汕頭經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例
物業(yè)管理?xiàng)l例對(duì)于一個(gè)城市的發(fā)展來說是十分重要的，下面YJBYS小編為大家搜集的一篇“汕頭經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例”，供大家參考借鑒，希望可以幫助到有需要的朋友!
第一章 總 則
第一條 為規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)物業(yè)管理各方的合法權(quán)益，改善人居環(huán)境，促進(jìn)社會(huì)和諧，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、行政法規(guī)的基本原則，結(jié)合汕頭經(jīng)濟(jì)特區(qū)(以下簡稱特區(qū))實(shí)際，制定本條例。
第二條 特區(qū)范圍內(nèi)的物業(yè)管理及其監(jiān)督管理活動(dòng)適用本條例。
第三條 物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持以人為本，實(shí)行業(yè)主自治與專業(yè)服務(wù)、社區(qū)管理相結(jié)合的原則。
第四條 市、區(qū)(縣)人民政府及有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)制定扶持政策，采取措施，推動(dòng)社會(huì)化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)服務(wù)，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)的健康發(fā)展。
第五條 市房產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作，組織實(shí)施本條例。
區(qū)(縣)房產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。區(qū)(縣)人民政府未設(shè)立房產(chǎn)行政主管部門的，由市房產(chǎn)行政主管部門統(tǒng)一實(shí)施對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)、民政、城鄉(xiāng)規(guī)劃、城市綜合管理、水務(wù)、衛(wèi)生、價(jià)格、環(huán)境保護(hù)、公安、工商行政管理、人民防空等行政管理部門，依法按照各自職責(zé)負(fù)責(zé)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。
第六條 街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)物業(yè)管理和社區(qū)建設(shè)的關(guān)系，組織、指導(dǎo)業(yè)主大會(huì)的成立和業(yè)主委員會(huì)的選舉工作，協(xié)助房產(chǎn)行政主管部門調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛。
社區(qū)居民委員會(huì)、村民委員會(huì)負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法開展業(yè)主自治管理，協(xié)助街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府開展社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)中與物業(yè)管理有關(guān)的工作。
第七條 物業(yè)管理實(shí)行聯(lián)席會(huì)議制度。聯(lián)席會(huì)議由物業(yè)管理區(qū)域所在地街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)召集，房產(chǎn)行政主管部門、社區(qū)居民委員會(huì)、村民委員會(huì)以及公安派出所、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)、相關(guān)行政管理部門等各方代表組成。
物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議主要協(xié)調(diào)解決下列重大問題：
(一)業(yè)主委員會(huì)不依法履行職責(zé)的;
(二)業(yè)主委員會(huì)換屆過程中出現(xiàn)問題的;
(三)履行物業(yè)服務(wù)合同中出現(xiàn)重大問題的;
(四)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在變更交接過程中出現(xiàn)問題的;
(五)需要協(xié)調(diào)解決的其他物業(yè)管理矛盾和糾紛。
第八條 物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)依法加強(qiáng)行業(yè)自律，規(guī)范行業(yè)行為，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其從業(yè)人員誠信檔案和物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目招標(biāo)評(píng)標(biāo)專家?guī)�，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法、誠信經(jīng)營和服務(wù)，協(xié)助房產(chǎn)行政主管部門實(shí)行物業(yè)服務(wù)專業(yè)化、市場化，調(diào)解行業(yè)內(nèi)部爭議，維護(hù)會(huì)員合法權(quán)益，培訓(xùn)從業(yè)人員，促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展。
第二章 物業(yè)管理區(qū)域及配套設(shè)施設(shè)備
第九條 劃分物業(yè)管理區(qū)域時(shí)，應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素，并遵循相對(duì)集中、便于管理的原則，具體劃分方法如下：
(一)物業(yè)管理區(qū)域按照建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍劃定，已經(jīng)自然形成獨(dú)立物業(yè)管理區(qū)域且無爭議的，不再重新劃分;
(二)分期開發(fā)或者兩個(gè)以上建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)的物業(yè)，其配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地共用的，應(yīng)當(dāng)劃定為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域;配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地能夠分割、獨(dú)立使用的，可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域;
(三)已經(jīng)實(shí)施物業(yè)管理的毗鄰的不同物業(yè)管理區(qū)域，規(guī)模較小的，經(jīng)各自的業(yè)主大會(huì)同意后，可以合并為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域;
(四)舊城區(qū)、城中村等沒有實(shí)施物業(yè)管理的建成居住區(qū)需要實(shí)施物業(yè)管理的，由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府征求相關(guān)業(yè)主意見后，確定物業(yè)管理區(qū)域。
對(duì)物業(yè)管理區(qū)域劃定有爭議的，房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)征求物業(yè)所在地街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府，相關(guān)業(yè)主、社區(qū)居民委員會(huì)、村民委員會(huì)的意見后確定。
物業(yè)管理區(qū)域的劃定，應(yīng)當(dāng)按照省、市有關(guān)規(guī)定向房產(chǎn)行政主管部門備案。
第十條 物業(yè)管理區(qū)域劃定后，需要分立或者合并物業(yè)管理區(qū)域的，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主應(yīng)當(dāng)向街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府申請(qǐng)并提交分立或者合并的方案，由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府會(huì)同房產(chǎn)行政主管部門審查，確認(rèn)并公告。
制定物業(yè)管理區(qū)域的分立或者合并方案，應(yīng)當(dāng)經(jīng)相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主大會(huì)同意;尚未成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同決定。
第十一條 新建住宅物業(yè)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照不少于物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積千分之二的比例，配置物業(yè)服務(wù)用房，建筑面積不得少于八十平方米，最高不超過三百平方米;其中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦公用房不得少于六十平方米，業(yè)主委員會(huì)辦公用房不得少于二十平方米。
分期開發(fā)建設(shè)的住宅物業(yè)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在先期開發(fā)的區(qū)域按照不少于先期開發(fā)房屋建筑面積千分之二的比例配置物業(yè)服務(wù)用房。
第十二條 物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)是地面以上的獨(dú)立成套裝修房屋，具備水、電、采光、通風(fēng)等基本設(shè)施。沒有配置電梯的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)用房所在的樓層不得高于四層。
第十三條 物業(yè)服務(wù)用房屬全體業(yè)主共有，分別交由物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)無償使用。任何組織和個(gè)人不得擅自變更用途，也不得分割、轉(zhuǎn)讓、抵押。
第十四條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在申請(qǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證時(shí)，劃定新建住宅物業(yè)服務(wù)用房、共用設(shè)施設(shè)備用房的位置和面積;城鄉(xiāng)規(guī)劃行政管理部門應(yīng)當(dāng)在核發(fā)的建設(shè)工程規(guī)劃許可證以及附件、附圖上予以明確。
房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)在辦理物業(yè)管理區(qū)域備案、核發(fā)商品房預(yù)售許可證、房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，查驗(yàn)與物業(yè)服務(wù)用房、共用設(shè)施設(shè)備用房相關(guān)的建設(shè)工程規(guī)劃許可資料，并將查驗(yàn)情況在物業(yè)管理區(qū)域的備案回執(zhí)、房地產(chǎn)登記簿中予以記載。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在商品房銷售時(shí)，將物業(yè)服務(wù)用房、共用設(shè)施設(shè)備用房的位置和面積在商品房銷售方案中載明公示，并在商品房買賣合同中作出約定。
第十五條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照城鄉(xiāng)規(guī)劃行政管理部門確定的標(biāo)準(zhǔn)，建設(shè)物業(yè)的配套車位、車庫。物業(yè)的配套車位、車庫應(yīng)當(dāng)經(jīng)權(quán)屬登記后方能出售。
物業(yè)的地下人防區(qū)域經(jīng)人民防空、城鄉(xiāng)規(guī)劃行政管理部門批準(zhǔn)，可以用作物業(yè)的配套車位出租。
第十六條 新建住宅物業(yè)內(nèi)的供水、供電、供氣等計(jì)量裝置應(yīng)當(dāng)實(shí)行專有部分一戶一結(jié)算表，共有部分獨(dú)立計(jì)量表;安全防范、消防、環(huán)衛(wèi)、郵政、通信等設(shè)施設(shè)備的配置應(yīng)當(dāng)符合物業(yè)使用的基本條件以及相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。
配套設(shè)施不齊全的老舊住宅區(qū)，專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)配合所在地人民政府采取措施逐步改造，實(shí)現(xiàn)供水、供電、供氣等專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的.分戶計(jì)量、分戶控制。業(yè)主及物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)為改造工作提供便利。
第十七條 建設(shè)單位在竣工驗(yàn)收后，應(yīng)當(dāng)將住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電等專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線的所有權(quán)移交給專業(yè)經(jīng)營單位，專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)接收并承擔(dān)管理、維修、養(yǎng)護(hù)和更新的責(zé)任。
第三章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)
第十八條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。
業(yè)主在物業(yè)管理中享有法律、法規(guī)規(guī)定的權(quán)利，并承擔(dān)法律、法規(guī)規(guī)定的義務(wù)。
因買賣、贈(zèng)與、繼承等法律關(guān)系已經(jīng)合法占有該房屋，但尚未辦理所有權(quán)登記的，在物業(yè)管理活動(dòng)中享有業(yè)主的權(quán)利，并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。
業(yè)主不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。
第十九條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中享有下列權(quán)利：
(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù);
(二)提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議;
(三)提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議;
(四)參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán);
(五)選舉業(yè)主委員會(huì)成員，并享有被選舉權(quán);
(六)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作;
(七)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
(八)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);
(九)監(jiān)督住宅專項(xiàng)維修資金的管理和使用;
(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
第二十條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中應(yīng)履行下列義務(wù)：
(一)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;
(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度;
(三)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定;
(四)按照國家有關(guān)規(guī)定交納住宅專項(xiàng)維修資金;
(五)遵守房屋裝飾裝修的有關(guān)規(guī)定和要求;
(六)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用;
(七)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
第二十一條 物業(yè)的承租人、借用人等物業(yè)使用人，根據(jù)法律、法規(guī)、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)依法作出的決定，以及其與業(yè)主的約定，享有相應(yīng)權(quán)利，承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)。
第二十二條 已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域建筑總面積百分之五十的，建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)書面報(bào)告物業(yè)所在地街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府，并在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告，公告期為十五日。公告期滿，業(yè)主可以向街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會(huì)的書面要求。
同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已交付專有部分百分之二十以上業(yè)主可以聯(lián)名向街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會(huì)的書面要求。
第二十三條 街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在收到書面要求之日起三十日內(nèi)會(huì)同物業(yè)管理區(qū)域所在地房產(chǎn)行政主管部門組織業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)籌備組，籌備召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
業(yè)主大會(huì)籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府代表及社區(qū)居民委員會(huì)、村民委員會(huì)代表七至十五人組成，業(yè)主代表由業(yè)主推薦產(chǎn)生且不得少于籌備組總?cè)藬?shù)的三分之二，籌備組組長由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府選派代表擔(dān)任。
業(yè)主大會(huì)籌備組成員名單應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告。
第二十四條 籌備組履行下列職責(zé)：
(一)確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、內(nèi)容和形式;
(二)擬定管理規(guī)約草案和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則草案;
(三)確認(rèn)業(yè)主身份、業(yè)主投票權(quán)數(shù)和業(yè)主專有部分面積;
(四)擬定業(yè)主委員會(huì)選舉辦法草案，提出候選人建議名單;
(五)依法確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則;
(六)召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。
第二十五條 業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起六個(gè)月內(nèi)完成籌備工作，組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
業(yè)主大會(huì)籌備組自業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生之日起自動(dòng)解散。
第二十六條 建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助業(yè)主大會(huì)籌備組工作，向業(yè)主大會(huì)籌備組提供業(yè)主清冊(cè)、物業(yè)(包括物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)地上、地下的建筑物、設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地等)的基本資料、已籌集的住宅專項(xiàng)維修資金清冊(cè)等文件資料，并在物業(yè)管理區(qū)域提供相應(yīng)的人力、場地支持。
第二十七條 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)對(duì)管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則進(jìn)行表決，并選舉業(yè)主委員會(huì)。
第二十八條 業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)未成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)職責(zé)。
業(yè)主大會(huì)通過業(yè)主大會(huì)會(huì)議和業(yè)主委員會(huì)行使職權(quán)。
第二十九條 業(yè)主大會(huì)討論決定下列事項(xiàng)：
(一)制定或者修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約;
(二)選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員;
(三)改變或者撤銷業(yè)主委員會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定;
(四)選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);
(五)提出分立或者合并物業(yè)管理區(qū)域的方案;
(六)籌集和使用住宅專項(xiàng)維修資金的相關(guān)事項(xiàng);
(七)改建或者重建建筑物及其附屬設(shè)施;
(八)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他重大物業(yè)管理事項(xiàng)。
第三十條 業(yè)主大會(huì)決定本條例第二十九條第六項(xiàng)、第七項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)三分之二以上業(yè)主且專有部分面積占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主同意。決定本條例第二十九條規(guī)定的其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分面積占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。建筑物總面積、專有部分面積以及業(yè)主人數(shù)按照下列方法確定：
(一)建筑物總面積為專有部分面積之和;專有部分面積按照房地產(chǎn)權(quán)證書記載的面積計(jì)算。尚未記載的，暫按測繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測面積計(jì)算。尚未實(shí)測的，暫按商品房買賣合同記載的面積計(jì)算;
(二)業(yè)主人數(shù)為專有部分的業(yè)主人數(shù)之和，已出售的專有部分的業(yè)主人數(shù)，一個(gè)專有部分按一人計(jì)算。尚未出售和雖已出售但尚未交付的專有部分的業(yè)主人數(shù)，以及同一業(yè)主擁有一個(gè)以上專有部分的業(yè)主人數(shù)，按一人計(jì)算。
車位、車庫面積不計(jì)入前款規(guī)定的專有部分面積，不計(jì)投票權(quán)。
第三十一條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。
業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論或者書面征求意見的形式。采用書面征求意見形式的，應(yīng)當(dāng)將征求意見書送達(dá)每一位業(yè)主，無法送達(dá)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。書面征求意見結(jié)果應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公示，業(yè)主有權(quán)查閱相關(guān)資料。
第三十二條 業(yè)主可以以書面委托的形式，約定由授權(quán)委托人在一定期限內(nèi)代其行使共同管理權(quán)，具體委托內(nèi)容、期限、權(quán)限和程序由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定。
第三十三條 一個(gè)專有部分有兩個(gè)以上所有權(quán)人的，應(yīng)當(dāng)自行確定一人參與投票表決，但共有人所代表的業(yè)主人數(shù)為一人。
業(yè)主為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的，由其法定監(jiān)護(hù)人投票表決。
未參與表決的業(yè)主的投票權(quán)數(shù)，按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則執(zhí)行。
第三十四條 業(yè)主拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi)，不繳存住宅專項(xiàng)維修資金以及實(shí)施其他損害業(yè)主共同權(quán)益行為的，業(yè)主大會(huì)可以在管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中對(duì)其共同管理權(quán)的行使予以限制。
第三十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以以幢、單元、樓層為單位，共同決定本單位范圍內(nèi)的物業(yè)管理事項(xiàng)。物業(yè)管理事項(xiàng)范圍和決定程序由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定或者物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主共同決定。
第三十六條 未成立業(yè)主大會(huì)的物業(yè)管理區(qū)域，發(fā)生物業(yè)服務(wù)企業(yè)停止服務(wù)或者其他重大、緊急物業(yè)管理事件，需要業(yè)主共同決定解聘、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他事項(xiàng)的，由物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)協(xié)助。
第三十七條 業(yè)主大會(huì)依法作出的決定，對(duì)全體業(yè)主具有約束力。
業(yè)主大會(huì)的決定應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置內(nèi)及時(shí)公告。
第三十八條 業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，由三人以上單數(shù)組成。業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主擔(dān)任，每屆任期不超過五年，可連選連任。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起十五日內(nèi)召開首次會(huì)議，推選出業(yè)主委員會(huì)主任一名，副主任一至三名，推選情況應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告，公告期為七日。
第三十九條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)持下列材料向房產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府備案：
(一)業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定;
(二)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;
(三)管理規(guī)約;
(四)業(yè)主委員會(huì)委員名單和基本情況;
(五)法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。
房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)自收到前款規(guī)定資料之日起五日內(nèi)，對(duì)符合條件的發(fā)給業(yè)主委員會(huì)備案回執(zhí)，業(yè)主委員會(huì)憑備案回執(zhí)辦理刻制業(yè)主委員會(huì)公章等手續(xù)。
備案內(nèi)容發(fā)生變更的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自變更之日起三十日內(nèi)辦理備案變更手續(xù)。
第四十條 業(yè)主委員會(huì)未能產(chǎn)生的，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府和社區(qū)居民委員會(huì)、村民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)給予指導(dǎo)和協(xié)助，推進(jìn)業(yè)主委員會(huì)的成立。
第四十一條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：
(一)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決議，維護(hù)業(yè)主共同利益;
(二)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理實(shí)施情況;
(三)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;
(四)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
(五)監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施;
(六)督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用;
(七)組織和監(jiān)督住宅專項(xiàng)維修資金的籌集和使用;
(八)調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛;
(九)法律、法規(guī)規(guī)定以及業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。
第四十二條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立信息公開制度，向業(yè)主公布下列事項(xiàng)：
(一)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約;
(二)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的決議;
(三)物業(yè)服務(wù)合同;
(四)住宅專項(xiàng)維修資金的籌集、使用方案及情況;
(五)物業(yè)共用部位的使用與收益情況;
(六)占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放機(jī)動(dòng)車輛的處分情況;
(七)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的收支情況;
(八)其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料。
第四十三條 業(yè)主委員會(huì)換屆時(shí)，應(yīng)當(dāng)在其任期屆滿前三個(gè)月提出換屆籌備組人選名單，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。業(yè)主在公示截止之日起十五日內(nèi)未提出異議的，換屆籌備組按照公示人員名單成立;半數(shù)以上的業(yè)主提出異議的，由業(yè)主委員會(huì)重新提出人選名單。
換屆籌備組在征求業(yè)主意見的基礎(chǔ)上提出新一屆業(yè)主委員會(huì)候選人名單，召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，進(jìn)行換屆選舉，并向物業(yè)所在地街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府報(bào)告會(huì)議情況和選舉結(jié)果。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在任期屆滿之日起十日內(nèi)，將保管的有關(guān)財(cái)務(wù)、文件資料、印章等移交給新一屆業(yè)主委員會(huì)。
第四十四條 業(yè)主委員會(huì)未能按照本條例第四十三條規(guī)定組織換屆選舉的，由社區(qū)居民委員會(huì)、村民委員會(huì)在街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下，組織換屆選舉工作。
第四十五條 業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的工作經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)，有物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營收益的，可以從經(jīng)營收益中列支，其籌集、管理和使用的辦法由業(yè)主大會(huì)在議事規(guī)則中具體約定。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)每年至少一次在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告工作經(jīng)費(fèi)的收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督。
第四十六條 業(yè)主委員會(huì)委員的任期、候補(bǔ)、空缺、資格終止等事項(xiàng)由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定。有下列情形之一的，委員資格自動(dòng)終止：
(一)任職期限屆滿的;
(二)不再具備業(yè)主身份的;
(三)喪失履行委員職責(zé)能力的;
(四)任職期間被依法追究刑事責(zé)任的;
(五)向業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提出辭職并經(jīng)同意的;
(六)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他情形。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)將業(yè)主委員會(huì)委員資格終止的情況在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告。資格終止的業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)自公告終止之日起三日內(nèi)，將屬于業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的印章、財(cái)務(wù)賬目、資料檔案、辦公設(shè)施設(shè)備等移交給業(yè)主委員會(huì)。
第四十七條 業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)委員未按本條例規(guī)定移交所保管的印章、財(cái)務(wù)賬目、資料檔案、辦公設(shè)施設(shè)備及其他屬于業(yè)主所有的財(cái)物的，由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府督促移交;拒不移交的，新一屆業(yè)主委員會(huì)或者其他業(yè)主委員會(huì)委員可以請(qǐng)求公安機(jī)關(guān)協(xié)助移交。
第四十八條 同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)分期建設(shè)的項(xiàng)目，先期建設(shè)的區(qū)域已成立業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)的，后期建設(shè)的區(qū)域，業(yè)主委員會(huì)委員采取補(bǔ)選的形式產(chǎn)生。補(bǔ)選時(shí)，在后期建設(shè)區(qū)域召開業(yè)主大會(huì)，按照后期建設(shè)區(qū)域占物業(yè)管理區(qū)域房屋建筑面積比例確定補(bǔ)選委員的人數(shù)。
先期建設(shè)的區(qū)域業(yè)主大會(huì)成立后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將下列事項(xiàng)書面告知建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)：
(一)管理規(guī)約;
(二)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;
(三)業(yè)主委員會(huì)議事規(guī)則;
(四)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的其他決定;
(五)物業(yè)服務(wù)合同約定的其他項(xiàng)目。
建設(shè)單位在銷售后期建設(shè)的物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)買受人明示本條第二款所列事項(xiàng)。
第四十九條 業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主委員會(huì)委員不得有下列行為：
(一)在本物業(yè)管理區(qū)域從事物業(yè)服務(wù)經(jīng)營活動(dòng);
(二)在為本物業(yè)管理區(qū)域提供服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)任職;
(三)擅自以業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的名義開展活動(dòng);
(四)未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，或者使用業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的工作經(jīng)費(fèi);
(五)作出違反法律、法規(guī)的決定。
第五十條 業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，房產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷決定，并通告全體業(yè)主。
業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。
第四章 前期物業(yè)管理
第五十一條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在住宅物業(yè)的業(yè)主、業(yè)主大會(huì)首次選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，提供前期物業(yè)服務(wù)。有下列情形之一的，經(jīng)房產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以通過協(xié)議方式選聘：
(一)投標(biāo)人少于三個(gè);
(二)住宅物業(yè)的總建筑面積不超過五萬平方米。
第五十二條 建設(shè)單位采用公開招標(biāo)方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)在公共媒介上發(fā)布招標(biāo)公告。招標(biāo)公告應(yīng)當(dāng)載明招標(biāo)人的名稱、地址和招標(biāo)項(xiàng)目的基本情況以及獲取招標(biāo)文件的辦法等事項(xiàng)。
建設(shè)單位不得以不合理?xiàng)l件限制或者排斥潛在投標(biāo)人，不得向潛在投標(biāo)人提出與物業(yè)管理項(xiàng)目實(shí)際要求不符的資格要求，對(duì)不同資質(zhì)等級(jí)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)設(shè)定同一評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。
第五十三條 分期開發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目劃定為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的，其前期物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目招投標(biāo)應(yīng)當(dāng)以物業(yè)管理區(qū)域?yàn)榉秶?/p>
分期開發(fā)的物業(yè)劃定為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的，應(yīng)當(dāng)由同一物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)。
第五十四條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽訂合同之日起十五日內(nèi)將合同向物業(yè)所在地房產(chǎn)行政主管部門備案。
前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)約定物業(yè)承接查驗(yàn)事項(xiàng)，沒有約定或者約定不明確的，按照國家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)履行。沒有國家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的，按照符合合同目的的特定標(biāo)準(zhǔn)履行。
第五十五條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在出售物業(yè)前，制定臨時(shí)管理規(guī)約，對(duì)下列事項(xiàng)作出約定：
(一)全體業(yè)主同意授權(quán)物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為查驗(yàn)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備;
(二)建筑物及其附屬設(shè)施設(shè)備的使用、維護(hù)、管理;
(三)住宅專項(xiàng)維修資金的繳存、使用;
(四)物業(yè)共有部分的使用與收益分配;
(五)業(yè)主的權(quán)利與義務(wù);
(六)違反臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。
臨時(shí)管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。
臨時(shí)管理規(guī)約的效力至業(yè)主大會(huì)審議通過的管理規(guī)約生效時(shí)終止。
第五十六條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在商品房銷售方案中明示臨時(shí)管理規(guī)約的內(nèi)容。物業(yè)買受人與建設(shè)單位簽訂商品房買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)書面承諾遵守臨時(shí)管理規(guī)約。
第五十七條 建設(shè)單位出售物業(yè)時(shí)，不得承諾或者約定減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)。本條例施行前建設(shè)單位已經(jīng)承諾或者約定減免的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，由建設(shè)單位承擔(dān)。
第五十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)管理期間履行以下職責(zé)：
(一)參與工程的檢查，對(duì)發(fā)現(xiàn)的工程質(zhì)量問題和其他不利于物業(yè)使用和管理的問題，及時(shí)向建設(shè)單位或者相關(guān)行政管理部門提出整改建議，并協(xié)助行政管理部門督促落實(shí);
(二)就共用設(shè)施設(shè)備的安裝位置、管線走向等事宜向建設(shè)單位提出建議，并參與共用設(shè)施設(shè)備的安裝、調(diào)試等工作;
(三)建立物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等工程信息資料和日常管理檔案;
(四)根據(jù)臨時(shí)管理規(guī)約、前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)并引導(dǎo)業(yè)主遵守約定，維護(hù)物業(yè)公共利益和管理秩序;
(五)配合房產(chǎn)行政主管部門、街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府做好業(yè)主大會(huì)的成立工作。
第五十九條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在交付物業(yè)十五日前，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的查驗(yàn)，并由雙方簽字確認(rèn)查驗(yàn)記錄。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)承接查驗(yàn)情況在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公示，不得承接不符合交付使用條件或者未經(jīng)查驗(yàn)的物業(yè)。
第六十條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)承接查驗(yàn)二十日前，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：
(一)物業(yè)管理區(qū)域備案資料;
(二)物業(yè)的報(bào)建、批準(zhǔn)文件，竣工總平面圖、單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料;
(三)共用設(shè)施設(shè)備清單及其安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料;
(四)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;
(五)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)建筑物、場地、設(shè)施設(shè)備的產(chǎn)權(quán)清單;
(六)承接查驗(yàn)所必需的其他資料。
第六十一條 分期開發(fā)建設(shè)的物業(yè)可以根據(jù)開發(fā)建設(shè)的進(jìn)度，對(duì)符合交付使用條件的物業(yè)分期承接查驗(yàn)。建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在承接最后一期物業(yè)時(shí)，辦理物業(yè)整體交接手續(xù)。
第六十二條 建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。
物業(yè)買受人應(yīng)當(dāng)在建設(shè)單位交付物業(yè)后，按照商品房買賣合同約定的時(shí)間、標(biāo)準(zhǔn)和方式交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。已竣工但尚未交付買受人的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位全額承擔(dān)。
物業(yè)通過竣工驗(yàn)收達(dá)到交付條件，業(yè)主收到書面交付通知并辦理完相關(guān)手續(xù)的，即為交付。業(yè)主收到書面交付通知后一個(gè)月內(nèi)無正當(dāng)理由不辦理相關(guān)手續(xù)的，視為交付。
第五章 物業(yè)管理服務(wù)
第六十三條 特區(qū)外物業(yè)服務(wù)企業(yè)來特區(qū)從事物業(yè)管理服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)向市、區(qū)(縣)房產(chǎn)行政主管部門備案。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)自取得資質(zhì)證書之日起三個(gè)月內(nèi)可以自愿加入物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)。
第六十四條 市房產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)二級(jí)資質(zhì)證書的初審和三級(jí)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照房產(chǎn)行政主管部門核定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)，在資質(zhì)證書的有效期內(nèi)從事相應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)，不得超越資質(zhì)等級(jí)承接物業(yè)管理項(xiàng)目，從業(yè)人員應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定，取得相應(yīng)的職業(yè)資格證書。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)三級(jí)資質(zhì)證書的有效期為三年，需要延續(xù)有效期的，應(yīng)當(dāng)在有效期屆滿三十日前向市房產(chǎn)行政主管部門提出申請(qǐng);逾期未申請(qǐng)延續(xù)或者申請(qǐng)未獲批準(zhǔn)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)重新申請(qǐng)取得資質(zhì)，其資質(zhì)等級(jí)按照最低等級(jí)核定并設(shè)定一年的暫定期。
第六十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書被依法吊銷的，自吊銷之日起三年內(nèi)，其法定代表人以及負(fù)有主要責(zé)任的經(jīng)理、項(xiàng)目經(jīng)理不得在物業(yè)服務(wù)企業(yè)任職。
第六十六條 物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)實(shí)行信用信息管理制度。房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用實(shí)施管理和考核。
房產(chǎn)行政主管部門可以委托物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案。
第六十七條 房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理區(qū)域檔案管理制度，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中形成的具有保存價(jià)值的有關(guān)資料，報(bào)送房產(chǎn)行政主管部門。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理檔案，妥善保管相關(guān)物業(yè)資料，不得泄露業(yè)主資料，不得用于與物業(yè)管理服務(wù)無關(guān)的活動(dòng)。物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理檔案移交業(yè)主委員會(huì)。
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