本土地使用權(quán)到期通知

　　土地使用權(quán)到期，《物權(quán)法》上規(guī)定為“自動續(xù)期”。但是否需要交納土地出讓金?交納標(biāo)準(zhǔn)如何?《物權(quán)法》并未給出規(guī)定，這也直接引發(fā)了溫州土地續(xù)期的爭議。

　　實(shí)際上，有關(guān)土地使用權(quán)到期后的問題，深圳早已出現(xiàn)實(shí)例。

　　國商大廈為第一個案例

　　據(jù)《中國新聞周刊》此前報道，1998年房產(chǎn)改革全面鋪開之后，越來越多的居民自購住房，70年后土地使用權(quán)何去何從，出讓金如何交納，讓中國人擔(dān)心起來。

　　在深圳特區(qū)，由于原有商業(yè)用地的20年使用權(quán)開始陸續(xù)到期，擔(dān)心已成現(xiàn)實(shí)。1980年開始建設(shè)的國際商業(yè)大廈是全國第一棟商用寫字樓。惟其最早，也帶來了一系列“歷史遺留問題”。

　　據(jù)報道，1981年12月，深圳市頒布了《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)土地管理暫行規(guī)定》，允許給在特區(qū)投資的客商劃撥土地。并規(guī)定了土地最長使用年限：工業(yè)用地30年;商業(yè)用地20年;商品住宅用地50年;教育、科學(xué)技術(shù)、醫(yī)療衛(wèi)生用地50年;旅游事業(yè)用地30年;種植業(yè)、畜牧業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)用地20年。

　　問題就出在根據(jù)這一“特區(qū)年限”，國際商業(yè)大廈的土地使用權(quán)只有20年，到2001年12月31日截止。這比國務(wù)院1990年發(fā)布的《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定——商業(yè)、旅游、娛樂用地的最高年限為40年少了一半。

　　深圳規(guī)定與國家規(guī)定的時限差，就成了問題。

　　據(jù)媒體此前報道，在深圳，像國際商業(yè)大廈這樣使用“特區(qū)年限”的土地有73平方公里。

　　2004年就已頒發(fā)規(guī)定

　　2002年以來，由于原有商業(yè)用地的20年使用權(quán)開始陸續(xù)到期，當(dāng)時并沒有相關(guān)界定，有一段時間，深圳采取了100%補(bǔ)地價的模式。

　　據(jù)《中國新聞周刊》報道，2002-2004兩年間，深圳市國土系統(tǒng)以市場地價為標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行100%補(bǔ)地價的模式。到了2004年，深圳市頒發(fā)了《深圳到期房地產(chǎn)續(xù)期若干規(guī)定》，對這一“歷史遺留問題”作了詳細(xì)規(guī)定。

　　而這些，也正是當(dāng)時仍在審議中的《物權(quán)法(草案)》懸而未決的熱點(diǎn)問題。

　　《深圳市到期房地產(chǎn)續(xù)期若干規(guī)定》中，對補(bǔ)交地價標(biāo)準(zhǔn)重新進(jìn)行了劃定。補(bǔ)交地價數(shù)額為相應(yīng)用途公告基準(zhǔn)地價的35%，補(bǔ)交地價一次性交付。

　　值得注意的是，這個35%的參照標(biāo)準(zhǔn)并不是按照目前的市場拍賣價格或者房價，而是基準(zhǔn)地價。

　　所謂基準(zhǔn)地價，是各種用途土地的使用權(quán)區(qū)域平均價格，是地價總體水平和變化趨勢的反映。簡單來說，基準(zhǔn)地價就是土地的初始價，即土地在完成拆遷、平整等一級開發(fā)后，政府確定的平均價格。

　　基準(zhǔn)地價按照不同的區(qū)域和不同的土地用途，分別確定平均價格。以深圳為例，目前深圳的基準(zhǔn)地價最新版本為2013年公布，各區(qū)不同。以福田區(qū)的住宅用地為例，2013年新的基準(zhǔn)地價最高為5317元/平方米，最低為1356元/平方米。羅湖區(qū)2013年住宅用地最高基準(zhǔn)地價為4582元/平方米，最低為 1239元/平方米。

　　但是，一次性補(bǔ)交地價的辦法仍然是主流。在深圳國土系統(tǒng)內(nèi)部，2002年以來，關(guān)于100%收取地價還是35%收取地價的爭論就一直沒有平息。新政策出臺后，仍有官員認(rèn)為這一規(guī)定讓利太多。

　　《中國新聞周刊》報道稱，內(nèi)地多數(shù)地方盡管沒有深圳規(guī)定與中央規(guī)定的差異，但土地使用權(quán)70年大限之后何去何從，讓法律政策的起草者和每一個中國人頭痛。仿效香港和深圳逐年續(xù)費(fèi)的方式，政府適當(dāng)讓利，或許正是內(nèi)地土地使用權(quán)到期的解決之道。

　　下面為《深圳市到期房地產(chǎn)續(xù)期若干規(guī)定》摘錄：

　　第三條 到期房地產(chǎn)，業(yè)主需繼續(xù)使用該土地的，在不改變用途的情況下，按有償使用土地的原則延長土地使用年期。延長方式包括補(bǔ)交地價簽訂土地出讓合同或支付土地租金簽訂土地租賃合同。

　　在國家規(guī)定的最長土地使用年期減去已使用年期的剩余年期范圍內(nèi)約定年期的，補(bǔ)交地價數(shù)額為相應(yīng)用途公告基準(zhǔn)地價的35%并按約定年期修正，補(bǔ)交地價一次性支付;土地租金按年支付，其標(biāo)準(zhǔn)由市國土管理部門定期公布。

　　第四條 已建成的合法行政劃撥用地性質(zhì)房地產(chǎn)，在不改變用途的情況下，可按到期房地產(chǎn)續(xù)期的地價(土地租金)標(biāo)準(zhǔn)和延長土地使用年期的原則，辦理土地有償使用手續(xù)。

　　第六條 到期房地產(chǎn)不辦理續(xù)期手續(xù)或申請續(xù)期未獲批準(zhǔn)的，原有劃撥土地使用權(quán)消滅，其土地使用權(quán)無償收回。

　　適用本規(guī)定的到期房地產(chǎn)，其地上建筑物、構(gòu)筑物按建造成本折舊補(bǔ)償。

　　第七條 本規(guī)定范圍外出讓用地性質(zhì)房地產(chǎn)的土地使用年期屆滿的，其土地使用年期續(xù)期按現(xiàn)行法律法規(guī)的規(guī)定以及土地使用權(quán)出讓合同約定的有關(guān)內(nèi)容辦理。

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