房地產(chǎn)去庫(kù)存背后的制度優(yōu)化問(wèn)題 警惕去庫(kù)存中出現(xiàn)的異化跡象
導(dǎo)讀:使在政策面能做到最精準(zhǔn)的應(yīng)對(duì),也未必能完全杜絕一線城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、急需去庫(kù)存的三四線城市少人問(wèn)津的劇情反復(fù)上演。這是因?yàn),房地產(chǎn)去庫(kù)存不得不面臨區(qū)域發(fā)展水平不一、貧富差距、個(gè)人發(fā)展空間差距的“天塹”。以下是由應(yīng)屆畢業(yè)生簡(jiǎn)歷網(wǎng)小編J.L為您整理推薦的房地產(chǎn)去庫(kù)存背后的制度優(yōu)化問(wèn)題 警惕去庫(kù)存中出現(xiàn)的異化跡象,歡迎參考閱讀。
無(wú)獨(dú)有偶,幾乎與中國(guó)同時(shí),房地產(chǎn)市場(chǎng)也成為美國(guó)和日本近期經(jīng)濟(jì)政策的重要著力點(diǎn)。去年底,美國(guó)總統(tǒng)奧巴馬簽署法案,放寬實(shí)施了35年之久的對(duì)外國(guó)資本投資美國(guó)不動(dòng)產(chǎn)的稅率,以吸引更多海外資金投資美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。今年1月,日本政府公布“居住生活基本計(jì)劃草案”,首次對(duì)空置房設(shè)立了去庫(kù)存100萬(wàn)戶的量化目標(biāo)。全球三大經(jīng)濟(jì)體同時(shí)瞄準(zhǔn)房地產(chǎn)市場(chǎng),盡管背景和內(nèi)涵迥異,但不同的政策推進(jìn)手段,為中國(guó)的房地產(chǎn)去庫(kù)存提供著即時(shí)性鏡鑒,這有助于我們更深刻地解讀中國(guó)房地產(chǎn)去庫(kù)存的意義,找到最合適的目標(biāo)達(dá)成方式。
中美日去庫(kù)存方案之比較
中美日三大經(jīng)濟(jì)體同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行政策調(diào)整,表面看都是通過(guò)激活房地產(chǎn)市場(chǎng),鞏固經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì),防止經(jīng)濟(jì)下行壓力拖垮復(fù)蘇努力。但實(shí)際上,中美日房地產(chǎn)市場(chǎng)新政策的傾向和訴求,有很大不同。
美國(guó)政府之所以降低海外資金投資美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的稅率,主要緣于過(guò)去對(duì)美國(guó)經(jīng)濟(jì)和自尊心造成威脅的因素已逐漸消失。35年前,正是日本企業(yè)大肆購(gòu)買美國(guó)土地和標(biāo)志性建筑,迫使美國(guó)采取了對(duì)海外資金加稅的法案以求保護(hù)自己的原屬產(chǎn)權(quán)。而自日元大幅貶值以來(lái),日本資金海外狂購(gòu)房地產(chǎn)的能力持續(xù)下降,美國(guó)已無(wú)需原法案設(shè)置的保護(hù)性堤壩。當(dāng)然,轉(zhuǎn)向?qū)捤傻亩愂照邉?shì)必帶動(dòng)大量海外資金進(jìn)入美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng),給美國(guó)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)包括中國(guó)資本在內(nèi)的新的增量資金。就此而言,美國(guó)新法案與中國(guó)資金的流向具有連帶效應(yīng)。
日本自安倍政府推出經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃以來(lái),盡管通過(guò)日元大幅貶值一度出現(xiàn)復(fù)蘇跡象,但目前增長(zhǎng)動(dòng)力已告衰竭,“安倍經(jīng)濟(jì)學(xué)”事實(shí)上已經(jīng)失效。在這種情況下,房地產(chǎn)去庫(kù)存就成為提振經(jīng)濟(jì)的重要藥方。日本房地產(chǎn)去庫(kù)存的主要方式是推廣二手住宅評(píng)估機(jī)制,幫助這些房屋在二手房市場(chǎng)交易。同時(shí),政府出資改造一批空置房屋作為福利設(shè)施,提供給低收入家庭居住,對(duì)于改造成本過(guò)高的老舊危房,則有計(jì)劃地拆除。
總體來(lái)看,減稅構(gòu)成了美國(guó)刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要方案,推動(dòng)二手房交易并由政府出資部分接管,則是日本的主要方案。從技術(shù)角度講,這兩種思路,中國(guó)都有可借鑒之處。不過(guò),中國(guó)的房地產(chǎn)去庫(kù)存,在許多方面又與美日不同。
首先,中國(guó)的房地產(chǎn)去庫(kù)存被寄托了更重大的經(jīng)濟(jì)意義。作為全行業(yè)去庫(kù)存的重要環(huán)節(jié),中國(guó)的房地產(chǎn)去庫(kù)存具有出清過(guò)剩產(chǎn)能的試驗(yàn)意味,同時(shí)也擔(dān)負(fù)著解放房地產(chǎn)下游的鋼鐵、水泥、玻璃等數(shù)十個(gè)行業(yè)產(chǎn)能的重大使命;其次,中國(guó)的房地產(chǎn)去庫(kù)存還帶有事權(quán)下放的改革意義。除稅收、貸款政策外,其他事權(quán)已基本交由地方管理,中央不再出臺(tái)一刀切式調(diào)控政策。房地產(chǎn)去庫(kù)存與央地事權(quán)改革實(shí)際上并行;第三,中國(guó)的房地產(chǎn)去庫(kù)存還有推動(dòng)“人的城鎮(zhèn)化”、推進(jìn)社會(huì)公平正義等超出經(jīng)濟(jì)范疇的.內(nèi)涵。這也通過(guò)今年中央一號(hào)文件鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城等相關(guān)表述中反映出來(lái)。
可以說(shuō),與美日相比,中國(guó)的房地產(chǎn)去庫(kù)存具有更復(fù)雜的操作難度和更深遠(yuǎn)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)意義。正因?yàn)橐饬x重大,對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)去庫(kù)存念歪經(jīng)的可能性必須高度關(guān)注,而這種傾向似乎正在出現(xiàn)。
警惕去庫(kù)存中出現(xiàn)的異化跡象
從“發(fā)展”再度成為中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的政策基調(diào)以來(lái),各地房地產(chǎn)市場(chǎng)正逐漸從過(guò)去幾年的低迷姿態(tài)中蘇醒過(guò)來(lái)。蘇醒首先體現(xiàn)在各地土地招拍掛的成交價(jià)格和樓市交易價(jià)的變化上。據(jù)統(tǒng)計(jì),2015年重點(diǎn)城市中,深圳房?jī)r(jià)漲幅高達(dá)33.37%,上海達(dá)17.60%,北京為8.14%,二線城市中,武漢、南京、天津、蘇州、合肥等地漲幅也達(dá)到10%上下。而今年以來(lái),不少城市再度出現(xiàn)房?jī)r(jià)“暴動(dòng)”。1月,全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅擴(kuò)大,一線城市和個(gè)別二線城市漲幅達(dá)到 20%。中國(guó)指數(shù)研究院和偉業(yè)我愛(ài)我家的數(shù)據(jù)顯示,1月,北上廣深四個(gè)一線城市房?jī)r(jià)均再度攀至歷史高位。上海等地再現(xiàn)“地王”,出現(xiàn)了上一輪樓市暴漲時(shí)“面粉貴過(guò)面包”的異,F(xiàn)象。
樓市交投重新活躍,在一定程度上是房地產(chǎn)去庫(kù)存的前提。但必須警覺(jué),樓價(jià)上漲不等于去庫(kù)存,相反卻可能成為去庫(kù)存的障礙性因素。這是因?yàn),一方面,房地產(chǎn)去庫(kù)存的主要“戰(zhàn)場(chǎng)”在二三四線城市,一線城市除價(jià)格因素外不存在去庫(kù)存壓力。實(shí)際上,去庫(kù)存的政策對(duì)象本來(lái)就是二三四線城市而不是一線城市,這也是調(diào)控政策放寬附加“限購(gòu)城市除外”的附加條件的主要原因。而目前的市場(chǎng),則呈現(xiàn)出一線城市和個(gè)別二線城市交易活躍,其他重點(diǎn)城市依然較為低迷的態(tài)勢(shì)。這顯然不符合房地產(chǎn)去庫(kù)存的初衷。另一方面,隨著交投趨于活躍,一些新的監(jiān)管風(fēng)險(xiǎn)正在重新累積起來(lái)。央視曝光的上海鏈家違規(guī)提供高息借款服務(wù),鑫琦資產(chǎn)將房地產(chǎn)項(xiàng)目收益權(quán)打包成理財(cái)產(chǎn)品導(dǎo)致兌付危機(jī)等事件表明,急功近利式的樓市發(fā)展方式還可能導(dǎo)致金融風(fēng)險(xiǎn)。
風(fēng)險(xiǎn)不僅于此。如果繼續(xù)把舊的、粗放的樓市發(fā)展邏輯運(yùn)用于房地產(chǎn)去庫(kù)存上,盡管由于強(qiáng)行扭曲樓市周期、改變購(gòu)房者的市場(chǎng)預(yù)期有可能帶動(dòng)房地產(chǎn)在部分地區(qū)“消腫”,甚至讓房地產(chǎn)開發(fā)商重新積累起投資信心,進(jìn)而中止固定投資下滑的態(tài)勢(shì),彌補(bǔ)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)較弱的一環(huán),但因此付出的代價(jià)將無(wú)比巨大。比如,如果一線城市的房?jī)r(jià)上漲傳導(dǎo)到二三四線城市,在比照效應(yīng)影響下,這些城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)飆升,那將導(dǎo)致希冀進(jìn)城定居的農(nóng)村購(gòu)房者望房興嘆,從而讓“人的城鎮(zhèn)化”變得可望而不可即,這事實(shí)上是消解了房地產(chǎn)去庫(kù)存的社會(huì)意義;又如,房?jī)r(jià)借去庫(kù)存為名瘋狂上漲,在顯著的賺錢效應(yīng)驅(qū)動(dòng)下,大量社會(huì)資本可能蜂擁而入,導(dǎo)致本該獲得資金支持的其他實(shí)體經(jīng)濟(jì)、互聯(lián)網(wǎng)士、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)、中國(guó)智造等“失血”,延宕經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型步伐。
去庫(kù)存要求政策精準(zhǔn)投放
對(duì)于借去庫(kù)存之名導(dǎo)致的房?jī)r(jià)上漲,不少地方政府也有所警覺(jué)。畢竟,房地產(chǎn)是地方發(fā)展經(jīng)濟(jì)的重要“王牌”,這張王牌不能打錯(cuò)。而在房地產(chǎn)去庫(kù)存已成為一項(xiàng)兼具經(jīng)濟(jì)和政治任務(wù)的情況下,防止去庫(kù)存的經(jīng)被念歪也是對(duì)地方治理能力的重大考驗(yàn)。因此,近期深圳、南京等地紛紛研究并出臺(tái)緊急意見,對(duì)捂盤惜售行為予以打擊,對(duì)贈(zèng)送戶口等行為進(jìn)行規(guī)范等,都是應(yīng)有之義。
從全局而言,讓房地產(chǎn)不生成過(guò)大泡沫的情況下,在頂層設(shè)計(jì)上還需要出臺(tái)更精準(zhǔn)的應(yīng)對(duì)方案。其一,鑒于去庫(kù)存的主要目標(biāo)在三四線城市,這些城市也是農(nóng)民進(jìn)城定居的現(xiàn)實(shí)之選,因此有必要根據(jù)重點(diǎn)城市及轄區(qū)的樓價(jià)情況和農(nóng)民進(jìn)城需求,實(shí)施不同的調(diào)控政策。該限制的予以限制,該鼓勵(lì)放開的予以放開。這一管理權(quán)限,恐怕不能完全交由地方,以防止以發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)代替其他經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展任務(wù)的現(xiàn)象愈演愈烈。
其二,有必要把去庫(kù)存與棚戶區(qū)改造、保障房建設(shè)結(jié)合起來(lái),使去庫(kù)存任務(wù)更接“地氣”,更貼民生。目前國(guó)務(wù)院已確定2015年至2017年改造包括城市危房、城中村在內(nèi)的各類棚戶區(qū)1800萬(wàn)套,農(nóng)村危房 1060萬(wàn)戶的行動(dòng)計(jì)劃。過(guò)去,棚戶區(qū)改造和保障房建設(shè)主要靠新建項(xiàng)目完成,在房地產(chǎn)庫(kù)存面積較大的情況下,可以通過(guò)政府出資并引進(jìn)社會(huì)資金的方式,購(gòu)買部分存量樓房,使之成為棚戶區(qū)改造和保障房的組成部分,既減輕地方的建設(shè)負(fù)擔(dān),又可保證去庫(kù)存不致導(dǎo)致商品住房?jī)r(jià)格無(wú)序上漲。對(duì)于農(nóng)民進(jìn)城需求大的三四線城市,中央財(cái)政可以適當(dāng)補(bǔ)貼。
其三,在保證金融系統(tǒng)性安全的前提下,進(jìn)一步降低購(gòu)房的貸款門檻,使之與農(nóng)民群體的現(xiàn)實(shí)購(gòu)買力盡量吻合。央行行長(zhǎng)周小川日前在上海G20財(cái)長(zhǎng)和央行行長(zhǎng)會(huì)議期間透露:他認(rèn)為中國(guó)個(gè)人住房貸款占銀行總貸款的比重相對(duì)偏低,銀行系統(tǒng)也覺(jué)得個(gè)人住房抵押貸款相對(duì)比較安全,有發(fā)展機(jī)會(huì)。央行將會(huì)給予銀行更大的自主權(quán),對(duì)不同客戶采取不同具體政策。這暗示了住房貸款首付等政策將進(jìn)一步趨向靈活,有助于房地產(chǎn)去庫(kù)存任務(wù)的完成。
其四,減少經(jīng)濟(jì)效應(yīng)不明朗的土地供應(yīng),強(qiáng)化各地對(duì)土地供應(yīng)的管理,防止囤地坐等地價(jià)上漲牟取暴利的現(xiàn)象再度上演,讓政策資源更有效地集中到對(duì)存量土地的合理開發(fā)利用、對(duì)存量房地產(chǎn)的消化上來(lái)。這也是使去庫(kù)存不致對(duì)其他發(fā)展任務(wù)形成擠占效應(yīng)的應(yīng)有之義。
制度改革進(jìn)程將起主導(dǎo)作用
客觀來(lái)看,即使在政策面能做到最精準(zhǔn)的應(yīng)對(duì),也未必能完全杜絕一線城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、急需去庫(kù)存的三四線城市少人問(wèn)津的劇情反復(fù)上演。這是因?yàn)椋康禺a(chǎn)去庫(kù)存不得不面臨區(qū)域發(fā)展水平不一、貧富差距、個(gè)人發(fā)展空間差距的“天塹”。
因此,順利推動(dòng)房地產(chǎn)去庫(kù)存,除了調(diào)控技術(shù)層面的精準(zhǔn)外,更關(guān)鍵的是在戰(zhàn)略層面上弱化區(qū)域差距形成的馬太效應(yīng)。這當(dāng)然不是短期內(nèi)可以完成的任務(wù),而是一項(xiàng)需要長(zhǎng)期推進(jìn)的系統(tǒng)工程,但這不意味著沒(méi)有破題之處。實(shí)際上,房地產(chǎn)去庫(kù)存這項(xiàng)重大的經(jīng)濟(jì)和政治任務(wù),正好提供了一個(gè)抓手。房地產(chǎn)去庫(kù)存完全可以成為一個(gè)帶動(dòng)區(qū)間走向更均衡發(fā)展的新起點(diǎn)。
比如,房地產(chǎn)去庫(kù)存可以轉(zhuǎn)化為優(yōu)化區(qū)域經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、推動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化的突破口。一線城市既要防止房?jī)r(jià)過(guò)快上漲,解決大城市病的痼疾,又要滿足人才和資金進(jìn)入的持續(xù)需求,與周邊地區(qū)城市結(jié)成發(fā)展共同體是最優(yōu)選擇。這樣既可以將資金和資源合理疏導(dǎo)到周邊,減輕自身壓力,又可帶動(dòng)周邊發(fā)展。因此,房地產(chǎn)去庫(kù)存完全有可能實(shí)現(xiàn)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化戰(zhàn)略的配套。
又如,房地產(chǎn)企業(yè)的購(gòu)并是房地產(chǎn)去庫(kù)存的推進(jìn)路徑之一。打通制度瓶頸,實(shí)現(xiàn)央企與民企相互持股,推進(jìn)不同性質(zhì)企業(yè)之間采取混合所有制,既可有效消化庫(kù)存,也可推動(dòng)國(guó)企國(guó)資改革和國(guó)企民企的整合。
再如,農(nóng)民進(jìn)城的主要顧慮,是進(jìn)城購(gòu)房后原有宅基地產(chǎn)權(quán)會(huì)不會(huì)受到影響,以及進(jìn)城后能否公平享有基本公共服務(wù)。將房地產(chǎn)去庫(kù)存視為重點(diǎn)工作,就勢(shì)必要求實(shí)施有利于維護(hù)農(nóng)民利益的市場(chǎng)制度和土地制度,在社會(huì)保障上,實(shí)施對(duì)新老城鎮(zhèn)居民一視同仁的“國(guó)民待遇”。這將為農(nóng)村土地制度、社會(huì)保障制度帶來(lái)新的改革動(dòng)力。
不少人擔(dān)心,不少地方財(cái)政增幅下滑明顯,可能給中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議、中央城市工作會(huì)議、中央農(nóng)村工作會(huì)議等最高層面形成的房地產(chǎn)去庫(kù)存政策意圖造成新的困擾。但實(shí)際上,地方面臨的財(cái)政挑戰(zhàn),現(xiàn)實(shí)是“危”,長(zhǎng)遠(yuǎn)看是機(jī)——房地產(chǎn)去庫(kù)存的任務(wù)有可能成為合理劃分央地事權(quán),推動(dòng)地方財(cái)政結(jié)構(gòu)優(yōu)化的契機(jī)。前提是,要把房地產(chǎn)去庫(kù)存當(dāng)作一項(xiàng)重大戰(zhàn)略任務(wù)去完成。從這個(gè)角度看,房地產(chǎn)去庫(kù)存也是一系列重大制度改革的組成部分。區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化、財(cái)稅制度、央地關(guān)系、土地制度和社會(huì)保障制度的改革能否推進(jìn),對(duì)房地產(chǎn)去庫(kù)存起著比相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策更關(guān)鍵的作用。這些制度能否優(yōu)化,決定著房地產(chǎn)去庫(kù)存的方向和前景。
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