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《房地產(chǎn)估價(jià)》學(xué)習(xí)心得體會
當(dāng)我們經(jīng)過反思，對生活有了新的看法時，應(yīng)該馬上記錄下來，寫一篇心得體會，這樣就可以總結(jié)出具體的經(jīng)驗(yàn)和想法。那么心得體會怎么寫才能感染讀者呢？下面是小編整理的《房地產(chǎn)估價(jià)》學(xué)習(xí)心得體會，希望能夠幫助到大家。
在大三下學(xué)期，我們工程管理專業(yè)學(xué)習(xí)了《房地產(chǎn)估價(jià)》這門專業(yè)課�？偟膩碚f，通過對這門課程的學(xué)習(xí)，讓我對當(dāng)代中國房地產(chǎn)市場有了一個大致的認(rèn)識，對各種房地產(chǎn)估價(jià)方法也有了初步了解，再加上自己動手做的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告，我覺得自己的收獲還是非常大的。下面我將對自己所學(xué)的知識做出如下總結(jié)。
一、房地產(chǎn)估價(jià)的含義
房地產(chǎn)估價(jià)是模擬房地產(chǎn)價(jià)格形成的規(guī)律，將房地產(chǎn)客觀合理的價(jià)格測算出來的過程。這就要依據(jù)一定的估計(jì)理論和方法，也必須掌握房地產(chǎn)估計(jì)的概念、特征以及估計(jì)基本要素，掌握估計(jì)對象房地產(chǎn)區(qū)位、實(shí)物、權(quán)益的界定。
二、房地產(chǎn)估價(jià)的本質(zhì)
1、房地產(chǎn)估價(jià)是評估房地產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格。
2、房地產(chǎn)估價(jià)是模擬市場定價(jià)而不是替代市場定價(jià)，房地產(chǎn)成交價(jià)格容易受交易者動機(jī)、偏好等個別情況的影響。房地產(chǎn)價(jià)值是由眾多市場參與者的價(jià)值判斷而非個別人的價(jià)值判斷而形成的。估價(jià)師在模擬市場定價(jià)時，不能以自己的偏好來判斷。
3、房地產(chǎn)估價(jià)是提供價(jià)值意見而不是作價(jià)格保證，估價(jià)專業(yè)意見的作用有：咨詢性或參與性；鑒證性或證據(jù)性。后者的法律責(zé)任大于前者。
4、房地產(chǎn)估價(jià)會有誤差但應(yīng)將誤差控制在合理的范圍內(nèi)。估價(jià)師應(yīng)當(dāng)對其估價(jià)結(jié)果的有限性有清楚的認(rèn)識，采用多個假設(shè)來處理現(xiàn)有的知識水平和范圍以及數(shù)據(jù)的完整性方面的有限性，并將這些假設(shè)對估價(jià)結(jié)果的影響明確地告知委托人，所以對估價(jià)師評價(jià)其結(jié)果準(zhǔn)確與否不是看其估價(jià)結(jié)果，而是評價(jià)其估價(jià)的過程是否符合規(guī)范的要求。
5、房地產(chǎn)估價(jià)既是一門科學(xué)也是一門藝術(shù)。正確的房地產(chǎn)價(jià)值分析、測算與判斷必須依靠科學(xué)的估價(jià)理論與方法，但又不能完全拘泥于這些估價(jià)的理論與方法，還必須有依靠實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。
三、房地產(chǎn)估價(jià)的必要性
1、一種資產(chǎn)只有具備了下列2個條件才真正需要專業(yè)估價(jià)：(1)獨(dú)一無二性。(2)價(jià)值量較大。具體就房地產(chǎn)來講，由于房地產(chǎn)具有不可移動性、獨(dú)一無二性和價(jià)值量大性，房地產(chǎn)市場是典型的“不完全市場”并且市場信息不對稱，不會自動地形成常人容易識別的適當(dāng)價(jià)格。房地產(chǎn)估價(jià)的有助于將房地產(chǎn)價(jià)格導(dǎo)向正�；�，促進(jìn)房地產(chǎn)公平交易，建立合理的房地產(chǎn)市場秩序。
2、房地產(chǎn)估價(jià)是估價(jià)行業(yè)主流的原因：房地產(chǎn)具備專業(yè)估價(jià)的條件，房地產(chǎn)量大面廣而其他資產(chǎn)的數(shù)量相對較少，房地產(chǎn)需要估價(jià)的情形較多而其他資產(chǎn)需要估價(jià)的情形相對較少。
四、幾種常用估價(jià)方法的介紹
1、市場比較法
挑取市場上相同用途、其他條件相似的房地產(chǎn)價(jià)格案例(已成交的或評估過的、具備正常報(bào)價(jià)的)與待估房地產(chǎn)的各項(xiàng)條件相比較，對各個因素進(jìn)行指數(shù)量化，通過準(zhǔn)確的指數(shù)對比調(diào)整，得出估價(jià)對象房地產(chǎn)的價(jià)值的方法。這種方法具有較強(qiáng)的實(shí)際意義和準(zhǔn)確性，在市場較為成熟、成交透明、比較案例易找的時候常常使用，并且估價(jià)結(jié)果較為準(zhǔn)確。
2、成本法
(1)成本積算法，即對取得土地或已實(shí)現(xiàn)的土地開發(fā)的各項(xiàng)成本費(fèi)用進(jìn)行核算，剔除不正常因素影響的價(jià)值，對于正常成本費(fèi)用累積后取一定的資本利息和合理的投資利潤，得出土地使用權(quán)價(jià)值的方法。該方法常用于對正常程序取得的土地的評估。
(2)重置成本法，它是對現(xiàn)有的房屋按照正常市場標(biāo)準(zhǔn)下的重新建造房屋所需成本的測算，然后考慮資金的利息并計(jì)取一定的開發(fā)(或建設(shè)利潤)得出完全重置成本價(jià)，然后根據(jù)實(shí)際情況和法律規(guī)范確定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的評估價(jià)值的方法。
3、收益法
不同的地區(qū)、不同用途、類型的房地產(chǎn)收益率也有所不同，根據(jù)待估房地產(chǎn)的收益返算其價(jià)值的方法即為收益還原法。房地產(chǎn)價(jià)值=房地產(chǎn)純收益÷收益還原利率。
4、假設(shè)開發(fā)法
對于一個未完成的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目(純土地或在建工程等)，通過測算正常開發(fā)完畢后的市場價(jià)值，然后扣除剩余開發(fā)任務(wù)的正常投入，即得出待估房地產(chǎn)價(jià)值的方法。
5、基準(zhǔn)地價(jià)法
針對到某一地塊的土地使用權(quán)價(jià)值評估，可以參照已有的同級別、同用途的基準(zhǔn)地價(jià)，進(jìn)行一般因素、區(qū)域因素、個別因素的調(diào)整，最后得出估價(jià)對象土地使用權(quán)價(jià)值的方法。這種方法有一定的政策性。
6、路線價(jià)法
土地使用權(quán)的價(jià)值跟土地所處位置(臨街狀況：寬度深度)有很大的關(guān)系，對于同一街區(qū)，土地的價(jià)值具備相對的穩(wěn)定性，如果知道該街區(qū)土地的平均價(jià)格，通過臨街寬度、臨街深度的調(diào)整得出估價(jià)對象土地價(jià)值的方法即為路線價(jià)法。
五、房地產(chǎn)估價(jià)方法運(yùn)用中應(yīng)注意的問題
（一）評估方法的選擇
在選擇評估方法時，主要依據(jù)如下兩方面情況:
1、各種估價(jià)方法的適用范圍。
2、估價(jià)對象的特征及其評估目的和評估前提等。
�。ǘ┻\(yùn)用估價(jià)方法進(jìn)行價(jià)格試算的注意事項(xiàng)
依據(jù)某種方法直接計(jì)算出來的估價(jià)結(jié)果，還不足以令人信服，因此，在估價(jià)作業(yè)上一般不作為最終估價(jià)結(jié)果。這種價(jià)格，稱為試算價(jià)格。
�。ㄈ┱{(diào)整試算價(jià)格的注意事項(xiàng)
運(yùn)用不同方法所估算出來的試算價(jià)格是有一定差異的，即使是運(yùn)用同一估價(jià)方法，因所依據(jù)的資料不同，也會得出不同的計(jì)算結(jié)果。因此，必須對試算價(jià)格進(jìn)行綜合分析并予以調(diào)整，使之不致產(chǎn)生重大的差誤。
試算價(jià)格之間所存在的差異，可能是因?yàn)樗玫墓纼r(jià)方法不同，也可能是因?yàn)樗罁?jù)的資料不同。因此，調(diào)整試算價(jià)格主要應(yīng)考慮如下兩方面：
1、資料的可信程度。要使估價(jià)結(jié)果能得到社會承認(rèn)，所依據(jù)的資料不僅要全面，而且必須準(zhǔn)確。因此，在調(diào)整試算價(jià)格時，首先應(yīng)當(dāng)對估算過程所依據(jù)的資料進(jìn)行檢查。檢查時，不僅要分析資料的真實(shí)性，還要進(jìn)一步分析資料的選擇及運(yùn)用是否恰當(dāng)，有關(guān)房地產(chǎn)價(jià)格形成與運(yùn)動的各項(xiàng)法則對該估價(jià)活動的應(yīng)用是否恰當(dāng)，價(jià)格影響因素的分析以及吃域因素和個別因素分析是否恰當(dāng)?shù)取?/p>
2、估價(jià)對象的種類。如果判明所依據(jù)的資料是可靠的，則還應(yīng)檢查該資料是否與對象房地產(chǎn)的種類及委托估價(jià)的目的相符合。對此，一般將估價(jià)對象劃分為自用房地產(chǎn)和收益房地產(chǎn)兩類來予以分析。
�。ㄋ模└鞣N方法常見的改錯項(xiàng)目
市場比較法：1、交易情況修正對于交易情況非正常負(fù)擔(dān)的修正。
2、交易日期修正中關(guān)于定基價(jià)格指數(shù)，環(huán)比價(jià)格指數(shù)，逐漸遞增或遞減（等比），期內(nèi)平均上升或下降（等差）的修正3、區(qū)域因素和個別因素修正中的間接比較修正和用加權(quán)平均法綜合可比實(shí)例的得分問題地產(chǎn)估價(jià)理論4、比較物與參照物互相顛倒的問題。
收益法：1、租約期內(nèi)與租約期外年客觀收益的計(jì)算問題。2、利息不能作為管理費(fèi)和稅金的計(jì)算基礎(chǔ)之一的問題。3、收益年限確定錯誤的公式。4、漏算了營業(yè)稅及其附加的問題。5、沒有考慮出租率或公共流通比的問題。
成本法：1、沒有選擇估價(jià)時點(diǎn)的正常成本（如：重置價(jià)）的問題。2、耐用年限確定錯誤的問題。3、計(jì)息期確定錯誤的問題。4、沒有將各成本項(xiàng)目統(tǒng)一到相同的年限內(nèi)的問題。5、對有償出讓土地的評估，當(dāng)估價(jià)對象的剩余土地使用權(quán)年限短于法定最高出讓年限時，沒有對結(jié)果進(jìn)行年限修正的問題。6、利息的計(jì)費(fèi)基礎(chǔ)多少項(xiàng)目的問題。如：銷售稅費(fèi)不能計(jì)算利息。7、銷售稅費(fèi)的計(jì)算基礎(chǔ)錯誤的問題。基準(zhǔn)地價(jià)修正法動態(tài)方式不存在投資利息。
假設(shè)開發(fā)法：（1）沒有確定最佳的開發(fā)利用方式最佳開發(fā)利用方式的確定需要依據(jù)規(guī)劃限制條件，但不能把規(guī)劃限制條件直接作為最佳的開發(fā)利用方式。（2）沒有計(jì)算待開發(fā)土地或待完成房地產(chǎn)的利潤（3）把利息和稅金也作為計(jì)算利潤的基礎(chǔ)（4）貼現(xiàn)期確定錯誤（5）當(dāng)利息率和貼現(xiàn)率一致時，還計(jì)算了利息。（6）未來樓價(jià)的確定完全依據(jù)市場比較法，沒有結(jié)合長期趨勢法。（7）遺漏了買方購買待開發(fā)土地或待完成房地產(chǎn)的稅費(fèi)。（8）貼現(xiàn)期確定錯誤的問題。（9）管理費(fèi)、銷售稅費(fèi)及利潤的計(jì)算基礎(chǔ)錯誤的問題。
六、我的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的介紹
估計(jì)對象：估價(jià)對象為河南省周口市商水縣的法姬娜歐洲城2號樓401室房地產(chǎn)，房屋建筑面積為123平方米，三室兩廳兩衛(wèi)，框架結(jié)構(gòu)，南北朝向，簡單裝修，個人完全產(chǎn)權(quán)；估價(jià)目的：運(yùn)用自己所學(xué)的知識，并檢驗(yàn)自己對所學(xué)知識的掌握情況；估價(jià)時點(diǎn)為20xx年6月3日；價(jià)值類型為估價(jià)對象的公開市場價(jià)值。
選用市場比較法進(jìn)行了分析和測算，確定該估價(jià)對象在估價(jià)時點(diǎn)的公開市場價(jià)值為：306166元，單價(jià)：xxxxxx元。估價(jià)步驟：1．選擇可比案例根據(jù)替代原則，選取近期同一供需圈內(nèi)鄰近區(qū)域的三個住宅交易案例，分別為：法姬娜歐洲城、融輝城、南陽國際公館進(jìn)行比較；2．比較因素的選擇，根據(jù)可比案例與估價(jià)對象實(shí)際狀況，選用影響房地產(chǎn)價(jià)格的比較因素，主要包括：交易情況、交易方式、交易日期、區(qū)域因素和個別因素；3．比較因素修正，將可比案例與估價(jià)對象進(jìn)行比較，從交易情況、交易方式、交易日期、區(qū)域因素和個別因素等方面進(jìn)行系數(shù)修正，得出估價(jià)對象的比準(zhǔn)價(jià)格。
選用收益法其為計(jì)算公式：V=AX[1-1/(1+Y)^n]/Y，資本化率依據(jù)安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法確定,安全利率采用銀行存款利率3%,風(fēng)險(xiǎn)、管理等補(bǔ)償按5%，房屋出租總費(fèi)用：管理費(fèi)+年維修費(fèi)+年保險(xiǎn)費(fèi)+年稅金+年折舊費(fèi)年房地總費(fèi)用=7191.6（元），年房地純收益為4808.4（元），最后得出V=59758.65（元）
選用成本法本例是僅對建筑物進(jìn)行估價(jià)，其計(jì)算公式為積算價(jià)格＝建筑物重置價(jià)格-建筑物累積折舊，本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對象是框架結(jié)構(gòu)，建筑物的重置價(jià)格為800元/平方米，故此估價(jià)對象的重置造價(jià)為800X123=98400（元），建筑物年折舊額為1377.6元，最后得出計(jì)算積算價(jià)格94267.2元。
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