深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例
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第一章 總 則
第一條 為貫徹實施《深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》(以下簡稱《條例》)，結合本市實際，制定本規(guī)定。
第二條 市住房和建設部門是本市物業(yè)管理行政主管部門(以下簡稱市主管部門)，履行下列物業(yè)管理監(jiān)督管理工作職責：
(一)組織實施《條例》以及其他關于物業(yè)管理的法律、法規(guī)、規(guī)章，執(zhí)行物業(yè)管理的有關規(guī)定;
(二)研究擬定或者制定物業(yè)管理相關政策措施;
(三)指導、協(xié)調(diào)區(qū)政府物業(yè)管理行政主管部門(以下簡稱區(qū)主管部門)以及其他相關行政管理部門、街道辦事處、行業(yè)協(xié)會等依法開展物業(yè)管理相關工作;
(四)依照《條例》以及其他有關物業(yè)管理的法律、法規(guī)、規(guī)章作出行政處罰等具體行政行為;
(五)統(tǒng)一監(jiān)督管理全市物業(yè)專項維修資金;
(六)指導、監(jiān)督和管理全市物業(yè)管理招投標活動;
(七)建立物業(yè)管理電子投票信息系統(tǒng)、網(wǎng)絡信用平臺和誠信檔案制度;
(八)依法處理物業(yè)管理重大信訪事項;
(九)法律、法規(guī)、規(guī)章和市政府規(guī)定的其他物業(yè)管理監(jiān)管職責。
第三條 區(qū)主管部門接受市主管部門的業(yè)務指導，履行轄區(qū)內(nèi)下列物業(yè)管理監(jiān)督管理工作職責：
(一)指導街道辦事處履行物業(yè)管理監(jiān)管職責;
(二)確認未能依法選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會集體辭職的情形，責令嚴重違法的業(yè)主委員會限期整改、解散;
(三)撤銷違反法律、法規(guī)規(guī)定的業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定，撤銷管理規(guī)約中違反法律、法規(guī)規(guī)定和顯失公平的內(nèi)容，決定管理規(guī)約中對特定業(yè)主顯失公平的內(nèi)容對該特定業(yè)主無效;
(四)會同街道辦事處處理物業(yè)管理區(qū)域劃分的爭議;
(五)指導、監(jiān)督和管理物業(yè)管理招投標活動;
(六)辦理物業(yè)管理區(qū)域、業(yè)主委員會及其委員、物業(yè)服務合同、物業(yè)管理招投標、管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主大會和業(yè)主委員會印章、行業(yè)協(xié)會制裁、安全防范應急預案等備案事項;
(七)批準協(xié)議選聘前期物業(yè)服務企業(yè)的申請;
(八)依照《條例》以及其他有關物業(yè)管理的法律、法規(guī)、規(guī)章作出行政處罰等具體行政行為;
(九)依法處理物業(yè)管理信訪事項;
(十)法律、法規(guī)、規(guī)章和市、區(qū)政府規(guī)定的其他物業(yè)管理監(jiān)管職責。
區(qū)主管部門可以根據(jù)管理實際，委托街道辦事處以區(qū)主管部門的名義辦理前款第(六)項規(guī)定的備案事項和第(八)項規(guī)定的行政處罰，但業(yè)主委員會成立和行業(yè)協(xié)會制裁的備案除外。
第四條 街道辦事處在區(qū)主管部門指導下，負責組織、協(xié)調(diào)業(yè)主大會成立及業(yè)主委員會的選舉工作，指導、監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會的日常活動，具體負責下列物業(yè)管理監(jiān)督管理工作職責：
(一)負責核實業(yè)主大會成立條件并組織、協(xié)調(diào)成立首次業(yè)主大會會議籌備組，指導籌備組開展籌備工作，依照本規(guī)定墊付籌備費用;
(二)對未能依法選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會、業(yè)主委員會集體辭職、業(yè)主委員會被區(qū)主管部門解散、業(yè)主委員會不按規(guī)定召集業(yè)主大會會議且拒不執(zhí)行限期召集決定的情形，組織召集業(yè)主大會會議;
(三)對業(yè)主委員會主任、副主任無正當理由不召集業(yè)主委員會會議的，負責指定1名委員召集和主持業(yè)主委員會會議;
(四)調(diào)查違反法律、法規(guī)規(guī)定的業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定，責令限期改正或者報區(qū)主管部門予以撤銷;
(五)業(yè)主委員會未依法完成換屆選舉的，監(jiān)督業(yè)主委員會組織換屆選舉，或者組織換屆選舉;
(六)代為管理已經(jīng)解散或者任期屆滿但未完成換屆選舉工作的業(yè)主委員會的財物、資料;
(七)組織召開街道物業(yè)管理聯(lián)席會議;
(八)依法處理物業(yè)管理信訪事項;
(九)法律、法規(guī)、規(guī)章和市、區(qū)政府規(guī)定的其他物業(yè)管理監(jiān)管職責。
街道辦事處應當明確機構、人員和工作經(jīng)費，依法貫徹落實其物業(yè)管理監(jiān)管職責。
社區(qū)工作站協(xié)助街道辦事處開展物業(yè)管理相關工作。街道辦事處可以依法委托社區(qū)工作站辦理物業(yè)管理相關事務，但受區(qū)主管部門委托的事項不得轉委托。
第五條 規(guī)劃國土、城管、公安、環(huán)境保護、市場監(jiān)管、民政等部門，按照各自職責對轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動依法進行監(jiān)督管理。
市房地產(chǎn)權登記機構應當為主管部門、街道辦事處核實業(yè)主身份信息提供必要的協(xié)助。
第六條 各區(qū)政府應當會同市主管部門創(chuàng)新扶持政策，在老舊住宅區(qū)和原農(nóng)村城市化社區(qū)推行社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)服務。
原農(nóng)村城市化社區(qū)可以在各區(qū)政府統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位具體組織下，參照《條例》、本規(guī)定及相關規(guī)定，成立物業(yè)管理自治機構。物業(yè)管理自治機構限于自行組織提供物業(yè)服務，或者決定購買物業(yè)服務并處理與物業(yè)服務企業(yè)履行合同的相關問題。
原農(nóng)村城市化社區(qū)物業(yè)管理自治機構成立和運作的具體辦法，由區(qū)政府另行制定。
第七條 建立物業(yè)管理人民調(diào)解制度，調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛，促進社會建設和社區(qū)和諧。
業(yè)主委員會應當依照法律、法規(guī)、規(guī)章以及管理規(guī)約，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主損害他人合法權益的行為進行勸阻和制止，對物業(yè)管理糾紛進行調(diào)解。
第八條 市主管部門應當建立市物業(yè)管理信用信息庫，完善不良行為警示制度，對物業(yè)服務企業(yè)及相關從業(yè)人員、業(yè)主委員會委員和候補委員及執(zhí)行秘書、承擔機電設備維修養(yǎng)護或者清潔衛(wèi)生等專項服務的專業(yè)機構等納入信用信息檔案管理。
市物業(yè)管理協(xié)會應當建立物業(yè)服務企業(yè)和物業(yè)服務從業(yè)人員的表彰與懲戒制度。市物業(yè)管理協(xié)會有關物業(yè)服務企業(yè)及物業(yè)服務從業(yè)人員的誠信檔案應當與市物業(yè)管理信用信息庫保持互聯(lián)互通和信息共享。
第九條 倡導綠色物業(yè)管理，鼓勵采用新技術、新方法推動物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)節(jié)能、節(jié)水、垃圾處理、環(huán)境綠化、污染防治等資源節(jié)約和環(huán)境保護手段的運用，促進物業(yè)管理的集約化、信息化、低碳化。
業(yè)主大會應當在管理規(guī)約中倡導業(yè)主、承租人等物業(yè)使用人樹立和培養(yǎng)資源節(jié)約與環(huán)境保護的思想觀念和行為習慣，明確實行生活垃圾分類。
第十條 提倡物業(yè)服務企業(yè)參與養(yǎng)老事業(yè)，鼓勵業(yè)主大會、物業(yè)服務企業(yè)利用物業(yè)管理區(qū)域公共部位開辦日間養(yǎng)老照料中心，探索推行居家養(yǎng)老與社區(qū)服務相結合等有利于養(yǎng)老服務業(yè)發(fā)展、健全養(yǎng)老服務體系的物業(yè)服務新模式。相關具體管理辦法由市民政部門會同市主管部門、市規(guī)劃國土部門另行制訂，報市政府批準后實施。
第二章 物業(yè)管理聯(lián)席會議
第十一條 根據(jù)《條例》第七條的規(guī)定，建立市、區(qū)、街道三級物業(yè)管理聯(lián)席會議制度。
第十二條 市物業(yè)管理聯(lián)席會議由市主管部門負責召集，由發(fā)展改革、財政、規(guī)劃國土、公安、環(huán)境保護等部門作為成員單位，依據(jù)《條例》、本規(guī)定及有關規(guī)定對全市物業(yè)管理重大問題進行指導、協(xié)調(diào)、審議和決策。
區(qū)物業(yè)管理聯(lián)席會議由區(qū)政府確定成員單位，由區(qū)主管部門負責召集，協(xié)調(diào)處理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理重大問題。
第十三條 街道辦事處應當根據(jù)物業(yè)管理工作實際，組織轄區(qū)城管、規(guī)劃土地監(jiān)察、公安、安監(jiān)、維穩(wěn)、信訪、環(huán)境保護、社區(qū)工作站等部門、機構召開物業(yè)管理聯(lián)席會議，協(xié)調(diào)處理轄區(qū)內(nèi)下列物業(yè)管理問題：
(一)業(yè)主委員會任期已屆滿但仍未完成換屆選舉工作的;
(二)新老物業(yè)服務企業(yè)交接中發(fā)生矛盾糾紛的;
(三)發(fā)生其他嚴重影響物業(yè)管理區(qū)域穩(wěn)定和安全情形的。
街道辦事處組織召開物業(yè)管理聯(lián)席會議可以邀請市、區(qū)主管部門進行工作指導，也可以邀請物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會委員、業(yè)主列席會議。
第十四條 經(jīng)物業(yè)管理聯(lián)席會議議定的政府內(nèi)部工作事項，與會政府部門、機構應當予以執(zhí)行;無正當理由拒不執(zhí)行的，依法追究行政責任。
經(jīng)物業(yè)管理聯(lián)席會議議定并由與會政府部門、機構作出的具體行政行為，物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會應當履行，但行政復議機關、人民法院依法決定暫停執(zhí)行相關具體行政行為的除外;拒不履行的，作出具體行政行為的政府部門、機構應當依法強制執(zhí)行或者申請人民法院強制執(zhí)行。
物業(yè)管理聯(lián)席會議召集單位應當整理并保管物業(yè)管理聯(lián)席會議記錄。
第三章 業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會
第十五條 下列主體在物業(yè)管理活動中依法享有業(yè)主權利、履行業(yè)主義務：
(一)房地產(chǎn)權利證書或者不動產(chǎn)登記簿記載的所有權人;
(二)尚未登記取得所有權，但基于買賣、贈與、拆遷補償?shù)戎荚谵D移所有權的法律行為已經(jīng)合法占有建筑物專有部分的人;
(三)因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書取得建筑物專有部分所有權的人;
(四)因繼承或者受遺贈取得建筑物專有部分所有權的人;
(五)因合法建造取得建筑物專有部分所有權的人;
(六)其他符合法律、法規(guī)規(guī)定的人。
符合前款規(guī)定的主體，應當提供合法、有效的證明文件。
第十六條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主不足10人的，經(jīng)全體業(yè)主一致書面同意決定不成立業(yè)主大會的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會和業(yè)主委員會職責，業(yè)主應當自書面決定之日起5日內(nèi)告知物業(yè)所在地的街道辦事處和區(qū)主管部門。
第十七條 籌備組或者組織選舉的業(yè)主委員會應當將業(yè)主委員會委員、候補委員及執(zhí)行秘書的候選人相關信息，于選舉前15日在所在物業(yè)管理區(qū)域進行公示，公示期不應少于30日。
業(yè)主大會會議的議題為選舉或者罷免業(yè)主委員會委員的，社區(qū)工作站收到列席業(yè)主大會會議書面邀請通知后，應當在業(yè)主大會會議召開3日前將列席業(yè)主大會會議的人員名單和聯(lián)系方式書面告知業(yè)主委員會。
第十八條 業(yè)主根據(jù)《條例》第十一條第一款第(一)項規(guī)定提議召集業(yè)主大會臨時會議的，應當提供業(yè)主簽名的書面提議資料和提議業(yè)主的有效聯(lián)系方式。
業(yè)主委員會應當在收到提議資料后15日內(nèi)，按照提議資料記載的有效聯(lián)系方式、業(yè)主委員會記錄的業(yè)主聯(lián)系方式，核實提議的業(yè)主人數(shù)是否達到業(yè)主總人數(shù)20%以上(含本數(shù)，下同)。業(yè)主委員會可以通過市主管部門建立的電子投票系統(tǒng)核實業(yè)主有關信息。業(yè)主委員會拒不進行核實、無法履行職責或者存在爭議的，由街道辦事處予以核實。
經(jīng)核實提議符合《條例》第十一條第一款第(一)項規(guī)定的，業(yè)主委員會應當自核實完成之日起5日內(nèi)就提議議題召集業(yè)主大會臨時會議。經(jīng)核實提議不符合《條例》第十一條第一款第(一)項規(guī)定、業(yè)主仍認為需要的，業(yè)主應當重新按照本條第一款規(guī)定，提供業(yè)主簽名的書面提議材料和提議業(yè)主的有效聯(lián)系方式，提議召集業(yè)主大會臨時會議。
業(yè)主大會對物業(yè)管理事項已作出決定的，業(yè)主委員會在一年內(nèi)可以不再就同一物業(yè)管理事項組織召集業(yè)主大會臨時會議;但人民法院、區(qū)主管部門依法撤銷業(yè)主大會決定的除外。
第十九條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定涉嫌違反法律、法規(guī)規(guī)定的，由物業(yè)所在地街道辦事處負責調(diào)查。
經(jīng)街道辦事處調(diào)查核實，業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定確有違反法律、法規(guī)規(guī)定的，街道辦事處應當責令其限期改正。業(yè)主大會、業(yè)主委員會逾期仍不改正的，街道辦事處應當提請物業(yè)所在地區(qū)主管部門撤銷業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定。
第二十條 《條例》第十三條、第十八條、第四十八條規(guī)定的“抄送”業(yè)主，可以采用以下方式之一：
(一)信函;
(二)電子郵件;
(三)手機短信。
業(yè)主聯(lián)系方式以入住時登記的'方式為準;業(yè)主未入住的，以業(yè)主首次書面提供的方式為準。業(yè)主變更聯(lián)系方式的，應當自變更之日起15日內(nèi)告知業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)。
業(yè)主委員會或者業(yè)主大會召集人按照本條第一款規(guī)定方式、以本條第二款確定的聯(lián)系方式向業(yè)主發(fā)送相關信息后，即完成抄送。
第二十一條 《條例》第十三條、第十八條、第二十五條、第二十九條、第四十條、第四十四條、第九十五條、第九十六條及本規(guī)定第二十七條、第二十八條、第三十三條規(guī)定的“公告”、“公布”，物業(yè)服務企業(yè)或者業(yè)主委員會應當采取在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的樓(棟)或者單元張貼的形式進行，同時根據(jù)實際情況選擇下列至少一種形式作為補充：
(一)在物業(yè)項目服務場所、業(yè)主委員會辦公場所張貼;
(二)在物業(yè)管理區(qū)域的主要出入口張貼;
(三)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的廣場、商場等人流密集的商業(yè)、文體服務設施出入口張貼。
第二十二條 業(yè)主大會會議表決應當通過市主管部門建立的電子投票系統(tǒng)進行，但業(yè)主大會依法決議不采用電子投票的除外。電子投票規(guī)則由市主管部門另行制定。
除業(yè)主委員會選舉之外的其他業(yè)主大會表決事項，投票截止后，業(yè)主大會會議與會業(yè)主所持有的投票權未超過本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)投票權半數(shù)，且與會業(yè)主人數(shù)未超過全體業(yè)主人數(shù)半數(shù)的，可延長業(yè)主投票時限，但最長不得超過3個月。業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的業(yè)主投票延長時限低于3個月的，從其規(guī)定。
根據(jù)前款規(guī)定延長的投票期限屆滿仍無法達到表決條件的，業(yè)主大會終止該事項表決。終止表決的事項，自終止之日起1年內(nèi)不得重新作為業(yè)主大會議題提出，但經(jīng)業(yè)主委員會全體委員三分之二以上多數(shù)同意的除外。
第二十三條 《條例》第十四條第三款規(guī)定的“業(yè)主所擁有物業(yè)的建筑面積”，按照房地產(chǎn)權利證書記載的面積計算;尚未登記的，按照竣工測繪的面積計算;尚未竣工測繪的，按房屋買賣合同記載的面積計算。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的總投票權數(shù)，按照單個業(yè)主投票權數(shù)的統(tǒng)計總和計算。
《條例》第十九條、第五十二條、第七十四條規(guī)定的“物業(yè)總建筑面積”，是指該物業(yè)房屋建筑面積測繪報告(竣工測繪)載明的總建筑面積。
第二十四條 業(yè)主人數(shù)和總人數(shù)按照下列方法認定：
(一)業(yè)主人數(shù)，按照物業(yè)獨立產(chǎn)權單位的業(yè)主數(shù)量計算，一個獨立產(chǎn)權單位按一人計算。但物業(yè)獨立產(chǎn)權單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的，或者同一買受人擁有一個以上物業(yè)獨立產(chǎn)權單位的，按一人計算;
(二)總人數(shù)，按照前項的統(tǒng)計總和計算。
第二十五條 符合《條例》第十九條規(guī)定的業(yè)主大會成立條件的物業(yè)管理區(qū)域，其建設單位或者物業(yè)服務企業(yè)在書面告知物業(yè)所在地街道辦事處時，應當提供以下材料：
(一)物業(yè)管理區(qū)域劃分備案回執(zhí);
(二)業(yè)主名冊、聯(lián)系方式等資料;
(三)建筑規(guī)劃總平面圖。
第二十六條 物業(yè)管理區(qū)域籌備召開首次業(yè)主大會時，建設單位或者物業(yè)服務企業(yè)應當予以配合，不得拒絕派出代表擔任籌備組成員。
籌備組成員就籌備工作事項意見不統(tǒng)一的，由籌備組組長在街道辦事處的指導下作出決定。
籌備組成立6個月仍無法召開業(yè)主大會并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，街道辦事處可以解散籌備組并重新成立籌備組。
籌備組工作所需經(jīng)費，由物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務費中列支。沒有實施物業(yè)管理的，由業(yè)主自行籌集;確實無法籌集的，由物業(yè)所在地街道辦事處先行墊付，墊付費用在該區(qū)域實施物業(yè)管理后3個月內(nèi)由物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務費中列支。物業(yè)服務企業(yè)拒不支付的，街道辦事處依法予以追償。
第二十七條 業(yè)主大會應當綜合考慮物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模、物業(yè)服務費標準、業(yè)主人數(shù)等因素，決定從物業(yè)服務費或者其他合法資金來源中提取業(yè)主大會、業(yè)主委員會活動經(jīng)費以及業(yè)主委員會委員津貼和執(zhí)行秘書薪酬等費用的標準。
業(yè)主委員會應當將業(yè)主大會和業(yè)主委員會活動經(jīng)費、業(yè)主委員會委員津貼和執(zhí)行秘書薪酬等費用的使用情況，每年至少向全體業(yè)主公布一次;物業(yè)服務企業(yè)可以將從物業(yè)服務費中提取的該項費用納入物業(yè)服務成本或者物業(yè)服務支出。
第二十八條 業(yè)主委員會委員是業(yè)主自治的公益性崗位，鼓勵業(yè)主委員會委員提供志愿服務。有條件的物業(yè)管理區(qū)域，業(yè)主大會可以根據(jù)業(yè)主委員會委員從事公益性工作情況按月給予適當?shù)慕蛸N，每月津貼總額不得超過本市最低工資標準。
業(yè)主委員會委員、候補委員、執(zhí)行秘書不得接受物業(yè)服務企業(yè)提供的物業(yè)服務費減免、停車費用減免以及其他物質、現(xiàn)金等不正當利益，不得采取挪用、欺騙等方式非法侵占物業(yè)專項維修資金、物業(yè)共有部分收益等全體業(yè)主共有的資金。
物業(yè)服務企業(yè)應當將業(yè)主委員會委員、候補委員、執(zhí)行秘書繳納物業(yè)服務費、水電氣費、停車費、物業(yè)專項維修資金等繳費情況，每年向全體業(yè)主公布一次。
第二十九條 業(yè)主委員會成員候選人由籌備組推薦，10名以上業(yè)主也可以聯(lián)名推薦1至2名候選人，但同一業(yè)主只能聯(lián)名推薦一次。
籌備組根據(jù)預定委員、候補委員人數(shù)確定候選人總人數(shù)，并對候選人資格審查確認后，對委員和候補委員按照規(guī)定程序一并組織選舉，根據(jù)得票順序依次選出業(yè)主委員會委員和候補委員。
業(yè)主委員會成員實行差額選舉，差額比例不得低于20%，且不得高于50%。
委員、候補委員候選人推薦人數(shù)超過預定委員、候補委員人數(shù)50%的，由籌備組組織被推薦人投票確定符合前款規(guī)定人數(shù)的候選人。
第三十條 委員、候補委員得票順序，按照所得投票權數(shù)占與會業(yè)主總投票權數(shù)的比例與所得投票人數(shù)占與會業(yè)主人數(shù)的比例之和的大小確定;兩者之和相等的，所得投票權數(shù)較多者排名靠前。
委員、候補委員當選應當經(jīng)與會業(yè)主所持投票權二分之一以上且與會業(yè)主人數(shù)二分之一以上多數(shù)同意。
委員、候補委員當選名額不足或者無人當選的，可以重新選舉，也可以補選，具體方式由籌備組在選舉辦法中確定。
業(yè)主委員會換屆選舉參照本條相關規(guī)定，但業(yè)主大會對委員、候補委員當選名額不足或者無人當選的具體處理方式作出決議的，按決議執(zhí)行。
第三十一條 業(yè)主委員會成立后，應當通過社區(qū)工作站向區(qū)主管部門提交備案申請。
社區(qū)工作站應當在3個工作日內(nèi)對業(yè)主委員會書面總結的業(yè)主大會成立情況進行核查，街道辦事處應當在2個工作日內(nèi)進行復核并簽署意見，并將備案申請及資料轉報區(qū)主管部門備案。
區(qū)主管部門的備案回執(zhí)由社區(qū)工作站轉交業(yè)主委員會。
業(yè)主委員會的變更備案，按照《條例》第二十八條第三款規(guī)定，直接向區(qū)主管部門辦理。
第三十二條 經(jīng)與會業(yè)主所持投票權三分之二以上且與會業(yè)主人數(shù)三分之二以上多數(shù)同意，業(yè)主大會可以決定延長業(yè)主委員會及委員、候補委員的任期，但決定延長后的每屆任期不得超過5年。業(yè)主委員會應當在業(yè)主大會作出延長任期的決定后10日內(nèi)向區(qū)主管部門備案。
業(yè)主委員會向公安機關申請刻制業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章時，應當提供區(qū)主管部門備案回執(zhí)。公安機關準予刻制的，應當在業(yè)主委員會印章標明業(yè)主委員會的屆數(shù)和任期。
業(yè)主委員會應當根據(jù)《條例》第四十九條第三款的規(guī)定，制定業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章使用管理規(guī)定和檔案管理規(guī)定。尚未制定管理規(guī)定的，業(yè)主委員會主任對印章和檔案負有保管和依法、正當使用的責任。
第三十三條 業(yè)主委員會委員、候補委員職務終止的，應當自終止之日起3日內(nèi)將所保管的檔案資料、印章及其他業(yè)主大會的財物移交給業(yè)主委員會。拒不移交的，業(yè)主委員會、社區(qū)工作站應當將其拒不移交的行為予以公告，并可以請求轄區(qū)公安機關協(xié)助移交;拒不移交的行為給業(yè)主造成損失的，業(yè)主可以依法追究其法律責任。
業(yè)主委員會委員缺員，全體候補委員遞補為委員后，仍缺員超過40%但未超過50%的，應當召開業(yè)主大會會議增補;缺員超過50%的，參照《條例》第三十八條規(guī)定，由區(qū)主管部門解散該業(yè)主委員會，并通知街道辦事處組織召開業(yè)主大會會議，重新選舉業(yè)主委員會。
第三十四條 根據(jù)《條例》第四十一條第二款，業(yè)主委員會任期屆滿前6個月，業(yè)主委員會應當組織換屆選舉，并應當在任期屆滿5個月前將換屆選舉方案報告區(qū)主管部門和物業(yè)所在地街道辦事處。
根據(jù)《條例》第四十一條第三款，業(yè)主委員會任期屆滿前3個月尚未完成換屆選舉的，由物業(yè)所在地街道辦事處根據(jù)實際情況，按照下列規(guī)定處理：
(一)街道辦事處確認前期選舉工作合法的，由街道辦事處組織、業(yè)主委員會協(xié)助繼續(xù)完成換屆選舉，經(jīng)街道辦事處同意也可以由業(yè)主委員會在街道辦事處的監(jiān)督下繼續(xù)完成換屆選舉;
(二)前期選舉工作程序違法、爭議較大或者具有其他影響換屆選舉的重大事項，由街道辦事處組織、業(yè)主委員會協(xié)助，重新舉行換屆選舉。
業(yè)主委員會任期屆滿仍未完成換屆選舉工作的，物業(yè)所在地街道辦事處應當代管相關檔案資料，并參照首次業(yè)主大會會議的程序組織選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會，籌備組成員的組成由街道辦事處確定;但經(jīng)確認前期選舉工作合法的，街道辦事處可以在前期選舉工作基礎上繼續(xù)完成換屆選舉。
第三十五條 業(yè)主代表作為籌備組成員的，應當符合《條例》第二十三條規(guī)定的業(yè)主委員會委員、候補委員候選人條件。
第三十六條 居民委員會代行業(yè)主大會職責的，可以參照《條例》第十七條的表決規(guī)則，由居民委員會委員投票決定。社區(qū)居委會代行業(yè)主大會和業(yè)主委員會職責的，其代行時限可至該物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生之日止。
第四章 建設單位、物業(yè)服務企業(yè)及物業(yè)服務
第三十七條 新建物業(yè)出售前，建設單位應當提出物業(yè)管理區(qū)域劃分建議書，并在街道辦事處登記后向區(qū)主管部門備案。已經(jīng)實施物業(yè)管理的區(qū)域由物業(yè)服務企業(yè)在街道辦事處登記后向區(qū)主管部門備案。
建設單位或者物業(yè)服務企業(yè)應當向區(qū)主管部門提供以下備案材料：
(一)物業(yè)建設宗地紅線圖;
(二)建筑規(guī)劃總平面圖;
(三)規(guī)劃國土部門出具的物業(yè)項目命名審批文件。
區(qū)主管部門對違反《條例》第六十五條規(guī)定的物業(yè)管理區(qū)域劃分原則和方法的，應當書面通知建設單位或者物業(yè)服務企業(yè)，并限期改正，重新辦理備案。
第三十八條 原有物業(yè)管理區(qū)域具有兩個以上物業(yè)建設宗地紅線圖，或者已分割成兩個以上相對封閉區(qū)域的，在明確附屬設施設備管理、維護責任的前提下，經(jīng)區(qū)主管部門和物業(yè)所在地街道辦事處確認，可以劃分為多個獨立的物業(yè)管理區(qū)域。
業(yè)主大會成立之后，在調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域或者合并、分立物業(yè)管理區(qū)域之前，應當由業(yè)主大會依照《條例》第十七條的規(guī)定作出決定。
第三十九條 2008年1月1日之前取得建設工程規(guī)劃許可證的物業(yè)項目，建設單位應當按照《〈深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例〉實施細則》的規(guī)定配置和移交物業(yè)服務用房。
第四十條 建設單位應當將前期物業(yè)服務合同、物業(yè)管理區(qū)域劃分建議書及備案回執(zhí)、屬于全體業(yè)主共有的共用部位和共用設施設備、宗地紅線圖在房屋銷售現(xiàn)場公示，并將其作為房屋買賣合同的附件。
第四十一條 異地物業(yè)服務企業(yè)首次在本市承接物業(yè)項目的，應當自物業(yè)服務合同簽訂之日起15日內(nèi)將物業(yè)服務合同副本報區(qū)主管部門備案。
異地物業(yè)服務企業(yè)在本規(guī)定實施之前已承接本市物業(yè)項目的，應當自本規(guī)定實施之日起30日內(nèi)將物業(yè)服務合同副本報區(qū)主管部門備案。
第四十二條 未經(jīng)供水、供電、供氣等公用事業(yè)單位、業(yè)主或者司法、行政授權，物業(yè)服務企業(yè)不得對物業(yè)相關專有部分或者共有部分實施停水、停電、停氣，但水管破裂、火災等對業(yè)主或者公共財產(chǎn)造成重大損失的緊急情形除外。
第四十三條 物業(yè)服務企業(yè)應當按照下列規(guī)定落實安全生產(chǎn)責任：
(一)建立健全安全管理責任制;
(二)制定安全巡查、安全宣傳、安全隱患整改等有關安全管理制度;
(三)保障安全措施、安全宣傳、安全培訓、安全隱患整改等所需經(jīng)費的投入;
(四)定期開展安全隱患排查并及時發(fā)現(xiàn)、消除安全隱患;
(五)制定安全事故應急救援預案;
(六)及時如實報告安全事故;
(七)其他依法應當履行的安全生產(chǎn)責任。
第四十四條 物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主委員會在簽訂物業(yè)服務合同時，應當就物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)實行垃圾減量分類處理、城市生活垃圾和建筑廢棄物等進行減量分類投放和收集事項進行約定。
物業(yè)服務合同還應當明確約定，物業(yè)服務企業(yè)須事先征得業(yè)主委員會的書面同意后方可代為對物業(yè)范圍內(nèi)園林綠化進行調(diào)整，并依法辦理相應行政審批手續(xù);業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約明確須經(jīng)業(yè)主大會表決的，業(yè)主委員會書面同意前應當經(jīng)業(yè)主大會表決通過。
第四十五條 物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主委員會在簽訂物業(yè)服務合同時，應當就物業(yè)服務費、物業(yè)專項維修資金使用的審計機構選擇、審計頻率等審計相關事項進行約定。
第四十六條 物業(yè)服務企業(yè)決定在物業(yè)服務合同期滿后退出的，應當在物業(yè)服務合同期限屆滿3個月前，書面告知業(yè)主委員會并書面報告區(qū)主管部門。
物業(yè)服務合同未到期，物業(yè)服務企業(yè)要求提前退出的，物業(yè)服務企業(yè)應當與業(yè)主委員會協(xié)商處理物業(yè)服務合同終止事宜，并書面報告區(qū)主管部門。
對沒有成立業(yè)主委員會的，物業(yè)服務企業(yè)應當以書面形式報告區(qū)主管部門。區(qū)主管部門應當將物業(yè)服務合同備案情況、企業(yè)退出等情況及時通報物業(yè)所在街道辦事處。
第四十七條 有下列情形之一的，物業(yè)服務企業(yè)應當退出物業(yè)管理區(qū)域，不得以物業(yè)服務中的債權債務糾紛未解決、階段性工作未完成等為由拒絕退出：
(一)物業(yè)服務合同依法、依約解除;
(二)經(jīng)人民法院判決或者仲裁機構裁定物業(yè)服務企業(yè)應當退出的;
(三)物業(yè)服務企業(yè)資質被依法吊銷，且重新申請核定資質未獲批準的;
(四)依法不得繼續(xù)從事物業(yè)服務活動的其他情形。
第四十八條 物業(yè)服務企業(yè)應當與新物業(yè)服務企業(yè)完成交接工作后方可退出物業(yè)管理區(qū)域;尚未選聘新物業(yè)服務企業(yè)的，由業(yè)主委員會在街道辦事處的指導下決定是否由原物業(yè)服務企業(yè)服務至新物業(yè)服務企業(yè)選聘。
物業(yè)服務企業(yè)退出后，物業(yè)服務合同遺留的糾紛等有關問題可以通過協(xié)商、調(diào)解、仲裁以及訴訟等途徑進行解決。
物業(yè)服務企業(yè)被區(qū)主管部門責令限期退出逾期仍不退出的，除由區(qū)主管部門依照《條例》規(guī)定予以處理外，對物業(yè)服務企業(yè)及其主要負責人和直接責任人，由市物業(yè)管理協(xié)會給予公開譴責的制裁;因物業(yè)服務企業(yè)拒不退出導致業(yè)主損失的，依法承擔民事賠償責任。
第四十九條 區(qū)主管部門可以按照公開、自愿、擇優(yōu)的原則，選取物業(yè)服務企業(yè)建立應急服務企業(yè)預選庫。有下列情況之一的，可以由街道辦事處組織，以抽簽形式在應急服務企業(yè)預選庫中選取一家物業(yè)服務企業(yè)提供服務：
(一)合同期未滿，物業(yè)服務企業(yè)突然退出，出現(xiàn)管理真空的;
(二)合同期滿后，物業(yè)服務企業(yè)退出，還未成立業(yè)主委員會的;
(三)原物業(yè)服務企業(yè)退出后，業(yè)主委員會同意選用應急服務企業(yè)的。
應急物業(yè)服務合同具體期限由街道辦事處和物業(yè)服務企業(yè)約定，最長至業(yè)主大會與其選聘的新物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同約定開始提供物業(yè)服務之日止。物業(yè)服務內(nèi)容、標準和收費參照原物業(yè)服務企業(yè)執(zhí)行。
第五章 物業(yè)使用與維護
第五十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生下列突發(fā)公共事件之一的，物業(yè)服務企業(yè)應當立即向物業(yè)所在地街道辦事處及區(qū)政府相應的主管部門報告：
(一)自然災害，主要包括水患災害、氣象災害、地震災害、地質災害、海洋災害、生物災害等;
(二)事故災難，主要包括安全事故、環(huán)境污染和生態(tài)破壞事故等;
(三)突發(fā)公共衛(wèi)生事件，主要包括傳染病疫情、動植物疫情、食品安全與職業(yè)危害事件等;
(四)突發(fā)社會安全事件，主要包括重大群體性事件、重大刑事案件、突發(fā)涉外事件等。
第五十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，任何單位和個人不得從事下列行為：
(一)擅自改變按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施用途;
(二)違法搭建建(構)筑物、擅自占用或者改建物業(yè)共用部位;
(三)擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地;
(四)擅自利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營;
(五)破壞、擅自占用消防設施、公共疏散通道、消防通道，破壞消防安全標志，未經(jīng)相關部門批準擅自改變消防通道;
(六)未經(jīng)相關部門批準擅自改變影響建筑結構安全的部位;
(七)擅自拆除人民防空工程及人防通訊、警報設施;
(八)破壞公共環(huán)境保護設施或者造成環(huán)境污染的其他行為。
第五十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生本規(guī)定第五十一條規(guī)定行為時，物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會應當根據(jù)物業(yè)服務合同或者管理規(guī)約予以勸阻、制止，并及時報告街道辦事處或者區(qū)政府相關主管部門。相關主管部門查證屬實的，應當根據(jù)有關舉報獎勵的規(guī)定，給予獎勵。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當委托物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的平戰(zhàn)結合人民防空工程及人防通訊、警報設施日常維護管理責任，并為人防通訊、警報設施的安裝提供便利。
第五十三條 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放車輛，不得占用消防通道，不得妨礙行人和其他車輛的正常通行。
經(jīng)規(guī)劃國土、公安消防等主管部門批準，利用物業(yè)共有部分設置機動車停放位的，其車位設置、管理等事項由業(yè)主大會決定。業(yè)主對機動車輛有保管要求的，可以與物業(yè)服務企業(yè)另行約定。
第五十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、通訊、有線電視、環(huán)衛(wèi)等單位應當按下列規(guī)定向最終用戶收取有關費用：
(一)業(yè)主自用的向業(yè)主收取;
(二)物業(yè)服務企業(yè)自用的向物業(yè)服務企業(yè)收取;
(三)部分業(yè)主共同使用的，由相關業(yè)主分攤;
(四)全體業(yè)主共同使用的，由全體業(yè)主分攤。
上述單位不得強制物業(yè)服務企業(yè)代收有關費用，不得因物業(yè)服務企業(yè)拒絕代收而停止提供服務。
物業(yè)服務企業(yè)接受委托代收有關費用的，可以根據(jù)雙方簽署的委托代收合同約定向委托單位收取代收費用，不得向業(yè)主收取手續(xù)費。
第五十五條 業(yè)主大會決定不將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)日常收取的專項維修資金移交市物業(yè)專項維修資金管理機構統(tǒng)一管理的，該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)日常收取的專項維修資金由業(yè)主大會自行依法管理。
物業(yè)管理區(qū)域由一個獨立產(chǎn)權單位申請變更為兩個以上獨立產(chǎn)權單位的，應當依法設立物業(yè)專項維修資金。未及時設立的，市房地產(chǎn)權登記機構不予辦理該物業(yè)管理區(qū)域的相關產(chǎn)權登記手續(xù)。
第五十六條 物業(yè)維修工程竣工結算金額超過10萬元的，在到區(qū)物業(yè)專項維修資金管理機構辦理備案手續(xù)前，其結算報告須經(jīng)具有造價咨詢等相應資格的第三方機構予以審核。
市物業(yè)專項維修資金管理機構按審核確認的金額辦理撥付手續(xù)。
第五十七條 業(yè)主與物業(yè)的承租人或者其他物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)專項維修資金等費用的，不免除業(yè)主履行交納物業(yè)專項維修資金的法定義務。
業(yè)主轉讓或者出租物業(yè)時，應當將管理規(guī)約內(nèi)容、物業(yè)服務費用標準、日常收取的專項維修資金交納情況等事項告知受讓人或者承租人，并自物業(yè)轉讓合同或者租賃合同簽訂之日起7日內(nèi)，將物業(yè)轉讓或者出租情況告知物業(yè)服務企業(yè)。
第五十八條 根據(jù)《條例》第八十六條第三款規(guī)定，主管部門在代管的物業(yè)專項維修資金的增值收益中提取管理費的比例為10%。
第六章 物業(yè)管理招標投標
第五十九條 物業(yè)管理招標投標活動，應當遵守《中華人民共和國招標投標法》和有關法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，并依法接受市、區(qū)主管部門的監(jiān)督管理。
深圳市建設工程交易服務中心(以下簡稱交易中心)是全市物業(yè)管理招投標的統(tǒng)一交易場所，為招標人和投標人提供必要的技術、法律咨詢服務。
由財政性資金支付物業(yè)服務費的物業(yè)管理招投標活動，按照政府采購的有關規(guī)定執(zhí)行。
第六十條 建設單位選聘物業(yè)服務企業(yè)提供前期物業(yè)服務的，應當進入交易中心進行招投標。
提倡業(yè)主大會進入交易中心進行物業(yè)管理招投標活動。業(yè)主大會通過招投標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)的，業(yè)主大會應當授權業(yè)主委員會負責開展各項具體工作。業(yè)主大會可以委托招標代理機構辦理招標事宜。
第六十一條 建設單位進行前期物業(yè)管理招標時，應當在發(fā)布招標公告或者發(fā)出投標邀請書的10日前填寫物業(yè)管理招標備案表報區(qū)主管部門備案。
第六十二條 業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)的，以下事項由業(yè)主大會依法決定：
(一)是否通過對原物業(yè)服務企業(yè)的續(xù)聘方案;
(二)是否通過業(yè)主委員會編制的招標文件;
(三)是否進入交易中心進行物業(yè)管理招投標活動;
(四)是否委托招標代理機構進行物業(yè)管理招投標活動。
在物業(yè)管理招投標活動中，業(yè)主委員會可以依業(yè)主大會授權履行如下招標人職責：
(一)編制招標公告、招標文件;
(二)發(fā)布招標公告、發(fā)放招標文件;
(三)組織招標答疑、開標和評標會議;
(四)發(fā)出中標通知書、與中標物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同;
(五)辦理物業(yè)服務合同備案;
(六)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他職責。
第六十三條 招標人進入交易中心進行物業(yè)管理公開招標活動的，應當在交易中心發(fā)布招標公告。
招標人未通過交易中心進行物業(yè)管理公開招標的，應當在深圳市物業(yè)管理協(xié)會網(wǎng)站發(fā)布招標公告。市物業(yè)管理協(xié)會不得收取招標公告發(fā)布費用。
招標人采用邀請招標方式的，應當向3個以上具備承擔招標項目的能力、資信良好的特定企業(yè)發(fā)出投標邀請書。
第六十四條 市主管部門應當制訂物業(yè)管理招標文件示范文本并通過其政府網(wǎng)站等途徑向社會公開發(fā)布。
招標人可以根據(jù)物業(yè)管理招標文件示范文本，結合招標項目的特點和需要編制招標文件。
第六十五條 招標過程中發(fā)生的交易服務費、招標代理費由招標人支付，但招標成功后依據(jù)招標文件的約定由中標人或者投標人承擔的除外。
招標人應當自物業(yè)服務合同簽訂之日起15日內(nèi)將評標、定標情況向區(qū)主管部門備案，招標人可以委托物業(yè)服務企業(yè)在其辦理物業(yè)服務合同備案時代為辦理本備案事項。
第六十六條 物業(yè)管理招投標實行評標委員會評標定性評審和招標人自主定標的制度。
招標人根據(jù)招標項目實際情況選擇下列方法定標：
(一)票決定標法，定標委員會成員在進入定標程序的投標人中通過投票表決方式確定中標人;
(二)抽簽定標法，定標委員會成員在進入定標程序的投標人中通過隨機抽簽方式確定中標人。
第六十七條 定標委員會由招標人負責組建，由7名以上單數(shù)成員組成，在定標當日由招標人從2倍以上備選人員名單中隨機抽取確定。
招標人為業(yè)主大會的，定標委員會成員由業(yè)主委員會委員和業(yè)主代表組成。招標人為建設單位的，定標委員會成員由招標人自行確定。
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