住宅小區(qū)物業(yè)規(guī)范化管理制度范本
在不斷進步的社會中，制度使用的情況越來越多，制度具有使我們知道，應該做什么，不應該做什么，懲惡揚善、維護公平的作用。大家知道制度的格式嗎？以下是小編收集整理的住宅小區(qū)物業(yè)規(guī)范化管理制度范本，供大家參考借鑒，希望可以幫助到有需要的朋友。
住宅小區(qū)物業(yè)規(guī)范化管理制度1
第一章 總 則
第一條 為規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，改善居民的生活和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國物權法》、《物業(yè)管理條例》、《江西省城市居住小區(qū)物業(yè)管理條例》和其他有關法律法規(guī)規(guī)章，結合本市實際，制定本辦法。
第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)住宅小區(qū)的物業(yè)管理活動適用本辦法。
第三條 市、縣（市、區(qū)）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
市、縣（市、區(qū)）人民政府規(guī)劃、建設、城管、財政、公安、消防、工商、稅務、物價、環(huán)保等部門應當在各自職責范圍內(nèi)密切配合，共同做好物業(yè)管理工作。
街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）在房地產(chǎn)行政主管部門指導下，具體組織本轄區(qū)物業(yè)管理工作；負責組織、協(xié)調(diào)業(yè)主大會成立、業(yè)主委員會的選舉及備案登記，指導、監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會的日�；顒樱瑓f(xié)調(diào)解決物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主之間的關系和矛盾。
社區(qū)居委會協(xié)助街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）和房地產(chǎn)行政主管部門做好物業(yè)管理工作，參與籌備成立業(yè)主大會、組建和改選業(yè)主委員會等工作，調(diào)處物業(yè)管理服務中的矛盾糾紛。
第四條 城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的新建住宅小區(qū)和共用設施設備齊全的原有住宅小區(qū)應當實行物業(yè)管理。
業(yè)主大會決定實行自治管理的住宅小區(qū)，必須接受社區(qū)居委會的指導和監(jiān)督。
城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)未成立業(yè)主大會且未實行物業(yè)管理的住宅小區(qū)或者零星住宅，由社區(qū)居委會實行準物業(yè)管理，提供公共區(qū)域保潔、綠化和共用設施設備的養(yǎng)護維修等基本服務。業(yè)主大會成立后準物業(yè)管理活動自行終止。
第五條 物業(yè)管理區(qū)域的劃分應當以經(jīng)批準的物業(yè)項目規(guī)劃用地范圍、社區(qū)布局、物業(yè)的共用設施設備、建筑物規(guī)模等因素確定。
分期建設或者有兩個以上建設單位開發(fā)建設的區(qū)域，其設置的配套設施設備共用的，應當歸屬于一個物業(yè)管理區(qū)域。但該區(qū)域內(nèi)已自然形成多個相對獨立、封閉小區(qū)的，且不存在共用設施設備的，可以劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域。
已經(jīng)實施物業(yè)管理的不同物業(yè)管理區(qū)域，經(jīng)各自的業(yè)主大會同意后可以合并為一個物業(yè)管理區(qū)域。
第六條 房地產(chǎn)行政主管部門應當向社會公布物業(yè)服務企業(yè)資質、信用等基本信息，接受公眾查詢。
本市以外的物業(yè)服務企業(yè)進入本市從事物業(yè)服務的，應當經(jīng)物業(yè)項目所在地的工商部門注冊登記，并在房地產(chǎn)行政主管部門登記備查。
第二章 業(yè)主及業(yè)主大會
第七條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有法定權利，承擔法定義務。
業(yè)主應當向物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主委員會提供聯(lián)系地址、通訊方式，物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主委員會對業(yè)主的個人信息應當保密，除配合執(zhí)法部門執(zhí)行公務外不得泄露。
第八條 下列事項由業(yè)主共同決定：
�。ㄒ唬┲贫ê托薷臉I(yè)主大會議事規(guī)則；
�。ǘ┲贫ê托薷慕ㄖ锛捌涓綄僭O施的管理規(guī)約；
�。ㄈ┻x舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；
�。ㄋ模┻x聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人；
�。ㄎ澹┗I集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金；
�。└慕�、重建建筑物及其附屬設施；
（七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。
決定前款第（五）、（六）項事項，應當經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總人數(shù)2/3以上的業(yè)主同意；決定前款其他事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
第九條 物業(yè)管理區(qū)域符合下列情形之一時，應當召開首次業(yè)主大會會議，成立業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會：
�。ㄒ唬┪飿I(yè)出售且已經(jīng)交付使用的建筑面積達到建筑物總面積百分之五十以上的；
�。ǘ┦滋孜飿I(yè)出售并交付使用滿兩年的。
第十條 業(yè)主籌備成立業(yè)主大會應當在物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的指導下，由業(yè)主代表、建設單位或者公有住房出售單位、社區(qū)居委會組成業(yè)主大會籌備組，負責業(yè)主大會籌備工作。
業(yè)主大會籌備組成員名單應當以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，公示時間不少于7天。
第十一條 業(yè)主大會籌備組應當履行下列職責：
�。ㄒ唬┐_定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容；
�。ǘ﹨⒄帐痉段谋緮M定《業(yè)主大會議事規(guī)則（草案）》、《管理規(guī)約（草案）》和《業(yè)主大會章程（草案）》；
�。ㄈ┐_認業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權數(shù)；
�。ㄋ模┐_定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法及名單；
�。ㄎ澹┳龊谜匍_首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。
前款第（一）至（四）項內(nèi)容以及業(yè)主委員會委員候選人的簡歷、相片應當在首次業(yè)主大會會議召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。
第十二條 召開業(yè)主大會會議應當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權的業(yè)主參加，邀請所在社區(qū)居委會列席。
業(yè)主大會會議可以采用集體討論或者書面征求意見的形式召開。業(yè)主人數(shù)較多的，可以以幢、單元、樓層為單位推選業(yè)主代表參加。業(yè)主不能親自參加業(yè)主大會會議的，可以書面委托其他人參加。
第十三條 業(yè)主委員會產(chǎn)生后，業(yè)主大會會議由業(yè)主委員會組織召開。業(yè)主委員會不依法召開業(yè)主大會會議的，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）責令限期召開；逾期仍不召開的，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織召開。其他任何單位和個人不得召集業(yè)主大會會議。
第十四條 業(yè)主委員會委員為5人以上的單數(shù)，從物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)符合法定條件的業(yè)主中選舉產(chǎn)生。
業(yè)主委員會委員不得收受物業(yè)服務企業(yè)或者有利害關系業(yè)主提供的利益或者報酬，不得向本物業(yè)管理區(qū)域提供服務的物業(yè)服務企業(yè)承攬、介紹相關業(yè)務或者推薦他人就業(yè)，不得收受可能妨礙公正履行職務的其他利益。
第十五條 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，應當依法履行職責，向業(yè)主大會負責并報告工作情況。業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起3日內(nèi)召開首次業(yè)主委員會會議，推選產(chǎn)生業(yè)主委員會主任1人，副主任1—3人。
業(yè)主委員會會議由主任或者主任委托的副主任召集，半數(shù)以上的委員參加，所作決定必須經(jīng)過全體委員半數(shù)以上同意。需要業(yè)主委員會會議討論、決定的事項應當在會議召開3日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，聽取業(yè)主和物業(yè)使用人的建議和意見。業(yè)主委員會的決定應當以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時公告。
業(yè)主委員會的任期在《業(yè)主大會議事規(guī)則》中規(guī)定。任期屆滿前2個月，選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。
第十六條 業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對全體業(yè)主具有約束力。決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。決定侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以依法請求人民法院予以撤銷。
第十七條 業(yè)主委員會應當對業(yè)主、物業(yè)使用人違反管理規(guī)約等損害其他業(yè)主、物業(yè)使用人合法權益的行為予以勸阻、制止。業(yè)主委員會經(jīng)業(yè)主大會授權可以代表全體業(yè)主對物業(yè)管理有關事項依法提起訴訟。
第十八條 業(yè)主大會和業(yè)主委員會的經(jīng)費收支情況應當至少每年公布一次，公布的內(nèi)容、次數(shù)、地點等由業(yè)主大會決定。
業(yè)主委員會的工作經(jīng)費、業(yè)主委員會委員是否領取報酬及其具體標準由業(yè)主大會決定。
第十九條 業(yè)主委員會自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)所在街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）備案，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）對依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會出具備案證明。
�。ㄒ唬I(yè)主大會會議記錄和會議決定；
�。ǘ稑I(yè)主大會議事規(guī)則》；
�。ㄈ豆芾硪�(guī)約》；
（四）《業(yè)主大會章程》；
（五）業(yè)主委員會委員的名單及其業(yè)主身份證明；
（六）應當提供的其他材料。
業(yè)主委員會備案的有關事項發(fā)生變更的，應當依照前款規(guī)定將變更事項重新備案。
第二十條 業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，其委員資格自行終止，業(yè)主委員會應當及時公告全體業(yè)主：
�。ㄒ唬┎辉偈潜疚飿I(yè)管理區(qū)域業(yè)主的；
（二）因疾病或者其他原因喪失工作能力；
�。ㄈ┮詴嫘问较驑I(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出辭呈；
�。ㄋ模┍蝗嗣穹ㄔ号刑幮塘P。
第二十一條 業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主委員會會議通過后中止其委員職務，并提請下次業(yè)主大會會議審議：
（一）不履行業(yè)主義務、不遵守管理規(guī)約，情節(jié)嚴重且拒不改正；
（二）一年內(nèi)三次無故缺席業(yè)主委員會會議；
（三）違反本辦法第十四條第二款規(guī)定；
（四）其他原因不宜擔任業(yè)主委員會委員。
業(yè)主委員會中止委員職務時，應當允許該委員提出申辯并記錄歸檔。
第三章 前期物業(yè)管理
第二十二條 建設單位應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)無償配置物業(yè)管理用房。物業(yè)管理用房的面積按照下列比例分段累加計算：物業(yè)管理區(qū)域建筑面積在3萬平方米以下的，按4‰計算；3萬平方米以上不足10萬平方米的部分，按2‰計算；10萬平方米以上的部分，按1‰計算。
物業(yè)管理用房按照前款規(guī)定計算低于50平方米的，應當按照不低于50平方米的標準配置。
業(yè)主委員會的辦公用房從物業(yè)管理用房中調(diào)劑，建筑面積一般不低于20平方米。
第二十三條 物業(yè)管理用房的位置、面積應當作為土地出讓前置條件，規(guī)劃行政主管部門在核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證時應當進行審查確認。
物業(yè)管理用房一經(jīng)確定，建設單位不得隨意變更。
第二十四條 物業(yè)管理用房應當為地面以上可以獨立使用、能夠確權的房屋，具備通水、通電、初裝修、衛(wèi)生間等基本條件。
物業(yè)管理用房屬于全體業(yè)主共同所有，不得用于抵押、交換、買賣。未經(jīng)業(yè)主大會同意，不得改作他用。
第二十五條 建設單位應當按照下列規(guī)定對新建住宅小區(qū)配置安全防范設施：
�。ㄒ唬┙ㄖ娣e3萬平方米以下的小區(qū)，配置帶管理中心的聯(lián)網(wǎng)式樓宇對講系統(tǒng)；
�。ǘ┙ㄖ娣e3萬平方米以上的小區(qū)，配置帶管理中心的聯(lián)網(wǎng)式樓宇對講系統(tǒng)、帶紅外線夜視功能的電子監(jiān)控裝置和紅外線周界防越報警系統(tǒng)。
新建項目在辦理商品房預售許可證時，建設單位應當確定并書面承諾物業(yè)管理用房和安全防范設施的配置情況。
第二十六條 新建項目在辦理商品房預售許可證之前，建設單位應當通過招標投標方式選聘前期物業(yè)服務企業(yè)，但投標人少于3人或者物業(yè)管理區(qū)域的總建筑面積小于3萬平方米的，經(jīng)項目所在地房地產(chǎn)行政主管部門同意，建設單位可以采取協(xié)議方式選聘。
建設單位應當參照建設部的示范文本與選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務合同。物業(yè)服務企業(yè)應當在簽訂前期物業(yè)服務合同后15日內(nèi)，根據(jù)服務項目的規(guī)劃建設條件、物業(yè)管理服務方案向所在地房地產(chǎn)行政主管部門申請核發(fā)《物業(yè)管理服務等級證明》。物業(yè)服務企業(yè)憑《物業(yè)管理服務等級證明》報當?shù)貎r格行政主管部門核定前期物業(yè)服務收費標準。
第二十七條 建設單位應當在銷售物業(yè)之前，會同前期物業(yè)服務企業(yè)參照建設部的示范文本制定臨時管理規(guī)約，對有關物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的`義務，違反規(guī)約應當承擔的責任等事項依法做出約定。
臨時管理規(guī)約不得侵害業(yè)主的合法權益。
第二十八條 建設單位應當在物業(yè)銷售前將臨時管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示，作出必要的說明。
物業(yè)買受人在與建設單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應當書面承諾遵守臨時管理規(guī)約。
第二十九條 新建商品住宅經(jīng)竣工驗收備案后，建設單位應當向物業(yè)服務企業(yè)移交下列資料、辦理公共物業(yè)承接驗收手續(xù)：
�。ㄒ唬┬^(qū)總平面規(guī)劃圖，竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；
�。ǘ┰O施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料；
�。ㄈ┪飿I(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件；
（四）屬全體業(yè)主共有的房產(chǎn)及共用設施設備清單；
�。ㄎ澹┪飿I(yè)管理所必需的其他資料。
第三十條 在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，物業(yè)服務企業(yè)應當對以下項目進行接管，并且進行必要的使用試驗：
�。ㄒ唬┪飿I(yè)管理用房；
�。ǘ┌踩婪对O施、設備；
�。ㄈ┗S池、排污（下水）管道、公共照明、道路、綠化帶等共用配套設施；
（四）其他需要接管的共用設施設備。
第四章 物業(yè)管理服務
第三十一條 由業(yè)主大會決定選聘物業(yè)服務企業(yè)的，物業(yè)服務合同由業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)參照建設部的示范文本簽訂。物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同約定提供服務，不得只收費不服務或者多收費少服務。
第三十二條 物業(yè)服務收費區(qū)分不同物業(yè)的性質和特點分別實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。具體收費內(nèi)容、定價形式和標準根據(jù)價格行政主管部門的規(guī)定，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定。
實行準物業(yè)管理的，其收費標準按照價格行政主管部門發(fā)布的服務項目指導價執(zhí)行。
第三十三條 物業(yè)服務企業(yè)應當公布物業(yè)服務收費項目和收費標準。實行酬金制收費方式的，應當對物業(yè)管理的各項資金建帳立制，定期公布收支情況。實行包干制收費的，應當定期公布利用物業(yè)公共區(qū)域或者共用設施設備以及業(yè)主共有財物進行經(jīng)營的收支情況。
第三十四條 業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同約定的標準和時間交納物業(yè)服務費。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。
尚未出售或者尚未交付的物業(yè)，物業(yè)服務費由建設單位全額交納。
第三十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不從小區(qū)大門進出的臨街商鋪、寫字樓等非住宅物業(yè)同屬于該小區(qū)物業(yè)管理的范圍，統(tǒng)一納入小區(qū)物業(yè)管理，環(huán)境衛(wèi)生有償服務收費由物業(yè)服務企業(yè)在征得業(yè)主同意后與有關單位協(xié)商處理。
第三十六條 利用物業(yè)公共區(qū)域或者共用設施設備以及業(yè)主共有財物進行經(jīng)營的，其管理、收費和利益分配等事項由業(yè)主大會決定。未成立業(yè)主大會的，經(jīng)營收入按照約定扣除一定服務費用后的余額歸全體業(yè)主共有，由物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)臨時管理規(guī)約以及小區(qū)其他管理規(guī)定建立專戶管理，定期公布賬目接受業(yè)主監(jiān)督。
第三十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供氣、通訊、有線電視使用費應當向終端用戶收�。�
（一）業(yè)主自用的向業(yè)主收取，電梯、轉供電、二次供水、中央空調(diào)等房屋設備運行的專項性服務費由受益業(yè)主分攤；
�。ǘ┪飿I(yè)服務企業(yè)使用的向物業(yè)服務企業(yè)收取。
有關單位不得強制物業(yè)服務企業(yè)代收，不得因物業(yè)服務企業(yè)拒絕代收而停止提供有關服務。物業(yè)服務企業(yè)接受委托代收前款第（一）項規(guī)定費用的，可以約定向委托單位收取手續(xù)費，但不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。
住宅小區(qū)內(nèi)的公共用水用電價格應當按照居民用水用電價格計價。
第三十八條 物業(yè)服務企業(yè)應當協(xié)助公安、消防部門做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)服務企業(yè)應當立即采取應急措施，同時報告有關管理部門或者單位。
第三十九條 業(yè)主大會決定解聘物業(yè)服務企業(yè)或者物業(yè)服務企業(yè)主動退出物業(yè)管理的，應當提前30日書面通知對方，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進行公告。物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)服務合同終止后3日內(nèi)將物業(yè)管理用房和本辦法第二十九條規(guī)定的資料移交給業(yè)主委員會，10日內(nèi)與業(yè)主核對并結清物業(yè)服務費用。
第五章 物業(yè)的使用與維護
第四十條 業(yè)主裝飾裝修房屋，必須服從小區(qū)物業(yè)管理，開工前向物業(yè)服務企業(yè)申報登記，按規(guī)定提交有關材料。物業(yè)服務企業(yè)應當及時審查業(yè)主提交的申報登記材料。對符合規(guī)定的裝飾裝修項目與業(yè)主簽訂裝飾裝修管理服務協(xié)議，為施工人員辦理出入證件。協(xié)議應當明確注意事項、禁止行為和違約責任，可以約定收取適當?shù)慕ㄖ暹\費，但不得超出價格行政主管部門核定的標準。
第四十一條 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不得有下列行為：
（一）未經(jīng)原設計單位同意、擅自拆改房屋承重結構；
（二）侵占、損壞共用部位、公共場地、共用設施設備；
�。ㄈ┪唇�(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準改變物業(yè)規(guī)劃用途、搭蓋建（構）筑物、在住宅外立面以及非承重墻上開門窗；
（四）違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、寵物；
�。ㄎ澹┻`反規(guī)定擺攤設點、占道經(jīng)營；
�。┻`反規(guī)定傾倒垃圾、污水和拋擲雜物；
�。ㄆ撸┰诮ǎ嫞┲锷贤繉憽⒖坍嫽蛘哌`反規(guī)定懸掛、張貼宣傳品；
�。ò耍┒逊乓兹肌⒁妆�、劇毒或者含有放射性物質的物品，排放有毒、有害物質或者超標準噪音；
（九）法律法規(guī)規(guī)章禁止的其他行為。
前款第（一）至（八）項內(nèi)容應當在管理規(guī)約或者臨時管理規(guī)約中明確約定。
第四十二條 物業(yè)服務企業(yè)應當加強物業(yè)裝飾裝修的施工監(jiān)督以及物業(yè)管理區(qū)域的秩序維護，發(fā)現(xiàn)違反裝飾裝修管理服務協(xié)議和本辦法第四十一條規(guī)定的行為必須立即制止并督促改正。已經(jīng)造成事實后果或者拒不改正的，及時報告有關部門依法處理。
第四十三條 物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益以及其他業(yè)主合法權益的，責任人應當及時維修養(yǎng)護，消除隱患，有關業(yè)主應當給予必要配合。責任人不履行維修養(yǎng)護義務的，經(jīng)業(yè)主大會或者業(yè)主委員會同意，可以由物業(yè)服務企業(yè)代為維修養(yǎng)護，所需費用由責任人承擔。
因物業(yè)使用、裝飾裝修、維修造成其他業(yè)主、物業(yè)使用人或者其他人人身財產(chǎn)損壞的，責任人應當承擔修復、賠償?shù)蓉熑巍?/p>
第六章 住宅專項維修資金
第四十四條 住宅專項維修資金實行專戶存儲、�？顚Ｓ�、所有權人決策、政府監(jiān)督原則，按照建設部、財政部《住宅專項維修資金管理辦法》建立、使用和管理。
第四十五條 房地產(chǎn)行政主管部門負責商品住宅專項維修資金的指導和監(jiān)督，下設專項維修資金管理機構具體負責商品住宅專項維修資金管理的日常工作。
財政部門負責售后公有住房住宅專項維修資金的指導和監(jiān)督。
第四十六條 房地產(chǎn)行政主管部門應當指定當?shù)匾患疑虡I(yè)銀行作為本行政區(qū)域內(nèi)商品住宅專項維修資金的專戶管理銀行，開設住宅專項維修資金專戶。
第四十七條 商品住宅、非住宅業(yè)主應當按照物業(yè)所在地住宅建筑安裝工程每平方米平均造價的5%交存首期住宅專項維修資金，具體交存金額由房地產(chǎn)行政主管部門確定后向社會公布。建筑安裝工程造價發(fā)生較大變化，或者國家和本省的交存標準作出調(diào)整時，房地產(chǎn)行政主管部門應當及時進行調(diào)整和公布。
第四十八條 本辦法實施前物業(yè)已經(jīng)交付使用但未繳交首期住宅專項維修資金的，業(yè)主應當補交。具體交存方式和標準由業(yè)主大會決定，業(yè)主委員會負責追繳。
本辦法實施后已出售但未交付的物業(yè)，業(yè)主應當在辦理交付手續(xù)前按照物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門公布的現(xiàn)行標準交存首期住宅專項維修資金。已經(jīng)辦理交付手續(xù)但未繳交首期住宅專項維修資金的應當補交，拒不交納的，由業(yè)主委員會依法追繳。
第四十九條 尚未成立業(yè)主大會的商品住宅業(yè)主和非住宅業(yè)主交存的住宅專項維修資金應當存入房地產(chǎn)行政主管部門開設的住宅專項維修資金專戶管理。
已經(jīng)成立業(yè)主大會的，經(jīng)業(yè)主大會決定，住宅專項維修資金可以由業(yè)主委員會設立專戶管理。原由房地產(chǎn)行政主管部門代管的，經(jīng)業(yè)主大會決定、業(yè)主委員會申請，可以將該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主交存的專項維修資金賬面余額劃轉至業(yè)主委員會開設的住宅專項維修資金專戶管理，接受業(yè)主和房地產(chǎn)行政主管部門監(jiān)督。
第七章 法律責任
第五十條 業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人、建設單位之間在物業(yè)管理活動中發(fā)生爭議的，可以自行協(xié)商解決；協(xié)商不成的，可以申請街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）調(diào)解或者依法向人民法院起訴。
業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人對違反法律法規(guī)規(guī)章和本辦法的行為，可以向房地產(chǎn)、規(guī)劃、建設、物價、城管、公安、環(huán)保、工商、消防等執(zhí)法部門和供電、供水、供氣、通訊、有線電視等有關單位投訴或者舉報。有關單位受理后應當進行調(diào)查核實，在規(guī)定時間內(nèi)答復投訴人或者舉報人。
第五十一條 物業(yè)服務企業(yè)發(fā)現(xiàn)業(yè)主、物業(yè)使用人或者裝飾裝修企業(yè)違法違章裝飾裝修行為不及時向有關部門報告的，房地產(chǎn)行政主管部門可視情節(jié)輕重，依法給予警告或者不良行為紀錄。
第五十二條 業(yè)主及物業(yè)使用人不按時繳納物業(yè)服務費，物業(yè)服務企業(yè)可以通過發(fā)書面通知、在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示等方式催繳。經(jīng)催繳逾期仍不繳納的，可以按照合同約定的比例加收滯納金，合同未約定的按每日3‰的標準加收滯納金。拒不繳納物業(yè)服務費的，物業(yè)服務企業(yè)可以依法向人民法院申請支付令或者提起訴訟。
第五十三條 未按本辦法規(guī)定交存首期住宅專項維修資金的，建設單位不得將房屋交付買受人。建設單位違反規(guī)定將房屋交付買受人的，由房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處以3萬元以下的罰款。
第五十四條 有關行政主管部門和單位的工作人員有下列行為之一的，應當依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任：
�。ㄒ唬⿲ξ飿I(yè)服務企業(yè)未按規(guī)定進行資質審查或者批準的；
（二）不按照物業(yè)管理服務等級評定標準進行物業(yè)服務等級評定的；
�。ㄈ┮蛭匆婪男斜O(jiān)督職責造成嚴重后果的；
�。ㄋ模┢渌麨E用職權、貪污受賄、徇私舞弊、玩忽職守的行為。
第八章 附 則
第五十五條 大廈寫字樓、醫(yī)院、學校、專業(yè)市場、工業(yè)區(qū)以及其他非居住房屋的物業(yè)管理參照本辦法執(zhí)行。
第五十六條 本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。
本辦法所稱業(yè)主，是指物業(yè)的所有權人。
本辦法所稱物業(yè)使用人，是指物業(yè)的承租人或者其他實際合法使用房屋的人。
本辦法所稱物業(yè)，是指各類房屋及其配套的共用部位、共用設施設備等。
本辦法所稱共用部位，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結構相連的非住宅業(yè)主共有的部位，一般包括：住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。
本辦法所稱共用設施設備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關非住宅業(yè)主共有的附屬設施設備，一般包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。
第五十七條 本辦法自20xx年7月1日起施行。
住宅小區(qū)物業(yè)規(guī)范化管理制度2
第一條 為加強城市住宅小區(qū)管理，創(chuàng)造較好的居民居住環(huán)境，根據(jù)國家建設部《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》（1994年3月23日建設部令第33號），結合本市實際情況，制定本規(guī)定。
第二條 本規(guī)定適用于在本市城市建成區(qū)、區(qū)政府所在地建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)居民點和市屬各縣城關鎮(zhèn)內(nèi)進行住宅小區(qū)開發(fā)建設的單位、從事住宅小區(qū)物業(yè)管理的單位以及住宅小區(qū)內(nèi)的業(yè)主、住戶。
第三條 本規(guī)定所稱的住宅小區(qū)，是指以住宅為主體、建筑面積在3萬平方米以上、配套設施齊全的居民生活區(qū)。本規(guī)定所稱的住宅小區(qū)物業(yè)，是指住宅小區(qū)內(nèi)正式投入使用的各類房屋及其附屬物（包括相關場地）、房屋共用部位（承重結構、外墻面、樓梯間、走廊通道等）、房屋共用設施設備（上下水管道、落水管、共用照明、暖氣干線、高壓水泵房、消防設施、電梯等）和公用設施（道路、路燈、溝渠、綠化、建筑景點、停車場、自行車棚、娛樂場地等）。本規(guī)定所稱的物業(yè)管理單位，是指受物業(yè)所有權人通過住宅小區(qū)管理委員會（以下簡稱管委會）的委托，按照合同規(guī)定從事物業(yè)管理，并為物業(yè)所有權人和使用人提供多方面服務的企業(yè)。
第四條 市政府房產(chǎn)行政主管部門主管全市的住宅小區(qū)物業(yè)管理工作。市政、環(huán)衛(wèi)、綠化、城管和交通、公安等行政管理部門或者主管部門和住宅小區(qū)所在地企業(yè)事業(yè)單位，按照職責分工，負責任宅小區(qū)物業(yè)管理中有關工作的監(jiān)督、指導。
第五條 住宅小區(qū)已經(jīng)交付使用并且入住率達到70%以上時，由市房產(chǎn)行政主管部門或者企事業(yè)單位房產(chǎn)業(yè)務管理部門，會同開發(fā)建設單位，召開業(yè)主和住戶代表大會。業(yè)主和住戶代表大會的主要職權是：
�。ㄒ唬┻x舉住宅小區(qū)管委會委員；
（二）批準管委會章程；
（三）決定小區(qū)內(nèi)有關業(yè)主、住戶利益的重大事項。代表大會決定的事項和批準的章程，不得違背國家的法律、法規(guī)和政策。
第六條 管委會委員從業(yè)主和住戶代表中產(chǎn)生，并適當聘請公安派出所、居民委員會等有關單位的人員擔任管委會委員。管委會的主要職權是：
�。ㄒ唬┱偌�、主持業(yè)主和住戶代表大會；
（二）決定委托管理物業(yè)的企業(yè)；
�。ㄈ⿲徸h、批準受委托的物業(yè)管理企業(yè)提出的住宅小區(qū)年度管理計劃和重大維修工程項目；
�。ㄋ模⿲徸h、決定房屋綜合維修費等費用和基金的使用；
（五）審議物業(yè)管理企業(yè)有償服務項目及其收費標準；
�。┍O(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務工作。管委會可以申請社團登記。
第七條 成立物業(yè)管理企業(yè)須具備下列條件：
�。ㄒ唬⿹碛谢蛘呤芪泄芾斫ㄖ娣e在3萬平方米以上的房屋；
�。ǘ┯邢鄳馁Y金；
�。ㄈ┯泄潭ǖ墓芾斫�(jīng)營場所；
（四）有健全的物業(yè)管理機構和人員；
（五）有管理、修繕、養(yǎng)護物業(yè)的手段。具備前款規(guī)定條件的單位，經(jīng)向市房產(chǎn)行政主管部門申請資質審查。取得物業(yè)管理企業(yè)資質證書；向工商行政管理部門申請注冊登記，取得企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照后，方可營業(yè)。未取得物業(yè)管理企業(yè)資質證書和法人營業(yè)執(zhí)照的單位，不得從事住宅小區(qū)物業(yè)管理活動。
第八條 物業(yè)管理企業(yè)可以開展便民利民的多種經(jīng)營，享受國家對第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策，以其收益補充管理經(jīng)費。
第九條 物業(yè)管理企業(yè)受管委會委托管理物業(yè)，并訂立物業(yè)管理合同。物業(yè)管理合同應具備下列主要條款：
�。ㄒ唬┕芾眄椖考捌鋬�(nèi)容；
�。ǘ┕芾碣|量或者標準；
�。ㄈ┕芾碣M用；
（四）雙方權利與義務；
�。ㄎ澹┻`約責任；
�。┘m紛處理；
（七）合同期限；
�。ò耍┢渌s定事項。物業(yè)管理合同須報市房產(chǎn)行政主管部門備案。
第十條 物業(yè)管理企業(yè)的主要責任是：
�。ㄒ唬┴撠熥≌^(qū)內(nèi)各類房屋及其附屬設施的管理、維護，保證房屋整體結構不受損壞；
�。ǘ┴撠熥≌^(qū)內(nèi)共用設施設備的管理、維護，保證其正常運行；
�。ㄈ┴撠熥≌^(qū)內(nèi)公用設施的管理、維護，保證其正常發(fā)揮功能；
�。ㄋ模┴撠熥≌^(qū)內(nèi)的治安、安全管理，保障人身財產(chǎn)安全，并協(xié)助住戶處理突發(fā)事件；
�。ㄎ澹┴撠熥≌^(qū)內(nèi)公共環(huán)境衛(wèi)生和房屋共用部位的保潔，及時清運垃圾；
�。┴撠熎渌嘘P事項。
第十一條 物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)費來源：
（一）業(yè)主交付的房屋綜合維修費；
（二）住戶交付的公共服務費；
（三）企業(yè)有償服務收入和多種經(jīng)營收入等。前款中的綜合維修費和公共服務費的收繳、管理、監(jiān)督，由市房產(chǎn)行政主管部門會同市財政、物價、審計等有關部門另行制定。
第十二條 物業(yè)管理企業(yè)的辦公用房、營業(yè)用房，由小區(qū)開發(fā)建設單位按住宅小區(qū)建筑總面積的0。5%提供，實行有償使用。
第十三條 住宅小區(qū)開發(fā)建設單位在小區(qū)投入使用前6個月至小區(qū)管委會成立時的期間內(nèi)，應自行或者委托物業(yè)管理企業(yè)進行前期小區(qū)物業(yè)管理，費用由開發(fā)建設單位承擔。
第十四條 住宅小區(qū)開發(fā)建設單位向管委會移交住宅小區(qū)時，要移交下列資料：
�。ㄒ唬┳≌^(qū)規(guī)劃圖、竣工總平面圖；
�。ǘ﹩误w建筑結構、設備竣工圖；
（三）綠化和地下管網(wǎng)竣工圖；
�。ㄋ模┢渌嘘P資料。
第十五條 開發(fā)建設單位自移交住宅小區(qū)之日起1年內(nèi)，負責所交工程的維修；國家和省規(guī)定保修期在1年以上的，按國家和省的規(guī)定執(zhí)行。
第十六條 住宅小區(qū)開發(fā)建設單位或者經(jīng)營管理單位辦理售房手續(xù)或者出租房屋手續(xù)時，要在合同中與買房人或者承租人訂立遵守本規(guī)定的條款。
第十七條 業(yè)主或者住戶使用房屋時，須遵守下列規(guī)定：
（一）未經(jīng)有關部門批準，不得改變房屋結構、外貌和用途；
（二）不得對房屋的承重墻、梁柱、樓板、陽臺、天臺、屋面和通道進行鑿、拆、搭、占；
�。ㄈ┎坏枚逊乓兹肌⒁妆头派湫晕锲返�，但自用生活性燃料除外。物業(yè)管理企業(yè)應就前款規(guī)定等內(nèi)容，分別與住宅小區(qū)內(nèi)的業(yè)主、住戶訂立合同。
第十八條 住宅小區(qū)內(nèi)的業(yè)主、住戶違反本規(guī)定，有下列行為之一的，由物業(yè)管理企業(yè)予以制止，批評教育；仍不改正的，依照合同規(guī)定要求其恢復原狀或者賠償損失，直至依法向人民法院提起訴訟：
（一）擅自改變小區(qū)內(nèi)的土地用途的；
�。ǘ┥米愿淖兎课�、配套設施用途、結構、外觀，毀壞設施、設備，危及房屋安全的；
（三）亂停亂放車輛，亂搭亂建房屋，在房屋共用部位亂堆亂放物品、垃圾，隨意占用、破壞綠化，污染環(huán)境，影響小區(qū)景觀，噪聲擾民的；
�。ㄋ模┎患皶r、足額交付有關費用的。
第十九條 物業(yè)管理企業(yè)違反本規(guī)定，有下列行為之一的，管委會有權制止，并要求其限期改正，直至依法向人民法院提起訴訟；房產(chǎn)行政主管部門可給予警告，責令限期改正、賠償損失和處以罰款等行政處罰：
�。ㄒ唬⿲Ψ课菁捌涔灿貌课弧⒐灿迷O施設備和公用設施修繕不及時或者修繕質量不合格的；
�。ǘ┕芾碇贫炔唤∪�、管理混亂的；
�。ㄈ┧酱顏y建房屋、設施，或者改變房屋、公用設施用途的；
（四）不履行物業(yè)管理合同規(guī)定的義務，或者不執(zhí)行有關規(guī)定的；
�。ㄎ澹┥米詳U大收費范圍，提高收費標準的。罰款時使用財政部門統(tǒng)一印制的票據(jù)。罰款全額上交同級財政。
第二十條 當事人對行政處罰決定不服的，可以依照《行政復議條例》、《行政訴訟法》申請復議或者向人民法院提起訴訟。當事人逾期不申請復議，也不向人民法院起訴，又不履行的，由作出處罰決定的機關申請人民法院強制執(zhí)行。
第二十一條 房產(chǎn)行政管理部門工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，由其所在單位或者主管部門給予行政處分；觸犯刑律的，移交司法機關處理。
第二十二條 市房產(chǎn)行政主管部門要每年對物業(yè)管理企業(yè)進行考核。對承擔的管理項目有l(wèi)/3以上達不到規(guī)定指標的物業(yè)管理企業(yè)，限期半年內(nèi)達標；逾期仍不達標的，注銷其資質證書，并提請工商行政管理部門吊銷其營業(yè)執(zhí)照。物業(yè)管理指標，由市房產(chǎn)行政主管部門另行制定。
第二十三條 辦公樓、商業(yè)樓的物業(yè)管理，可參照本規(guī)定執(zhí)行。
第二十四條 本規(guī)定具體應用中的問題，由市房產(chǎn)行政主管部門負責解釋。
第二十五條 本規(guī)定自19xx年10月1日起施行。
本規(guī)定與國家和省的規(guī)定不一致時，執(zhí)行國家和省的規(guī)定。
住宅小區(qū)物業(yè)規(guī)范化管理制度3
第一章 總則
第一條 為了規(guī)范住宅物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，根據(jù)《中華人民共和國物權法》、國務院《物業(yè)管理條例》和其他有關法律、行政法規(guī)，結合本市實際情況，制定本規(guī)定。
第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)管理、使用及其監(jiān)督管理，適用本規(guī)定。
第三條 本規(guī)定所稱住宅物業(yè)管理（以下簡稱物業(yè)管理），是指住宅區(qū)內(nèi)的業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，或者通過其他形式，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。
本規(guī)定所稱業(yè)主，是指房屋的所有權人。
本規(guī)定所稱使用人，是指房屋的承租人和實際居住人。
本規(guī)定所稱物業(yè)服務企業(yè)，是指依法取得獨立法人資格、具有相應資質，從事物業(yè)服務的企業(yè)。
第四條 市房屋行政管理部門負責全市物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。區(qū)、縣房屋行政管理部門負責本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督管理；其設立的房屋管理辦事機構（以下簡稱房管辦事處）承擔相關具體事務。
市和區(qū)、縣房屋行政管理部門履行以下職責：
�。ㄒ唬I(yè)主大會和業(yè)主委員會的業(yè)務指導與監(jiān)督管理；
（二）物業(yè)服務企業(yè)和從業(yè)人員的監(jiān)督管理；
（三）專項維修資金歸集、使用的指導與監(jiān)督；
�。ㄋ模┪飿I(yè)使用和維護的監(jiān)督管理；
�。ㄎ澹┪飿I(yè)管理方面的其他監(jiān)督管理職責。
第五條 區(qū)、縣人民政府應當建立住宅小區(qū)綜合管理工作制度，組織區(qū)、縣相關行政管理部門和單位，部署、推進和協(xié)調(diào)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理各項工作，并指導監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會的各項工作。
鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府和街道辦事處應當建立本轄區(qū)住宅小區(qū)綜合管理工作制度，協(xié)調(diào)和處理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理綜合事務和糾紛，指導監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會的組建及日常運作。
第六條 市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會是實行行業(yè)服務和自律管理的社會組織，依法制定和組織實施自律性規(guī)范，組織業(yè)務培訓，對物業(yè)服務企業(yè)之間的糾紛進行調(diào)解，維護物業(yè)服務企業(yè)合法權益。
本市鼓勵物業(yè)服務企業(yè)加入市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會。
第二章 業(yè)主及業(yè)主大會
第七條 住宅小區(qū)，包括分期建設或者兩個以上單位共同開發(fā)建設的住宅小區(qū)，其設置的配套設施設備是共用的，應當劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域；但被道路、河道等分割為兩個以上自然街坊或者封閉小區(qū)，且能明確共用配套設施設備管理、維護責任的，可以分別劃分為獨立的物業(yè)管理區(qū)域。
第八條 房屋行政管理部門負責核定物業(yè)管理區(qū)域。
規(guī)劃行政管理部門在住宅建設工程設計方案審查時，應當征求區(qū)、縣房屋行政管理部門對物業(yè)管理區(qū)域的預劃意見。
建設單位在申請辦理住宅建設工程規(guī)劃許可證的同時，應當向區(qū)、縣房屋行政管理部門提出劃分物業(yè)管理區(qū)域的申請，區(qū)、縣房屋行政管理部門應當在五日內(nèi)核定物業(yè)管理區(qū)域。
建設單位在房屋銷售時，應當將區(qū)、縣房屋行政管理部門核定的物業(yè)管理區(qū)域范圍，通過合同約定方式向物業(yè)買受人明示。
第九條 尚未劃分或者需要調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的，區(qū)、縣房屋行政管理部門應當會同鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處，按照第七條的規(guī)定，結合當?shù)鼐用裎瘑T會、村民委員會的布局劃分物業(yè)管理區(qū)域。調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的，還應當征得專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
物業(yè)管理區(qū)域調(diào)整后，區(qū)、縣房屋行政管理部門應當在相關物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
第十條 建設單位在辦理房屋交付使用許可手續(xù)時，應當向房管辦事處提交下列資料：
�。ㄒ唬┛⒐た偲矫鎴D，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；
�。ǘ┰O施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料；
�。ㄈ┪飿I(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件；
（四）物業(yè)管理所必需的其他資料。
建設單位在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，應當向物業(yè)服務企業(yè)移交前款規(guī)定的資料。
業(yè)主可以向房管辦事處、物業(yè)服務企業(yè)申請查詢本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)第一款規(guī)定的資料。
第十一條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，除享有《中華人民共和國物權法》、國務院《物業(yè)管理條例》規(guī)定的權利外，還有權提議召開首次業(yè)主大會會議。
業(yè)主在物業(yè)管理活動中，應當履行《中華人民共和國物權法》、國務院《物業(yè)管理條例》規(guī)定的義務。
業(yè)主應當直接或者通過建設單位、物業(yè)服務企業(yè)向業(yè)主委員會提供聯(lián)系地址、通訊方式。
第十二條 業(yè)主大會由一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。
一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，房屋出售并交付使用的建筑面積達到百分之五十以上，或者首套房屋出售并交付使用已滿兩年的，應當召開首次業(yè)主大會會議，成立業(yè)主大會。但只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。
第十三條 物業(yè)管理區(qū)域符合本規(guī)定第十二條第二款所列應當成立業(yè)主大會條件之一的，建設單位應當在三十日內(nèi)向物業(yè)所在地的鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處提出成立業(yè)主大會的書面報告，并提供下列資料：
（一）物業(yè)管理區(qū)域核定意見；
（二）物業(yè)服務企業(yè)用房和業(yè)主委員會用房（以下合稱物業(yè)管理用房）配置證明；
（三）業(yè)主清冊和物業(yè)建筑面積；
�。ㄋ模┪飿I(yè)出售并交付使用時間；
�。ㄎ澹┮鸦I集的專項維修資金清冊。
建設單位未及時書面報告的，業(yè)主可以向鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處提出成立業(yè)主大會的書面要求。
第十四條 鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處應當在接到建設單位書面報告或者業(yè)主書面要求后的六十日內(nèi)，會同區(qū)、縣房屋行政管理部門組建業(yè)主大會籌備組（以下簡稱籌備組）。籌備組應當自成立之日起七日內(nèi)，將成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
籌備組由業(yè)主代表，建設單位代表，鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處代表，房管辦事處代表，物業(yè)所在地居民委員會或者村民委員會代表組成。籌備組人數(shù)應當為單數(shù)，其中業(yè)主代表應當符合本規(guī)定第十九條第二款的規(guī)定，人數(shù)所占比例應當不低于籌備組總人數(shù)的二分之一�；I備組組長由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處代表擔任。
籌備組中的業(yè)主代表，由街道辦事處或者鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府組織業(yè)主推薦產(chǎn)生。
業(yè)主對籌備組成員有異議的，由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處協(xié)調(diào)解決。
第十五條 籌備組應當做好以下籌備工作：
�。ㄒ唬┐_認并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積；
（二）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容；
�。ㄈ┎輸M管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；
�。ㄋ模┐_定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則；
�。ㄎ澹┲贫I(yè)主委員會成員候選人產(chǎn)生辦法，確定業(yè)主委員會成員候選人名單；
�。┲贫I(yè)主委員會選舉辦法；
（七）完成召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。
前款內(nèi)容應當在首次業(yè)主大會會議召開十五日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主對公告內(nèi)容有異議的，籌備組應當記錄并作出答復。
籌備組應當自成立之日起九十日內(nèi)，組織召開首次業(yè)主大會會議。
籌備組在業(yè)主委員會依法成立后自行解散。
第十六條 業(yè)主大會除履行《中華人民共和國物權法》、國務院《物業(yè)管理條例》規(guī)定的職責外，還可以決定業(yè)主委員會的工作經(jīng)費、撤銷業(yè)主小組不適當?shù)臎Q定。
第十七條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論形式，也可以采用書面征求意見的形式。業(yè)主大會會議應當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。
業(yè)主大會作出決定，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。業(yè)主大會決定籌集和使用專項維修資金，或者改建、重建建筑物及其附屬設施的，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意。
業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議，代理人應當持業(yè)主書面委托書并依據(jù)委托人對所議事項的意見進行投票表決。
第十八條 首次業(yè)主大會會議通過的議事規(guī)則，應當就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主小組的設立、業(yè)主委員會的組成、任期、罷免和補選等事項作出約定。
第十九條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，依法履行職責。業(yè)主委員會由五人以上單數(shù)組成，任期為三年到五年。
業(yè)主委員會成員應當符合國務院《物業(yè)管理條例》規(guī)定的條件。業(yè)主有損壞房屋承重結構、違法搭建、破壞房屋外貌、擅自改變物業(yè)使用性質、欠交物業(yè)服務費或者專項維修資金、違法出租房屋等情形且未改正的，不得擔任業(yè)主委員會成員；擔任業(yè)主委員會成員后出現(xiàn)上述情形的，應當按照業(yè)主大會確定的規(guī)則予以罷免。
業(yè)主委員會履行下列職責：
（一）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；
�。ǘ┐順I(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；
�。ㄈ┘皶r了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，督促業(yè)主交納物業(yè)服務費，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；
�。ㄋ模┍O(jiān)督管理規(guī)約的實施；
�。ㄎ澹I(yè)主大會賦予的其他職責。
業(yè)主委員會應當接受業(yè)主大會和業(yè)主的監(jiān)督。
第二十條 業(yè)主委員會主任、副主任由業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生。
業(yè)主委員會主任負責主持業(yè)主委員會日常工作，并履行以下職責：
（一）召集和主持業(yè)主委員會會議；
�。ǘ┨岢鰳I(yè)主委員會會議議題；
�。ㄈ┌凑諛I(yè)主大會會議的決定，簽署有關文書。
業(yè)主委員會主任因故不能履行職責時，由副主任履行。
第二十一條 業(yè)主委員會自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列文件向鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處備案：
�。ㄒ唬I(yè)主大會會議記錄和會議決定；
�。ǘI(yè)主大會議事規(guī)則；
�。ㄈ┕芾硪�(guī)約；
�。ㄋ模I(yè)主委員會成員的名單和基本情況。
鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處對依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會出具業(yè)主大會、業(yè)主委員會備案證明和印章刻制證明。業(yè)主委員會應當依法刻制和使用印章。
第二十二條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。業(yè)主大會定期會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。經(jīng)百分之二十以上業(yè)主提議，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會臨時會議。
召開業(yè)主大會會議，業(yè)主委員會應當事先將會議時間、地點、議題和議程書面通知所在地房管辦事處、居民委員會或者村民委員會，邀請房管辦事處、居民委員會或者村民委員會派代表參加，并聽取房管辦事處、居民委員會或者村民委員會的意見、建議。
業(yè)主委員會不依法組織召開業(yè)主大會會議的，鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處應當督促其限期召開；逾期不召開的，鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處可以應業(yè)主要求組織召開業(yè)主大會會議。
第二十三條 業(yè)主委員會應當建立定期接待制度，聽取業(yè)主和使用人對物業(yè)管理和業(yè)主委員會日常工作的意見和建議，接受業(yè)主和使用人的咨詢、投訴和監(jiān)督。
業(yè)主委員會應當建立工作記錄制度，做好業(yè)主大會會議、業(yè)主委員會會議、物業(yè)服務合同協(xié)商簽訂活動，以及物業(yè)管理中各項重要事項的記錄，并妥善保管。
業(yè)主委員會應當建立信息公開制度，按照規(guī)定及時公布業(yè)主大會和業(yè)主委員會作出的決定、物業(yè)服務企業(yè)選聘、物業(yè)服務合同等物業(yè)管理中的各項決定和重大事項；定期公布專項維修資金和公共收益收支；接受業(yè)主查詢所保管的物業(yè)管理信息。
第二十四條 業(yè)主委員會任期屆滿的兩個月前，應當書面報告鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處。鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處應當在六十日內(nèi)會同區(qū)、縣房屋行政管理部門組建換屆改選小組，由換屆改選小組組織召開業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。
換屆改選小組由業(yè)主代表，鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處代表，房管辦事處代表，物業(yè)所在地居民委員會或者村民委員會代表組成。換屆改選小組人數(shù)應當為單數(shù)，其中業(yè)主代表應當符合本規(guī)定第十九條第二款的規(guī)定，人數(shù)所占比例應當不低于換屆改選小組總人數(shù)的二分之一。換屆改選小組組長由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處代表擔任。
自換屆改選小組產(chǎn)生至新一屆業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生期間，業(yè)主委員會不得組織召開業(yè)主大會會議對下列事項作出決定：
�。ㄒ唬┻x聘、解聘物業(yè)服務企業(yè)；
�。ǘ┏芾硪�(guī)約規(guī)定情形之外的物業(yè)維修、更新、改造等重大事項；
（三）其他重大事項。
第二十五條 業(yè)主委員會應當自換屆改選小組成立之日起十日內(nèi)，將其保管的有關財務憑證、業(yè)主清冊、會議紀要等檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交物業(yè)所在地房管辦事處保管。業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法需要使用上述物品的，物業(yè)所在地房管辦事處應當及時提供。
新一屆業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生后，應當在三十日內(nèi)向鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處辦理換屆備案手續(xù)，并由物業(yè)所在地房管辦事處在備案后十日內(nèi)，將其保管的前款所述物品移交新一屆業(yè)主委員會。
拒不移交第一款所述物品的，新一屆業(yè)主委員會可以請求物業(yè)所在地鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處督促移交，物業(yè)所在地公安機關應當予以協(xié)助。
第二十六條 不再擔任業(yè)主委員會成員的，應當在十日內(nèi)將其保管的本規(guī)定第二十五條第一款所述物品移交業(yè)主委員會；拒不移交的，業(yè)主委員會可以按照本規(guī)定第二十五條第三款規(guī)定處理。
第二十七條 業(yè)主委員會出現(xiàn)成員人數(shù)不足二分之一或者其他無法正常運作情形的，業(yè)主大會應當作出決定啟動補選或者提前換屆改選程序。
第二十八條 業(yè)主委員會的名稱、所轄區(qū)域范圍、成員、業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應當在三十日內(nèi)向鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處辦理變更備案手續(xù)。
因物業(yè)管理區(qū)域調(diào)整、房屋滅失或者其他原因致使業(yè)主委員會無法存續(xù)的，業(yè)主委員會應當在三十日內(nèi)向鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處辦理注銷備案手續(xù)。
第二十九條 按照本規(guī)定第二十一條、第二十五條、第二十八條規(guī)定，鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處受理業(yè)主委員會備案后，應當在二十日內(nèi)完成備案手續(xù)，并將備案資料抄送區(qū)、縣房屋行政管理部門。
第三十條 同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩幢以上房屋的，可以以幢、單元為單位成立業(yè)主小組。業(yè)主小組由該幢、單元的全體業(yè)主組成。
業(yè)主小組應當履行下列職責：
�。ㄒ唬┩七x業(yè)主代表出席業(yè)主大會會議，表達本小組業(yè)主的意愿；
�。ǘQ定本小組范圍內(nèi)住宅共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造和養(yǎng)護；
（三）決定本小組范圍內(nèi)的其他事項。
業(yè)主小組議事由該業(yè)主小組產(chǎn)生的業(yè)主代表主持。業(yè)主小組行使前款規(guī)定職責的程序，參照本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會議事規(guī)則執(zhí)行。
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