商品房預(yù)售制度
隨著社會不斷地進(jìn)步，制度使用的情況越來越多，制度是國家機(jī)關(guān)、社會團(tuán)體、企事業(yè)單位，為了維護(hù)正常的工作、勞動、學(xué)習(xí)、生活的秩序，保證國家各項(xiàng)政策的順利執(zhí)行和各項(xiàng)工作的正常開展，依照法律、法令、政策而制訂的具有法規(guī)性或指導(dǎo)性與約束力的應(yīng)用文。什么樣的制度才是有效的呢？以下是小編精心整理的商品房預(yù)售制度，希望對大家有所幫助。
商品房預(yù)售制度1
一、商品房預(yù)售的概況及價值
所謂商品房預(yù)售制度，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的制度。
我國的商品房預(yù)售制度是從20世紀(jì)90年代初開始逐步建立的。1994年7月施行《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》。這部全面規(guī)范城市房地產(chǎn)開發(fā)的法律借鑒了香港的房地產(chǎn)開發(fā)模式，正式確立了商品房預(yù)售制度。此后國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》、建設(shè)部《城市商品房預(yù)售管理辦法》、《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》、以及新近頒布的施行的《物權(quán)法》等，均對這一制度作了相應(yīng)具體的規(guī)定[1]。十多年的發(fā)展表明，這項(xiàng)制度對培育我國房地產(chǎn)市場、推動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到了重要的歷史性作用。國家統(tǒng)計(jì)局的資料顯示：“XX年房地產(chǎn)開發(fā)資金共籌措17 168.8億元，定金和預(yù)收款達(dá)到7 395.3億元，比上年增長44.4%，占房地產(chǎn)開發(fā)資金的43.1%，成為房地產(chǎn)開發(fā)的第一大資金來源�！蔽覈康禺a(chǎn)業(yè)仰仗預(yù)售這一扶持性政策，迅速完成了資本原始積累，同時由于預(yù)售使得房地產(chǎn)商便于融資，降低成本，預(yù)售房價格明顯低于現(xiàn)房，也使得“望房興嘆”的購房者獲得了實(shí)惠，在買賣雙方的共同青睞下，商品房預(yù)售制度在國內(nèi)不斷發(fā)展。然而，商品房預(yù)售制度在實(shí)施過程中也產(chǎn)生了大量的道德風(fēng)險和市場風(fēng)險。
二、我國商品房預(yù)售制度的問題和成因分析
我國商品房預(yù)售制度自確定以來，其固然刺激了商品房交易市場，但同時也產(chǎn)生了許多嚴(yán)重的問題，這一現(xiàn)象直接導(dǎo)致央行房地產(chǎn)金融分析小組在其對外公布《XX年中國房地產(chǎn)金融報(bào)告》中強(qiáng)調(diào)：“很多市場風(fēng)險和交易問題都源于商品房新房的預(yù)售制度，目前經(jīng)營良好的房地產(chǎn)商已經(jīng)積累了一定的實(shí)力，可以建議取消現(xiàn)行的房屋預(yù)售制度，改期房銷售為現(xiàn)房銷售�！彪m然建設(shè)部旋即表態(tài)，不會廢除商品房預(yù)售制度，但是，這一報(bào)告至少指出，預(yù)售制度產(chǎn)生的問題，已然引起了高層的重視，同時也在學(xué)界引起了廣泛的討論。
筆者以為，目前而言，我國商品房預(yù)售所導(dǎo)致的風(fēng)險問題主要在以下幾個方面：
其一，存在著交易不公平現(xiàn)象，開發(fā)商將在建商品房的風(fēng)險轉(zhuǎn)移給了社會和銀行。如果說開發(fā)商從預(yù)售制度中獲得的利益與其所承擔(dān)風(fēng)險和付出成本的收益相當(dāng)，購房者與開發(fā)商各取所需，那么預(yù)售制度顯然是一件兩全其美的事情。但是，根據(jù)我國現(xiàn)行的預(yù)售機(jī)制，當(dāng)住房還處在建設(shè)過程中，購房者就已經(jīng)支付了全部的房價款，并承擔(dān)了未來全部的風(fēng)險。在這種不健全的預(yù)售制度下，開發(fā)商不僅能低成本使用銀行資金、無息占用購房者的預(yù)繳款以及承建商的墊款，而且也不須承擔(dān)房屋存貨成本，施工建設(shè)風(fēng)險和資金成本被過渡轉(zhuǎn)嫁給購房者，同時借助抵押貸款、按揭、流動資金貸款，開發(fā)商把開發(fā)項(xiàng)目龐大的債務(wù)負(fù)擔(dān)最終都落在銀行身上，使商品房的開發(fā)風(fēng)險幾乎全部轉(zhuǎn)嫁給了銀行。更為嚴(yán)重的是，當(dāng)建成的現(xiàn)房與協(xié)議、廣告和口頭承諾出現(xiàn)差異時，往往是處于弱勢的購房者被迫接受不符合需求的住房或者承擔(dān)毀約的責(zé)任[2]。
筆者以為，出現(xiàn)這類問題的根本癥結(jié)在于：我國的預(yù)售制度由于缺乏一套健全的風(fēng)險分擔(dān)的法律制度[3]，使得開發(fā)能夠輕而易舉地轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險，而購房者和銀行又缺乏保障自身利益的法律依據(jù)。
同時，融資渠道單一，真正能夠給予房產(chǎn)企業(yè)長遠(yuǎn)、可持續(xù)支撐的房產(chǎn)證券、債券等融資方式，則被認(rèn)為資金成本過高而為開發(fā)商所放棄，也是產(chǎn)生該現(xiàn)象的另一個重要的原因。
其二，現(xiàn)行的預(yù)售制度容易造成不平等競爭和低效率競爭。期房銷售制度相對降低了房地產(chǎn)業(yè)的門檻，開發(fā)商的實(shí)力、品牌、技術(shù)、戰(zhàn)略都不十分重要，只要具備聯(lián)系地方政府和商業(yè)銀行權(quán)勢人物的能力，能夠獲得廉價土地資源和低成本的銀行貸款，往往就意味著項(xiàng)目的成功。這導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)聚集著大量的中小房地產(chǎn)商，一些極差的房地產(chǎn)公司也生存得很好，而那些真正具有實(shí)力、品牌、技術(shù)、管理的企業(yè)的競爭優(yōu)勢并不明顯。也即我國的房地產(chǎn)業(yè)不但沒有形成優(yōu)勝劣汰的機(jī)制，反而造成了特殊落后的企業(yè)經(jīng)營模式，大量低質(zhì)開發(fā)商充斥于房地產(chǎn)市場。
筆者以為其根源在于市場競爭機(jī)制的不合理，我國國有土地使用權(quán)出讓采取掛牌交易制度，沒有市場化。房產(chǎn)進(jìn)入市場由政府職能部門通過行政許可進(jìn)行資源分配，由此導(dǎo)致開發(fā)商不惜以各種手段購買土地，然后通過預(yù)售制度賣期房，提前回籠資金，把高房價拋給購房者，因此我國房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)不平等競爭和低效率競爭態(tài)勢。
同時我國監(jiān)管體制的缺乏也助長了這種情況的發(fā)生，由于對未建成房屋銷售行政許可的書面審查在房地產(chǎn)會計(jì)、審計(jì)信用機(jī)制尚未建立的條件下幾乎沒有發(fā)揮應(yīng)有的把關(guān)作用。并且政府主管部門在預(yù)售過程中對預(yù)售合同的強(qiáng)制登記、預(yù)售廣告的發(fā)布監(jiān)管、資金的監(jiān)管都是行政靜態(tài)的、事后的管理，缺乏動態(tài)的、事前的防范，也沒有引入金融監(jiān)管、房產(chǎn)律師監(jiān)管等市場條件下行之有效的監(jiān)管手段。[1]再者，缺乏嚴(yán)格的準(zhǔn)入和退出制度，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場上魚龍混雜，大量缺乏必備條件的開發(fā)商依然能夠參與市場競爭，并分得可觀利益。
三、完善我國商品房預(yù)售制度之具體對策
針對我國商品房預(yù)售制度存在的各種問題，筆者從以下幾個方面進(jìn)行思考，提出完善我國商品房預(yù)售制度的一些看法：
第一，設(shè)立商品房預(yù)售制度風(fēng)險擔(dān)保基金，平衡交易各方的風(fēng)險。所謂商品房預(yù)售制度風(fēng)險擔(dān)保基金是一種基金籌集模式，即通過風(fēng)險擔(dān)�；鸬幕I集與積累，把預(yù)售制度中的各種風(fēng)險合理均衡地分散到各負(fù)擔(dān)主體的制度模式。如上文所分析，在現(xiàn)存的預(yù)售中風(fēng)險的分配極其不合理，因此，政府應(yīng)設(shè)立房屋預(yù)售制度的風(fēng)險擔(dān)保基金，如存款保險制度一樣，凡是參加房屋預(yù)售制度的房地產(chǎn)開發(fā)商都應(yīng)參加這個基金，即按營業(yè)額繳付，一旦出現(xiàn)問題，就由這個風(fēng)險基金來承擔(dān)責(zé)任。通過這一機(jī)制，可以把整個房屋預(yù)售制度的風(fēng)險分散給消費(fèi)者、銀行及房地產(chǎn)開發(fā)商一起來承擔(dān)，有效地平衡各方風(fēng)險，促進(jìn)交易公平。
第二，完善預(yù)售房款監(jiān)管。具體而言：首先改變我國目前房地產(chǎn)市場主流的預(yù)收款收存方式—即由開發(fā)商統(tǒng)一收取，并在一定時間內(nèi)存入監(jiān)管賬戶[4]。而改成由購房人親自將購房款存入監(jiān)管賬戶的方式。同時，嚴(yán)格規(guī)范預(yù)收款的使用，開發(fā)商除了可提取規(guī)定比例的備用金外，監(jiān)管賬戶內(nèi)的資金只能用于樓盤建設(shè)，開發(fā)商因工程建設(shè)需要用款，應(yīng)實(shí)行房地產(chǎn)行政主管機(jī)關(guān)審批制度，監(jiān)管銀行只能根據(jù)法定審批將款轉(zhuǎn)入施工單位賬戶。此舉能有效避免開發(fā)商挪用預(yù)收款以及攜款潛逃等行為，既發(fā)揮了預(yù)售制度對于開發(fā)商的融資作用，又保障了購房者的資金安全。對此，我國廣東省作過相應(yīng)的嘗試，并取得了不錯的效果，其經(jīng)驗(yàn)值得在全國范圍內(nèi)推廣[5]。
第三，加強(qiáng)監(jiān)管力度，設(shè)立預(yù)售商品房單項(xiàng)建設(shè)資金審核機(jī)制。預(yù)售制度的一個重要價值在于相對降低門檻，便于開發(fā)商融資，如果我們設(shè)立過高的準(zhǔn)入門檻，則顯然與該制度背道而馳，然而如上文所分析，目前我國的預(yù)售制度導(dǎo)致了大量的低質(zhì)中小企業(yè)充斥市場，嚴(yán)重?fù)p害行業(yè)環(huán)境和社會利益，對此，筆者的建議是設(shè)立預(yù)售商品房單項(xiàng)建設(shè)資金審核機(jī)制，對房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行實(shí)時監(jiān)控，開發(fā)商在進(jìn)行任何一個預(yù)售商品房項(xiàng)目時，必須向房地產(chǎn)主管部門申報(bào)企業(yè)目前的狀況，包括開發(fā)商的資質(zhì)、開發(fā)商近期的資產(chǎn)負(fù)債表、現(xiàn)有流動資金量、在預(yù)售商品房開發(fā)過程中將要出現(xiàn)的到期債務(wù)額以及正在進(jìn)行并將在商品房開發(fā)過程中完成的其他項(xiàng)目等，并提供相應(yīng)的證明，經(jīng)房地產(chǎn)部門審批后方可進(jìn)行商品房開發(fā)，避免開發(fā)商在其他項(xiàng)目資金周轉(zhuǎn)不靈時，以預(yù)售商品房為手段，籌集買房人的資金，卻用以彌補(bǔ)其他項(xiàng)目上的流動資金，[6]同時此舉也能夠避免低質(zhì)的小企業(yè)“空手套白狼”，能夠有效的將不合格企業(yè)清除出市場。
四、結(jié)語
商品房預(yù)售制度對于我國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有著重要意義，經(jīng)過近二十年的發(fā)展，已經(jīng)己經(jīng)成為房地產(chǎn)市場的一項(xiàng)基本制度，但是，同任何新生事物相類似，預(yù)售制度也帶來了許多嚴(yán)重的問題，以至于有呼聲要求廢除該制度。
筆者以為，我國商品房預(yù)售制度固然問題重重，但其價值更是不容忽視的，不可輕言廢除，針對其產(chǎn)生的問題，應(yīng)當(dāng)從制度層面加以完善，通過建立起有效的風(fēng)險分擔(dān)機(jī)制，加強(qiáng)對預(yù)售資金的監(jiān)管，規(guī)定嚴(yán)格的商品房預(yù)售市場準(zhǔn)入和退出機(jī)制，加大信息披露力度等手段，以保障商品房預(yù)售中預(yù)購人等主體的合法權(quán)益，消除我國預(yù)售制度目前存在的各種問題，真正有效的發(fā)揮預(yù)售制度的作用。
商品房預(yù)售制度2
一、責(zé)任單位和責(zé)任人
責(zé)任單位：市建設(shè)局綜合開發(fā)處
責(zé)任人：承辦人(A、B)、分管副處長、處長、分管副局長、局長
二、權(quán)力行使依據(jù)
(一)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》(國務(wù)院令第248號)第二十七條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時，應(yīng)當(dāng)向預(yù)購人出示商品房預(yù)售許可證明�！�
(二)《城市商品房預(yù)售管理辦法》(建設(shè)部令第95號)第六條、第九條規(guī)定：“商品房預(yù)售實(shí)行許可制度。開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售;開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向承購人出示《商品房預(yù)售許可證》。”
(三)《黑龍江省城市房地產(chǎn)開發(fā)管理?xiàng)l例》第三十條規(guī)定：“開發(fā)企業(yè)在開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過程中，可以預(yù)售商品房，但必須向開發(fā)項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)管理部門申請，取得《商品房預(yù)售許可證》后方可進(jìn)行�！�
三、條件和標(biāo)準(zhǔn)
符合以下條件并能提供相關(guān)材料的應(yīng)予批準(zhǔn)：
(一)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書;
(二)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;
(三)建立預(yù)售資金監(jiān)管專戶;
(四)按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。
四、所需材料
(一)申請文件;
(二)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目許可證;
(三)土地使用證;
(四)施工許可證;
(五)規(guī)劃工程許可證及附件;
(六)發(fā)改委計(jì)劃;
(七)施工合同;
(八)施工進(jìn)度表;
(九)規(guī)劃圖;
(十)商品房預(yù)售方案;
(十一)房屋測繪報(bào)告
(十二)資質(zhì)證書;
(十三)營業(yè)執(zhí)照。
五、受理
承辦人(A、B)(窗口)對申報(bào)材料進(jìn)行審核登記。材料齊全、符合法定形式的，予以受理，并出具書面受理通知書;材料不齊全或不符合法定形式的，當(dāng)場一次性書面告知申請人需要補(bǔ)正的內(nèi)容。不符合國家有關(guān)法律規(guī)定的，出具書面不予受理通知書，并說明不予受理的理由。
六、審查與決定
承辦人(A、B)審查申辦材料完整、真實(shí)、有效，形成審核意見后報(bào)分管副處長、處長審核，呈報(bào)主管副局長審核，最后由局長審簽。
七、辦理時限
收到齊備的申請材料之日起3個工作日內(nèi)作出行政許可決定。自作出行政許可決定當(dāng)日即將結(jié)果送達(dá)當(dāng)事人。
八、公開公示
本制度原文及相關(guān)材料示范文本在齊齊哈爾市政府門戶網(wǎng)站(www.qqhr.gov.cn)長期公布。擬審批情況和審批結(jié)果分別在該網(wǎng)站上公示和公告不少于7個工作日。
九、監(jiān)督檢查
執(zhí)行《齊齊哈爾市建設(shè)局關(guān)于執(zhí)行規(guī)范權(quán)力運(yùn)行制度監(jiān)督檢查辦法(試行)》。
十、責(zé)任追究
執(zhí)行《齊齊哈爾市建設(shè)局關(guān)于違反規(guī)范權(quán)力運(yùn)行制度責(zé)任追究辦法(試行)》。
附件：商品房預(yù)售許可證審批工作流程圖
商品房預(yù)售制度3
一、商品房預(yù)售制度的歷史及定義
商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人預(yù)先支付定金或房款的行為。商品房預(yù)售最早出現(xiàn)于香港。
1994年中國大陸出臺的《城市房地產(chǎn)管理法》在總結(jié)各地經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，建立了預(yù)售許可制度，并對預(yù)售條件、監(jiān)管作出了原則性規(guī)定。目前各主要城市商品房預(yù)售比例普遍在80％以上，部分城市甚至達(dá)90％以上。
商品房預(yù)售許可制度的確立，是與我國房地產(chǎn)市場發(fā)展進(jìn)程緊密聯(lián)系的。長期以來，我國城鎮(zhèn)住房總量不足，商品房供不應(yīng)求，加快建設(shè)、增加住房供應(yīng)是客觀需要。商品房預(yù)售制加速了整個建設(shè)資金周轉(zhuǎn)，提高了資金使用效率，降低了資金使用成本。
二、商品房預(yù)售制度的特征
我國是社會主義市場經(jīng)濟(jì)，作為我國最為重要的市場——房地產(chǎn)市場中的一項(xiàng)重要制度，我國商品房預(yù)售法律制度所規(guī)定的商品房預(yù)售，具有五個明顯的特征：
第一，預(yù)售的商品房必須是作為商品房項(xiàng)目建設(shè)的房屋，而不是政府批準(zhǔn)的一些社會福利性房屋，或社會保障性、社會救濟(jì)性質(zhì)的房屋，也不是一些單位內(nèi)部自建的集資房或城市居民自購住宅用地所建的等非社會化、商品化房屋。因此，此類房屋具有明顯的社會化、商品化和公開銷售的特征。
第二，預(yù)售的`商品房是處于特定狀態(tài)的房屋，即必須是已經(jīng)開工建設(shè)，正處于正常的施工建設(shè)狀態(tài)，但尚未竣工的商品房。不是尚未開工的商品房項(xiàng)目，也不是已經(jīng)竣工交付使用的商品房現(xiàn)房，更不是早已停工無法繼續(xù)施工建設(shè)的“半拉子”工程，或時建時停無法預(yù)計(jì)或確定竣工時間的商品房工程項(xiàng)目。
第三，預(yù)售的商品房，必須是客觀存在，并正處于正常的施工建設(shè)狀態(tài)。即作為商品房，在竣工交付前卻并非現(xiàn)實(shí)存在。因此，作為正處在施工建設(shè)狀態(tài)、尚未竣工交付、并非現(xiàn)實(shí)存在的房屋提前銷售，是預(yù)售的最顯著的特征。
第四，商品房預(yù)售的預(yù)售人主體是特殊的商品房開發(fā)商，必須是具備商品房預(yù)售條件的開發(fā)企業(yè)，即具有法定性和特定性商品房開發(fā)企業(yè)。而購房人則是社會不特定的主體，任何要購買預(yù)售商品房的公民，都可以成為商品房預(yù)售的買方。
第五，商品房預(yù)售，必須依照有關(guān)法律規(guī)定，具備必須的條件，尤其是政府有關(guān)部門批準(zhǔn)的商品房預(yù)售許可證，并將有關(guān)預(yù)售商品房的資料及有關(guān)法律規(guī)定向購房人公示，即具備法定公開性。
三、商品房預(yù)售制度的條件
商品房預(yù)售意味著買房人承擔(dān)巨大的對方違約的風(fēng)險，為了保護(hù)買房人的利益，國家規(guī)定了嚴(yán)格的商品房預(yù)售條件，以求只讓那些質(zhì)地優(yōu)良、有誠信的房地產(chǎn)商能夠運(yùn)用商品房預(yù)售這一杠桿制度。
第一，預(yù)售商品房的建設(shè)用地，應(yīng)當(dāng)是已經(jīng)交付完全部土地出讓金，取得土地使用權(quán)證書的土地。因?yàn)�，房屋依附于土地，商品房�?xiàng)目的合法開工建設(shè)和合法預(yù)售，必須以對該土地的合法使用權(quán)為前提。轉(zhuǎn)
第二，必須持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證。因?yàn)槲覈缫压疾?shí)施了《城市規(guī)劃法》，對城市建設(shè)工程實(shí)行許可證制度管理。這種許可證制度是一種強(qiáng)制性規(guī)范，不是任意性或選擇性的。如果房地產(chǎn)開發(fā)商忽視這一點(diǎn)而預(yù)售房屋，就會使開發(fā)商自己尤其是購房消費(fèi)者面臨巨大的風(fēng)險。
第三，按提供預(yù)售商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金已達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付時間。關(guān)于投入開發(fā)建設(shè)資金已達(dá)到工程總投資25%以上的規(guī)定，有兩個意義：一是建設(shè)項(xiàng)目已經(jīng)實(shí)際動工，二是開發(fā)商必須自己投入一定的資金。無論是投入土地的還是投入具體項(xiàng)目施工工程的，都表明開發(fā)商有一定的實(shí)力和能力，不能完全依賴購房者的房款資金。防止炒買地皮、炒買項(xiàng)目等投機(jī)行為。關(guān)于已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付時間的規(guī)定，則是為了保障商品房預(yù)售合同的實(shí)際、全面履行，到期能夠向購房者交付房屋。
第四，向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證。商品房預(yù)售制度，是商品房交易制度中的一項(xiàng)特別規(guī)定。從事商品房預(yù)售經(jīng)營，必須持有兩個許可證：即規(guī)劃許可證和預(yù)售許可證。這更加體現(xiàn)了國家對商品房預(yù)售行為的嚴(yán)格規(guī)范和監(jiān)督管理的立法意義。
四、商品房預(yù)售制度存在的風(fēng)險
自開始建立商品房預(yù)售制度及相關(guān)法律、法規(guī)公布實(shí)施近十年來，我國的商品房預(yù)售市場開始走上了規(guī)范化管理和健康發(fā)展的軌道。但是，由于我國的商品房預(yù)售市場起步較晚，有關(guān)法律規(guī)范還不夠完善，各地方發(fā)展不夠平衡，有關(guān)地方政府主管部門的管理職能作用還尚未正常發(fā)揮，導(dǎo)致仍有許多地方的商品房預(yù)售經(jīng)營和管理活動還處于混亂狀態(tài)，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違規(guī)經(jīng)營或鉆營法律空子，造成損害購房消費(fèi)者合法利益的現(xiàn)象屢禁不止。
首先是交易不公平。我國實(shí)行的期房銷售制度，住房還處在建設(shè)過程中，購房者就支付了全部的房價款，并承擔(dān)了未來全部的風(fēng)險。當(dāng)建成的現(xiàn)房與協(xié)議、廣告和口頭承諾出現(xiàn)差異時，往往是處于弱勢的購房者被迫接受不符合需求的住房或者承擔(dān)毀約的責(zé)任。這實(shí)際上是以期房銷售的名義，實(shí)現(xiàn)了現(xiàn)房銷售的實(shí)質(zhì)，將經(jīng)營風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給了社會。一是購房者支付了全部的房價款，承擔(dān)了開發(fā)的全部風(fēng)險；二是開發(fā)商占用了購房者的資金，實(shí)現(xiàn)了“空手套白狼”的經(jīng)營模式，而且是購房者承擔(dān)了資金利息；三是通過住房按揭把開發(fā)風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁到銀行。
其次是銷售不規(guī)范。住房是非標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，由于位置空間不同，每一套住房都是不同質(zhì)的。購房者未驗(yàn)貨就支付了全部房款或由銀行代付了全部房款，這是一種不規(guī)范的交易方式。再加之我國房地產(chǎn)市場正處在發(fā)育階段，法律法規(guī)、管理機(jī)制和管理功能不健全，房地產(chǎn)交易市場缺乏有效的規(guī)范。這種不規(guī)范的交易方式為不規(guī)范銷售、違法違規(guī)銷售提供了可乘之機(jī)。我國商品房銷售中存在著虛假廣告、定金圈套、合同欺詐、一房多售、面積縮水、質(zhì)量低劣、會所改變用途、延期辦證，得房率、綠化率、容積率與實(shí)際不符，將已抵押的期房銷售、將已預(yù)售的商品房抵押、用假按揭騙貸等種種惡意違約和欺詐行為，極大地?fù)p害了購房人的利益，并引發(fā)了大量的法律糾紛。
第三，造成不平等競爭和低效率競爭。期房銷售制度降低了房地產(chǎn)業(yè)的門檻，開發(fā)商的實(shí)力、品牌、技術(shù)、戰(zhàn)略都不十分重要，只要具備搞定地方政府和商業(yè)銀行權(quán)勢人物的能力，能夠獲得廉價土地資源和低成本的銀行貸款，就意味著項(xiàng)目的成功。結(jié)果房地產(chǎn)業(yè)聚集著大量的中小房地產(chǎn)商，一些極差的房地產(chǎn)
公司也活得很好，而具有實(shí)力、品牌、技術(shù)、管理的企業(yè)的競爭優(yōu)勢并不明顯。產(chǎn)業(yè)沒有形成優(yōu)勝劣汰的機(jī)制，反而造成了特殊落后的企業(yè)經(jīng)營模式。
第四，我國有關(guān)商品房預(yù)售的法律制度仍不夠完善。盡管在十年前我國就公布和實(shí)施了《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其《城市商品房預(yù)售管理辦法》、《商品房銷售管理辦法》、《城市房地產(chǎn)開放經(jīng)營管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)，但是，作為商品房預(yù)售及其市場規(guī)范化管理的一項(xiàng)法律制度來講，顯然存在不少缺陷。尤其是最近幾年商品房預(yù)售市場發(fā)展出現(xiàn)的許多新情況和新問題，更凸現(xiàn)了市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展變化的超前性與法律法規(guī)的滯后性。
五、商品房預(yù)售制度問題的解決
對于事關(guān)眾多利益的商品房預(yù)售制度該如何解決它存在的問題呢：
第一，要建立和完善對商品房開發(fā)企業(yè)是否具備商品房預(yù)售資格、預(yù)售條件的嚴(yán)格審查制度。尤其是兩個許可證審查發(fā)放制度。嚴(yán)格掌握商品房預(yù)售的條件，規(guī)范商品房預(yù)售許可證的審查和發(fā)放制度。
第二，要建立商品房預(yù)售必須公開事項(xiàng)的監(jiān)督檢查制度。防止開發(fā)商以虛假廣告、名不副實(shí)的宣傳資料欺騙購房消費(fèi)者。
第三，對于購房者來說，要考察房地產(chǎn)開發(fā)商的信譽(yù)。購房人可通過多種渠道了解房地產(chǎn)開發(fā)商的營業(yè)執(zhí)照、規(guī)模、工商登記、財(cái)務(wù)狀況、企業(yè)形象、知名度等；是否具有建設(shè)工程許可證等五證一照；了解過去的業(yè)績，到已完工的小區(qū)了解開發(fā)商的房屋質(zhì)量、售后服務(wù)、物業(yè)管理狀況；了解開發(fā)商有無糾紛等情況。
第四，要加大對商品房預(yù)售法律制度的宣傳力度，正確理解和適用有關(guān)法律法規(guī)的立法精神和立法本意。地方各級人民政府，尤其是市、縣級政府依法具有房產(chǎn)行政管理和土地行政管理職能的行政執(zhí)法部門，更應(yīng)當(dāng)熟悉和掌握。
第五，購房者要簽好補(bǔ)充協(xié)議。由于正式購房合同不能全面、準(zhǔn)確地反映當(dāng)事人雙方的真實(shí)情況，買賣雙方往往應(yīng)根據(jù)需要訂立補(bǔ)充協(xié)議，即通過補(bǔ)充協(xié)議對正式合同內(nèi)容回以修改、補(bǔ)充。根據(jù)《中華人民共和國合同法》的規(guī)定，“格式條款與非格式條款不一致的，應(yīng)當(dāng)采用非格式條款”。所以，補(bǔ)充協(xié)議在某種程度上比正式合同更重要。
商品房預(yù)售制度4
[摘要]買受人在購買預(yù)售商品房后承擔(dān)了較大風(fēng)險，為保障買受人的利益、維護(hù)交易安全，法律對商品房預(yù)售進(jìn)行了特別的規(guī)制。我國法律除了規(guī)定強(qiáng)制性的商品房預(yù)售許可制度外，還規(guī)定了商品房預(yù)售合同登記備案制度。
天津預(yù)售商品房合同備案的作用及法律效力是什么呢？什么是商品房預(yù)售合同？商品房預(yù)售合同是指商品房預(yù)售方和預(yù)購方雙方約定，預(yù)售方在約定時間內(nèi)將建成的商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)移于預(yù)購方，預(yù)購方向預(yù)售方交付定金或部分房款并按期接受商品房的書面協(xié)議。
買受人在購買預(yù)售商品房后承擔(dān)了較大風(fēng)險，為保障買受人的利益、維護(hù)交易安全，法律對商品房預(yù)售進(jìn)行了特別的規(guī)制。我國法律除了規(guī)定強(qiáng)制性的商品房預(yù)售許可制度外，還規(guī)定了商品房預(yù)售合同登記備案制度。
《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條規(guī)定：商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級以上政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。
商品房預(yù)售登記備案的作用在于：
1、商品房預(yù)售合同備案登記屬于一種特殊的不動產(chǎn)登記，即為保全一項(xiàng)以將來發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)變動為目的的請求權(quán)而為的登記。
2、預(yù)售項(xiàng)目只有符合法律規(guī)定的預(yù)售條件，預(yù)售合同才能進(jìn)行登記備案。登記備案前，登記部門會對開發(fā)商所售房屋的相關(guān)材料進(jìn)行全面查閱，這是對開發(fā)商和預(yù)售項(xiàng)目合法性審查的一道屏障。
3、商品房預(yù)售備案登記使得買受人的請求權(quán)具有了對抗第三人的效力。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得再將經(jīng)過預(yù)售登記的房屋出售或抵押，如果開發(fā)商將經(jīng)過預(yù)售登記的房屋出售或設(shè)定抵押給第三人，該第三人不能通過登記獲得所有權(quán)，該抵押權(quán)也不能對抗預(yù)售登記的買受人。這就防止了開發(fā)商的一房二賣。
4、預(yù)售合同未辦理登記備案手續(xù)的，不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)權(quán)屬變更手續(xù)。預(yù)售合同備案登記作為前置程序，一定程度上保證了交易安全。
目前，我國法律法規(guī)及相關(guān)規(guī)章均明確規(guī)定了商品房預(yù)售合同登記備案制度，但對于該登記備案制度的性質(zhì)與效力并未具體規(guī)定。學(xué)界對此亦無定論。但一般認(rèn)為，商品房預(yù)售合同登記備案屬于一種特殊的不動產(chǎn)登記，國外稱預(yù)告登記或預(yù)登記，即為保全一項(xiàng)以將來發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)變動為目的的請求權(quán)而為的登記。一般不動產(chǎn)登記的權(quán)利是不動產(chǎn)物權(quán)，例如所有權(quán)、抵押權(quán)等。而預(yù)告登記發(fā)生時物權(quán)尚不存在，物權(quán)變動是將來發(fā)生的行為，故所登記的權(quán)利仍是一種請求權(quán)(債權(quán))，登記的內(nèi)容是將來請求發(fā)生物權(quán)變動。
房屋買受人在商品房預(yù)售合同中的權(quán)利、房屋是否被查封、房產(chǎn)證是真的還是假的等等，總的來說，只要在行政服務(wù)中心房管窗口簽訂了買賣合同，那您可以基本放心啦，賣方的人也好，房產(chǎn)的權(quán)利限制也好，工作人員都幫你檢查過了，都沒有問題。
還有一點(diǎn)，在房管窗口簽訂了買賣合同后，賣方則不能再和第三方再次簽訂買賣合同了，因?yàn)榉抗芫值碾娔X里有了備案了，如果您和賣方的合同不撤銷，則賣方永遠(yuǎn)不能再將此房賣給第三人了。
我們這兒所稱的簽訂買賣合同，在行業(yè)也稱為二手房合同備案。
提醒一：
如果您購買的房屋屬市區(qū)范圍內(nèi)，并且您們的買賣未通過中介成交，則您和賣方帶好雙方身份證、賣方的房產(chǎn)證、土地證至行政服務(wù)中心房管1至4號窗口簽訂合同并進(jìn)行現(xiàn)場備案，并在經(jīng)過備案并打印的合同上買賣雙方簽字認(rèn)可。
提醒二：
如果買賣雙方經(jīng)有備案資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)達(dá)成交易的，可由中介機(jī)構(gòu)操作人員直接在中介公司進(jìn)行簽訂合同并進(jìn)行合同備案。經(jīng)過中介機(jī)構(gòu)備案后，則在過戶時，不需要重新進(jìn)行備案了。目前，江陰具備合同備案的中介公司共有六家，分別是聯(lián)眾、聯(lián)豐、五星、瑞德、嘉和、天鴻六家房產(chǎn)中介。
提醒三：
只有城區(qū)范圍內(nèi)的二手房，才是到行政服務(wù)中心的房管窗口來辦理過戶的，非城區(qū)范圍的，至各鄉(xiāng)區(qū)房管所辦理過戶手續(xù)。
下面是二手房合同備案的相關(guān)知識：
1、二手房合同為什么要備案
依據(jù)建設(shè)部、中國人民銀行《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理、規(guī)范交易結(jié)算資金賬戶管理有關(guān)問題的通知》(建住房〔20xx〕321號)并結(jié)合江陰市實(shí)際情況，二手房買賣合同進(jìn)行備案，旨在進(jìn)一步規(guī)范我市二手房交易市場行為，保障二手房交易安全，提高二手房交易的透明度。
2、二手房合同備案的核心內(nèi)容是什么
我市市區(qū)范圍內(nèi)的二手房買賣合同，均須網(wǎng)上備案。買賣雙方在申請轉(zhuǎn)移登記申請時，必
須提供經(jīng)過網(wǎng)上備案的二手房買賣合同。
3、什么是網(wǎng)上備案
網(wǎng)上備案是指二手房交易當(dāng)事人委托房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)或登記機(jī)構(gòu)工作人員登錄二手房網(wǎng)上備案系統(tǒng)，在線錄入《二手房屋買賣合同》的相關(guān)條款內(nèi)容，并聯(lián)機(jī)將合同打印，在合同上簽字蓋章的行為。經(jīng)過備案的二手房買賣合同信息，市民可在江陰房產(chǎn)信息網(wǎng)上通過輸入買受人姓名和合同備案號進(jìn)行查驗(yàn)備案信息。
4、進(jìn)行網(wǎng)上備案有什么好處
可以維護(hù)買賣雙方的正當(dāng)權(quán)益，《辦法》要求市區(qū)范圍內(nèi)的二手房買賣行為，均須進(jìn)行網(wǎng)上備案，目的就是有效防止購房人誤購查封房產(chǎn)、防止一房多賣、避免房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人違規(guī)操作等情形的發(fā)生。
5、網(wǎng)上備案會很麻煩嗎
網(wǎng)上備案是個全新的操作模式，有個熟悉的過程，二手房交易雙方當(dāng)事人只要按要求提交有效證件，填寫相關(guān)材料即可，具體操作由經(jīng)過培訓(xùn)的中介人員或行政服務(wù)中心房管窗口工作人員來完成，應(yīng)該說還是很便利的。
6、如何申請網(wǎng)上備案
目前我市在部分中介機(jī)構(gòu)試點(diǎn)實(shí)施網(wǎng)上備案服務(wù)，其他有意向的中介機(jī)構(gòu)可向市住房保障和房產(chǎn)管理局房產(chǎn)管理科提出申請。
7、如何進(jìn)行網(wǎng)上備案
操作員憑電腦密鑰登陸備案系統(tǒng)后，輸入擬轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)證號、房屋所有權(quán)人姓名后提交，按備案系統(tǒng)提示進(jìn)行網(wǎng)上備案。
8、雙方自行成交的可以申請網(wǎng)上備案嗎如何進(jìn)行操作
可以，雙方自行成交的，可由行政服務(wù)中心房管窗口的工作人員提供網(wǎng)上備案服務(wù)。
9、網(wǎng)上備案后，當(dāng)事人需變更或注銷《二手房屋買賣合同》怎么辦
合同在系統(tǒng)上進(jìn)行提交后即視為網(wǎng)上備案完成。如在申請辦理轉(zhuǎn)移登記之前，二手房買賣雙方需對合同進(jìn)行變更或注銷的，合同雙方當(dāng)事人可攜帶相關(guān)證件至行政服務(wù)中心房管窗口辦理，由中介機(jī)構(gòu)撮合成交的，需中介機(jī)構(gòu)人員同時到場。
10、二手房交易當(dāng)事人在進(jìn)行網(wǎng)上備案時應(yīng)注意哪些事項(xiàng)
(1)二手房交易當(dāng)事人應(yīng)認(rèn)真閱讀有關(guān)網(wǎng)上備案的文件;
(2)為避免房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)隱瞞網(wǎng)上備案信息，二手房交易當(dāng)事人應(yīng)現(xiàn)場全程了解操作人員的錄入行為;
(3)網(wǎng)上備案后，二手房交易當(dāng)事人可根據(jù)合同備案登記號，通過江陰房產(chǎn)信息網(wǎng)對網(wǎng)上備案情況進(jìn)行核實(shí)。
11、二手房交易當(dāng)事人發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員在網(wǎng)上備案的過程中存在違法違規(guī)行為的，應(yīng)怎么處理
應(yīng)及時至我市住房保障和房產(chǎn)管理局房產(chǎn)管理科或產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處投訴。
12、備案的實(shí)施日期是什么時間
自20xx年12月28日起，市區(qū)范圍內(nèi)申請辦理二手房轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的，必須將二手房買賣合同進(jìn)行備案。
這里要著重提醒大家的是，備案后的二手房買賣合同辦理注銷和變更的流程：
上面已經(jīng)提到，自20xx年12月28日始，我市市區(qū)范圍內(nèi)國有土地上的房屋買賣合同，均需進(jìn)行網(wǎng)上備案。在備案后，如果合同需注銷或變更，則買賣雙方當(dāng)事人需攜相關(guān)資料至行政服務(wù)中心房管窗口進(jìn)行申請辦理(如在中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行簽約備案，則中介機(jī)構(gòu)工作人員需共同到場)。
在辦理時，可先至房產(chǎn)信息網(wǎng)的“政務(wù)指南”頻道中的“表格下載”中，下載相應(yīng)的表格
(二手房買賣合同備案變更登記申請表 、二手房買賣合同備案注銷登記申請表)，將申請表內(nèi)信息填寫完畢后，買賣雙方攜本人身份證明原件、原經(jīng)過備案的買賣合同、申請表等資料至房管窗口辦理。
要提醒大家的是，如二手房買賣合同非中介機(jī)構(gòu)簽約備案(是在房管窗口工作人員備案的)，則由買賣雙方共同提出申請，如合同是中介機(jī)構(gòu)簽約備案操作，則需買賣雙方、中介機(jī)構(gòu)工作人員三方一起至行政服務(wù)中心房管窗口進(jìn)行申請辦理。
在填表過程中，需要注意：1、表格內(nèi)的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)意見一欄，請?jiān)谥列姓⻊?wù)中心房管窗口申請前，提前填好，并加蓋經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)公章;2、表格內(nèi)的申請人簽章欄一欄內(nèi)的轉(zhuǎn)讓人和接收人的簽章，必須由當(dāng)事人在行政服務(wù)中心房管窗口工作人員簽證下，當(dāng)面簽字;3、此業(yè)務(wù)，必須當(dāng)事人(如有中介的，中介機(jī)構(gòu)工作人員也需到場)共同前來辦理;4、如買賣合同是對買方進(jìn)行變更，如原買方基礎(chǔ)上需增加配偶等共有人，請申請時，攜帶能證明家庭關(guān)系的證件資料(如戶口本、結(jié)婚證等)。
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