土地估價師培訓(xùn)心得體會
有了一些收獲以后，通常就可以寫一篇心得體會將其記下來，它可以幫助我們了解自己的這段時間的學(xué)習(xí)、工作生活狀態(tài)。一起來學(xué)習(xí)心得體會是如何寫的吧，下面是小編幫大家整理的土地估價師培訓(xùn)心得體會，歡迎大家借鑒與參考，希望對大家有所幫助。
土地估價師培訓(xùn)心得體會1
本人于9月28—29日參加了天津市土地估價協(xié)會組織的土地估價實(shí)務(wù)培訓(xùn)。這次培訓(xùn)王月紅、朱霞、楊志三位行業(yè)理論知識扎實(shí)，實(shí)踐經(jīng)驗豐富的老師結(jié)合土地估價師案例針對估價工作中常易犯的錯誤從以下四個方面進(jìn)行了講解和點(diǎn)評：
1、不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的相關(guān)問題的講解；
2、耕地保護(hù)相關(guān)內(nèi)容講解；
3、土地出讓價格評估若干問題研究；
4、銀行抵押風(fēng)險把控。
在培訓(xùn)期間，我們認(rèn)真學(xué)習(xí)了自治區(qū)協(xié)會安排的這4門課程， 通過這次學(xué)習(xí)，我們感覺受益匪淺，開闊了眼界。自己體會最深的是以下幾個方面：
一是銀行抵押風(fēng)險把控中要避免土地使用權(quán)2年閑置被無償收回的風(fēng)險。一旦被認(rèn)定為閑置土地，銀行的抵押權(quán)會受到威脅。我聽了老師的講解后，認(rèn)識到我們土地評估機(jī)構(gòu)作為向銀行等金融機(jī)構(gòu)提供中介咨詢服務(wù)的專業(yè)機(jī)構(gòu)，對抵押物面臨的抵押權(quán)滅失的巨大風(fēng)險，應(yīng)該詳盡充分地向銀行提示。
二是特別關(guān)注土地使用權(quán)抵押項目規(guī)劃指標(biāo)批準(zhǔn)文件的有效期。在評估土地時，我們要求委托方提供土地使用權(quán)產(chǎn)權(quán)證，國有建設(shè)用地土地作用權(quán)出讓合同，建設(shè)用地規(guī)劃許可證，如果已經(jīng)動工開發(fā)的，還要求委托方提供工程規(guī)劃許可證，施工許可證。而一宗土地只有具備規(guī)劃條件，才真正具有市場價值，而規(guī)劃條件的合法表現(xiàn)，是規(guī)劃行政管理部門頒發(fā)的規(guī)劃許可證明文件和建設(shè)行政主管部門頒發(fā)的施工許可文件。按照規(guī)范出讓的土地使用權(quán)，應(yīng)該附有規(guī)劃條件。但工作中在收取資料時，對于未動工開發(fā)的土地，委托方往往只能提供產(chǎn)權(quán)證和國有建設(shè)用地土地使用權(quán)出讓合同，即使能提供建設(shè)用地規(guī)劃許可證和工程規(guī)劃許可證，有些也是早已過了有效期的。要避免規(guī)劃許可文件失效，土地使用權(quán)的市場價值受到影響，進(jìn)而影響到土地抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)。
總得來說非常慶幸參加了這次培訓(xùn)班，讓繼續(xù)教育時間雖短，但具體學(xué)習(xí)內(nèi)容之外的意義是巨大的。除了對估價遇到的困難問題有了新解答，對整個行業(yè)的發(fā)展認(rèn)識也會有進(jìn)一步的提高。
土地估價師培訓(xùn)心得體會2
本人于10月17—18日在重慶市工商大學(xué)學(xué)豪酒店參加了土地估價師西部援助計劃重慶培訓(xùn)班繼續(xù)教育培訓(xùn)，主辦方邀請了四位行業(yè)內(nèi)理論知識扎實(shí)，實(shí)踐經(jīng)驗豐富的老師授課，他們分別是北京康正宏基房地產(chǎn)評估有限公司的梁津老師，陜西華地房地產(chǎn)估價咨詢有限公司的石桂琴老師、北京中企華房地產(chǎn)估價有限公司的魏新老師及趙松老師，梁津老師講解了《土地使用權(quán)抵押的法律體系、過程風(fēng)險、案例分析》，石桂琴老師講解了《土地估價報告撰寫中常見的邏輯性和一致性問題分析》，趙松老師講解了今年國土資源部辦公廳關(guān)于發(fā)布《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價評估技術(shù)規(guī)范（試行）》的通知（國土資廳發(fā)[20xx]20號），魏新老師著重講了《土地估價報告的制作》。
四位老師憑著對法規(guī)政策的深刻理解，結(jié)合土地估價案例，針對土地估價工作中常犯易范的錯誤，從四個不同方面講行了講解和點(diǎn)評。非常感謝主辦方請到這么好的老師來授課，既有理論又有實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗，讓我們這些實(shí)踐經(jīng)驗有待提高的估價師受益匪淺，深受啟發(fā)。特別是梁津老師對土地使用權(quán)抵押的過程風(fēng)險、案例分析，石桂琴老師對報告撰寫中常見的邏輯性和一致性問題分析，感覺完全是針對我專門講解的，就好象他們看見我作的土地估價報告，單獨(dú)對我點(diǎn)評一樣，讓我深有感觸，下面我就這次培訓(xùn)談?wù)勎业膸c(diǎn)體會。
一、地上無建筑物的劃撥土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。
在實(shí)際的評估工作中，我還沒有遇到過劃撥土地單獨(dú)抵押的案例，遇上的`都是地上有建筑物且辦理了合法房地產(chǎn)權(quán)證的房地產(chǎn)，在評估時評估整個房地產(chǎn)的價值，然后扣除應(yīng)補(bǔ)繳的土地出讓金，就得出了估價對象的評估價值。以我的理解，既然產(chǎn)權(quán)證上土地出讓方式
為劃撥的房地產(chǎn)可以抵押，那地上無建筑物的劃撥土地也可以評估價值后抵押。梁津老師講了劃撥土地使用權(quán)抵押的法律依據(jù)：《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（1990年國務(wù)院第55號）第45條規(guī)定：符合以下條件，經(jīng)土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，劃撥土地的土地使用權(quán)可以抵押：……（3）土地使用者具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明；……依第（3）款要求，劃撥土地上應(yīng)該有建筑物，才附合劃撥土地的土地使用權(quán)可以抵押的條件。可見，劃撥土地使用權(quán)在無地上建筑物、附著物的情況下，不能設(shè)定抵押。聽了梁津老師以上關(guān)于劃撥土地使用權(quán)抵押的講解，慶幸在工作中還沒碰上要求評估劃撥土地使用權(quán)的案例或者咨詢，否則就鬧笑話了。
二、土地使用權(quán)2年閑Z被無償收回的風(fēng)險
根據(jù)20xx年5月22日最新修訂的《閑Z土地處Z辦法》（以下簡稱《辦法》）第十四條第（二）款規(guī)定：未動工開發(fā)滿兩年的，由市、縣國土資源主管部門按照《中華人民共和國土地管理法》第三十七條和《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十六條的規(guī)定，報經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，向國有建設(shè)用地使用權(quán)人下達(dá)《收回國有建設(shè)用地使用權(quán)決定書》，無償收回國有建設(shè)用地使用權(quán)。雖然有此規(guī)定，而在實(shí)際執(zhí)行中，因為眾所周知的原因，到目前為止，還沒有哪一家開發(fā)商兩年前甚至十年前拿的地被無償收回。因此，我在遇到評估此類土地價值時，也僅僅是在報告中向報告使用人提示，請報告使用人關(guān)注。而在內(nèi)心，對土地使用權(quán)閑Z2年會被無償收回，不以為然。梁津老師強(qiáng)調(diào)：土地使用權(quán)被無償收回，原使用權(quán)人名義的土地使用權(quán)滅失，設(shè)立在土地使用權(quán)上抵押權(quán)隨之滅失，其為銀行貸款所起的擔(dān)保作用不復(fù)存在，金融機(jī)構(gòu)的優(yōu)先受償權(quán)也消失。而《辦法》取消了銀行作為抵押權(quán)人，在擬定閑Z土地處Z方案過程中的參與權(quán)，在閑Z土地的處Z過程中，銀行失去了在擬定處Z方案過程中保護(hù)自身權(quán)益的主動機(jī)會。一旦被認(rèn)定為閑Z土地，銀行的抵押權(quán)會受到威脅。我聽了梁老師以上的講解后，認(rèn)識到我們土地評估機(jī)構(gòu)作為向銀行等金融機(jī)構(gòu)提供中介咨詢服務(wù)的專業(yè)機(jī)構(gòu)，對抵押物面臨的抵押權(quán)滅失的巨大風(fēng)險，應(yīng)該詳盡充分地向銀行提示。
三、關(guān)注土地使用權(quán)抵押項目規(guī)劃指標(biāo)批準(zhǔn)文件的有效期
在評估土地時，我們要求委托方提供土地使用權(quán)產(chǎn)權(quán)證，國有建設(shè)用地土地作用權(quán)出讓合同，建設(shè)用地規(guī)劃許可證，如果已經(jīng)動工開發(fā)的，還要求委托方提供工程規(guī)劃許可證，施工許可證。而一宗土地只有具備規(guī)劃條件，才真正具有市場價值，而規(guī)劃條件的合法表現(xiàn)，是規(guī)劃行政管理部門頒發(fā)的規(guī)劃許可證明文件和建設(shè)行政主管部門頒發(fā)的施工許可文件。按照規(guī)范出讓的土地使用權(quán)，應(yīng)該附有規(guī)劃條件。但工作中在收取資料時，對于未動工開發(fā)的土地，委托方往往只能提供產(chǎn)權(quán)證和國有建設(shè)用地土地使用權(quán)出讓合同，即使能提供建設(shè)用地規(guī)劃許可證和工程規(guī)劃許可證，有些也是早已過了有效期的。在沒參加這次培訓(xùn)班前，實(shí)事求是地講，我也沒重視項目規(guī)劃指標(biāo)批準(zhǔn)文件的有效期問題，發(fā)現(xiàn)不在有效期內(nèi)，往往催一催或者問一問委托方，要求他們提供最新的規(guī)劃指標(biāo)文件，或者要求他們解釋。實(shí)在提供不出來，為圖省事，就直接采用已過了有效期的規(guī)劃指標(biāo)文件中的參數(shù)進(jìn)行評估，沒有意識到規(guī)劃許可文件失效，土地使用權(quán)的市場價值會受到影響，進(jìn)而影響到土地抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)。
四、實(shí)際用途與登記用途不一致物業(yè)的評估
在講課中，梁老師舉了一個案例，就是開發(fā)商將臨街樓房建成了臨街商鋪并按照商鋪出售，但在辦理產(chǎn)權(quán)證書時，開發(fā)商為了逃避一些費(fèi)用，將商鋪仍按規(guī)劃批準(zhǔn)的住宅用途辦理了產(chǎn)權(quán)證。而在現(xiàn)實(shí)生活中，物業(yè)登記用途為住宅，而實(shí)際用途為辦公或商業(yè)，我在評估工作中，還遇上過登記用途為工業(yè)用房，實(shí)際用途為商業(yè)的極端案例。
如果嚴(yán)格按照相關(guān)法律法規(guī)，擅自改變用途均屬違規(guī)，應(yīng)由政府有關(guān)部門進(jìn)行查處，以前在評估這種物業(yè)時，我也是按證載用途評估其價值，但評估結(jié)果與市場實(shí)際售價有一定差距，自己也知道與市場價值不符，與客戶溝通，客戶對評估結(jié)果也不認(rèn)可，感到很尷尬。針對這種情況，梁老師提出了解決方案：可以按照實(shí)際用途的正常市場價格評估，再扣除估價基準(zhǔn)日應(yīng)補(bǔ)交的出讓金，得到最終價值。我覺得梁老師提出的這個解決方案太好了，今后再遇到類似情況，我就知道怎么處理，與客戶也好解釋和溝通了。
梁老師講的土地剩余使用年限對抵押期間的影響、建設(shè)工程款優(yōu)先權(quán)問題、政府儲備土地抵押等問題，對我們的土地評估實(shí)際工作都有很大幫助。
五、地價影響因素分析與估價方法及參數(shù)取值之間的不一致
在出土地估價報告時，經(jīng)常因為客戶催得急，時間緊，只重視估價方法和參數(shù)取值及測算，忽視了地價影響因素分析，甚至直接粘貼復(fù)制同一地區(qū)的地價影響因素分析。將這兩部分割裂開來，未考慮地價影響因素與地價水平確定的關(guān)聯(lián)性。石桂琴老師不愧是資深的土地估價師，把我們在撰寫土地估價報告中常犯的一些錯誤都列了出來，比如：在一般因素分析中，前面對當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場進(jìn)行分析時，得出的結(jié)論是“地產(chǎn)市場活躍，地價逐步上升”，在估價方法選擇的闡述中，卻給出“當(dāng)?shù)毓I(yè)用地交易很少，市場不完善，且可比性差，不適于選用市場比較法”的理由；在一般因素和區(qū)域因素分析中，前面說“區(qū)域環(huán)境大大改善，土地升值較快”，而在地價確定時，對較低價格不作分析判斷，直接取了較高的權(quán)重；在市場比較法的區(qū)域因素分析中，說周圍環(huán)境較好、區(qū)域位Z較好、交通便捷度高等，而在基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法的區(qū)域因素修正的因素條件說明中，又和市場比較法不一致，甚至自相矛盾。
在聽了石老師的講課后，我的體會是：今后在撰寫報告時，一定要把報告作為一個整體，寫完后自我檢查，前后對比。
石老師還講了估價方法應(yīng)用中的不一致問題，比如在應(yīng)用市場比較法時，估價對象與比較案例的內(nèi)涵不相一致，估價對象為純住宅用地，所選比較案例為商住用地，這也是我在評估工作中最常犯的錯誤，今后在評估工作中要記住老師講的要點(diǎn)，吸取教訓(xùn)，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)剡x擇每一個參數(shù)，合理分析確定估價結(jié)論，寫出合格的土地估價報告。
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