沈陽市物業(yè)管理條例

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　　沈陽市物業(yè)管理條例

　　第一章 總 則

　　第一條 根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》和國務(wù)院《物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本條例。

　　第二條 本條例適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)及其監(jiān)督管理活動。

　　第三條 市房產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)服務(wù)活動的監(jiān)督管理工作。

　　區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)活動的監(jiān)督管理工作。

　　建設(shè)、規(guī)劃、城建、財政、民政、公安、工商、物價、環(huán)保、城市管理行政執(zhí)法等有關(guān)部門，按照各自職責(zé)負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)的監(jiān)督管理工作。

　　第四條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)助房產(chǎn)主管部門對物業(yè)服務(wù)活動進行監(jiān)督管理，指導(dǎo)轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會設(shè)立和業(yè)主委員會換屆等工作，監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責(zé)，調(diào)解物業(yè)管理糾紛。

　　居民委員會和村民委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，支持、指導(dǎo)業(yè)主委員會的日常工作。

　　第五條 市物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會應(yīng)當(dāng)加強行業(yè)指導(dǎo)和行業(yè)自律，規(guī)范行業(yè)經(jīng)營行為，提高物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)水平，促進行業(yè)健康發(fā)展。

　　第二章 業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會

　　第六條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，依法享有權(quán)利，履行義務(wù)。

　　業(yè)主可以依法設(shè)立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會。

　　只有一個業(yè)主或者業(yè)主人數(shù)較少，且經(jīng)全體業(yè)主同意不設(shè)立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。

　　第七條 尚未設(shè)立業(yè)主大會和選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的物業(yè)管理區(qū)域，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以指定物業(yè)所在地的居民委員會或者村民委員會代行業(yè)主委員會職責(zé)，但須經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主書面同意。

　　第八條 業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)在具備下列條件的業(yè)主中選舉產(chǎn)生：

　　(一)具有完全民事行為能力;

　　(二)遵紀(jì)守法，熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強，具有一定的公信力和組織能力;

　　(三)按時交納物業(yè)服務(wù)費，模范履行業(yè)主義務(wù);

　　(四)本人及其近親屬未在同一物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)或者下屬單位任職;

　　(五)具備必要的工作時間。

　　第九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積百分之五十時，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地的區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報送下列籌備首次業(yè)主大會所需的文件資料：

　　(一)物業(yè)管理區(qū)域劃分意見書;

　　(二)房屋及建筑物面積清冊;

　　(三)業(yè)主名冊;

　　(四)建筑規(guī)劃總平面圖;

　　(五)交付使用公共設(shè)施設(shè)備的證明;

　　(六)物業(yè)管理用房配置證明;

　　(七)其他有關(guān)的文件資料。

　　第十條 物業(yè)管理區(qū)域具備設(shè)立業(yè)主大會條件的，業(yè)主可以向物業(yè)所在地的區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出設(shè)立業(yè)主大會的書面申請;業(yè)主未提出申請的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)組織、指導(dǎo)設(shè)立業(yè)主大會籌備組。

　　籌備組由業(yè)主代表、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表、區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門代表、居民委員會或者村民委員會、建設(shè)單位、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)和原房屋管理單位等組成。籌備組成員人數(shù)應(yīng)為七人以上十五人以下單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的三分之二，籌備組的組長由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔(dān)任。籌備組中的業(yè)主代表，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織業(yè)主推薦�；I備組成員名單確定后，應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

　　籌備組自業(yè)主委員會成立并依法備案起自行終止。

　　第十一條 業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項，履行下列職責(zé)：

　　(一)召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理實施情況;

　　(二)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議;

　　(三)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;

　　(四)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;

　　(五)監(jiān)督管理規(guī)約的實施;

　　(六)督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費及其他相關(guān)費用;

　　(七)組織和監(jiān)督專項維修資金的籌集和使用;

　　(八)調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護和服務(wù)產(chǎn)生的糾紛;

　　(九)業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。

　　第十二條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)所在地的區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府辦理備案手續(xù)：

　　(一)業(yè)主大會設(shè)立和業(yè)主委員會選舉的情況;

　　(二)管理規(guī)約;

　　(三)業(yè)主大會議事規(guī)則;

　　(四)業(yè)主大會決定的其他重大事項。

　　經(jīng)業(yè)主大會同意，居民委員會或者村民委員會代行業(yè)主委員會職責(zé)的，也應(yīng)當(dāng)辦理備案手續(xù)。

　　業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法刻制和使用印章。

　　第十三條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公布下列情況和資料：

　　(一)管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;

　　(二)業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定;

　　(三)物業(yè)服務(wù)合同;

　　(四)專項維修資金的籌集、使用情況;

　　(五)物業(yè)共有部分的使用和收益情況;

　　(六)占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停車車位的處分情況;

　　(七)業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費的收支情況;

　　(八)其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料。

　　第十四條 業(yè)主委員會任期屆滿前三個月，應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會會議進行換屆選舉，并報告物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。

　　業(yè)主委員會在規(guī)定時間內(nèi)不組織換屆選舉的，物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期組織換屆選舉;逾期仍不組織的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織、指導(dǎo)業(yè)主召開業(yè)主大會會議進行換屆選舉。

　　第十五條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府一方作出責(zé)令其限期改正或者撤銷其決定前，應(yīng)當(dāng)征得另一方行政機關(guān)的同意。

　　第十六條 業(yè)主委員會委員資格終止，拒不移交所保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有財物的，其他業(yè)主委員會委員可以請求物業(yè)所在地的公安機關(guān)協(xié)助移交。

　　第三章 前期物業(yè)管理

　　第十七條 本條例所稱前期物業(yè)管理，是指業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施的物業(yè)管理。

　　第十八條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)以招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。一個物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)作為一個整體進行招投標(biāo)。

　　多層住宅物業(yè)總建筑面積少于二萬平方米、單棟高層住宅物業(yè)總建筑面積少于一萬平方米、多層高層混合住宅物業(yè)總建筑面積少于二萬平方米的新建物業(yè)項目或者投標(biāo)人少于三人的，經(jīng)區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　第十九條 建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)從事前期物業(yè)管理的，應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請書的十日前，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門辦理招標(biāo)備案，并提供下列資料：

　　(一)建設(shè)單位工商營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書;

　　(二)物業(yè)管理區(qū)域劃分意見書;

　　(三)招標(biāo)文件;

　　(四)臨時管理規(guī)約;

　　(五)法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。

　　建設(shè)單位制定的臨時管理規(guī)約，不得違反相關(guān)法律法規(guī)、侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。

　　第二十條 新建住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建設(shè)工程竣工驗收交付使用，其供水、供氣、供熱、供電、排水、通信、有線電視、消防等設(shè)施，道路、綠化、物業(yè)管理用房、停車位，以及預(yù)留安裝太陽能熱水器等附屬設(shè)施設(shè)備應(yīng)當(dāng)同時達到使用的標(biāo)準(zhǔn)，驗收合格后方可交付使用。

　　第二十一條 新建住宅交付使用前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門辦理新建住宅交付使用備案手續(xù)，并提供建設(shè)工程竣工驗收文件及配套設(shè)施設(shè)備符合交付使用條件的相關(guān)文件、資料。

　　第二十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在辦理新建住宅承接驗收手續(xù)時，應(yīng)當(dāng)查驗物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和物業(yè)管理用房。對于在承接驗收中發(fā)現(xiàn)的問題，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)要求建設(shè)單位在一定期限內(nèi)給予解決，并簽訂書面協(xié)議。

　　第二十三條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好新建住宅承接驗收工作，并移交下列資料：

　　(一)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工驗收資料;

　　(二)設(shè)施設(shè)備安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料(含隨機資料);

　　(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;

　　(四)建設(shè)單位與專業(yè)經(jīng)營單位辦理的設(shè)施設(shè)備產(chǎn)權(quán)移交資料;

　　(五)業(yè)主名冊;

　　(六)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各類建筑物、構(gòu)筑物、設(shè)施設(shè)備的清單;

　　(七)物業(yè)的使用、維護、管理所必需的其他資料。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在承接驗收手續(xù)辦理完畢后三日內(nèi)，到物業(yè)所在地的區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門備案。

　　第二十四條 建設(shè)單位交付住宅物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)向房屋買受人提供住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書、前期物業(yè)服務(wù)合同等資料。

　　第二十五條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自市建設(shè)主管部門同意辦理工程竣工驗收備案之日起，按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，履行物業(yè)的保修責(zé)任。

　　建設(shè)單位在物業(yè)保修期內(nèi)拒不履行保修義務(wù)的，業(yè)主、業(yè)主委員會或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向市建設(shè)主管部門申請使用建設(shè)工程保修抵押金。

　　第二十六條 物業(yè)保修期滿，市建設(shè)主管部門返還建設(shè)工程保修抵押金前，應(yīng)當(dāng)征求市房產(chǎn)主管部門和業(yè)主委員會的意見。

　　第四章 物業(yè)管理服務(wù)

　　第二十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在其資質(zhì)等級范圍內(nèi)承接物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)，配備相應(yīng)的專業(yè)技術(shù)人員和管理人員。從事物業(yè)服務(wù)的人員應(yīng)當(dāng)取得相應(yīng)的資格證書。

　　市房產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)三級物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，對申請核定一級和二級資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出審查意見。

　　第二十八條 物業(yè)服務(wù)主要包括以下內(nèi)容：

　　(一)提出物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修年度計劃，經(jīng)業(yè)主大會通過后組織實施;

　　(二)監(jiān)督共用設(shè)施設(shè)備合理使用;

　　(三)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序的維護;

　　(四)日常清掃保潔，將裝修及生活垃圾收集到城管部門指定的垃圾中轉(zhuǎn)站;

　　(五)綠地及附屬設(shè)施養(yǎng)護管理;

　　(六)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共區(qū)域的病媒生物防治;

　　(七)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)機動車輛停放及交通秩序的維護;

　　(八)建立完整、準(zhǔn)確、及時更新的業(yè)主和物業(yè)信息檔案;

　　(九)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定的其他事項。

　　第二十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有下列權(quán)利：

　　(一)根據(jù)業(yè)主大會決定對物業(yè)實施管理;

　　(二)收取物業(yè)服務(wù)費;

　　(三)委托專營企業(yè)承擔(dān)專項物業(yè)服務(wù);

　　(四)建議業(yè)主委員會協(xié)調(diào)與業(yè)主的糾紛;

　　(五)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

　　第三十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：

　　(一)依法制訂物業(yè)服務(wù)制度和物業(yè)服務(wù)方案;

　　(二)依照物業(yè)服務(wù)合同提供服務(wù);

　　(三)提出物業(yè)公共部位、公共設(shè)施設(shè)備維修年度計劃，提交業(yè)主大會討論，年度計劃應(yīng)當(dāng)包括維修項目、費用預(yù)算、資金來源、列支范圍等;

　　(四)每半年向業(yè)主委員會報告工作，報送物業(yè)維修賬目，接受業(yè)主、業(yè)主委員會的監(jiān)督;

　　(五)按照業(yè)主、業(yè)主委員會要求，列席業(yè)主大會、業(yè)主委員會會議，解答業(yè)主、業(yè)主委員會提出的咨詢，聽取意見和建議，改進和完善管理服務(wù);

　　(六)在物業(yè)服務(wù)合同終止后向業(yè)主委員會移交有關(guān)資料、資產(chǎn);

　　(七)按照有關(guān)規(guī)定做好房屋裝飾裝修管理工作;

　　(八)勸阻違反管理規(guī)約及物業(yè)管理制度的行為;

　　(九)協(xié)助有關(guān)部門做好安全防范工作;

　　(十)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他義務(wù)。

　　第三十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得有下列行為：

　　(一)減少專業(yè)人員數(shù)量、物業(yè)管理類型和面積，達不到物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級標(biāo)準(zhǔn)的;

　　(二)違反有關(guān)規(guī)定，聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書人員的;

　　(三)將一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理業(yè)務(wù)一并委托給他人的;

　　(四)挪用住宅專項維修資金的;

　　(五)擅自改變物業(yè)管理用房用途的;

　　(六)擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和公共設(shè)施用途的;

　　(七)擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地，損害業(yè)主共同利益的;

　　(八)擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的;

　　(九)物業(yè)服務(wù)合同終止時，不按規(guī)定移交物業(yè)管理用房和有關(guān)資料的;

　　(十)與物業(yè)管理招標(biāo)人或者其他物業(yè)管理投標(biāo)人相互串通，以不正當(dāng)手段謀取中標(biāo)的;

　　(十一)不履行物業(yè)服務(wù)合同;

　　(十二)超越資質(zhì)等級承接物業(yè)管理項目的;

　　(十三)出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)等級證書的;

　　(十四)法律、法規(guī)禁止的其他行為。

　　第三十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起十五日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合同報物業(yè)所在地的區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門備案。

　　第三十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)合同終止之日起三十日內(nèi)，在物業(yè)所在地的區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的監(jiān)督下，向業(yè)主委員會或者居民委員會、村民委員會移交本條例第二十三條規(guī)定的資料以及下列文件和資產(chǎn)，并與新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好交接工作：

　　(一)實施前期物業(yè)管理期間有關(guān)物業(yè)改造、維修、保養(yǎng)的技術(shù)資料;

　　(二)物業(yè)管理用房和屬于業(yè)主共用的場地、設(shè)施設(shè)備;

　　(三)預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費、場地占用費和利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營性收益的結(jié)余;

　　(四)與物業(yè)項目相關(guān)的債權(quán)債務(wù)清單;

　　(五)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修費用的明細(xì)賬;

　　(六)應(yīng)當(dāng)移交的其他管理資料和資產(chǎn)。

　　第三十四條 對物業(yè)服務(wù)企業(yè)實行履約保證金制度，具體辦法由市人民政府制定。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照合同約定提前退出的，居民委員會或者村民委員會應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和垃圾收集清運實施管理，直至業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，相關(guān)費用從物業(yè)服務(wù)企業(yè)履約保證金中列支。

　　第三十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定收取物業(yè)服務(wù)費。物業(yè)服務(wù)費應(yīng)當(dāng)包括物業(yè)服務(wù)人員費用、物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備正常使用和日常運行及維護，綠化養(yǎng)護、清潔衛(wèi)生、秩序維護、物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備保險及公眾責(zé)任保險費用、辦公費用、管理費用，以及固定資產(chǎn)折舊等支付的費用。物業(yè)服務(wù)費應(yīng)當(dāng)按照房屋的建筑面積分?jǐn)偂?/p>

　　第三十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)于每年第一季度在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公布上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行情況和物業(yè)服務(wù)費等物業(yè)項目收支情況。業(yè)主提出質(zhì)詢時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時答復(fù)。

　　業(yè)主大會或者業(yè)主委員會要求對物業(yè)服務(wù)項目收支情況進行審計的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以配合。

　　第三十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以部分業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費為由減少物業(yè)服務(wù)內(nèi)容或者降低物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和標(biāo)準(zhǔn)。

　　業(yè)主不得以物業(yè)空置、存在開發(fā)遺留問題或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)等為由拒付物業(yè)服務(wù)費。

　　第三十八條 新建住宅物業(yè)前期物業(yè)管理期間的物業(yè)服務(wù)費，由市價格主管部門會同市房產(chǎn)主管部門核定臨時收費標(biāo)準(zhǔn)，市價格主管部門依法核發(fā)收費許可證。業(yè)主大會設(shè)立后，由業(yè)主大會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定物業(yè)服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)，臨時收費標(biāo)準(zhǔn)和收費許可證同時廢止。

　　非住宅物業(yè)的物業(yè)服務(wù)費，實行市場調(diào)節(jié)價。

　　第三十九條 前期物業(yè)管理期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將購買物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保險和公眾責(zé)任保險情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，接受相關(guān)行政管理部門和業(yè)主監(jiān)督。業(yè)主大會設(shè)立后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)購買物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保險和公眾責(zé)任保險，由業(yè)主大會決定。

　　第四十條 物業(yè)管理活動中發(fā)生糾紛的，可以協(xié)商解決。無法協(xié)商解決的，可以由物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和區(qū)、縣(市)相關(guān)主管部門進行調(diào)解。調(diào)解不成的，當(dāng)事人可以依法申請仲裁或者向人民法院提起訴訟。

　　第四十一條 物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)實行信用信息管理制度。市房產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)對全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用實施考核，統(tǒng)一管理。區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門對本轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理信用信息進行核實，并將核實結(jié)果及時上報。

　　第四十二條 物業(yè)服務(wù)應(yīng)當(dāng)建立完善的檔案管理制度，實施區(qū)域性檔案管理。建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主大會和業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)活動中形成的具有保存價值的有關(guān)資料，報送區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門。

　　第五章 物業(yè)的使用和維護

　　第四十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不得有下列行為：

　　(一)擅自拆改房屋承重結(jié)構(gòu);

　　(二)擅自改變物業(yè)規(guī)劃用途;

　　(三)侵占、損壞公共場地，物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備;

　　(四)排放有毒、有害物質(zhì)或者超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音;

　　(五)違反規(guī)定傾倒垃圾、污水和拋擲雜物;

　　(六)違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、寵物;

　　(七)違反規(guī)定從事妨礙其他業(yè)主正常生活的'經(jīng)營活動;

　　(八)實施危害公共利益和侵害他人合法權(quán)益的活動;

　　(九)存放不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品;

　　(十)在建筑物、構(gòu)筑物上違章搭建、涂寫、刻畫或者違反規(guī)定懸掛、張貼宣傳品;

　　(十一)占用消防通道，擠占消防設(shè)施;

　　(十二)在供水、供氣、供熱設(shè)施的地面及地下修建構(gòu)筑物、挖坑、掘土、打樁、爆破作業(yè)、堆放垃圾雜物等;

　　(十三)法律、法規(guī)禁止的其他行為。

　　發(fā)生上述行為時，業(yè)主有權(quán)投訴舉報;物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時勸阻、督促改正;拒不改正的，應(yīng)當(dāng)及時向相關(guān)行政管理部門報告。相關(guān)行政管理部門接到報告后，應(yīng)當(dāng)對違法行為依法進行處理。

　　第四十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)依法交納住宅專項維修資金。住宅專項維修資金實行專戶存儲、專款專用、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督的管理原則。

　　第四十五條 業(yè)主大會成立前，住宅專項維修資金由市房產(chǎn)主管部門代管，并在商業(yè)銀行開立專戶。

　　業(yè)主大會成立后，決定自行管理住宅專項維修資金的，應(yīng)當(dāng)在商業(yè)銀行開立專戶，并接受市房產(chǎn)主管部門監(jiān)督。

　　開立住宅專項維修資金專戶，應(yīng)當(dāng)以物業(yè)管理區(qū)域為單位設(shè)賬，按房屋戶門號設(shè)分戶賬;未劃定物業(yè)管理區(qū)域的，以幢為單位設(shè)賬，按房屋戶門號設(shè)分戶賬。

　　第四十六條 住宅專項維修資金的使用按照下列程序辦理：

　　(一)涉及維修的業(yè)主提出使用要求或者由物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)維修和更新、改造項目提出使用建議;

　　(二)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬全體業(yè)主共有部位、共有設(shè)施設(shè)備的維修由全體業(yè)主討論，經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意后使用。涉及部分幢、單元、樓層共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修的，由所涉及范圍內(nèi)的業(yè)主討論，經(jīng)專有部分占建筑面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意后使用;

　　(三)業(yè)主大會或者相關(guān)業(yè)主確定使用方案;

　　(四)相關(guān)業(yè)主或其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)持有關(guān)材料，向市房產(chǎn)主管部門申請列支;

　　(五)市房產(chǎn)主管部門審核合格后，向?qū)�戶管理銀行發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專項維修資金的通知;

　　(六)專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。

　　第四十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)未建立住宅專項維修資金或者住宅專項維修資金不足的，由業(yè)主共同決定補建、續(xù)籌方案，委托業(yè)主委員會或者居民委員會、村民委員會歸集。

　　因客觀原因?qū)е挛唇�立住宅專項維修資金或者住宅專項維修資金不足的，發(fā)生維修費用時，由維修所涉及的業(yè)主按照各自房屋的建筑面積承擔(dān)。

　　第四十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，發(fā)生危及房屋使用安全、嚴(yán)重影響房屋住用等緊急情況時，應(yīng)當(dāng)立即使用住宅專項維修資金對共用部分進行維修、更新、改造。

　　使用住宅專項維修資金進行房屋應(yīng)急維修的具體辦法由市房產(chǎn)主管部門會同相關(guān)部門制定。

　　第四十九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)占用業(yè)主共有道路、場地停放機動車輛的，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會決定是否收取占用費以及占用費的收取標(biāo)準(zhǔn)和用途等。

　　業(yè)主大會決定收取機動車輛場地占用費的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為收取，單獨計賬，獨立核算，定期公布賬目，并接受業(yè)主的監(jiān)督�？鄢�管理成本后的場地占用費歸全體業(yè)主共有。業(yè)主對機動車輛有保管要求的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行約定。

　　第六章 舊住宅區(qū)物業(yè)管理

　　第五十條 本條例所稱舊住宅區(qū)是指2000年6月底以前交付使用，房屋產(chǎn)權(quán)單位或者售房單位因客觀原因無法履行房屋修繕責(zé)任的住宅區(qū)，以及由政府組織建設(shè)的安居、解困和回遷等住宅區(qū)。

　　第五十一條 市和區(qū)、縣(市)人民政府應(yīng)當(dāng)制定舊住宅區(qū)綜合改造和管理的中長期規(guī)劃和年度計劃，并安排專項資金用于舊住宅區(qū)的綜合改造，對供水、供氣、供熱、排水等配套設(shè)施設(shè)備進行修繕和改造。

　　第五十二條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)組織改造后的舊住宅區(qū)的業(yè)主成立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會。業(yè)主大會無法成立的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以指定居民委員會或者村民委員會代行業(yè)主委員會職責(zé)，確定管理方案，簽訂管理規(guī)約。

　　第五十三條 舊住宅區(qū)綜合改造后應(yīng)當(dāng)推行專業(yè)化物業(yè)服務(wù)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)業(yè)主的需求和支付能力，提供房屋及配套設(shè)施維護、衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護等基本的物業(yè)服務(wù)，合理收取物業(yè)服務(wù)費用。對尚不具備引入專業(yè)物業(yè)服務(wù)條件的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)在居民委員會的指導(dǎo)下，實行住宅區(qū)自我管理、自我服務(wù)，并承擔(dān)相應(yīng)的管理費用。

　　第七章 法律責(zé)任

　　第五十四條 違反本條例第三十一條第二項規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的，由市房產(chǎn)主管部門責(zé)令停止違法行為，處五萬元以上二十萬元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　第五十五條 違反本條例第三十一條第三項規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)將全部物業(yè)管理項目一并委托給他人的，由市房產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正，處委托合同價款百分之三十以上百分之五十以下的罰款;情節(jié)嚴(yán)重的，屬于三級物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由市房產(chǎn)主管部門吊銷資質(zhì)證書，屬于一級或者二級資質(zhì)的，市房產(chǎn)主管部門可以向有關(guān)部門提出吊銷資質(zhì)證書的建議。委托所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用;給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　第五十六條 違反本條例第三十一條第四項規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)挪用住宅專項維修資金的，由市房產(chǎn)主管部門追回挪用的住宅專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數(shù)額二倍以下的罰款;情節(jié)嚴(yán)重的，屬于三級物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由市房產(chǎn)主管部門吊銷資質(zhì)證書，屬于一級或者二級資質(zhì)的，市房產(chǎn)主管部門可以向有關(guān)部門提出吊銷資質(zhì)證書的建議。構(gòu)成犯罪的，依法追究直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員的刑事責(zé)任。

　　第五十七條 違反本條例第三十一條第五項規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房用途的，由市房產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，并處一萬元以上十萬元以下的罰款;有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用。

　　第五十八條 違反本條例第三十一條第六項、第七項、第八項規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和公共設(shè)施用途的，或者擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地，損害業(yè)主共同利益的，或者擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，由市房產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，并處五萬元以上二十萬元以下的罰款。所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用。

　　第五十九條 違反本條例第三十一條第十項規(guī)定，與物業(yè)管理招標(biāo)人或者其他物業(yè)管理投標(biāo)人相互串通，以不正當(dāng)手段謀取中標(biāo)的，中標(biāo)無效，由市房產(chǎn)主管部門處以中標(biāo)項目金額千分之五以上千分之十以下的罰款，對單位主管人員和其他責(zé)任人員處以單位罰款數(shù)額百分之五以上百分之十以下的罰款;有違法所得的，并處沒收違法所得;情節(jié)嚴(yán)重的，取消其一年至二年內(nèi)參加依法必須進行招標(biāo)的項目的投標(biāo)資格并予以公告，直至由工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。給他人造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　第六十條 違反本條例第三十一條第十二項規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)超越資質(zhì)等級承接物業(yè)管理項目的，由市房產(chǎn)主管部門沒收違法所得，處以五萬元以上二十萬元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　第六十一條 違反本條例第三十三條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未在規(guī)定時間內(nèi)移交有關(guān)資料的，由市房產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正;逾期仍不移交有關(guān)資料和資產(chǎn)的，處以一萬元以上十萬元以下的罰款。

　　第六十二條 當(dāng)事人對行政處罰決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議或者提起行政訴訟;逾期不申請行政復(fù)議也不提起行政訴訟又不履行行政處罰決定的，由作出處罰決定的行政機關(guān)申請人民法院強制執(zhí)行。

　　第八章 附 則

　　第六十三條 本條例自2011年1月1日起施行。

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