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珠海市房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅預征辦法(暫行)
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珠海市房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅預征辦法(暫行)
第一條 為加強土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅預征工作，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則等規(guī)定，結合土地增值稅清算管理規(guī)程，制定本暫行辦法(以下簡稱《辦法》)。
第二條 《辦法》適用于珠海市房地產開發(fā)項目土地增值稅預征工作。在我市開發(fā)經營房地產的各類企業(yè)及其他單位和個人(以下簡稱“納稅人”)，在房地產項目未進行土地增值稅清算前取得銷售收入的，為預征土地增值稅的納稅人，應當依照本辦法預征土地增值稅。
第三條 考慮到房地產開發(fā)項目土地增值稅清算的復雜性以及增值率在不同項目之間的差異性，為減少預繳的稅款與實際應繳稅款的差異，保證稅款及時入庫，納稅人應分不同項目單獨確定適用預征率并向項目所在地主管稅務機關(以下簡稱“稅務機關”)申報備案。
第四條 納稅人取得《房地產預售許可證》后，須自首次取得銷售收入的次月15日內，填寫《土地增值稅預征率備案表》到稅務機關辦理預征率報備手續(xù)，并按照清算管理規(guī)程的規(guī)定報送相關的資料。
第五條 納稅人應以項目內不同類型商品房上月的平均售價作為平均(每平方米)售價報備。
第六條 納稅人根據(jù)項目開發(fā)的開發(fā)預算計劃及前期開發(fā)的證明資料，歸集各項預算成本費用，按可售面積分攤計算每平方米可扣除金額報備。
(一)歸集預算成本費用，包括：
1、取得土地使用權所支付的金額。
2、房地產開發(fā)成本。包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用。
3、房地產開發(fā)費用。包括房地產開發(fā)項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。
4、財政部規(guī)定的其他扣除。按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發(fā)成本之和的20%計算扣除。
5、與轉讓房地產有關的稅金。
(二)按有關部門批準的可售面積分攤計算每平方米可扣除金額。
第七條 納稅人備案的成本費用應當遵循真實性、合理性的原則，具體條件應符合土地增值稅清算管理規(guī)程的要求，其中：
(一)取得土地使用權所支付的金額必須是企業(yè)為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用。
(二)房地產開發(fā)成本中建筑安裝工程費不得超出珠海市建設管理部門公布的單位定額成本的10%，超出的部分，如無正當理由，報備時不得扣除。
(三)房地產開發(fā)成本中園林綠化、環(huán)境工程費用、裝修工程費用等應當據(jù)實合理，稅務機關應嚴格審核，對明顯偏高又無正當理由的部分予以調整。
第八條 納稅人以每平方米售價和每平方米可扣除金額為計算依據(jù)，計算每平方米的`增值額和增值率，按適用稅率計算應繳稅款，以稅款占每平方米售價的百分比為依據(jù)，確定本項目當年度的預征率。
第九條 為計算和操作簡便，預征率統(tǒng)一以0.2%為間距。百分比在間距中的，從低確定預征率。
第十條 除保障性住房項目外，納稅人報備的預征率不得低于2%，對報備預征率低于2%的，稅務機關應加強審核，在審核結果確定前納稅人應先按2%進行預繳。
第十一條 預征率報備后，納稅人應當自首次實現(xiàn)收入的次月起，在月度終了后的納稅申報期內按月申報預繳稅款，稅款金額為當月的銷售收入額乘以預征率。
銷售收入的實現(xiàn)以下列方式確定：
(一)以預售方式出售商品房的，以實際取得預售房收入的當天確認為收入實現(xiàn);
(二)以分期付款方式出售商品房的，以每期實際取得收入的當天確認為收入實現(xiàn);
(三)以銀行按揭方式出售商品房的，以取得首期付款收入和銀行貸款的當天確認為收入實現(xiàn);
(四)以其他方式出售商品房的，以實際取得售房收入的當天確認為收入實現(xiàn)。
第十二條 納稅人應在年度終了后的兩個月內向稅務機關報送上年實際發(fā)生的平均售價和成本費用。如實際的平均售價或成本費用與報備時所填報的金額發(fā)生較大變化的，納稅人應向稅務機關重新報備、調整年度預征率。
如無特殊情況，納稅人不得要求在年中進行預征率的調整。
第十三條 稅務機關應當按照清算管理規(guī)程的規(guī)定對房地產開發(fā)項目實施項目管理，對開發(fā)的全過程情況實行跟蹤監(jiān)控和成本審核，并積極關注納稅人項目開發(fā)期間的會計核算工作。
如審核發(fā)現(xiàn)納稅人有虛報、多報扣除項目金額或少報平均售價情況的，稅務機關應在審核結果確定后的次月要求納稅人按結果調整預征率。
第十四條 納稅人開發(fā)的項目只有普通標準住宅一種類型且報備增值額未超過扣除項目金額20%的，經稅務機關審核后，免予預征土地增值稅。
第十五條 納稅人開發(fā)的項目達到清算管理規(guī)程規(guī)定的土地增值稅清算條件的，應當按規(guī)定及時進行清算，預繳的稅款按照清算的結果多退少補。
第十六條 本規(guī)定自2010年10月1日起施行。
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