稅收收入的減少等。因此，在對(duì)企業(yè)和地方政府去杠桿的過程中，需要中央政府和居民的加杠桿來彌補(bǔ)。否則的話，一旦出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，則改革的'成本將大幅攀升。
降首付去庫存估計(jì)效果有限
去年房地產(chǎn)投資增速只有1%，盡管銷售成績(jī)喜人。除了一線城市的房?jī)r(jià)平均上漲18%之外，二三線城市房?jī)r(jià)幾乎沒有多少上漲，且?guī)齑嬉?guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大。這與去年的股市格局有點(diǎn)類似，中小創(chuàng)大漲，大盤股沒有漲多少。股市或房地產(chǎn)的主流資金均流向小眾板塊。
購房主流資金主要集中在一線城市，穿透看本質(zhì)，實(shí)際上是貧富差距擴(kuò)大的反映，因?yàn)橐痪�城市是中國的富人集聚地，具有很強(qiáng)的購房能力，所以，一線城市房?jī)r(jià)大漲，房?jī)r(jià)收入比高得離譜，很大一部分原因是外來人口的高收入所致。
也就是說，中國一線和二三線城市房?jī)r(jià)差距的擴(kuò)大，是中國貧富差距多大的表現(xiàn)。中國放貸余額只有14萬億左右，占住宅總市值(個(gè)人估算為140萬億)只有10%，這一比例遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國家，且中國人均家庭擁有的住房面積也超過發(fā)達(dá)國家的平均水平。這與富裕階層是投資性購房的主力有關(guān)。余下的中低收入階層，就目前的房?jī)r(jià)而言，實(shí)際上缺乏購房能力。
值得注意的是，去年居民放貸余額大幅增加了23%，說明自住性購房者居多，投資性購房者占比不大。那么，這些自住購房者是否存在超前消費(fèi)現(xiàn)象呢?我覺得是有可能。也就是在股市走強(qiáng)之后，購房消費(fèi)滯后擴(kuò)張。如今，股市下跌，銀行等理財(cái)產(chǎn)品的收益率也明顯回落。居民財(cái)富的縮水或收益率下降，恐怕對(duì)購房是一個(gè)負(fù)面影響。
鼓勵(lì)1個(gè)億農(nóng)民城鎮(zhèn)購房，如果沒有對(duì)農(nóng)村宅基地等的改革結(jié)合起來，是不可能實(shí)現(xiàn)的;鼓勵(lì)中西部地區(qū)的1個(gè)億人就近城鎮(zhèn)化，如果沒有創(chuàng)造相應(yīng)的就業(yè)機(jī)會(huì)，同樣也不可能實(shí)現(xiàn)。
因此，如果一定要給中低收入群體加杠桿，對(duì)中國經(jīng)濟(jì)的威脅是很大的。目前為止，中國的農(nóng)民工在城鎮(zhèn)購房的比例只有1%。不管你如何加杠桿，如何補(bǔ)貼農(nóng)民工，也很難讓他們自主買房。
唯一路徑只有靠政府加杠桿
當(dāng)年日本在90年經(jīng)濟(jì)泡沫破滅之后，陷入經(jīng)濟(jì)蕭條。只有靠政府大幅度擴(kuò)大國債發(fā)行規(guī)模，增加財(cái)政支出，加大投資力度，大興土木以維持經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和就業(yè)。中國目前也陷入了類似的困局，勞動(dòng)人口數(shù)量減少，農(nóng)民工不再進(jìn)城，流動(dòng)人口凈減少。產(chǎn)能過剩，僵死企業(yè)不斷增加，房地產(chǎn)投資和制造業(yè)投資增速均下降。故要維持經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，只有靠政府基建投資來帶動(dòng)。如去年就推出了幾萬億的PPP項(xiàng)目。
民間投資增速也大幅下降，因?yàn)閳?bào)酬率的下降。如果能夠?qū)崿F(xiàn)富人向窮人的轉(zhuǎn)移支付，則中國經(jīng)濟(jì)的大部分問題就可以解決，但這是不現(xiàn)實(shí)的。所以，在目前中央政府的債務(wù)率還偏低的情況下，只有靠提升財(cái)政赤字率了。今年應(yīng)該可以突波3%的財(cái)政赤字率。就政府的資產(chǎn)負(fù)債表而言，中國政府是最有理由提高赤字率了，因?yàn)橘Y產(chǎn)端規(guī)模巨大，是西方市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國家難以比擬的。
估計(jì)3月份的兩會(huì)前后，關(guān)于加大政府投資和財(cái)政支出規(guī)模的方案將會(huì)集中出臺(tái)。以防系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)為目的的各種舉措，對(duì)于改變?nèi)藗兊钠^預(yù)期將能發(fā)揮作用。如讓政府來購買庫存房產(chǎn)，作為廉住房或經(jīng)濟(jì)適用房，提供給非戶籍的中低收入家庭等。
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