成都市物業(yè)管理?xiàng)l例
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第一章 總 則
第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其他管理人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)，結(jié)合成都市實(shí)際，制定本條例。
第二條 本條例適用于本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)的管理、使用、服務(wù)及其監(jiān)督管理活動。
第三條 市房產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，區(qū)(市)縣房產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)其轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
規(guī)劃、建設(shè)、城管、公安、工商、價(jià)格、民政等行政主管部門應(yīng)當(dāng)按照其法定職責(zé)協(xié)同實(shí)施本條例。
街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)本轄區(qū)內(nèi)的業(yè)主依法設(shè)立業(yè)主大會，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)之間的關(guān)系，配合調(diào)解處理物業(yè)管理中的投訴，指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法履行職責(zé)。
社區(qū)居民委員會應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定對業(yè)主大會、業(yè)主委員會進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。
第四條 市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)建設(shè)，建立行業(yè)服務(wù)、協(xié)調(diào)、激勵和懲戒等機(jī)制，促進(jìn)物業(yè)管理業(yè)科學(xué)、規(guī)范、和諧發(fā)展。
第五條 本市提倡依靠科技進(jìn)步提高物業(yè)服務(wù)水平;對于采用新技術(shù)、新方法節(jié)能降耗的，政府給予鼓勵。
第二章 建筑區(qū)劃
第一節(jié) 建筑區(qū)劃的劃分與調(diào)整
第六條 新建建設(shè)項(xiàng)目，包括分期建設(shè)或者由兩個以上單位共同開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目，其設(shè)置的附屬設(shè)施設(shè)備是共用的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個建筑區(qū)劃。但該建設(shè)項(xiàng)目內(nèi)已按規(guī)劃分割成兩個以上自然院落或者封閉區(qū)域的，在明確附屬設(shè)施設(shè)備管理、維護(hù)責(zé)任的情況下，可以分別劃分為獨(dú)立的建筑區(qū)劃。
第七條 開發(fā)建設(shè)單位在申請辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)持建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，向區(qū)(市)縣房產(chǎn)行政主管部門提出劃分建筑區(qū)劃的要求。
區(qū)(市)縣房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)自受理之日起5個工作日內(nèi)在征求街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府及社區(qū)居民委員會的意見后進(jìn)行劃分，并告知開發(fā)建設(shè)單位。
第八條 確需調(diào)整建筑區(qū)劃的，由區(qū)(市)縣房產(chǎn)行政主管部門會同街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府及社區(qū)居民委員會，按照本條例第六條的規(guī)定，結(jié)合當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)的布局，擬定調(diào)整方案，經(jīng)各相關(guān)建筑區(qū)劃業(yè)主大會分別同意后進(jìn)行劃分;尚未設(shè)立業(yè)主大會的建筑區(qū)劃，由全體業(yè)主共同決定。
業(yè)主大會或者全體業(yè)主決定前款事項(xiàng)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)該建筑區(qū)劃內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
尚未劃分建筑區(qū)劃的，應(yīng)當(dāng)按照前款比例征得相關(guān)業(yè)主同意后，按照本條第一款規(guī)定執(zhí)行。
第九條 建筑區(qū)劃劃分、調(diào)整后，市或區(qū)(市)縣房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)在不動產(chǎn)登記簿上予以相應(yīng)注記，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)買受人明示。
建筑區(qū)劃調(diào)整后，區(qū)(市)縣房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)在相關(guān)建筑區(qū)劃內(nèi)公告。
第二節(jié) 附屬設(shè)施設(shè)備的配置
第十條 新建建筑區(qū)劃內(nèi)，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定配置物業(yè)服務(wù)用房：
(一)建筑面積不低于建設(shè)工程規(guī)劃許可證載明的房屋總建筑面積的2‰，并不得少于80平方米;
(二)配置物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人用房和業(yè)主委員會議事活動用房，其中業(yè)主委員會議事活動用房建筑面積不得少于30平方米;
(三)具備水、電等基本使用功能，且位于地面以上部分不低于50%。
物業(yè)服務(wù)用房配置不符合前款規(guī)定的，規(guī)劃行政主管部門不予核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。
第十一條 新建住宅建筑區(qū)劃內(nèi)的水、電、氣計(jì)量裝置應(yīng)當(dāng)實(shí)行專有部分一戶門號一貿(mào)易結(jié)算表、共有部分獨(dú)立計(jì)量表;安全防范、消防、環(huán)衛(wèi)、郵政、信息等附屬設(shè)施設(shè)備的配置應(yīng)當(dāng)符合物業(yè)使用的基本條件。
第十二條 新建住宅建筑區(qū)劃機(jī)動車停放庫(位)與住戶數(shù)的最低比例標(biāo)準(zhǔn)，由市規(guī)劃行政主管部門制定。
本市鼓勵開發(fā)建設(shè)單位投資建設(shè)住宅建筑區(qū)劃內(nèi)機(jī)動車停放庫(位)，具體辦法由市價(jià)格行政主管部門會同有關(guān)部門制定。
第三節(jié) 新建住宅的交付使用
第十三條 本市實(shí)行新建住宅交付使用監(jiān)管制度。新建住宅建筑區(qū)劃內(nèi)建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格后，其附屬設(shè)施設(shè)備應(yīng)當(dāng)具備下列條件后，方可交付使用：
(一)住宅生活用水納入城鄉(xiāng)自來水管網(wǎng)，并供水到戶;
(二)住宅用電按照電力部門的供電方案，納入城市供電網(wǎng)絡(luò)，不得使用臨時(shí)施工用電;
(三)住宅的雨水、污水排放納入永久性城鄉(xiāng)雨水、污水排放系統(tǒng)。確因客觀條件所限需采取臨時(shí)性排放措施的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)水務(wù)、環(huán)保部門審核同意，并確定臨時(shí)排放的期限;
(四)住宅區(qū)附近有燃?xì)夤芫W(wǎng)的，完成住宅室內(nèi)、室外燃?xì)夤艿赖姆笤O(shè)并與燃?xì)夤芫W(wǎng)鑲接。住宅區(qū)附近沒有燃?xì)夤芫W(wǎng)的，完成住宅室內(nèi)燃?xì)夤艿赖姆笤O(shè)，并負(fù)責(zé)落實(shí)燃?xì)夤⿷?yīng)渠道;
(五)住宅區(qū)內(nèi)電話通信線、有線電視線和寬帶數(shù)據(jù)傳輸信息端口敷設(shè)到戶，安防等設(shè)施設(shè)備按設(shè)計(jì)規(guī)范配置到位;
(六)住宅區(qū)與城市道路或者公路之間有直達(dá)的道路相連;
(七)按照規(guī)劃要求完成教育、醫(yī)療保健、環(huán)衛(wèi)、郵政、農(nóng)貿(mào)市場及其他商業(yè)服務(wù)、社區(qū)服務(wù)和管理等公共服務(wù)設(shè)施的配套建設(shè)。住宅建設(shè)工程分期建設(shè)，上述設(shè)施尚未建成的，應(yīng)當(dāng)有可供過渡使用的相應(yīng)公共服務(wù)設(shè)施;
(八)按照住宅設(shè)計(jì)規(guī)范預(yù)留設(shè)置空調(diào)器外機(jī)和冷凝水排放管的位置;
(九)按照規(guī)劃要求完成住宅區(qū)內(nèi)的綠化建設(shè);
(十)按照規(guī)劃要求完成住宅區(qū)內(nèi)停車庫(位)的配置;
(十一)住宅建設(shè)工程分期建設(shè)的，已建成的住宅周邊場地清潔、道路平整，與施工工地有明顯有效的隔離措施;
(十二)法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。
個人建造的自住房屋不適用前款規(guī)定。
第十四條 新建住宅交付使用前，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向市或區(qū)(市)縣房產(chǎn)行政主管部門辦理新建住宅交付使用備案手續(xù)，并提供新建住宅建設(shè)工程竣工驗(yàn)收文件和本條例第十三條第一款所列附屬設(shè)施設(shè)備符合交付使用條件的相關(guān)文件、資料。
第四節(jié) 新建住宅物業(yè)保修金
第十五條 本市實(shí)行新建住宅物業(yè)保修金監(jiān)管制度。
保修金監(jiān)管實(shí)行統(tǒng)一交存、權(quán)屬不變、�？顚Ｓ�、政府監(jiān)管的原則。
市房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)對保修金的交存、使用、管理和退還實(shí)施統(tǒng)一監(jiān)督管理。
第十六條 新建住宅物業(yè)、住宅區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)以及與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)，其開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在申請新建住宅不動產(chǎn)權(quán)屬登記前，按照住宅物業(yè)建筑安裝總造價(jià)2%的比例，一次性向保修金監(jiān)管賬戶交存保修金，作為該住宅物業(yè)保修期內(nèi)保修費(fèi)用的保證。
保修金監(jiān)管賬戶以建筑區(qū)劃為單位設(shè)立專戶。開發(fā)建設(shè)單位在辦理新建住宅物業(yè)不動產(chǎn)權(quán)屬登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)提供專戶銀行出具的住宅物業(yè)保修金全額交存證明。
保修金存儲期限與物業(yè)的法定保修期限一致。
第十七條 開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照法定的保修期限、范圍，承擔(dān)住宅物業(yè)的`保修責(zé)任;開發(fā)建設(shè)單位可以自行組織維修，也可以委托他人進(jìn)行維修。
第十八條 開發(fā)建設(shè)單位不履行保修義務(wù)的，業(yè)主或者業(yè)主委員會可以提出申請，經(jīng)市或區(qū)(市)縣房產(chǎn)行政主管部門核實(shí)后，由業(yè)主委員會或者社區(qū)居民委員會組織維修，其費(fèi)用在保修金中墊支。
未設(shè)立業(yè)主大會的建筑區(qū)劃，其物業(yè)共有部分出現(xiàn)質(zhì)量問題時(shí)，社區(qū)居民委員會可以依照前款規(guī)定申請動用保修金墊支維修費(fèi)用。
市或區(qū)(市)縣房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)在保修金動用后3個工作日內(nèi)書面通知開發(fā)建設(shè)單位。
第十九條 業(yè)主、業(yè)主委員會或者社區(qū)居民委員會按照本條例第十八條規(guī)定程序動用保修金后，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在收到房產(chǎn)行政主管部門的通知之日起15日內(nèi)足額補(bǔ)存。
開發(fā)建設(shè)單位對維修責(zé)任承擔(dān)持有異議的，可以在前款規(guī)定期限內(nèi)依法提起民事訴訟或者申請仲裁，由人民法院或者仲裁委員會確定的責(zé)任人補(bǔ)存保修金。逾期不起訴或申請仲裁的，視為其認(rèn)可承擔(dān)維修責(zé)任。
第二十條 物業(yè)保修期間，開發(fā)建設(shè)單位因破產(chǎn)、解散、被撤銷等原因消亡的，保修金監(jiān)管機(jī)構(gòu)應(yīng)將保修金本息余額提存。
物業(yè)出現(xiàn)保修范圍內(nèi)的質(zhì)量問題時(shí)，業(yè)主、業(yè)主委員會或者社區(qū)居民委員會可以按照本條例第十八條規(guī)定申請動用保修金。
第二十一條 符合下列條件之一的，保修金存儲期滿后本息余額退還開發(fā)建設(shè)單位;開發(fā)建設(shè)單位已消亡的，保修金本息余額依法列入清算財(cái)產(chǎn)：
(一)未出現(xiàn)屬于保修范圍內(nèi)的物業(yè)質(zhì)量問題;
(二)出現(xiàn)物業(yè)質(zhì)量問題，但開發(fā)建設(shè)單位已按相關(guān)規(guī)定進(jìn)行維修并經(jīng)驗(yàn)收合格，或者與業(yè)主就維修費(fèi)用承擔(dān)達(dá)成和解協(xié)議并履行給付義務(wù);
(三)出現(xiàn)物業(yè)質(zhì)量問題且雙方就責(zé)任承擔(dān)發(fā)生爭議，但開發(fā)建設(shè)單位已按人民法院或者仲裁委員會的法律文書履行義務(wù)。
第二十二條 保修金存儲期滿前30日，保修金監(jiān)管機(jī)構(gòu)應(yīng)將擬退還保修金事項(xiàng)在相關(guān)建筑區(qū)劃內(nèi)書面公示。
第二十三條 保修金監(jiān)管機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)每年定期向相關(guān)建筑區(qū)劃的業(yè)主和開發(fā)建設(shè)單位公布該建筑區(qū)劃保修金的交存、使用情況，接受業(yè)主和開發(fā)建設(shè)單位的監(jiān)督。
第三章 物業(yè)的管理主體與物業(yè)使用
第一節(jié) 業(yè)主大會籌備組
第二十四條 同一建筑區(qū)劃內(nèi)，符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會會議，設(shè)立一個業(yè)主大會：
(一)專有部分交付的建筑面積達(dá)到建筑物總面積50%以上;
(二)首次交付專有部分之日起滿兩年且入住的建筑面積達(dá)到建筑物總面積20%以上。
業(yè)主總?cè)藬?shù)在100人以內(nèi)且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不設(shè)立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行管理職責(zé)。
第二十五條 符合本條例第二十四條第一款規(guī)定條件之一的建筑區(qū)劃，其開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)書面報(bào)告區(qū)(市)縣房產(chǎn)行政主管部門。報(bào)告應(yīng)當(dāng)包含下列相關(guān)文件資料：
(一)建筑區(qū)劃劃分意見書;
(二)業(yè)主名冊;
(三)建筑規(guī)劃總平面圖;
(四)附屬設(shè)施設(shè)備交付使用備案證明;
(五)物業(yè)服務(wù)用房配置證明;
(六)住宅物業(yè)保修金交存證明;
(七)建筑物及其附屬設(shè)施的專項(xiàng)維修資金籌集證明;
(八)其他必要的文件資料。
第二十六條 區(qū)(市)縣房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)在接到本條例第二十五條規(guī)定的報(bào)告之日起5個工作日內(nèi)，抄送街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府。開發(fā)建設(shè)單位未及時(shí)書面報(bào)告的，業(yè)主可以向區(qū)(市)縣房產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府提出設(shè)立業(yè)主大會的書面要求。
街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應(yīng)當(dāng)在收到報(bào)告或者要求之日起15個工作日內(nèi)組織業(yè)主成立業(yè)主大會籌備組，籌備召開首次業(yè)主大會會議。
第二十七條 籌備組由開發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主和街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府派員組成，其中業(yè)主所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的三分之二�；I備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府派員擔(dān)任。
籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起3日內(nèi)在建筑區(qū)劃內(nèi)書面公告其成員名單和工作職責(zé)。
第二十八條 籌備組履行下列職責(zé)：
(一)確定召開首次業(yè)主大會會議的時(shí)間、地點(diǎn)和內(nèi)容;
(二)草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則;
(三)確認(rèn)業(yè)主身份和核計(jì)業(yè)主人數(shù)、專有部分面積;
(四)確定業(yè)主委員會委員候選人條件和選舉辦法;
(五)組織產(chǎn)生首屆業(yè)主委員會委員候選人;
(六)完成召開首次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作。
前款第(一)至(五)項(xiàng)所列內(nèi)容，籌備組應(yīng)當(dāng)在召開首次業(yè)主大會會議15日前以書面形式在建筑區(qū)劃內(nèi)公示。業(yè)主對業(yè)主身份、人數(shù)或者專有部分面積等提出異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)予以復(fù)核并告知異議人復(fù)核結(jié)果。
第二十九條 籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起30日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議。自業(yè)主大會依法設(shè)立之日起，籌備組職責(zé)自行終止。
籌備組的必要經(jīng)費(fèi)由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。
第二節(jié) 業(yè)主大會與業(yè)主委員會
第三十條 業(yè)主在業(yè)主大會會議上的投票權(quán)，按照國家有關(guān)規(guī)定行使。
業(yè)主身份以及專有部分面積的確定，以不動產(chǎn)登記簿或者其他能夠證明其權(quán)屬的合法有效文件為依據(jù)。
單個業(yè)主擁有多個或者數(shù)人共有一個物業(yè)專有部分的，其業(yè)主投票權(quán)人數(shù)按一人計(jì)算。
業(yè)主拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi)、不繳存建筑物專項(xiàng)維修資金的，管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則可以對其在物業(yè)管理中投票權(quán)的行使予以約束。
第三十一條 業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會之日起設(shè)立。
業(yè)主大會依法設(shè)立后，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會設(shè)立事項(xiàng)向區(qū)(市)縣房產(chǎn)行政主管部門備案;并依法刻制和使用業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章。
市人民政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)本條例，制定對業(yè)主大會監(jiān)督管理的具體規(guī)定。
第三十二條 業(yè)主大會會議由業(yè)主委員會組織召開。
業(yè)主委員會不依法、依約履行召開業(yè)主大會會議職責(zé)的，區(qū)(市)縣房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期召開;逾期不召開的，街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府可以組織業(yè)主召開業(yè)主大會會議。
除前兩款規(guī)定外，任何單位和個人不得擅自召集業(yè)主大會會議。
第三十三條 同一建筑區(qū)劃內(nèi)有兩幢以上建筑物的，可以以幢、單元為單位設(shè)立業(yè)主小組。業(yè)主小組由該幢、單元的全體業(yè)主組成。
業(yè)主小組履行下列職責(zé)：
(一)討論業(yè)主大會擬討論的事項(xiàng);
(二)推選業(yè)主代表出席業(yè)主大會會議，表達(dá)本小組業(yè)主的意愿;
(三)討論、決定本幢、本單元物業(yè)共有部分的經(jīng)營、收益分配及維修等事項(xiàng)。
業(yè)主小組行使前款規(guī)定職責(zé)的程序，參照本建筑區(qū)劃業(yè)主大會議事規(guī)則執(zhí)行。
第三十四條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。
采用集體討論形式的，可以按照本條例第三十三條規(guī)定，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議;也可以由業(yè)主決定以其他方式推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。
業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議，代理人應(yīng)當(dāng)持業(yè)主書面委托書并根據(jù)委托內(nèi)容進(jìn)行投票表決。
第三十五條 管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對下列主要事項(xiàng)作出約定：
(一)建筑物及其附屬設(shè)施設(shè)備的使用、維護(hù)、管理;
(二)建筑物及其附屬設(shè)施的專項(xiàng)維修資金的籌集、使用方案;
(三)共有部分的經(jīng)營與收益分配;
(四)業(yè)主的其他權(quán)利與義務(wù);
(五)違反規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。
管理規(guī)約自業(yè)主大會表決通過之日起生效，對全體業(yè)主及使用人均具有約束力。
第三十六條 管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則不得與法律、法規(guī)相抵觸，其示范文本由市房產(chǎn)行政主管部門擬訂。
第三十七條 業(yè)主大會設(shè)立后，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將下列事項(xiàng)告知開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人：
(一)管理規(guī)約;
(二)業(yè)主大會議事規(guī)則;
(三)業(yè)主委員會工作規(guī)則;
(四)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的其他決定。
開發(fā)建設(shè)單位在銷售該建筑區(qū)劃內(nèi)的專有部分時(shí)，應(yīng)當(dāng)向買受人明示前款所列事項(xiàng)，并將其作為房屋買賣合同的附件。
第三十八條 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，向業(yè)主大會負(fù)責(zé)并報(bào)告工作，受業(yè)主、業(yè)主大會監(jiān)督。
業(yè)主委員會由人數(shù)為奇數(shù)的若干名委員組成，每名委員具有同等表決權(quán)，每屆任期為3至5年;委員的條件、人數(shù)、任期等具體事項(xiàng)由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。
第三十九條 業(yè)主委員會討論、決定物業(yè)管理公共事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)召開委員會會議，并于會議召開3日前在建筑區(qū)劃內(nèi)以書面形式公告會議議程，聽取業(yè)主的意見和建議。
業(yè)主委員會決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員半數(shù)以上簽字同意通過。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定在作出之日起3日內(nèi)以書面形式在建筑區(qū)劃內(nèi)公告。
第四十條 業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)忠實(shí)履行職責(zé)，定期參加房產(chǎn)行政主管部門組織的物業(yè)管理培訓(xùn)，接受街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府以及房產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)與監(jiān)督。
業(yè)主委員會不得從事物業(yè)服務(wù)經(jīng)營活動，其委員及其近親屬不得在為本建筑區(qū)劃提供物業(yè)服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)、機(jī)構(gòu)中任職。
第四十一條 業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，其委員資格自行終止：
(一)不再是該建筑區(qū)劃內(nèi)的業(yè)主;
(二)喪失民事行為能力;
(三)被依法限制人身自由半年以上;
(四)法律、法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。
第四十二條 業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，由業(yè)主大會決定是否終止其委員資格：
(一)以書面方式向業(yè)主大會提出辭職請求;
(二)拒不履行委員職責(zé);
(三)業(yè)主委員會半數(shù)以上委員或者20%以上業(yè)主提議撤銷其委員資格;
(四)違章搭建、拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi)等侵害他人合法權(quán)益;
(五)因其他原因不適合繼續(xù)享有委員資格的。
第四十三條 業(yè)主委員會任期屆滿60日前，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會會議進(jìn)行換屆選舉。
業(yè)主委員會任期屆滿仍未換屆改選的，區(qū)(市)縣房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正;逾期不改正的，街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府可以組織業(yè)主召開業(yè)主大會會議進(jìn)行換屆選舉。
第四十四條 業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生出新一屆業(yè)主委員會之日起10日內(nèi)，前業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)將其保管的有關(guān)憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業(yè)主共有的財(cái)物，移交給新一屆業(yè)主委員會，并完成交接工作。
業(yè)主委員會委員資格屆內(nèi)終止的，應(yīng)當(dāng)在終止之日起5日內(nèi)向本屆業(yè)主委員會移交由其保管的前款所列文件資料及財(cái)物。
第四十五條 經(jīng)業(yè)主大會決定，可以從下列渠道籌集專項(xiàng)用于業(yè)主委員會開展工作的經(jīng)費(fèi)：
(一)全體業(yè)主共有部分物業(yè)經(jīng)營收益;
(二)全體業(yè)主共同交納;
(三)業(yè)主自愿捐贈等其他合法方式。
工作經(jīng)費(fèi)歸全體業(yè)主共有。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)妥善保管并定期書面公告其收支情況，并接受業(yè)主大會、業(yè)主的監(jiān)督。
第四十六條 兩個以上建筑區(qū)劃共用附屬設(shè)施設(shè)備的，應(yīng)當(dāng)建立業(yè)主委員會聯(lián)席會議制度。
業(yè)主委員會聯(lián)席會議由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府和區(qū)(市)縣房產(chǎn)行政主管部門、相關(guān)建筑區(qū)劃的業(yè)主委員會、社區(qū)居民委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人組成。聯(lián)席會議由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府負(fù)責(zé)召集。
第三節(jié) 物業(yè)的使用與維護(hù)
第四十七條 業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)合理正當(dāng)?shù)厥褂脤Ｓ胁糠�，禁止從事下列危及建筑物安全或者損害他人合法權(quán)益的行為：
(一)改變房屋承重結(jié)構(gòu);
(二)違法搭建建筑物、構(gòu)筑物;
(三)堆放易燃、易爆、劇毒、含有放射性物質(zhì)的物品或者超負(fù)重的物品;
(四)排放、制造超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音、振動;
(五)違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、寵物;
(六)違反規(guī)定傾倒垃圾、污水或者拋擲雜物;
(七)法律、法規(guī)、規(guī)章以及管理規(guī)約禁止的其他行為。
第四十八條 業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)或者不動產(chǎn)登記簿載明的用途使用住宅，不得擅自改變其使用性質(zhì)。確需改變的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意;并依法經(jīng)規(guī)劃、國土、衛(wèi)生、環(huán)保、消防等行政主管部門審批。
第四十九條 通道、樓梯、物業(yè)服務(wù)用房等屬于業(yè)主共有，禁止任何單位、個人侵占、處分或者改作他用。
利用共有部分進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)和管理規(guī)約的規(guī)定，并由業(yè)主大會或者相關(guān)業(yè)主共同決定。
業(yè)主委員會、業(yè)主小組應(yīng)當(dāng)分別定期公布全體業(yè)主共有部分、部分業(yè)主共有部分物業(yè)經(jīng)營收益的收支情況。
第五十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人發(fā)現(xiàn)本條例第四十七條、第四十八條或者第四十九條第一款規(guī)定行為之一的，應(yīng)當(dāng)予以勸阻;勸阻無效的，應(yīng)當(dāng)在24小時(shí)內(nèi)書面告知業(yè)主委員會或者有關(guān)行政主管部門。
第五十一條 建筑區(qū)劃內(nèi)停放車輛，不得占用消防通道，不得妨礙行人和其他車輛的正常通行。
機(jī)動車停放位在優(yōu)先滿足業(yè)主停車需要的前提下有空余的，可以臨時(shí)出租給建筑區(qū)劃外的單位、個人。
第五十二條 利用物業(yè)共有部分設(shè)置機(jī)動車停放位的，其車位設(shè)置、管理、收費(fèi)等事項(xiàng)由業(yè)主大會決定。
業(yè)主大會決定收取場地使用費(fèi)的，可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人收取，并支付一定比例的報(bào)酬。業(yè)主對機(jī)動車輛有保管要求的，可以與物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人另行約定。
第五十三條 物業(yè)應(yīng)當(dāng)定期維修養(yǎng)護(hù)。物業(yè)出現(xiàn)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的應(yīng)當(dāng)維修養(yǎng)護(hù)的情形時(shí)，業(yè)主或者其他責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)。
專有部分保修期滿后的維修責(zé)任，由業(yè)主自行承擔(dān);共有部分保修期滿后的維修責(zé)任，由相關(guān)業(yè)主按專有部分面積比例共同承擔(dān)。
發(fā)生危及他人房屋使用安全或者公共安全的緊急情況時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人應(yīng)當(dāng)立即組織搶修、更新或者采取應(yīng)急防范措施，并及時(shí)通知業(yè)主委員會，費(fèi)用由相關(guān)責(zé)任人承擔(dān)。
第五十四條 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。
第五十五條 本市建立建筑物及其附屬設(shè)施的專項(xiàng)維修資金，專項(xiàng)用于建筑物及其附屬設(shè)施保修期滿后共有部分的維修、更新、改造。
專項(xiàng)維修資金的建立，應(yīng)當(dāng)遵循業(yè)主所有、統(tǒng)一繳存、專戶存儲、業(yè)主決策、�？顚Ｓ�、統(tǒng)籌監(jiān)管的原則。首次專項(xiàng)維修資金由開發(fā)建設(shè)單位和買受人繳存。
建筑物及其附屬設(shè)施專項(xiàng)維修資金管理辦法，由市人民政府制定。
第五十六條 因維修物業(yè)、設(shè)置管線等需要，必須進(jìn)入專有部分的，業(yè)主、使用人不得拒絕。
供水、供電、供氣、信息、環(huán)衛(wèi)、郵政等專業(yè)單位進(jìn)入建筑區(qū)劃提供服務(wù)的，業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人應(yīng)當(dāng)予以配合。
第四章 (前期)物業(yè)服務(wù)合同
第一節(jié) 一般規(guī)定
第五十七條 業(yè)主可以根據(jù)所在建筑區(qū)劃的實(shí)際情況，通過公開、公平、公正的市場競爭機(jī)制，依法選聘符合相應(yīng)條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)。
第五十八條 從事物業(yè)服務(wù)咨詢、顧問、代理、認(rèn)證等經(jīng)營活動的機(jī)構(gòu)和在本市行政區(qū)域內(nèi)從事物業(yè)服務(wù)活動的外地企業(yè)或者其他管理人，應(yīng)當(dāng)向市房產(chǎn)行政主管部門備案。
第五十九條 本市實(shí)行物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)理責(zé)任制，建筑區(qū)劃的物業(yè)服務(wù)負(fù)責(zé)人應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)理擔(dān)任。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按規(guī)定聘請相應(yīng)專業(yè)服務(wù)人員從事相關(guān)專業(yè)服務(wù)工作;其他管理人受聘提供物業(yè)服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定和行業(yè)規(guī)范。
市房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)相關(guān)從業(yè)人員的培訓(xùn)與監(jiān)督管理，建立本市統(tǒng)一的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)理及物業(yè)維修、秩序維護(hù)等相關(guān)專業(yè)服務(wù)人員的執(zhí)業(yè)名冊和其他管理人、服務(wù)機(jī)構(gòu)名錄，向公眾提供查詢服務(wù);應(yīng)當(dāng)制定、公布物業(yè)服務(wù)力量配備指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)。
第六十條 本市實(shí)行物業(yè)服務(wù)重大事件報(bào)告制度。建筑區(qū)劃內(nèi)發(fā)生下列情況之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定及時(shí)向相關(guān)行政主管部門、專業(yè)單位報(bào)告：
(一)發(fā)生火災(zāi)、水患、爆炸或者自然災(zāi)害等造成人身傷亡或者危及建筑物安全;
(二)建筑物及其附屬設(shè)施設(shè)備發(fā)生安全隱患，且在8小時(shí)內(nèi)難以排除，嚴(yán)重危及業(yè)主、使用人及建筑物安全;
(三)物業(yè)服務(wù)人員擅自集體撤離建筑區(qū)劃，造成物業(yè)服務(wù)中斷，嚴(yán)重影響業(yè)主和使用人正常生活;
(四)發(fā)生群體性事件;
(五)發(fā)生業(yè)主、使用人重大傷亡事件;
(六)其他嚴(yán)重影響業(yè)主、使用人正常生活的事件。
第六十一條 開發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主委員會委員、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人應(yīng)當(dāng)分別建立并妥善保管物業(yè)檔案、業(yè)主大會與業(yè)主委員會檔案以及物業(yè)服務(wù)檔案。
第六十二條 開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他管理人、服務(wù)機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員應(yīng)當(dāng)按規(guī)定申報(bào)其在物業(yè)管理活動中的信用信息。
市房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)物業(yè)管理信用體系的建設(shè)，對物業(yè)管理信用信息的征集、披露、評估、使用等實(shí)施統(tǒng)一監(jiān)督管理。
區(qū)(市)縣房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)會同街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府建立業(yè)主委員會委員在物業(yè)管理中的信用檔案，并納入全市物業(yè)管理信用體系。
第六十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他管理人及服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定向市或區(qū)(市)縣房產(chǎn)行政主管部門報(bào)送統(tǒng)計(jì)報(bào)表。
第二節(jié) 前期物業(yè)服務(wù)合同
第六十四條 開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的房屋買賣合同，應(yīng)當(dāng)包含下列內(nèi)容：
(一)前期物業(yè)服務(wù)合同;
(二)臨時(shí)管理規(guī)約;
(三)建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃總平面布局圖;
(四)建筑區(qū)劃劃分意見書;
(五)物業(yè)共有部分清冊;
(六)房屋使用說明書。
前款第(一)、(二)、(六)項(xiàng)應(yīng)當(dāng)參照市房產(chǎn)行政主管部門擬定的示范文本制定。
第六十五條 開發(fā)建設(shè)單位在辦理商品房銷售手續(xù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)向房產(chǎn)行政主管部門提交包含下列主要內(nèi)容的前期物業(yè)管理方案：
(一)臨時(shí)管理規(guī)約樣本;
(二)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的證明文件;
(三)前期物業(yè)服務(wù)合同。
第六十六條 在業(yè)主、業(yè)主大會首次選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人之前，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)條件和相應(yīng)專業(yè)服務(wù)人員的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，提供前期物業(yè)服務(wù)。
建筑物總面積在5萬平方米以上或者國有投資占50%以上的建筑區(qū)劃，應(yīng)當(dāng)采用公開招投標(biāo)方式。
第六十七條 有下列情形之一的，可以采用協(xié)議方式選聘：
(一)因保密或者國家安全方面有特別要求;
(二)住宅建筑區(qū)劃房屋總建筑面積低于3萬平方米;
(三)投標(biāo)人少于3個。
符合前款第(一)項(xiàng)規(guī)定的，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提交有關(guān)部門的證明資料，并向市房產(chǎn)行政主管部門備案;符合前款第(二)項(xiàng)或者第(三)項(xiàng)規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)報(bào)經(jīng)市或區(qū)(市)縣房產(chǎn)行政主管部門核準(zhǔn)。
第三節(jié) 物業(yè)服務(wù)合同
第六十八條 物業(yè)服務(wù)合同由業(yè)主委員會與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人簽訂。合同中的下列主要內(nèi)容應(yīng)當(dāng)事先提交業(yè)主大會會議表決通過，但業(yè)主大會已授權(quán)業(yè)主委員會決定的除外：
(一)物業(yè)服務(wù)事項(xiàng);
(二)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量及費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn);
(三)合同期限;
(四)違約責(zé)任。
第六十九條 物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)約定建筑區(qū)劃內(nèi)的下列物業(yè)公共服務(wù)事項(xiàng)：
(一)建筑物共有部位及設(shè)施設(shè)備的使用、管理和維護(hù);
(二)公共綠化的維護(hù);
(三)公共區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù);
(四)公共區(qū)域的秩序維護(hù);
(五)物業(yè)使用中對禁止行為的告知、勸阻、報(bào)告等義務(wù);
(六)物業(yè)維修、更新、改造費(fèi)用的賬務(wù)管理;
(七)物業(yè)服務(wù)檔案和物業(yè)檔案的保管;
(八)其他物業(yè)公共服務(wù)事項(xiàng)。
物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人在有關(guān)業(yè)主、使用人人身、財(cái)產(chǎn)安全防范方面的義務(wù)和責(zé)任作出明確約定。
物業(yè)服務(wù)合同示范文本由市房產(chǎn)行政主管部門會同其他相關(guān)行政主管部門擬訂。
第七十條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按不同物業(yè)的使用性質(zhì)和特點(diǎn)，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)、市場調(diào)節(jié)價(jià)，其計(jì)費(fèi)模式、標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)服務(wù)委托雙方訂立物業(yè)服務(wù)合同具體約定。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量和相應(yīng)的收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)。實(shí)行酬金制收費(fèi)方式的，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定對物業(yè)服務(wù)的各項(xiàng)資金建賬立制，定期公布其收支情況。
市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應(yīng)當(dāng)制定各類物業(yè)的服務(wù)等級指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)等行業(yè)規(guī)范，定期公布實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)的各類物業(yè)服務(wù)費(fèi)用信息;并可以受委托按照行業(yè)規(guī)范對物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人提供的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行評價(jià)。
第七十一條 物業(yè)服務(wù)合同可以約定履約保證金并專戶存儲，作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人履行合同的保證。
第七十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人承接建筑區(qū)劃的物業(yè)服務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對建筑區(qū)劃內(nèi)共有部分及其相應(yīng)的檔案進(jìn)行查驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)共有部分與原設(shè)計(jì)方案不符或者有質(zhì)量問題的，應(yīng)當(dāng)書面告知開發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主委員會;并按照國家、省和市的有關(guān)規(guī)定，與開發(fā)建設(shè)單位或者業(yè)主委員會辦理相應(yīng)手續(xù)。
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