房屋設(shè)施管理制度

　　在我們平凡的日常里，我們都跟制度有著直接或間接的聯(lián)系，制度是一種要求大家共同遵守的規(guī)章或準則。大家知道制度的格式嗎？以下是小編整理的房屋設(shè)施管理制度，歡迎閱讀與收藏。

房屋設(shè)施管理制度1

　　小區(qū)房屋設(shè)施養(yǎng)護維修管理規(guī)程

　　1、工作目標

　　定期對房屋進行養(yǎng)護和修繕,保持或恢復其使用功能。

　　2、工作職責

　　3、工作指引

　　3.1一般性的修繕

　　3.1.1更換水表

　　a)關(guān)上水表前第一個閥門,排空管內(nèi)的殘余水后拆下水表。檢查水表的接頭膠圈,如已經(jīng)斷裂或變形時應(yīng)選同一型號、規(guī)格的具有合格證的水表安裝上去;

　　b)安裝時注意水表的水流方向與供水方向保持一致;

　　c)維修結(jié)束后,打開閥門檢查有無滲漏,表針轉(zhuǎn)動是否正常;

　　d)維修人員會同大廈事務(wù)部做好用戶新啟用水表底數(shù)記錄。

　　3.1.2更換電表

　　a)斷開電源拆下電表,確認電表已經(jīng)失靈時,可選用具有檢驗合格證的同一型號電表進行安裝,安裝時注意進出線接法正確;

　　b)安裝結(jié)束后合閘試電,保證用戶用電設(shè)備使用正常,電表轉(zhuǎn)動正常;

　　c)維修人員會同大廈事務(wù)部做好用戶新啟用電表底數(shù)記錄。

　　3.1.3維修開關(guān)

　　a)分析造成低壓開關(guān)跳閘或燒壞的原因;

　　b)如果是短路故障,首先將空氣開關(guān)置于'off'位置,用萬用表(兆歐表)檢查線路,查出故障點后給予排除。

　　c)經(jīng)試電后如確認需要更換空氣開關(guān)或熔斷器時,必須采用同一技術(shù)規(guī)格的合格配件進行調(diào)換安裝。

　　d)如果是由于線路過載造成的開關(guān)跳閘或燒壞,在更換損壞元件后應(yīng)將該線路負荷減少。

　　3.1.4燈管、白熾燈的維修

　　a)切斷電源、取出白熾燈,如果燈絲已經(jīng)燒壞斷,可更換同一型號的卡口或螺旋頭燈泡安裝上去,試電查看是否正常;

　　b)燈管不亮可先檢查啟輝器,如損壞可更換新的;試電檢查如不亮時,取出燈管并更換同規(guī)格、同型號的燈管,再次試電檢查,如仍不亮時可檢查接線和鎮(zhèn)流器,查出故障立即排除,恢復正常照明;

　　c)其他情況造成的`燈不亮情況,可參見3.1.3、3.1.5進行處理。

　　3.1.5線路檢測

　　a)線路停電檢修應(yīng)及時通知用戶;

　　b)用戶開關(guān)燒壞的處理根據(jù)3.1.3維修開關(guān)進行處理;

　　c)電表損壞的維修根據(jù)3.1.2更換電表進行處理;

　　d)進戶接線端子接觸不良可先切斷電源,將接頭緊固;

　　e)線路短路時可用萬用表對線路逐一檢查,找出故障原因并及時處理;

　　f)當確認故障排除后方可送電。

　　3.1.6門鈴維修

　　a)無電情況時可更換新電池;

　　b)電極板腐蝕或接觸不良可進行除銹、緊固處理;

　　c)因線路短路問題造成的故障,用萬用表(兆歐表)檢查線路找出故障點并及時處理。

　　3.1.7插座無電

　　a)由于市政停電或線路維修造成的停電應(yīng)通知用戶;

　　b)插座接線端子松動,可拆開插座板緊固接線頭后重新安裝,檢查試電情況;

　　c)線路短路造成的停電根據(jù)3.1.6e)進行處理。

　　3.1.8水龍頭漏水

　　a)關(guān)閉戶內(nèi)水閥門,拆卸下水龍頭并檢查出故障點;

　　b)根據(jù)用戶需要,更換破損的膠圈部件或更換新水龍頭;如因水龍頭有砂眼漏水的,必須更換新的水龍頭;

　　c)打開水閥門檢查水龍頭是否有滲漏,使用時切勿過度擰緊。

　　3.1.9馬桶不通

　　檢查堵塞的原因,用馬桶抽子或疏通機進行疏通,使其排水暢通。

　　3.1.10洗臉(菜)盆堵塞、漏水

　　a)檢查存水彎管,取出雜物。如仍不通暢,可用竹篾,鐵絲或疏通機對下水管道進行疏通,排除故障后試驗排水情況,使其排水暢通;

　　b)檢查盆體與下水管接口,查出漏水處用玻璃膠封閉漏水處,待膠干后試水檢查,保證無漏水現(xiàn)象。

　　3.1.11浴缸堵塞、漏水

　　a)如管道堵塞根據(jù)3.1.10a)進行處理;

　　b)浴缸缸體漏水應(yīng)建議用戶更換,如檢查是接口漏水應(yīng)征得用戶同意打開修理,待修理部位干燥后試水,檢查有無再漏現(xiàn)象。

　　3.1.12部分樓層停水

　　a)查明停水的樓層后先關(guān)總閥,拆開支閥,并將濾網(wǎng)清洗后重新裝上;

　　b)市政或其他維修造成的停水應(yīng)通知用戶,并作解釋。

　　3.1.13疏通地漏

　　同3.1.9處理辦法。

　　3.1.14修門窗

　　a)檢查門窗附件有無損壞、不全,進行更新或補裝;

　　b)清除門角和窗軌道的雜物,對門合頁和窗軌道注油;

　　c)更換破損玻璃時注意防止玻璃碎片跌下傷人。

　　3.1.15換鎖

　　拆下壞鎖后先檢查是何處壞,如能修理及時修理,無法修理好的可通知用戶更換新鎖。

　　3.2非一般性的維修

　　委托專業(yè)維修公司進行。

　　3.3時間要求

　　a)接到《維修單》后立即安排人員進行處理,無特殊情況時不超過25分鐘,一般性維修不超過7小時,較困難復雜的維修要求72小時完成(工藝技術(shù)要求特殊的除外);同時應(yīng)向用戶解釋原因;

　　b)能性維修,以恢復其原有功能為準,外觀性維修要求與原有部位相比較表面應(yīng)無色差,高低不平現(xiàn)象;

　　c)維修時應(yīng)盡量滿足用戶的合理要求。

　　3.3維修工作的檢查

　　a)機電主管每周將《維修單》整理一次,以檢查服務(wù)的及時性和用戶的反映,對服務(wù)過程中發(fā)現(xiàn)的不合格和發(fā)現(xiàn)的隱患應(yīng)立即查找原因,并采取糾正措施。

　　b)大廈事務(wù)部根據(jù)《維修單》對用戶進行回訪,收集用戶對維修人員服務(wù)態(tài)度及維修工作的反饋信息,管理處經(jīng)理對維修工作進行相應(yīng)檢查。

　　4、質(zhì)量記錄

　　4.1《回訪工作規(guī)程》

　　4.2《房屋(設(shè)施)養(yǎng)護計劃》qr/gr-057

　　4.3《房屋(設(shè)施)養(yǎng)護記錄表》qr/gr-057

　　4.4《不合格/糾正預(yù)防措施報告》qr/gr-101-1

　　4.5《維修單》qr/gr-064

　　5、參閱文件、資料

房屋設(shè)施管理制度2

　　小區(qū)房屋設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)管理制度

　　(1)工程部負責每月對小區(qū)房屋與道路、共用設(shè)施、設(shè)備進行抽查一次,將結(jié)果記錄于《房屋建筑設(shè)施抽查記錄表》內(nèi);每年進行一次普查,鑒定房屋完好度、危險點的結(jié)果,記錄于《房屋完好程度鑒定表》內(nèi)。

　　(2)房屋、設(shè)備發(fā)生異常,及時報告工程部主管,并在主管協(xié)同下排除異常。

　　(3)按《房屋建筑設(shè)施抽查記錄表》、《房屋設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)計劃表》《設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護流程(見附錄1)》要求進行維修保養(yǎng),將維修保養(yǎng)情況記錄于《房屋設(shè)施養(yǎng)護修繕記錄表》、《設(shè)備維修記錄》內(nèi)。

　　(4)工程部主管負責房屋、設(shè)施的技術(shù)資料、檔案的收集,負責零星材料的采購計劃的編制,委托維修的聯(lián)系工作。

　　(5)工程部主管負責每年12月制訂下一年度《房屋設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)計劃表》,并按巡查情況制訂中、大修計劃報告,經(jīng)管理處主任審批后報公司。

　　(6)因施工、維修、養(yǎng)護作業(yè)原因封閉道路和公共設(shè)施場所,由工程部提前24小時通知有關(guān)業(yè)戶。

　　(7)房屋設(shè)施修繕一般不超過48小時,若無法修繕解決的重要部位,應(yīng)將原因、解決方案、解決時間書面上報管理處,限期解決。

　　(8)工程部主管對日常房屋設(shè)施維修保養(yǎng)工作進行監(jiān)督和檢查。

　　(9)管理處主任負責每月對維修保養(yǎng)工作的監(jiān)督和檢查。

房屋設(shè)施管理制度3

　　某小區(qū)房屋、共用設(shè)施、設(shè)備維護與管理

　　我公司對房屋建筑本體、公共部位、公共配套設(shè)備和設(shè)施加強日常養(yǎng)護和維修管理,并定期記錄在相應(yīng)表格中。

　　1、房屋建筑本體及公共部位:

　　每年年底或年初對房屋共用部位、設(shè)施設(shè)備、道路、綠地等進行全面檢查1次,掌握房屋設(shè)施設(shè)備完損狀況,對完損程度做出評價;

　　每半年檢查巡視1次房屋主體結(jié)構(gòu),發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題及時向業(yè)主或有關(guān)部門報告與建議;根據(jù)業(yè)主或有關(guān)部門的委托,組織維修工作;

　　在冬、雨季和天氣異常時安排組織房屋設(shè)施巡視,對質(zhì)量較差,易出問題的部位重點檢查;每半年檢查清除1次屋面、檐溝內(nèi)落葉雜物樹葉等,疏通雨水口、落水管等;

　　每日巡視1次小區(qū)樓房單元門、樓梯間通道部位以及其它共用部位的門窗、玻璃、路燈等;每年秋季對共用部位門窗做專項檢修1次;

　　業(yè)主已委托管理的空置房,每周戶外巡視1次,發(fā)現(xiàn)門窗損壞、鎖具被撬、異味等異常情況及時通知業(yè)主,并采取必要的緊急處理措施;

　　巡檢有記錄;

　　巡檢結(jié)束將檢查情況、維修計劃及需要進行大、中修或更新改造的項目報告業(yè)主或者業(yè)主委員會。

　　2、供配電系統(tǒng)

　　建立和完善有關(guān)規(guī)章制度,包括電氣設(shè)備運行操作規(guī)程、安全操作規(guī)程、事故處理規(guī)程、巡視檢查制度、維護制度、安全及交接班制度;

　　值班人員具備變配電運行知識和技能,具備上崗資格,持有上崗證書;

　　保持配電房清潔衛(wèi)生,每周清掃地面及擦拭配電柜表面,要求地面干燥無積灰,配電柜表面無污漬;

　　每日檢查變壓器電壓、電流互感器、斷路器、隔離開關(guān)、高壓熔斷器及避雷器、配電箱、導線等供配電系統(tǒng)的運行狀況,并定時抄表做好記錄,出現(xiàn)異常及時處理;

　　每年委托專業(yè)單位對變壓器進行1次測試、試驗等項目的維修保養(yǎng);每年對變壓器外部、低壓配電柜進行2次清潔、保養(yǎng);保證正常電力供應(yīng),限電、停電按規(guī)定時間通知業(yè)主(使用人);每年檢測1次保安接地電阻;每年檢測1次配電房主要電器設(shè)備的絕緣強度;每年檢測2次配電房內(nèi)消防器材,保持消防器材完好;妥善保管高壓操作工具,并每年送供電部門檢測1次;

　　潮濕天氣時,采用安全有效措施,保持配電房內(nèi)主要電器設(shè)備干燥;

　　每月檢測1次配電房內(nèi)有無蛙、鼠、蟻等蟲害,如發(fā)現(xiàn)馬上采取措施杜絕;

　　每日填寫運行記錄,建檔備查。

　　3、弱電系統(tǒng)

　　操作人員受過專業(yè)培訓,持證上崗;

　　工作時認真負責,精神集中,對異常情況能及時識別;發(fā)現(xiàn)異常,及時處理;

　　有切實可行的維修保養(yǎng)計劃;保養(yǎng)、檢修及時;

　　對相關(guān)設(shè)備、設(shè)施定期進行調(diào)試,使系統(tǒng)處于最佳工作狀態(tài);

　　工作、維修、養(yǎng)護有記錄,特殊系統(tǒng)、設(shè)備的進入經(jīng)過授權(quán),密碼有有效保護;

　　分系統(tǒng)定時檢查和記錄各部分、各監(jiān)控點的工作及運行狀態(tài),定期對各類信息、數(shù)據(jù)進行統(tǒng)計分析,形成日、月報表。

　　4、給排水系統(tǒng)及其配套設(shè)施

　　給水設(shè)施

　　飲用水水池(箱)半年消毒1次,操作人員具有相應(yīng)操作資格,按照程序操作,清洗時無二次污染,有嚴密的管理設(shè)施;水質(zhì)每6個月化驗1次,有供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗單、操作人員健康合格證,保持箱體完好,池體內(nèi)清潔,沒有對水質(zhì)構(gòu)成污染的因素;保持水池(箱)結(jié)構(gòu)完好,無滲漏,表面和支架不銹蝕,漆膜脫落處及時修補。經(jīng)常檢查保養(yǎng)水箱人孔、進水管、溢水管、瀉水管、水位計、液位傳感器、浮球閥和各類閘門;冬季水箱有可靠的保溫措施,且不得對水質(zhì)產(chǎn)生污染;

　　保持泵房清潔衛(wèi)生,良好的通風、照明和采暖,地面排水暢通,每3個月(結(jié)合清洗水池)清洗1次泵房;水泵運行正常,每2小時巡查泵房1次,以防低位水池液壓閥(浮球閥)失靈,各種儀表指示穩(wěn)定正常,閥門開關(guān)靈活,發(fā)現(xiàn)滴漏及時維修;消防泵、噴淋泵、污水泵等不經(jīng)常啟動的水泵,每月啟動1次,保持水泵能正常運行,每月檢查1次消防泵及管道閥門,使之處于完好和正常開啟狀態(tài);水泵運轉(zhuǎn)部件經(jīng)常加油,保持潤滑靈活;每年對水泵機組清潔保養(yǎng)1次;泵房內(nèi)設(shè)備2年后,每年翻新1次,并標明各種標志;每日填寫水泵運行記錄,建檔備查;

　　每半年對共用明裝給水管道進行1次全面檢查維修,對輕度銹蝕應(yīng)將脫皮清理干凈,在管道干燥的情況下,涂刷防銹漆兩遍,然后再刷兩遍面漆。各類閥門定期開關(guān),對出現(xiàn)故障的閥門及時修復,閥門應(yīng)開關(guān)靈活;

　　專業(yè)人員專人巡視,每日檢查泵、管道、水箱、閥門、水表狀況,定期保養(yǎng)、維護,出現(xiàn)問題隨時處理。

　　排水設(shè)施

　　樓面落水管落水口等保持完好,開裂、破損等及時更換,定期檢查,每3年全面更換1次;

　　每周清掃1次以上排水明溝內(nèi)的泥沙、紙屑等垃圾,拔出溝內(nèi)生長的雜草;達到目視基本干凈無污漬、無雜草,排水暢通,無積水、臭味;

　　每2個月對地下管井清理1次,撈起井內(nèi)泥沙和懸浮物;每季度對地下管井徹底疏通1次,清理結(jié)束地面沖洗干凈。清理時地面豎警示牌,必要時加護攔。清理后達到目視管道內(nèi)壁無粘附物,井底無沉淀物,水面無漂浮物,水流暢通,井蓋上無污漬、污物。

　　5、智能化安保系統(tǒng)

　　每日進行系統(tǒng)檢查,確保系統(tǒng)始終處于正常、安全運行狀態(tài)。

　　日檢:系統(tǒng)外觀:前端、終端傳輸線路信號日常檢查記錄;軟件測試。

　　例檢:系統(tǒng)外觀:前端、終端傳輸線路信號傳輸階段性檢查、記錄;軟件測試。

　　監(jiān)檢:對日常維護工作、例檢工作進行監(jiān)督,對其工作成果進行測評。

　　制定維護計劃

　　小修計劃:根據(jù)日常維護記錄、月檢記錄及報告,制定每季一次的小修計劃。

　　中修計劃;根據(jù)季檢記錄及報告,年檢記錄及報告制定每年一次的中修計劃。

　　大修計劃:根據(jù)年檢記錄及報告,制定每三年一次的大修計劃。

　　保安人員負責監(jiān)控中心設(shè)備的日常運行操作,每班清潔中央監(jiān)控室及設(shè)備表面;每次交接班時檢查監(jiān)控設(shè)備系統(tǒng),發(fā)現(xiàn)異常情況立即報告管理服務(wù)中心并迅速聯(lián)系專業(yè)維修保養(yǎng)單位處理,同時立即采取人工保安補救措施。

　　6、電梯運行與管理

　　a、電梯及其安全設(shè)施每周不少于1次進行清潔、潤滑、調(diào)整和檢查等例行保養(yǎng);每年對小區(qū)所有電梯進行1次全面綜合檢查、清洗、潤滑、修理、調(diào)整和測試;年度檢測由維修保養(yǎng)企業(yè)的注冊安全檢測員實施并簽署檢測報告;每臺電梯每隔2-3年必須進行1次負荷校調(diào)試驗,負荷校調(diào)試驗由注冊安全檢測員實施并簽署試驗報告。試驗報告副本應(yīng)送有關(guān)行政主管部門備案。

　　保持電梯機房清潔,每周1次清掃地面和擦拭控制柜、

　　主機表面,地面無積灰,控制柜、主機表面無污漬;保持電梯機房消防設(shè)施完好;每年檢查2次電梯井底,清除垃圾雜物。

　　確定合理的電梯運行時間,隨時監(jiān)督電梯運行狀況,加強日常維修保養(yǎng),適時降溫、通風、防雨,做好運行服務(wù),經(jīng)常巡查樓層,防止地面水流入電梯井,值班監(jiān)督,防止違章使用電梯;記錄每日電梯運行情況,建檔備案。

　　電梯維護保養(yǎng)提前一天通知業(yè)主(使用人),并盡可能減少對業(yè)主(使用人)正常生活的影響。建立電梯運行檔案,記錄電梯運行情況和維修保養(yǎng)工作內(nèi)容;住宅電梯年故障率低于5%。

　　制定緊急救援方案和操作程序,在接到報警信號20分鐘解救乘客、排除設(shè)備故障。

　　使用有關(guān)行政主管部門統(tǒng)一制定的《起重機械安全技術(shù)檔案(電梯類)》,對電梯逐臺建檔、建卡、注冊登記。

　　按照國家有關(guān)制度組織辦理電梯年檢和電梯準用證。

　　b、工作程序

　　電梯維修保養(yǎng)管理:

　　電梯主管工程師和電梯公司根據(jù)電梯安全維護操作規(guī)范,確定《電梯維修工崗位職責》。

　　電梯例行保養(yǎng):

　�、匐娞莨�司維修組組長每月初填寫該月《電梯保養(yǎng)時間安排》。

　　②對每棟電梯按照當月《電梯保養(yǎng)時間安排表》中時間安排及《住宅區(qū)電梯定期保養(yǎng)與檢查記錄》的檢查項目,進行例行保養(yǎng)工作。

　　③每次保養(yǎng)完畢填寫機房內(nèi)的《住宅區(qū)電梯定期保養(yǎng)與檢查記錄》表。

　　電梯維修管理

　　①電梯公司維修人員按照《電梯維修工崗位職責》的規(guī)定,參照《電梯維修保養(yǎng)工藝細則》中操作規(guī)范,對照《電梯季檢報告書》中對應(yīng)項目的要求對電梯進行維修。

　�、陔娞莸拇�、中、小修和急修的定義及項目分類按照《電梯維修質(zhì)量檢驗制度》確定。

　�、垭娞莸男⌒薰ぷ饔呻娞莨�司駐點維修組進行,組長對維修質(zhì)量負責。電梯維修過程中需停梯時應(yīng)通知中央值班調(diào)度室,經(jīng)中央值班調(diào)度室同意后方可停梯維修。

　　④電梯的中修工作由電梯公司駐點維修組組長根據(jù)電梯狀況提出書面申請報主管工程師和電梯公司審查,由電梯公司調(diào)配技術(shù)力量和人員配合實施。

　�、蓦娞莸拇笮薰ぷ饔呻娞莨�司實施。

　　⑥由主管工程師及質(zhì)檢員進行維修質(zhì)量檢查,對維修質(zhì)量不符合國際(gb10060-93)和《電梯季檢報告書》中要求時,應(yīng)限期兩周內(nèi)整改完畢。驗收合格后電梯方可正常運行。

　�、呷魏坞娞菥S修完畢后由維修組填寫《電梯維修記錄表》。

　　7、道路、停車場(車棚、車庫)及配套設(shè)施

　　加強道路維修與養(yǎng)護,制定詳細的道路維修養(yǎng)護計劃,按照合同約定實施;

　　保持居住區(qū)道路暢通,路面平坦整齊,排水暢通;

　　設(shè)立報修渠道,并有巡查制度,專人負責,發(fā)現(xiàn)損壞及時修補;

　　按照業(yè)主公約的約定,勸阻人為損壞路面,制止在路面焚燒垃圾、落葉或其他雜物;

　　停車場、棚、房完好無損,有大、中、小修計劃;

　　停車場內(nèi)照明設(shè)施完好,通道暢通無阻,配備必要的消防設(shè)備,符合停車場規(guī)范要求,便于管理和車主停放車輛。

　　標準與要求

　　維修人員在上門為業(yè)主提供維修服務(wù)之前,應(yīng)做到'五個準備'和'三個統(tǒng)一',即:準備一雙鞋套、一塊抹布、一塊施工布、一把刷子和一個塑料袋(裝施工垃圾);服裝統(tǒng)一、標識統(tǒng)一和收費標準統(tǒng)一;

　　雨水井、污水井完好率99%;

　　路燈完好率99%;

　　報修處理及時率達到100%;

　　維修質(zhì)量合格率100%;

　　道路完好率99%;

　　業(yè)主基本滿意率達到95%;

　　急修服務(wù)注意,在最短時間內(nèi)修復。若不能,要有緊急處理措施,并對業(yè)主(使用人)做出合理解釋,做出限時承諾。小修原則上2日內(nèi)修復,特殊情況必須做出說明和限時承諾。服務(wù)時限不得以節(jié)假日和休息時間順延。(居民預(yù)約、雨天筑漏可不受2日限制);

　　維修作業(yè)人員崗前崗中培訓率達到100%;

　　管理區(qū)域內(nèi)房屋外觀完好、整潔。房屋完好率99%;

　　管理區(qū)域內(nèi)幢號、單元號有明顯標志,有完善的區(qū)域指示標識;

　　管理區(qū)域內(nèi)無亂搭、亂建現(xiàn)象,無違章裝修;

　　房屋檔案齊全,管理完善;

　　公共設(shè)施、設(shè)備良好,運行正常,無事故隱患;

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