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房產(chǎn)調(diào)控首引入供需兩端發(fā)力 去庫存成2016政策基調(diào)
12月18-21日召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議首次將房地產(chǎn)問題列為單獨任務(wù),將“化解房地產(chǎn)庫存”作為重點要抓好的五大任務(wù)之一。不僅顯現(xiàn)出當(dāng)前房地產(chǎn)去庫存的艱巨性,更為今后一段時期房地產(chǎn)政策走向定下基調(diào)。
中金公司分析師寧靜鞭表示,會議首次引入“從供需兩方面入手”的調(diào)控方案,在強(qiáng)調(diào)落實戶籍改革、加快農(nóng)民工市民化、擴(kuò)大有效需求基礎(chǔ)上,創(chuàng)新性提出建立購租并舉的住房制度,鼓勵開發(fā)商順應(yīng)市場規(guī)律,適當(dāng)降價,促進(jìn)產(chǎn)業(yè)兼并重組。這意味著供給端的地產(chǎn)調(diào)控開始加碼,地產(chǎn)調(diào)控政策正在發(fā)生大方向級別的變化。
鼓勵農(nóng)民工購房
中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出,要按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求,加快農(nóng)民工市民化,擴(kuò)大有效需求,打通供需通道,消化庫存,穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。要落實戶籍制度改革方案,允許農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等非戶籍人口在就業(yè)地落戶,使他們形成在就業(yè)地買房或長期租房的預(yù)期和需求。
根據(jù)統(tǒng)計局農(nóng)民工調(diào)查報告數(shù)據(jù),2014年外出農(nóng)民工購房人口占總體人口的1%。社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院、社科院城市與競爭力研究中心日前發(fā)布的《中國住房發(fā)展報告(2015-2016)》測算,按照未來5年1億人口城鎮(zhèn)化計算,如果70%的家庭人口在城鎮(zhèn)購房,按照人均33.3平方米測算, 每年以農(nóng)民工為主體的購房需求可達(dá)4.6億平方米,未來5年將達(dá)到23億平方米。
中國指數(shù)研究院提供給中國證券報記者的一份報告指出,在當(dāng)前庫存高企、有效需求相對不足的情況下,鼓勵農(nóng)民工等新市民購房,有利于擴(kuò)大市場需求面,更快促進(jìn)房地產(chǎn)庫存去化。此前已有部分城市將農(nóng)民工納入政策支持群體,通過財政補(bǔ)貼、稅費減免、納入公積金繳存范圍等方式,加大對農(nóng)民工購房的支持力度。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示,“農(nóng)民收入水平低,雖然限制了住房需求釋放,但應(yīng)該定位為‘壓抑’狀態(tài)。政府通過各類政策鼓勵農(nóng)民進(jìn)城購房,在提高居住水平的同時,也不會給農(nóng)民帶來新的負(fù)擔(dān)。從這個角度看,鼓勵農(nóng)民消費需求釋放,確實會起到積極的刺激作用。”
不過,也有業(yè)內(nèi)人士表露出擔(dān)憂。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,除了一線城市,其他大部分二線城市及三、四線城市,落戶的最大難點是能夠買得起房屋的已經(jīng)基本都落戶,而現(xiàn)在沒有落戶的,大部分是無力買房的。期待沒有購買力的這部分人救樓市、去庫存,可能只是比較美好的想象。
據(jù)中國指數(shù)研究院分析,未來針對農(nóng)民工購房的定向支持政策或?qū)⒊蔀楦骷壵齑嬲咧c,政府或?qū)⒓哟髮r(nóng)民中小城鎮(zhèn)首次購買住房政策的支持力度,例如給予財政補(bǔ)貼、稅收減免、利息補(bǔ)貼及金融支持等。
確定購租并舉為主要方向
中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出,要明確深化住房制度改革方向,以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點,以建立購租并舉的住房制度為主要方向,把公租房擴(kuò)大到非戶籍人口。
實際上,住房租賃市場是我國住房供應(yīng)體系的重要組成部分,也是供給側(cè)改革下房地產(chǎn)庫存去化的關(guān)鍵著力點。培育和發(fā)展住房租賃市場,有利于完善住房供應(yīng)體系,解決不同需求居民住房問題。租賃房源與商品房源打通,一方面可拓寬租賃住房房源渠道,另一方面可同步推進(jìn)商品房庫存與公租房及租賃市場有效銜接轉(zhuǎn)換,促進(jìn)庫存去化。年初住建部發(fā)文要求加快培育和發(fā)展住房租賃市場,此次中央經(jīng)濟(jì)工作會議再次提出,在強(qiáng)調(diào)其去庫存作用的同時,更為我國長期住房體系的建立健全確立了方向。
中國指數(shù)研究院分析認(rèn)為,進(jìn)城務(wù)工人員主要通過租賃方式解決住房問題,但掣肘于此前保障房政策限制,無法被納入公租房保障對象范圍。此次公租房保障對象范圍擴(kuò)大,將帶來大量公租房源需求,當(dāng)前保障房貨幣化分配占比越來越高的背景下,各地可以通過購買的方式,把適合作為公租房或者經(jīng)過改造符合公租房條件的存量商品房轉(zhuǎn)為公共租賃住房,有效推動商品房源去化。
會議還提到,要發(fā)展住房租賃市場,鼓勵自然人和各類機(jī)構(gòu)投資者購買庫存商品房,成為租賃市場的房源提供者;鼓勵發(fā)展以住房租賃為主營業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè)。目前,我國住房租賃市場供求總量不平衡、供應(yīng)主體較為單一,鼓勵自然人和各類投資機(jī)構(gòu)成為租賃市場的房源提供者,一方面有利于擴(kuò)大租賃供給, 拓寬供應(yīng)渠道,滿足以新市民為代表的市場需求,另一方面提出將庫存商品房作為轉(zhuǎn)化源頭,有利于進(jìn)一步推動庫存去化。
亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示,關(guān)于如何鼓勵發(fā)展以住房租賃為主營業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè),預(yù)計決策層隨后還將頒布相應(yīng)政策,共享辦公模式、創(chuàng)客空間等有望因此迎來發(fā)展的春天。
房企兼并重組或提速
中央經(jīng)濟(jì)工作會議還提出,要鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場規(guī)律調(diào)整營銷策略,適當(dāng)降低商品住房價格,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)兼并重組,提高產(chǎn)業(yè)集中度。
2015年以來,中央及各級政府出臺多項政策支持地產(chǎn)行業(yè),但隨著效用邊際遞減,政策重點轉(zhuǎn)向發(fā)力企業(yè)端,刺激房地產(chǎn)企業(yè)提升經(jīng)營層次順理成章。從實際情況來看,依托房企主動降價帶來的效果可能有限,但可以預(yù)期的是,如果部分三、四線城市房企能積極進(jìn)行價格調(diào)整,完全可以吸引部分農(nóng)民工群體的購房需求,不過這仍取決于房企的預(yù)期利潤收益與現(xiàn)金流周轉(zhuǎn)。中國指數(shù)研究院分析認(rèn)為,給予降價房企一定的稅費、信貸支持可能更易于調(diào)動其積極性和投資信心。
“這是鼓勵企業(yè)低價跑量的做法,應(yīng)該說有積極作用。”嚴(yán)躍進(jìn)表示,“2015年房價上漲過快,其實引起了一定市場恐慌。新政引導(dǎo)房企降價, 穩(wěn)定市場預(yù)期,將對明年房企定價策略產(chǎn)生積極影響。另外,對于一些中小房企來說,去庫存被列為新政的重點內(nèi)容,也激發(fā)了他們對明年房地產(chǎn)市場升溫的憧憬。”
不過也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,房價下跌會導(dǎo)致購房人持幣觀望。當(dāng)房價出現(xiàn)回落預(yù)期時,房地產(chǎn)成交量會萎縮,不利于去庫存。另外,如果房價明顯下降,還會直接影響土地出讓、資產(chǎn)貶值,這是地方政府最不希望看到的。未來,地方政府可能采購部分商品房并將其轉(zhuǎn)化為保障房,倘若房企配合政府降價刺激購房需求,那么采購價格會低于市場水平,從而達(dá)到降低房價目的。在庫存量偏大的三、四線城市,這種針對性降價操作具備可行性。
長期看,通過兼并重組提升行業(yè)集中度,能夠以最小的成本盤活存量,更重要的是可以進(jìn)一步鼓勵企業(yè)做大做強(qiáng),提升行業(yè)整體開發(fā)運營水平,實現(xiàn)房地產(chǎn)市場供需的高效匹配。中國指數(shù)研究院認(rèn)為,在引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)兼并重組方面,政府仍有相當(dāng)大的政策空間可以操作,特別是在上市房企間的資本運作上,可以考慮鼓勵其先行先試。在資本市場上,最近已稍顯熱鬧的房地產(chǎn)板塊,接下來可能還會持續(xù)發(fā)酵升溫。
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