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安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例「最新版」

時(shí)間:2020-11-24 17:09:34 制度 我要投稿

安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例「最新版」

  物業(yè)管理協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)自律,規(guī)范行業(yè)經(jīng)營(yíng)行為,促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高服務(wù)質(zhì)量和水平。下面是YJBYS小編為大家搜集的關(guān)于安徽省的物業(yè)管理?xiàng)l例,供大家參考借鑒。

  第一章 總 則

  第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng),提升物業(yè)服務(wù)水平,維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益,營(yíng)造良好的居住和工作環(huán)境,根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和有關(guān)法律、行政法規(guī),結(jié)合本省實(shí)際,制定本條例。

  第二條 本條例適用于本省行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)及其監(jiān)督管理。

  本條例所稱物業(yè)管理,是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定對(duì)建筑物、構(gòu)筑物及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理,維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。

  第三條 物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)遵循業(yè)主自治、專業(yè)服務(wù)與依法監(jiān)管相結(jié)合的原則。

  第四條 縣級(jí)以上人民政府應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設(shè)和社區(qū)治理體系,建立和完善專業(yè)化、社會(huì)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理機(jī)制。鼓勵(lì)采用新技術(shù)、新方法,提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。

  第五條 縣級(jí)以上人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房地產(chǎn)行政主管部門(以下簡(jiǎn)稱物業(yè)管理行政主管部門)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作,履行以下職責(zé):

  (一)擬定、制定和宣傳物業(yè)管理相關(guān)政策措施;

  (二)依照職權(quán)制定物業(yè)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)規(guī)范;

  (三)指導(dǎo)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府依法開展物業(yè)管理相關(guān)工作;

  (四)指導(dǎo)、監(jiān)督和管理物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng);

  (五)監(jiān)督、管理專項(xiàng)維修資金;

  (六)建立物業(yè)管理誠(chéng)信檔案制度;

  (七)法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。

  縣級(jí)以上人民政府發(fā)展改革、公安、司法、民政、財(cái)政、環(huán)保、城鄉(xiāng)規(guī)劃、城市管理、工商、價(jià)格、質(zhì)監(jiān)、人防等部門,應(yīng)當(dāng)按照各自的職責(zé),相互配合,做好相關(guān)監(jiān)督管理工作。

  第六條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府履行以下職責(zé):

  (一)指導(dǎo)和協(xié)助業(yè)主大會(huì)的成立、業(yè)主委員會(huì)的選舉;

  (二)指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)開展工作;

  (三)協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)之間關(guān)系,調(diào)處業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的糾紛;

  (四)協(xié)調(diào)和監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的交接;

  (五)協(xié)調(diào)和監(jiān)督老舊小區(qū)物業(yè)管理。

  居民委員會(huì)、村民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助和配合。

  第七條 物業(yè)管理協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)自律,規(guī)范行業(yè)經(jīng)營(yíng)行為,促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高服務(wù)質(zhì)量和水平。

  第二章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)

  第八條 房屋所有權(quán)人為業(yè)主。

  業(yè)主身份的確認(rèn),以不動(dòng)產(chǎn)登記簿或者法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他有效證明為依據(jù)。

  第九條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中享有以下權(quán)利:

  (一)提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議,參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議,提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議;

  (二)向業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出建議或者質(zhì)詢;

  (三)推選業(yè)主代表,并享有被推選權(quán);

  (四)依法使用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的權(quán)利,監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的管理和使用;

  (五)要求其他業(yè)主、物業(yè)使用人停止違反共同利益的行為;

  (六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

  第十條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中履行以下義務(wù):

  (一)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則,執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定;

  (二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度;

  (三)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金;

  (四)按照物業(yè)服務(wù)合同約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用;

  (五)配合、支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)合同實(shí)施的物業(yè)管理活動(dòng);

  (六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

  第十一條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì),由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。

  物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)充分考慮共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)、方便管理、降低管理成本等因素,按照以下規(guī)定進(jìn)行:

  (一)新建住宅小區(qū),包括分期建設(shè)或者由兩個(gè)以上單位開發(fā)建設(shè)的,應(yīng)當(dāng)按照小區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計(jì)范圍劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域;

  (二)地理上自然連接規(guī)模較小的住宅小區(qū),經(jīng)各自的業(yè)主大會(huì)同意后,可以合并為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域;

  (三)規(guī)模較大的住宅小區(qū),且配套設(shè)施設(shè)備能夠分割、獨(dú)立使用的,可以劃定或者調(diào)整為不同的物業(yè)管理區(qū)域;

  (四)住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)應(yīng)當(dāng)與住宅小區(qū)劃分為同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域;商貿(mào)、辦公、醫(yī)院、學(xué)校、工廠、倉(cāng)儲(chǔ)等非住宅物業(yè)及單幢商住樓宇具有獨(dú)立共用設(shè)施設(shè)備,并能夠獨(dú)立管理的,可以劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。

  第十二條 新建物業(yè)建設(shè)單位在辦理商品房預(yù)售許可證或者商品房現(xiàn)售備案前,應(yīng)當(dāng)按照第十一條規(guī)定劃分物業(yè)管理區(qū)域,向縣級(jí)人民政府物業(yè)管理行政主管部門備案。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將經(jīng)備案的物業(yè)管理區(qū)域向物業(yè)買受人明示。

  物業(yè)管理區(qū)域劃定后,確需調(diào)整的以及已投入使用但尚未劃分物業(yè)管理區(qū)域的,縣級(jí)人民政府物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府聽取業(yè)主意見后作出決定,并在相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。

  第十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì),選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。

  業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意,決定不成立業(yè)主大會(huì)的,由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。

  第十四條 業(yè)主大會(huì)可以設(shè)立業(yè)主監(jiān)事會(huì)或者獨(dú)立監(jiān)事,負(fù)責(zé)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作,并履行業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

  業(yè)主大會(huì)設(shè)立業(yè)主監(jiān)事會(huì)或者獨(dú)立監(jiān)事的,業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主監(jiān)事會(huì)或者獨(dú)立監(jiān)事的職責(zé)、議事規(guī)則和工作經(jīng)費(fèi),以及監(jiān)事的選舉規(guī)則、資格、人數(shù)、任期等事項(xiàng)進(jìn)行約定。

  第十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),已交付的專有部分面積超過(guò)建筑物總面積百分之五十或者首批物業(yè)交付滿三年的,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報(bào)送下列籌備成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需的文件資料:

  (一)物業(yè)管理區(qū)域劃分資料;

  (二)房屋等建筑物面積清冊(cè);

  (三)業(yè)主名冊(cè);

  (四)建筑規(guī)劃總平面圖;

  (五)共用設(shè)施設(shè)備的交接資料;

  (六)物業(yè)服務(wù)用房配置確認(rèn)資料;

  (七)其他有關(guān)的文件資料。

  第十六條 業(yè)主籌備成立業(yè)主大會(huì)的,應(yīng)當(dāng)在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下,成立業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組;I備組一般由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)代表組成,人數(shù)應(yīng)當(dāng)為單數(shù),其中業(yè)主代表由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者居民委員會(huì)組織業(yè)主推薦,所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的二分之一;I備組組長(zhǎng)由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表?yè)?dān)任。前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助業(yè)主大會(huì)籌備組做好相關(guān)工作。

  符合首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開條件,但未及時(shí)召開大會(huì)的,街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在接到建設(shè)單位、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主書面報(bào)告之日起四十五日內(nèi)組建業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組。

  籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起十五日內(nèi),將其成員名單和工作職責(zé)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行公告。

  首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的籌備經(jīng)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)。

  第十七條 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組履行以下職責(zé):

  (一)確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)和內(nèi)容;

  (二)草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則;

  (三)確認(rèn)業(yè)主身份,確定業(yè)主人數(shù)、所擁有的專有部分面積,以及業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù);

  (四)提出首屆業(yè)主委員會(huì)委員選舉辦法,確定候選人名單;

  (五)依法確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則;

  (六)召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。

  對(duì)前款規(guī)定的內(nèi)容,籌備組應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開十五日前,在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告,并將首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)書面通知全體業(yè)主。業(yè)主對(duì)業(yè)主身份、投票權(quán)數(shù)和管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則草案等提出異議的,業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)予以復(fù)核或者修改,并告知異議人。

  籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起三個(gè)月內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議;I備組在業(yè)主委員會(huì)成立后自行解散。

  第十八條 業(yè)主大會(huì)決定以下事項(xiàng):

  (一)制定、修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;

  (二)制定、修改管理規(guī)約;

  (三)選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)委員;

  (四)聽取和審查業(yè)主委員會(huì)的工作報(bào)告;

  (五)改變和撤銷業(yè)主委員會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定;

  (六)決定業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的相關(guān)事項(xiàng);

  (七)確定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方案;

  (八)選聘、續(xù)聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);

  (九)籌集和使用專項(xiàng)維修資金;

  (十)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;

  (十一)利用共有部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng)以及所得收益的分配與使用;

  (十二)法律法規(guī)或者管理規(guī)約確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)。

  首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)制定管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則,選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì),批準(zhǔn)業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則等。

  第十九條 業(yè)主大會(huì)決定籌集和使用專項(xiàng)維修資金,改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的,應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。業(yè)主大會(huì)決定其他有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的重大事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。

  前款規(guī)定的面積和業(yè)主人數(shù),按照下列規(guī)定確定:

  (一)專有部分面積,按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算;尚未進(jìn)行物權(quán)登記的,按照測(cè)繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測(cè)面積計(jì)算;尚未進(jìn)行實(shí)測(cè)的,按照房屋買賣合同記載的面積計(jì)算。建筑物總面積,按照專有部分面積之和計(jì)算。

  (二)業(yè)主人數(shù),按照專有部分的數(shù)量計(jì)算,一個(gè)專有部分按一人計(jì)算。建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分,以及同一買受人擁有一個(gè)以上專有部分的,按照一人計(jì)算。業(yè)主總?cè)藬?shù),按照兩者之和計(jì)算。

  第二十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的,可以以幢、單元或者樓層等為單位,推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。業(yè)主代表的推選、權(quán)限由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定。

  業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。業(yè)主委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的,應(yīng)當(dāng)出具書面或者數(shù)據(jù)電文委托書,載明委托事項(xiàng)、委托權(quán)限及期限。

  物業(yè)使用人可以列席業(yè)主大會(huì)。

  第二十一條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式。采用書面征求意見形式的,應(yīng)當(dāng)將征求意見書送達(dá)每一位業(yè)主;無(wú)法送達(dá)的,應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。凡需投票表決的,表決意見應(yīng)由業(yè)主本人或者其委托的代理人簽名。

  提倡采用信息化技術(shù),改進(jìn)業(yè)主大會(huì)表決方式。

  第二十二條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。

  業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開。有下列情形之一的,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議:

  (一)經(jīng)專有部分占建筑物總面積百分之二十以上且占總?cè)藬?shù)百分之二十以上業(yè)主提議的;

  (二)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的;

  (三)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。

  業(yè)主委員會(huì)未按照上述規(guī)定及時(shí)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的,街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)督促或者組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。

  第二十三條 業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)建立規(guī)范的財(cái)務(wù)管理制度。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)專項(xiàng)維修資金、物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)收益、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)按照財(cái)務(wù)要求建賬并及時(shí)入賬,并對(duì)原始憑證及形成的會(huì)計(jì)資料妥善保管,不得損毀。

  第二十四條 不具備成立業(yè)主大會(huì)條件,或者具備成立條件但未成立業(yè)主大會(huì)的住宅小區(qū),經(jīng)縣級(jí)人民政府物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)后仍不能成立的,可以由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織業(yè)主自行或者聘請(qǐng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。成立業(yè)主大會(huì)的條件具備后,應(yīng)當(dāng)及時(shí)成立業(yè)主大會(huì)。

  第二十五條 業(yè)主委員會(huì)委員候選人由業(yè)主推薦或者自薦,經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì)一般由五至十一人的單數(shù)委員組成,每屆任期一般不超過(guò)五年,委員可以連選連任。

  業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三日內(nèi)召開首次會(huì)議,推選產(chǎn)生主任一人、副主任一至二人。經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意,業(yè)主委員會(huì)可以聘請(qǐng)執(zhí)行秘書,負(fù)責(zé)處理業(yè)主委員會(huì)日常事務(wù)。

  業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi),將業(yè)主大會(huì)會(huì)議的決定、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則以及業(yè)主委員會(huì)組成人員名單等材料報(bào)縣級(jí)人民政府物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案,并書面告知相關(guān)居民委員會(huì)、村民委員會(huì)。

  業(yè)主委員會(huì)辦理備案手續(xù)后,持街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案證明向公安機(jī)關(guān)申請(qǐng)刻制業(yè)主大會(huì)印章和業(yè)主委員會(huì)印章。

  第三款規(guī)定的備案事項(xiàng)發(fā)生變更的,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)重新備案,并告知相關(guān)居民委員會(huì)、村民委員會(huì)。

  第二十六條 業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)符合下列條件:

  (一)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的自然人業(yè)主或者單位業(yè)主代表;

  (二)具有完全民事行為能力;

  (三)遵守業(yè)主大會(huì)的決定、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則,履行業(yè)主義務(wù);

  (四)熱心公益事業(yè),責(zé)任心強(qiáng),公正廉潔;

  (五)身體健康,具有一定的.組織協(xié)調(diào)能力和必要的工作時(shí)間;

  (六)本人、配偶及其直系親屬未在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)任職或者有其他利害關(guān)系。

  第二十七條 業(yè)主委員會(huì)履行以下職責(zé):

  (一)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和決議;

  (二)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議,報(bào)告業(yè)主委員會(huì)工作和物業(yè)管理實(shí)施情況,報(bào)告業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)和公共收益的分配與使用情況;

  (三)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;

  (四)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的意見和建議,監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;

  (五)監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施;

  (六)督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用;

  (七)組織和監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的籌集和使用;

  (八)調(diào)解物業(yè)使用、維護(hù)和管理等方面的糾紛;

  (九)業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

  第二十八條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置向業(yè)主公開下列情況和資料:

  (一)管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;

  (二)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的決定;

  (三)物業(yè)服務(wù)合同;

  (四)專項(xiàng)維修資金的籌集、使用情況;

  (五)物業(yè)共有部分的收益和使用、分配情況;

  (六)占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車車位的處分情況;

  (七)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的收支情況;

  (八)其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料。

  第二十九條 業(yè)主委員會(huì)會(huì)議由主任召集和主持。主任因故不能履行職責(zé)時(shí),由副主任召集和主持。經(jīng)三分之一以上委員提議召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的,應(yīng)當(dāng)在七日內(nèi)召開。主任、副主任無(wú)正當(dāng)理由不召集業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的,由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指定一名委員召集和主持業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。

  業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過(guò)半數(shù)委員出席,作出的決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體成員過(guò)半數(shù)通過(guò),并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。

  業(yè)主委員會(huì)委員不得委托他人出席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。

  業(yè)主委員會(huì)要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)列席會(huì)議的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)的負(fù)責(zé)人或者其書面委托的代理人應(yīng)當(dāng)列席會(huì)議。

  第三十條 業(yè)主委員會(huì)任期屆滿三個(gè)月前,應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會(huì)進(jìn)行業(yè)主委員會(huì)的換屆選舉;逾期未換屆的,街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期組織換屆選舉;逾期仍未組織的,可以由居民委員會(huì)、村民委員會(huì)在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下,組織換屆選舉工作。

  業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自新一屆業(yè)主委員會(huì)履職之日起十日內(nèi),將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物予以移交。拒不移交的,新一屆業(yè)主委員會(huì)可以請(qǐng)求街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府督促其移交。

  業(yè)主委員會(huì)委員資格終止的,應(yīng)當(dāng)自終止之日起三日內(nèi)將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物移交本屆業(yè)主委員會(huì)。拒不移交的,業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主或者居民委員會(huì)、村民委員會(huì)可以請(qǐng)求街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府督促其移交。

  移交過(guò)程中出現(xiàn)治安事件的,公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)依法及時(shí)處理。

  第三十一條 業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的,其委員職務(wù)自行終止,由業(yè)主委員會(huì)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告:

  (一)因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因,不再是業(yè)主的;

  (二)無(wú)故缺席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議連續(xù)三次以上的;

  (三)喪失履行職責(zé)能力的;

  (四)被依法追究刑事責(zé)任的;

  (五)以書面形式向業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提出辭職的。

  第三十二條 業(yè)主委員會(huì)委員有下列情況之一的,由業(yè)主委員會(huì)三分之一以上委員或者持有百分之二十以上投票權(quán)數(shù)的業(yè)主提議,業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì),可以決定終止其委員資格:

  (一)收受物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益或者報(bào)酬的;

  (二)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)銷售商品、承攬業(yè)務(wù),牟取不當(dāng)利益的;

  (三)損壞共用設(shè)施設(shè)備,違法搭建,破壞房屋外觀和承重結(jié)構(gòu),擅自改變物業(yè)使用性質(zhì),拒繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)和專項(xiàng)維修資金,以及違法出租房屋的;

  (四)侵害業(yè)主合法權(quán)益的;

  (五)因其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的。

  業(yè)主大會(huì)會(huì)議審議決定是否終止業(yè)主委員會(huì)委員職務(wù)時(shí),應(yīng)當(dāng)允許該委員提出申辯,并記錄歸檔。

  第三十三條 經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或者持有百分之二十以上投票權(quán)數(shù)的業(yè)主提議增減或者調(diào)整業(yè)主委員會(huì)委員的,由業(yè)主大會(huì)會(huì)議作出決定,并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告。

  第三十四條 管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容:

  (一)物業(yè)基本情況;

  (二)公共場(chǎng)所及共用設(shè)施設(shè)備狀況;

  (三)業(yè)主使用其物業(yè)和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共場(chǎng)所及共用設(shè)施設(shè)備的權(quán)益;

  (四)業(yè)主參與物業(yè)管理的權(quán)利和義務(wù);

  (五)業(yè)主對(duì)業(yè)主委員會(huì)及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督權(quán);

  (六)物業(yè)的使用、維護(hù)、裝飾裝修管理;

  (七)業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守的行為準(zhǔn)則;

  (八)物業(yè)共有部分的經(jīng)營(yíng)與收益分配;

  (九)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備產(chǎn)生的供水、供電、供氣、供熱等費(fèi)用的分?jǐn)偡绞?

  (十)專項(xiàng)維修資金籌集、使用和管理;

  (十一)違反管理規(guī)約的責(zé)任;

  (十二)其他有關(guān)事項(xiàng)。

  第三十五條 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就以下事項(xiàng)作出約定:

  (一)業(yè)主大會(huì)的議事方式;

  (二)業(yè)主大會(huì)的表決程序;

  (三)業(yè)主委員會(huì)的組成和委員任期;

  (四)業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議召開的時(shí)間或次數(shù);

  (五)其他有關(guān)事項(xiàng)。

  第三十六條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定和管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則,應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)的規(guī)定,對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。

  業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的,縣級(jí)人民政府物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府,應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者予以撤銷,并通告全體業(yè)主。

  業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的,受侵害的業(yè)主可以依法請(qǐng)求人民法院予以撤銷。

  第三十七條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi),以及業(yè)主委員會(huì)委員的補(bǔ)貼和執(zhí)行秘書的酬金,可以由業(yè)主分?jǐn),也可以從物業(yè)共有部分經(jīng)營(yíng)所得收益中列支。具體籌集、管理和使用辦法由業(yè)主大會(huì)確定。

  業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)于每年3月底前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布上一年業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)經(jīng)費(fèi)收支情況,接受業(yè)主監(jiān)督。業(yè)主監(jiān)事會(huì)或者獨(dú)立監(jiān)事應(yīng)當(dāng)進(jìn)行檢查;發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的,應(yīng)當(dāng)要求業(yè)主委員會(huì)予以糾正。經(jīng)持有百分之二十以上投票權(quán)數(shù)的業(yè)主提議,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)經(jīng)費(fèi)收支情況進(jìn)行審計(jì)。

  推進(jìn)建立業(yè)主委員會(huì)主任離任審計(jì)制度。

  第三章 前期物業(yè)管理

  第三十八條 新建物業(yè)實(shí)行前期物業(yè)管理。在業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理。

  第三十九條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)前通過(guò)政府公共資源交易平臺(tái)或者其他公開招投標(biāo)的方式,選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理。

  投標(biāo)人少于三個(gè)或者建筑面積五萬(wàn)平方米以下的住宅物業(yè)、建筑面積二萬(wàn)平方米以下的非住宅物業(yè),經(jīng)物業(yè)管理行政主管部門批準(zhǔn),可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

  建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同,對(duì)前期物業(yè)管理的內(nèi)容予以約定。

  建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提供前期物業(yè)管理開辦費(fèi),用于購(gòu)買物業(yè)辦公設(shè)備等固定資產(chǎn)。

  第四十條 建設(shè)單位可以邀請(qǐng)前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)提前介入項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè),對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、配套設(shè)施建設(shè)、工程質(zhì)量控制、設(shè)備運(yùn)行管理等事項(xiàng),提出與物業(yè)管理有關(guān)的建議。

  建設(shè)單位組織項(xiàng)目工程驗(yàn)收和分戶驗(yàn)收時(shí),應(yīng)當(dāng)通知前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與。

  第四十一條 新建物業(yè)的建設(shè)單位在申領(lǐng)商品房預(yù)售許可證或者現(xiàn)房銷售備案前,應(yīng)當(dāng)向設(shè)區(qū)的市、縣級(jí)人民政府物業(yè)管理行政主管部門報(bào)送以下材料:

  (一)建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同;

  (二)經(jīng)批準(zhǔn)的物業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案;

  (三)標(biāo)注物業(yè)服務(wù)用房具體位置、面積的樣圖和配置標(biāo)準(zhǔn)的書面承諾;

  (四)應(yīng)當(dāng)招投標(biāo)的物業(yè)管理項(xiàng)目招投標(biāo)情況的書面材料;

  (五)物業(yè)配套建筑和設(shè)施設(shè)備的清單及產(chǎn)權(quán)歸屬說(shuō)明等資料。

  第四十二條 新建物業(yè)的配套建筑及設(shè)施設(shè)備符合下列條件后,建設(shè)單位方可辦理物業(yè)交付手續(xù):

  (一)水、電納入城市管網(wǎng),安裝分戶計(jì)量裝置和控制裝置,并對(duì)物業(yè)服務(wù)用房、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅用戶配置獨(dú)立的水、電計(jì)量裝置;

  (二)在城市管道燃?xì)狻⒓泄嶂鞴芫W(wǎng)覆蓋的區(qū)域,完成住宅室內(nèi)外燃?xì)、供熱管道的敷設(shè)且與相應(yīng)管網(wǎng)連接,并按照規(guī)劃要求安裝分戶計(jì)量裝置和控制裝置;

  (三)電話通信線、有線電視線和寬帶數(shù)據(jù)傳輸信息端口敷設(shè)到戶,安全監(jiān)控裝置及其他安全防范設(shè)施設(shè)備按照規(guī)劃設(shè)計(jì)要求配置到位;

  (四)按照規(guī)劃要求完成消防和人民防空工程設(shè)施建設(shè);

  (五)按照規(guī)劃要求完成教育、郵政、文化、醫(yī)療衛(wèi)生、體育、環(huán)境衛(wèi)生等設(shè)施以及社區(qū)管理用房建設(shè);

  (六)按照規(guī)劃要求完成小區(qū)道路建設(shè),并與城市道路或者公路相連;

  (七)按照規(guī)劃要求完成綠化建設(shè)及車庫(kù)、車位的配置;

  (八)建筑物及其配套設(shè)施的標(biāo)志標(biāo)識(shí)完整、清晰;

  (九)法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

  第四十三條 對(duì)新建住宅物業(yè),設(shè)區(qū)的市、縣級(jí)人民政府物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)對(duì)本條例第四十二條規(guī)定的事項(xiàng)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)綜合查驗(yàn)。對(duì)綜合查驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題,責(zé)令建設(shè)單位限期整改。

  綜合查驗(yàn)結(jié)果和整改情況應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。

  第四十四條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依照省人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門公布的臨時(shí)管理規(guī)約示范文本,制定臨時(shí)管理規(guī)約,報(bào)縣級(jí)人民政府物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。臨時(shí)管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。

  在首次業(yè)主大會(huì)通過(guò)的管理規(guī)約生效后,臨時(shí)管理規(guī)約即行失效。

  第四十五條 建設(shè)單位銷售物業(yè)時(shí),應(yīng)當(dāng)在銷售場(chǎng)所將經(jīng)批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、物業(yè)管理區(qū)域的劃分、臨時(shí)管理規(guī)約及物業(yè)服務(wù)用房和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、前期物業(yè)服務(wù)合同等相關(guān)材料予以公示,并向物業(yè)買受人提供書面公示材料。

  物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時(shí),應(yīng)當(dāng)書面承諾遵守臨時(shí)管理規(guī)約。

  第四十六條 建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂物業(yè)買賣合同時(shí),應(yīng)當(dāng)向物業(yè)買受人明示前期物業(yè)服務(wù)合同及物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)方式和起始時(shí)間等內(nèi)容。

  前期物業(yè)服務(wù)合同作為物業(yè)買賣合同的附件,對(duì)物業(yè)買賣雙方和物業(yè)服務(wù)企業(yè)具有約束力。前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限;約定期限未滿,業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的,前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

  前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由物業(yè)買受人按照房屋買賣合同約定的標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān),房屋買賣合同未約定的,由建設(shè)單位承擔(dān)。

  第四十七條 業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán),建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自處分。

  業(yè)主大會(huì)成立前,建設(shè)單位或者前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備獲得的收益應(yīng)當(dāng)單獨(dú)列賬,業(yè)主所得收益的百分之七十納入專項(xiàng)維修資金,百分之三十用于補(bǔ)貼物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

  第四十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬業(yè)主共有的物業(yè)服務(wù)用房等配套建筑,由建設(shè)單位負(fù)責(zé)申請(qǐng)房屋權(quán)屬登記。登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在不動(dòng)產(chǎn)登記簿中對(duì)屬業(yè)主共有的物業(yè)服務(wù)用房等配套建筑予以記載。業(yè)主有權(quán)查詢。

  第四十九條 物業(yè)服務(wù)用房的配置應(yīng)當(dāng)符合下列規(guī)定:

  (一)物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)總建筑面積五萬(wàn)平方米以下的,按照不少于建筑面積一百五十平方米配置;

  (二)物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)總建筑面積二十五萬(wàn)平方米以下的,按照物業(yè)總建筑面積千分之三配置;總建筑面積超過(guò)二十五萬(wàn)平方米的,超過(guò)部分按千分之一的標(biāo)準(zhǔn)配置;

  (三)物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)在地面以上,相對(duì)集中,便于開展物業(yè)服務(wù)活動(dòng),并且具備采光、通風(fēng)、水、電、通信等正常使用功能和具有獨(dú)立的通道。

  物業(yè)服務(wù)用房包括物業(yè)服務(wù)辦公用房、業(yè)主委員會(huì)辦公用房等,其中,用于業(yè)主委員會(huì)議事活動(dòng)用房的,應(yīng)當(dāng)按照配置物業(yè)服務(wù)用房的比例合理確定,一般按照建筑面積二十至四十平方米配置。

  物業(yè)服務(wù)用房不得計(jì)入公攤面積,所有權(quán)屬于全體業(yè)主。建設(shè)單位移交物業(yè)服務(wù)用房,不得收取任何費(fèi)用,并提交登記證明。

  未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意,不得改變物業(yè)服務(wù)用房的用途。

  集中建設(shè)的保障性住房應(yīng)當(dāng)按照不低于總建筑面積千分之三增加配置物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)性用房,收益用于彌補(bǔ)物業(yè)服務(wù)費(fèi)不足。

  第五十條 建筑區(qū)劃內(nèi)的道路,屬于業(yè)主共有,但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地,屬于業(yè)主共有,但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施,屬于業(yè)主共有。

  第五十一條 新建物業(yè)交付使用前,物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位,應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務(wù)合同約定,共同對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行承接查驗(yàn);未進(jìn)行承接查驗(yàn)的,不得交付使用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得承接未經(jīng)查驗(yàn)或者查驗(yàn)不合格的物業(yè)。

  第五十二條 在辦理物業(yè)承接查驗(yàn)時(shí),建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料:

  (一)竣工總平面圖,單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖,配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖、分戶驗(yàn)收等竣工驗(yàn)收資料;

  (二)共用設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料;

  (三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件;

  (四)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各類建筑物、場(chǎng)地、設(shè)施設(shè)備的清單;

  (五)園林施工圖紙及樹種清單;

  (六)業(yè)主名冊(cè);

  (七)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理必需的其他資料。

  前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí),物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)用房和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)資料移交業(yè)主委員會(huì)。

  建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)及其工作人員不得泄露業(yè)主個(gè)人信息資料。

  第五十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接后三十日內(nèi),持下列文件向縣級(jí)人民政府物業(yè)管理行政主管部門辦理備案手續(xù):

  (一)前期物業(yè)服務(wù)合同;

  (二)臨時(shí)管理規(guī)約;

  (三)物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議;

  (四)建設(shè)單位移交資料清單;

  (五)查驗(yàn)記錄;

  (六)交接記錄;

  (七)其他承接查驗(yàn)有關(guān)的文件。

  第五十四條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍,承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。

  建設(shè)單位提取的工程質(zhì)量保證金,應(yīng)當(dāng)專戶存儲(chǔ),專項(xiàng)用于物業(yè)保修期內(nèi)的維修,并接受業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督。保證金期滿后,建設(shè)單位申請(qǐng)返還的,設(shè)區(qū)的市、縣(市)人民政府建設(shè)行政管理部門應(yīng)當(dāng)征求業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和縣級(jí)人民政府物業(yè)管理行政主管部門意見。工程質(zhì)量保證金提取的比例與管理使用辦法,由設(shè)區(qū)的市人民政府制定。

  第五十五條 新建物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供氣、供熱、通信等最終用戶的分戶計(jì)量表或者最終用戶入戶端口以外的專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備,應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和專業(yè)技術(shù)規(guī)范。

  建設(shè)單位在組織竣工驗(yàn)收時(shí),應(yīng)當(dāng)通知供水、供電、供氣、供熱、通信等專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位參加;在竣工驗(yàn)收合格后,應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備移交給專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位負(fù)責(zé)管理,專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)接收并承擔(dān)維修、養(yǎng)護(hù)和更新的責(zé)任,有關(guān)費(fèi)用由專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位承擔(dān)。

  老舊住宅小區(qū)內(nèi)的專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備需要改造的,按專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位要求改造后,業(yè)主大會(huì)決定移交給專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位管理的,專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)接收。

  第四章 物業(yè)服務(wù)

  第五十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定取得相應(yīng)的資質(zhì),不得超越資質(zhì)等級(jí)承接物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)。

  物業(yè)服務(wù)企業(yè)在非注冊(cè)地承接物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目,應(yīng)當(dāng)向物業(yè)項(xiàng)目所在地設(shè)區(qū)的市或者縣(市)人民政府物業(yè)管理行政主管部門備案。

  物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)物業(yè)管理專業(yè)人才隊(duì)伍建設(shè),建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息系統(tǒng)和信用檔案,對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行動(dòng)態(tài)監(jiān)督管理。

  第五十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有以下權(quán)利:

  (一)根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定,對(duì)物業(yè)及其環(huán)境、秩序進(jìn)行管理;

  (二)依照國(guó)家、省有關(guān)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定收取服務(wù)費(fèi)用;

  (三)制止違反物業(yè)管理規(guī)約的行為;

  (四)可以將專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè),但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人;

  (五)法律、法規(guī)規(guī)定或者業(yè)主大會(huì)授予的其他權(quán)利。

  第五十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行以下義務(wù):

  (一)按照物業(yè)服務(wù)合同約定,提供物業(yè)服務(wù);

  (二)按照規(guī)定每年公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)收支情況;

  (三)及時(shí)向業(yè)主、物業(yè)使用人告知安全合理使用物業(yè)的注意事項(xiàng);

  (四)接受業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督,定期聽取業(yè)主的意見和建議,改進(jìn)和完善服務(wù);

  (五)協(xié)助有關(guān)部門提供社區(qū)服務(wù),開展社區(qū)文化活動(dòng);

  (六)法律、法規(guī)規(guī)定或者物業(yè)服務(wù)合同約定的其他義務(wù)。

  第五十九條 業(yè)主大會(huì)可以通過(guò)政府公共資源交易平臺(tái)或者其他公開招投標(biāo)的方式,選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

  業(yè)主大會(huì)決定采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將兩家以上備選的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的基本情況、擬簽訂的物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。業(yè)主委員會(huì)根據(jù)多數(shù)業(yè)主意見對(duì)公示內(nèi)容調(diào)整后,提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)投票表決。

  第六十條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書面物業(yè)服務(wù)合同。

  物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包括下列事項(xiàng):

  (一)物業(yè)管理區(qū)域范圍、基本情況和項(xiàng)目負(fù)責(zé)人;

  (二)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用、管理和維護(hù);

  (三)物業(yè)服務(wù)用房的配置、使用、維修和管理;

  (四)公共綠化的維護(hù),以及公共區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生、秩序維護(hù);

  (五)車輛的停放管理;

  (六)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn);

  (七)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收取標(biāo)準(zhǔn)和方式;

  (八)物業(yè)檔案資料的保管;

  (九)物業(yè)服務(wù)合同期限;

  (十)雙方的權(quán)利義務(wù);

  (十一)違約責(zé)任;

  (十二)物業(yè)服務(wù)合同終止、解除條件;

  (十三)其他事項(xiàng)。

  物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起三十日內(nèi),將物業(yè)服務(wù)合同報(bào)送縣級(jí)人民政府物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。

  省人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)制定、公布物業(yè)服務(wù)合同示范文本。

  第六十一條 物業(yè)服務(wù)合同簽訂前,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將擬簽訂的物業(yè)服務(wù)合同在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示,充分聽取業(yè)主意見后,再提交業(yè)主大會(huì)通過(guò)。物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容確需調(diào)整的,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將調(diào)整的內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示,并按照業(yè)主大會(huì)規(guī)定的程序確認(rèn)調(diào)整合同。

  前款規(guī)定的公示時(shí)間不得少于十日。

  物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同指派項(xiàng)目負(fù)責(zé)人。更換項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的,應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知業(yè)主并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行公示。

  第六十二條 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前九十日,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議,討論決定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的聘用事宜。業(yè)主大會(huì)決定繼續(xù)聘用的,應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同;業(yè)主大會(huì)決定不續(xù)聘的,應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

  提前解除物業(yè)服務(wù)合同的,提出解除合同的一方應(yīng)當(dāng)于六十日前書面告知合同另一方,在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告,并書面告知所在地的縣級(jí)人民政府物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。

  第六十三條 物業(yè)服務(wù)合同解除或者終止后,原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同解除或者終止,并在新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘后十五日內(nèi)退出,并按照法律、法規(guī)規(guī)定和合同約定,向業(yè)主委員會(huì)或者其他代管單位移交下列資料和財(cái)物:

  (一)移交本條例第五十二條規(guī)定的材料;

  (二)移交物業(yè)服務(wù)期間形成的有關(guān)物業(yè)及設(shè)施設(shè)備改造、維修、運(yùn)行、保養(yǎng)的有關(guān)資料及物業(yè)服務(wù)檔案;

  (三)物業(yè)服務(wù)用房和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備;

  (四)移交清算預(yù)收、代收的有關(guān)費(fèi)用及相關(guān)賬冊(cè)、票據(jù);

  (五)法律、法規(guī)規(guī)定的應(yīng)當(dāng)移交的其他事項(xiàng)。

  業(yè)主大會(huì)重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)后,業(yè)主委員會(huì)或者其他代管單位應(yīng)當(dāng)將前款所列資料和財(cái)物移交重新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè),原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好物業(yè)管理交接工作。

  原物業(yè)服務(wù)企業(yè)在辦理交接至撤出物業(yè)管理區(qū)域的期間內(nèi),應(yīng)當(dāng)維持正常的物業(yè)管理秩序,但物業(yè)服務(wù)合同另有約定的除外。

  物業(yè)服務(wù)企業(yè)未辦理交接手續(xù),不得擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域、停止物業(yè)服務(wù)。

  第六十四條 縣級(jí)人民政府物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理交接工作的指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)管。

  被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域的,街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期撤出,發(fā)生治安事件的,公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)依法及時(shí)處理;業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主可以依法提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁。

  第六十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)項(xiàng)目時(shí),業(yè)主大會(huì)仍未選聘到新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,經(jīng)業(yè)主委員會(huì)申請(qǐng),街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)進(jìn)行應(yīng)急管理。居民委員會(huì)、村民委員會(huì)可以在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)和監(jiān)督下,根據(jù)應(yīng)急管理的需要負(fù)責(zé)組織不超過(guò)六個(gè)月的基本保潔、秩序維護(hù)等服務(wù)。物業(yè)管理費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)。

  第六十六條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)質(zhì)量相適應(yīng)的原則,由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

  物業(yè)發(fā)生轉(zhuǎn)移或者滅失的,業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

  第六十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家和省有關(guān)規(guī)定公布物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等情況,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)所公布的內(nèi)容進(jìn)行監(jiān)督核查,并將核查報(bào)告在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布。

  物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將規(guī)定比例的物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)獨(dú)立建賬,專項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù),每年公布一次收支使用情況,接受業(yè)主監(jiān)督。物業(yè)服務(wù)企業(yè)撤出后,將剩余部分按本條例第六十三條規(guī)定一并移交。

  縣級(jí)以上人民政府價(jià)格部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同物業(yè)管理行政主管部門,加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)的監(jiān)督。

  第六十八條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)可以采取包干制或者酬金制等方式,具體收費(fèi)方式由物業(yè)服務(wù)合同約定。實(shí)行酬金制收費(fèi)方式的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定對(duì)物業(yè)服務(wù)各項(xiàng)資金的收支建立臺(tái)賬,并接受業(yè)主委員會(huì)的核查。

  物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期公布共用部位、共用設(shè)施設(shè)備產(chǎn)生的供水、供電、供熱的用量、單價(jià)、金額,并按照實(shí)際費(fèi)用和物業(yè)服務(wù)合同約定的方式由全體業(yè)主分?jǐn)偂?/p>

  業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)對(duì)公布的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備產(chǎn)生的供水、供電、供熱費(fèi)用的分?jǐn)偳闆r提出異議的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)答復(fù)。

  第六十九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)按照最終用戶使用的計(jì)量器具顯示的量值向其收取費(fèi)用,不得轉(zhuǎn)嫁戶外管線或者其他設(shè)施的損耗和損失。

  住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共路燈、樓梯燈、人防工程、車庫(kù)、電梯、二次供水、安全防范設(shè)施設(shè)備的用電,綠化用水用電,消防用水等的收費(fèi),應(yīng)當(dāng)執(zhí)行居民用水用電價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。

  專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費(fèi)用,并按約定支付手續(xù)費(fèi),但接受委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè),不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。

  第七十條 已交付業(yè)主的物業(yè),物業(yè)服務(wù)費(fèi)由業(yè)主承擔(dān);未交付業(yè)主的或者已竣工但尚未售出的物業(yè),物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)。

  前款所稱交付是指在房屋買賣合同約定的時(shí)間內(nèi),業(yè)主收到書面交付通知并辦妥相關(guān)交付手續(xù)。業(yè)主收到書面交付通知后,在通知期限內(nèi)無(wú)正當(dāng)理由不辦理相關(guān)交付手續(xù)的,視為交付。建設(shè)單位沒(méi)有事先書面通知的,以業(yè)主實(shí)際辦妥相關(guān)交付手續(xù)為準(zhǔn)。

  第七十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照國(guó)家有關(guān)物業(yè)服務(wù)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù),加強(qiáng)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行狀況的日常檢查;對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行狀況應(yīng)當(dāng)于每年第四季度向業(yè)主委員會(huì)書面報(bào)告,并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。

  第七十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同中關(guān)于安全防范的約定,落實(shí)安全防范措施,做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未履行物業(yè)服務(wù)合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定,導(dǎo)致業(yè)主、物業(yè)使用人人身、財(cái)產(chǎn)受到損害的,應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

  物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生安全事故等突發(fā)事件時(shí),物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí),應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告,協(xié)助做好救助工作。

  業(yè)主、物業(yè)使用人對(duì)人身、財(cái)產(chǎn)安全有特殊保護(hù)要求的,由業(yè)主、物業(yè)使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行約定。

  物業(yè)服務(wù)企業(yè)人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時(shí),應(yīng)當(dāng)履行職責(zé),但不得侵害業(yè)主、物業(yè)使用人的合法權(quán)益。

  第七十三條 物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督管理,定期對(duì)其服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行考核,并向社會(huì)公開考核結(jié)果。

  推進(jìn)建立物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估監(jiān)理機(jī)制。

  物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)從事物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理活動(dòng),應(yīng)當(dāng)遵循獨(dú)立、客觀、公正的原則。

  物業(yè)管理協(xié)會(huì)可以依照國(guó)家和省有關(guān)規(guī)定,制定物業(yè)服務(wù)規(guī)范和等級(jí)標(biāo)準(zhǔn),建立和完善物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的自律制度,配合物業(yè)管理行政主管部門建立健全信用檔案。

  第七十四條 縣級(jí)人民政府城市管理、公安、價(jià)格、工商、環(huán)保、衛(wèi)生、城鄉(xiāng)規(guī)劃、園林等部門,應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序、治安消防、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)、環(huán)境衛(wèi)生、房屋使用、小區(qū)綠化等方面的監(jiān)督管理,建立違法行為投訴登記制度,并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布聯(lián)系方式,依法處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法行為;有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)自收到投訴之日起十五日內(nèi)進(jìn)行調(diào)查、處理,并將調(diào)查或者處理結(jié)果答復(fù)投訴人。

  第七十五條 縣級(jí)以上人民政府有關(guān)部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和居民委員會(huì)、村民委員會(huì)以及人民調(diào)解組織應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)物業(yè)管理矛盾糾紛調(diào)處工作。

  第七十六條 實(shí)行物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度。物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)召集,縣級(jí)人民政府物業(yè)管理行政主管部門、城市管理機(jī)構(gòu)、公安派出所、司法所、居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等單位以及業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主代表參加。物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議主要協(xié)調(diào)解決下列事項(xiàng):

  (一)業(yè)主委員會(huì)未依法履行職責(zé);

  (二)業(yè)主委員會(huì)未依法換屆;

  (三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)未依法退出和辦理交接手續(xù);

  (四)物業(yè)服務(wù)過(guò)程中發(fā)生的重大矛盾糾紛;

  (五)其他需要協(xié)調(diào)解決的相關(guān)事項(xiàng)。

  第五章 物業(yè)的使用與維護(hù)

  第七十七條 業(yè)主或者物業(yè)使用人對(duì)房屋裝飾裝修的,應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)告知房屋裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)。

  物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)房屋裝飾裝修現(xiàn)場(chǎng)的巡查;業(yè)主或者物業(yè)使用人、裝飾裝修施工人員應(yīng)當(dāng)配合。

  第七十八條 物業(yè)出租的,業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)在簽訂物業(yè)租賃合同后,及時(shí)將物業(yè)承租人、出租期限、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用交納的約定等情況書面告知業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

  第七十九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為:

  (一)裝修過(guò)程中擅自變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu);

  (二)侵占、損壞物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備;

  (三)違法搭建建筑物、構(gòu)筑物;

  (四)違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約,以及未經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意,改變建筑物及其附屬設(shè)施的用途;

  (五)擅自改變房屋外觀;

  (六)在建筑物、構(gòu)筑物上涂寫、刻畫或者違反規(guī)定懸掛、張貼宣傳品;

  (七)堆放易燃、易爆、劇毒或者含有放射性物質(zhì)的物品,排放有毒、有害物質(zhì)或者發(fā)出超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音;

  (八)損壞公共綠化及其附屬設(shè)施;

  (九)違反規(guī)定傾倒垃圾、污水和雜物,焚燒垃圾;

  (十)違反規(guī)定停放車輛;

  (十一)違反規(guī)定擺攤設(shè)點(diǎn)、占道經(jīng)營(yíng);

  (十二)違反規(guī)定飼養(yǎng)寵物;

  (十三)法律、法規(guī)禁止的其他行為。

  違反前款規(guī)定的,業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止。制止無(wú)效的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)行政主管部門。有關(guān)行政主管部門在接到報(bào)告后,應(yīng)當(dāng)依法予以制止或者依法處理。

  第八十條 業(yè)主或者物業(yè)使用人封閉陽(yáng)臺(tái)以及安裝空調(diào)外機(jī)、太陽(yáng)能熱水器、防盜網(wǎng)、遮陽(yáng)罩、外置式晾衣架等設(shè)施的,應(yīng)當(dāng)遵守臨時(shí)管理規(guī)約或者管理規(guī)約,保持物業(yè)的安全、整潔、美觀。

  第八十一條 物業(yè)存在安全隱患,危及公共利益及他人合法權(quán)益時(shí),責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù),有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。

  責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的,經(jīng)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)同意,可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修養(yǎng)護(hù),費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。

  第八十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù),應(yīng)當(dāng)首先滿足本區(qū)域內(nèi)業(yè)主的需要,其歸屬由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。建設(shè)單位未出售或者未附贈(zèng)的車位、車庫(kù),應(yīng)當(dāng)公開;業(yè)主要求承租的,建設(shè)單位不得拒絕。

  第八十三條 任何單位和個(gè)人不得擅自占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放車輛。確需占用的,應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意。

  車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)行駛、停放,應(yīng)當(dāng)遵守物業(yè)管理區(qū)域相關(guān)管理規(guī)定,不得占用消防通道。

  城鄉(xiāng)規(guī)劃、消防、公安機(jī)關(guān)交通管理等部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域停車位施劃的指導(dǎo)。

  第八十四條 利用業(yè)主共用部位、共用設(shè)施設(shè)備從事廣告等經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)決定后,依法辦理有關(guān)手續(xù)并公示。利用業(yè)主共用部位、共用設(shè)施設(shè)備從事廣告等經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)的,還應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。

  第八十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將第八十三條、第八十四條規(guī)定屬于業(yè)主共有的車輛停放費(fèi)、公共經(jīng)營(yíng)收益單獨(dú)列賬。收益按照業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)決定、物業(yè)服務(wù)合同約定使用;沒(méi)有決定或者約定的,百分之七十納入專項(xiàng)維修資金,其余部分用于補(bǔ)貼物業(yè)服務(wù)費(fèi)以及業(yè)主委員會(huì)委員的補(bǔ)貼和執(zhí)行秘書的酬金。

  建立物業(yè)管理區(qū)域公共經(jīng)營(yíng)收益財(cái)務(wù)賬目定期審計(jì)和公示制度。

  第八十六條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法配建的人民防空工程平時(shí)用作停車位的,應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主開放,建設(shè)單位不得將停車位出售、附贈(zèng);出租的,租賃期限不得超過(guò)三年。

  人民防空工程平時(shí)用作停車位收取的停車費(fèi)、租金,應(yīng)當(dāng)保障該人民防空工程的維護(hù)管理和停車管理的必要支出。

  第八十七條 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者住宅小區(qū)外與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主,應(yīng)當(dāng)交存專項(xiàng)維修資金。但一個(gè)業(yè)主所有且與其他物業(yè)不具有共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的除外。

  業(yè)主交存的專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有,專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造,不得挪作他用。設(shè)區(qū)的市、縣級(jí)人民政府物業(yè)管理行政主管部門、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定每年至少一次向業(yè)主公布專項(xiàng)維修資金的交存、使用、增值、結(jié)存等情況。

  第八十八條 專項(xiàng)維修資金的管理,實(shí)行專戶存儲(chǔ)、專款專用、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督的原則。設(shè)區(qū)的市、縣(市)人民政府物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同同級(jí)人民政府財(cái)政部門建立健全專項(xiàng)維修資金的使用、管理和監(jiān)督制度。

  業(yè)主大會(huì)成立前,專項(xiàng)維修資金由物業(yè)管理行政主管部門代行管理。業(yè)主大會(huì)成立后,根據(jù)業(yè)主大會(huì)決定,選擇代行管理或自行管理。

  業(yè)主大會(huì)選擇自行管理專項(xiàng)維修資金的,應(yīng)當(dāng)接受物業(yè)管理行政主管部門的監(jiān)督,在物業(yè)管理行政主管部門指定的銀行設(shè)立專項(xiàng)維修資金專戶。

  第八十九條 發(fā)生下列危及安全情形之一,需要使用專項(xiàng)維修資金的,由業(yè)主委員會(huì)、相關(guān)業(yè)主提出應(yīng)急處置方案,或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出建議,經(jīng)業(yè)主委員會(huì)、相關(guān)業(yè)主同意,并報(bào)專項(xiàng)維修資金代管或者監(jiān)管部門審核后,直接申請(qǐng)使用:

  (一)屋面、外墻體防水損壞造成滲漏的;

  (二)電梯故障危及人身安全的;

  (三)消防設(shè)施損壞的;

  (四)公共護(hù)(圍)欄破損嚴(yán)重,危及人身、財(cái)產(chǎn)安全的;

  (五)樓體外立面有脫落危險(xiǎn)的;

  (六)專用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙,危及人身、財(cái)產(chǎn)安全的;

  (七)二次供水設(shè)施損壞的;

  (八)其他危及房屋安全的情形。

  應(yīng)急維修費(fèi)用應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公示,并從相關(guān)業(yè)主的專項(xiàng)維修資金分戶賬中按照專有面積分?jǐn)偭兄А?/p>

  第九十條 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新時(shí),相鄰業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)予以配合;因相鄰業(yè)主、物業(yè)使用人阻撓維修、更新造成其他業(yè)主、物業(yè)使用人財(cái)產(chǎn)損失的,責(zé)任人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)或者賠償。因物業(yè)維修、更新造成相鄰業(yè)主、物業(yè)使用人的自用部位、自用設(shè)備損壞或者其他財(cái)產(chǎn)損失的,責(zé)任人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)賠償。

  第九十一條 住宅物業(yè)需要使用共有部分增設(shè)電梯等進(jìn)行改造的,應(yīng)當(dāng)經(jīng)本幢或本單元房屋專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意,符合規(guī)劃、土地、建設(shè)、環(huán)境保護(hù)、消防管理等法律、法規(guī)和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),并且依法辦理相關(guān)批準(zhǔn)手續(xù)。

  第九十二條 對(duì)配套設(shè)施不齊全、環(huán)境較差的老舊住宅小區(qū),設(shè)區(qū)的市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)采取措施進(jìn)行改造整治,并將改造整治規(guī)劃和年度計(jì)劃向社會(huì)公布。老舊住宅小區(qū)的范圍,由設(shè)區(qū)的市、縣級(jí)人民政府確定。

  老舊住宅小區(qū)內(nèi)的道路、照明、綠地及文化體育、安全防范、物業(yè)服務(wù)用房等配套建筑及設(shè)施設(shè)備的改造建設(shè)資金,主要由政府承擔(dān);業(yè)主專有部分的設(shè)施設(shè)備改造支出,由業(yè)主承擔(dān)。

  第六章 法律責(zé)任

  第九十三條 有下列行為之一的,依照國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定處罰:

  (一)住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過(guò)政府公共資源交易平臺(tái)或者其他公開招投標(biāo)的方式,選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理的;

  (二)擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)的;

  (三)不移交有關(guān)資料的;

  (四)未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)服務(wù)的;

  (五)建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置物業(yè)服務(wù)用房的;

  (六)挪用專項(xiàng)維修資金的;

  (七)未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意,物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自改變物業(yè)服務(wù)用房的用途的。

  違反前款第二項(xiàng)、第七項(xiàng)規(guī)定,有收益的,所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù),剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。

  第九十四條 違反本條例第十五條規(guī)定,建設(shè)單位未向物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報(bào)送籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需文件資料的,由縣級(jí)人民政府物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的,處二萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下的罰款。

  第九十五條 違反本條例第十六條第二款規(guī)定,街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在收到籌備首次業(yè)主大會(huì)書面報(bào)告后,未按規(guī)定時(shí)間組建業(yè)主大會(huì)籌備組的,由縣級(jí)人民政府責(zé)令限期改正;逾期不改正的,對(duì)負(fù)有直接責(zé)任的主管人員和其他直接責(zé)任人員,依法給予處分。

  違反本條例第十六條第四款規(guī)定,建設(shè)單位拒不承擔(dān)首次業(yè)主大會(huì)籌備經(jīng)費(fèi)的,由縣級(jí)人民政府物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的,處五萬(wàn)元以上十五萬(wàn)元以下的罰款。

  第九十六條 違反本條例第五十五條第二款規(guī)定,專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位拒不承擔(dān)維修、養(yǎng)護(hù)或者更新責(zé)任的,由縣級(jí)以上人民政府依法行使監(jiān)督管理權(quán)的部門責(zé)令限期改正,造成業(yè)主損失的,應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

  第九十七條 違反本條例第六十三條第一款、第四款規(guī)定,物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按期退出或者擅自撤離的,由縣級(jí)以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的,由縣級(jí)以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門處以五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下的罰款。

  第九十八條 違反本條例第六十六條第一款規(guī)定,業(yè)主未按照物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以催交,也可以申請(qǐng)調(diào)解,或者提起訴訟。

  第九十九條 違反本條例第六十七條第一款規(guī)定,物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照國(guó)家和省有關(guān)規(guī)定公布物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者公布失實(shí)的,由縣級(jí)人民政府價(jià)格部門責(zé)令限期改正并依法處罰。

  第一百條 違反本條例第七十九條第一款第一項(xiàng)規(guī)定的,由縣級(jí)以上人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門責(zé)令限期改正,恢復(fù)原狀,處以五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款。給他人造成損失的,責(zé)任人應(yīng)當(dāng)依法予以賠償。

  違反本條例第七十九條第一款第二項(xiàng)規(guī)定的,由物業(yè)管理行政主管部門或者其他依法行使監(jiān)督管理權(quán)的部門責(zé)令限期改正、恢復(fù)原狀,并對(duì)個(gè)人處以二千元以上一萬(wàn)元以下罰款;對(duì)單位處以五萬(wàn)元以上二十萬(wàn)元以下罰款。

  違反本條例第七十九條第一款第四項(xiàng)規(guī)定,擅自改變建筑物及其附屬設(shè)施用途的,由業(yè)主委員會(huì)根據(jù)管理規(guī)約約定進(jìn)行協(xié)調(diào)、處理;協(xié)調(diào)處理不成的,由物業(yè)管理行政主管部門或者其他依法行使監(jiān)督管理權(quán)的部門責(zé)令限期改正、恢復(fù)原狀;情節(jié)嚴(yán)重的,可處以五千元以上二萬(wàn)元以下的罰款。

  違反本條例第七十九條第一款第三項(xiàng)、第五項(xiàng)至十一項(xiàng)規(guī)定的,由依法行使監(jiān)督管理權(quán)的部門依照相關(guān)法律法規(guī)實(shí)施行政處罰。

  第一百零一條 違反本條例第八十二條規(guī)定,建設(shè)單位拒絕出租車位、車庫(kù)的,由縣級(jí)人民政府物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正。

  第一百零二條 違反本條例規(guī)定,業(yè)主委員會(huì)及其成員、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其工作人員挪用、貪污、侵占、擅自處分業(yè)主共同利益的,依法承擔(dān)賠償責(zé)任;構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任。

  第一百零三條 違反本條例規(guī)定,縣級(jí)以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者其他有關(guān)行政主管部門及其工作人員有下列情形之一的,由有關(guān)行政機(jī)關(guān)責(zé)令改正;對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員,依法給予行政處分;構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任:

  (一)違法干預(yù)業(yè)主依法成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的;

  (二)未按照本條例規(guī)定組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議的;

  (三)違法實(shí)施物業(yè)管理行政許可的;

  (四)未履行綜合查驗(yàn)職責(zé)的;

  (五)未在土地出讓合同中明確住宅小區(qū)內(nèi)相關(guān)公共設(shè)施權(quán)屬的;

  (六)違反物業(yè)管理投訴處理規(guī)定的;

  (七)發(fā)現(xiàn)違法行為或者接到違法行為報(bào)告不及時(shí)作出處理的;

  (八)有濫用職權(quán)、徇私舞弊、玩忽職守等其他行為的。

  第七章 附 則

  第一百零四條 本條例下列用語(yǔ)的含義是:

  (一)“物業(yè)使用人”,是指物業(yè)的承租人和實(shí)際使用物業(yè)的其他人;

  (二)“自用設(shè)備”是指一套房屋戶門以內(nèi),由業(yè)主、物業(yè)使用人自用的門窗、衛(wèi)生潔具及水、電、氣戶表以內(nèi)的管線等設(shè)施;

  (三)“自用部位”是指一套房屋戶門以內(nèi),由業(yè)主、物業(yè)使用人自用的部分(包括一樓房屋業(yè)主自用的天井、庭院等);

  (四)“共用部位”是指房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位(包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)?、戶外墻面、門廳、管道及電梯等設(shè)施設(shè)備井、樓梯間、地面架空層、走廊通道等;

  (五)“共用設(shè)施設(shè)備”是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)建設(shè)費(fèi)用已分?jǐn)傔M(jìn)入房屋銷售價(jià)格的共用上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、照明、鍋爐、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、渠、池、湖、井、露天廣場(chǎng)、非經(jīng)營(yíng)性車場(chǎng)車庫(kù)、公益性文體器械與場(chǎng)所及其使用的房屋等;

  (六)“專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備”是指變(配)電、二次供水、燃?xì)庹{(diào)壓、供熱等設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線;

  (七)“最終用戶”是指接受供水、供電、供氣、供熱等服務(wù)的最終分戶業(yè)主或者實(shí)際使用人。

  第一百零五條 業(yè)主依法決定對(duì)物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵤┳孕泄芾淼模瑓⒄毡緱l例有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。但電梯、消防等有特定要求的設(shè)施設(shè)備,應(yīng)當(dāng)委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行維修和養(yǎng)護(hù)。

  第一百零六條 本條例自2016年10月1日起施行。

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