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今年房地產(chǎn)或現(xiàn)冷熱不均，出臺優(yōu)惠補貼政策促進房產(chǎn)投資
導(dǎo)讀：今年，房地產(chǎn)發(fā)展寫入了《政府工作報告》，2016年工作安排中提到 “擴大務(wù)工人員居住需求，吸引廣深港澳房產(chǎn)投資”。2016年，中山的房地產(chǎn)市場將往哪個方向發(fā)展?今年的樓市相比去年最后一個季度的走勢，預(yù)計又會有怎樣的變化?
有房才有家，現(xiàn)在安家中山正當(dāng)時
主持人：《政府工作報告》提到"擴大務(wù)工人員居住需求"，大家對此怎看?
梁士倫：中山人口結(jié)構(gòu)比較特別，外來非戶籍常住人口超過戶籍常住人口。要讓外來務(wù)工人員在中山穩(wěn)下來，有房子，家才在這里。中山這幾年房地產(chǎn)發(fā)展過早、過快，因供應(yīng)量過多，導(dǎo)致房價相對周邊城市低。擴大外來務(wù)工人員居住需求，讓他們在中山買房，這是最好的時候。
程禹斌：中山這一提法，可以理解為供給側(cè)改革方面的舉措，這會促進中山房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)調(diào)整。
政策要配套，公共服務(wù)設(shè)施也少不了
主持人：現(xiàn)在方向有了，實際操作上，該注意些什么?又該怎樣去擴大呢?
程禹斌：有一個問題是值得關(guān)注的，存量里面，有多少產(chǎn)品是適合務(wù)工人員的?要不要做一個起碼的統(tǒng)計和分析呢?另外，用什么樣方法去促進也值得思考。很多地方有購房入戶政策，或者是購房補貼政策，讓購房者直觀地感受到實惠。
梁士倫：對政府來說，倒是建議適當(dāng)出臺相關(guān)制度。例如，分不同人群，如人才落戶購房、技能人才購房、經(jīng)濟困難群體，制定針對性政策。鼓勵用人單位對務(wù)工人員購房提供借資等支持。在不違背相關(guān)稅法前提下，政府可對非稅收費項目予以減免。政府還可通過降低房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)對務(wù)工人員購房給予優(yōu)惠。調(diào)動各方積極性，共同推動房地產(chǎn)健康發(fā)展，既解決去庫存問題，同時又保證房地產(chǎn)有序發(fā)展，更好解決非戶籍常住人員就地安居問題。
李暉：去年9月28日，我市出臺了《關(guān)于支持普通住房需求的指導(dǎo)意見》，鼓勵中山市自住型和改善型住房需求。政策支持包括：繳存職工家庭使用住房公積金委托貸款購買首套普通自住房，最低首付款比例為20%;外來務(wù)工人員在全市范圍內(nèi)購買普通住房，入戶積分由100分提高到150分;購買家庭唯一普通住房減半征收契稅等。
程禹斌：還有一個問題，針對務(wù)工人員會集中購買的那部分住宅，一定要做好公共設(shè)施配套建設(shè)，這個才是最重要的。比如教育資源配套，要讓人買得起房，還能讀得了書。
吸引廣深港澳，要理性對待好時機
主持人：我們留意到，去年年底，深圳客到中山買房投資趨勢明顯，這次報告里也提出"吸引廣深港澳房產(chǎn)投資"，這會對中山房地產(chǎn)市場產(chǎn)生什么影響?
梁士倫：去年以來，因為深中通道這個熱點，客觀吸引周邊城市到中山購房。這有利于中山房地產(chǎn)去庫存，繁榮中山房地產(chǎn)市場。但同時，中山應(yīng)該更加理性認(rèn)識這個問題。從長遠(yuǎn)看，房地產(chǎn)不應(yīng)該成為投資主要領(lǐng)域。尤其目前房地產(chǎn)稅還沒有推出的情況下，如果把房地產(chǎn)作為主要投資領(lǐng)域，吸引異地投資人士，無形中會導(dǎo)致一個地方房地產(chǎn)發(fā)展的波動。同時也會帶來一系列其他相關(guān)問題 (比如空置等)。所以，房地產(chǎn)投資應(yīng)該靠市場調(diào)控。當(dāng)然，去庫存對房地產(chǎn)健康發(fā)展很重要。去庫存不力，過多資金沉淀在房地產(chǎn)領(lǐng)域，活錢變成死錢了，只有把房子賣出去，錢收回來，企業(yè)才能用于其他投資。
李暉：過去一年，去庫存一直是中山房地產(chǎn)市場的主調(diào)。截至去年12月底，中山的房地產(chǎn)庫存量為5.4萬套左右，去化周期由2014年的13-14個月縮短9個月。什么是去化周期呢?這其實是新建商品房的存量與平均每個月商品房成交的比率，可以反映一個地方樓市庫存量的健康水平。"吸引廣深港澳房產(chǎn)投資"，對于房地產(chǎn)管理部門來說，監(jiān)督管理的難度將增大;但對中山的房地產(chǎn)企業(yè)來說，是轉(zhuǎn)型升級的機遇。廣深港澳的高端客人來了，我們的房地產(chǎn)企業(yè)也得改變以往傳統(tǒng)開發(fā)的風(fēng)格，拿出更高質(zhì)量、類型更豐富的產(chǎn)品以及高素質(zhì)的物業(yè)服務(wù)。例如：可以嘗試旅游地產(chǎn)、文化地產(chǎn)等類型的開發(fā)。
程禹斌：中山局部地域如坦洲、火炬區(qū)因特定因素容易吸引地產(chǎn)商愿意進來。但總體看來，中山庫存大，后市承接力也不強。應(yīng)該在土地供應(yīng)，房產(chǎn)戶型，外來發(fā)展商的本土化(包括合并或合作開發(fā))，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量以及最重要的公共服務(wù)配套方面出招。當(dāng)務(wù)之急是要在有效去庫存及優(yōu)化住宅的品種上下工夫，增強"宜居中山"的美譽度。
房價總體預(yù)計穩(wěn)定，或持續(xù)"冷熱不均"
主持人：市民比較關(guān)心的是，外來投資者多了，房地產(chǎn)價格會不會繼續(xù)上漲?
程禹斌：我們既要看到對去庫存化的正面作用，也要看到房價高速抬升可能帶來的負(fù)面影響。尤其是，發(fā)展商不要盲目樂觀，理性對待。
李暉：投資客關(guān)注的都是與深中通道密切相關(guān)的區(qū)域板塊，這些核心區(qū)域的房價將會有所上升，其他區(qū)域的房價受影響較小。外來投資客增加，肯定會造成區(qū)域之間的房價不均，但中山的總體房價預(yù)計仍會保持平穩(wěn)。
梁士倫：中山去年因為深中通道帶來這一波行情，不僅推動中山房地產(chǎn)繁榮，促進房地產(chǎn)銷售，也帶來了部分地段、部分片區(qū)房價快速上升，使得中山與周邊、國內(nèi)其他城市相比，形成一大亮點。隨著深中通道正式批復(fù)、建設(shè)，2016年中山會加大力度提前謀劃、推進與深中通道對接的相關(guān)交通和基礎(chǔ)設(shè)施工程，相信深中通道會持續(xù)對中山房地產(chǎn)產(chǎn)生正面刺激效應(yīng)。
但是必須要看到，中山房地產(chǎn)多年來，供應(yīng)相對偏大，本地剛需與其他城市相比不突出，目前市場開發(fā)總量偏大，因此中山房地產(chǎn)2016年會出現(xiàn)冷熱不均現(xiàn)象。
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關(guān)于“土地和房地產(chǎn)”，《政府工作報告》還講了什么?
關(guān)于土地，報告提到：“加大閑置土地處置力度，引導(dǎo)建設(shè)單位整合利用碎片用地。深入推進“三舊”改造。加大建設(shè)用地收儲力度，為城市建設(shè)發(fā)展提供強力支撐。統(tǒng)籌解決一批土地歷史遺留問題。探索建立工業(yè)用地‘先租后讓、彈性年限’出讓制度。有序推進鋅鐵棚改造，盤活閑置工業(yè)廠房。”
關(guān)于房地產(chǎn)，報告提到：“科學(xué)調(diào)控、綜合施策，保持房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展。擴大務(wù)工人員居住需求，吸引廣深港澳房產(chǎn)投資。發(fā)展住房租賃市場，建立購租并舉的住房制度。鼓勵發(fā)展文化地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等新型業(yè)態(tài)。
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