惠安農(nóng)村宅基地
宅基地是指建了房屋、建過房屋或者決定用于建造房屋的土地，包括建了房屋的土地、建過房屋但已無上蓋物，不能居住的土地以及準(zhǔn)備建房用的規(guī)劃地三種類型。以下是惠安農(nóng)村宅基地的相關(guān)內(nèi)容，歡迎閱覽!
一、辦理程序
申請登記一般按申請→國土所收件→報送登記中心→經(jīng)辦人收件初審后送權(quán)籍入庫生成不動產(chǎn)單元號→如需公告的打印公告在局網(wǎng)站公告并通知國土所領(lǐng)取公告到宅基地所在地村公開欄進(jìn)行公告，國土所拍照后將相片遠(yuǎn)近各一張送回登記中心→經(jīng)辦人受理→審核→登簿→發(fā)證等程序辦理，具體是：
(一)申請。由權(quán)利人統(tǒng)一到鎮(zhèn)國土所提出申請。申請時應(yīng)提供：
1、土地、房屋權(quán)源資料或證書、證明。
2、申請人的身份證明資料。
3、如辦理轉(zhuǎn)移、變更、更正、補(bǔ)發(fā)、注銷等登記，提供土地、房屋轉(zhuǎn)移、變更、更正、補(bǔ)發(fā)、注銷等相關(guān)證明材料。
4、⑴屬于辦理首次登記、⑵界址或不動產(chǎn)單元變化的變更登記、⑶未能提供不動產(chǎn)權(quán)證的權(quán)利人(也就是沒有進(jìn)行過不動產(chǎn)登記的)，都應(yīng)聘請測量公司進(jìn)行權(quán)籍調(diào)查，并提供《不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查表》。屬于2016年7月1日后已進(jìn)行過不動產(chǎn)登記，申請辦理變更登記、轉(zhuǎn)移登記、更正登記、注銷登記、補(bǔ)發(fā)不動產(chǎn)權(quán)證書登記的不用提交。
5、填寫《不動產(chǎn)登記申請表》。應(yīng)申請登記為夫妻共同共有(未婚、喪偶、離婚的除外)，但申請人簽名可由宅基地權(quán)源資料的使用權(quán)人一人簽名。鎮(zhèn)國土所工作人員應(yīng)指導(dǎo)申請人填寫《不動產(chǎn)登記申請表》并監(jiān)簽。
(二)收件。鎮(zhèn)國土所工作人員在權(quán)利人提出申請后，應(yīng)就有關(guān)事項詢問申請人并在《不動產(chǎn)登記申請表》的詢問筆錄中簽名。同時按規(guī)定收取并驗證相關(guān)材料，提交的材料是復(fù)印件的，需加蓋與原件一致印章并由收件人簽字確認(rèn)。最后對《不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查表》進(jìn)行審核，并在地籍調(diào)查結(jié)果審核意見欄中簽名加蓋公章。
收取材料完整的，鎮(zhèn)國土所工作人員應(yīng)及時將申請材料提交給不動產(chǎn)登記中心受理窗口(縣行政中心二樓)。
(三)受理。不動產(chǎn)登記中心受理窗口工作人員接到申請材料后，應(yīng)及時進(jìn)行收件審核，符合條件送權(quán)籍入庫生成不動產(chǎn)單元號，如需公告的打印公告在局網(wǎng)站公告并通知國土所領(lǐng)取公告到宅基地所在地村公開欄進(jìn)行公告，國土所拍照后將相片遠(yuǎn)近各一張送回登記中心，公告期滿后經(jīng)辦人予以受理，并出具受理單(受理單由鎮(zhèn)國土所工作人員統(tǒng)一收執(zhí)。屆時，鎮(zhèn)國土所工作人員憑受理單統(tǒng)一代為領(lǐng)取不動產(chǎn)權(quán)證后分發(fā)給權(quán)利人，也可將受理單轉(zhuǎn)交給權(quán)利人，由其自行攜帶受理單及身份證明前來不動產(chǎn)登記中心發(fā)證窗口(縣行政中心二樓)領(lǐng)取。
(四)審核、登簿、發(fā)證。不動產(chǎn)登記中心工作人員應(yīng)在規(guī)定的時限內(nèi)完成審核、登簿、發(fā)證等相關(guān)工作。
二、報送人員
每個鎮(zhèn)國土所必須指定一名工作人員負(fù)責(zé)收件及報送材料，若人員有變動應(yīng)及時告知局不動產(chǎn)登記中心。
三、收件要求
1、提交的材料是復(fù)印件的，需加蓋與原件一致印章并由收件人簽字確認(rèn)�！恫粍赢a(chǎn)登記申請表》詢問人、《不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查表》地籍調(diào)查結(jié)果審核意見欄由國土所人員簽名蓋章。
注意：在2016年7月1日前依法頒發(fā)的各類不動產(chǎn)權(quán)屬證書繼續(xù)有效。在辦理變更登記、轉(zhuǎn)移登記時，逐步更換為新的不動產(chǎn)登記簿證。
縣不動產(chǎn)統(tǒng)一登記業(yè)務(wù)受理地點：縣不動產(chǎn)登記中心(惠安縣世紀(jì)大道電信大廈行政服務(wù)中心二樓),咨詢電話：87310758。
拓展閱讀：宅基地法律問題
一、非集體經(jīng)濟(jì)組織成員可否獲得宅基地使用權(quán)
國家曾經(jīng)允許非集體組織成員獲得宅基地使用權(quán)。1988年修訂的《土地管理法》曾在第41規(guī)定：城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民建住宅，需要使用集體所有的土地的，必須經(jīng)縣級人民政府批準(zhǔn)，其用地面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，并參照國家建設(shè)征用土地的標(biāo)準(zhǔn)支付補(bǔ)償費和安置補(bǔ)助費。國家土地管理局曾出臺過一個指導(dǎo)性文件：“非農(nóng)業(yè)戶口居民原在農(nóng)村的宅基地，凡房屋產(chǎn)權(quán)沒有變化的，可依法確定其集體土地建設(shè)用地使用權(quán)�！薄洞迩f和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理條例》更是做了詳細(xì)的規(guī)定：城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民、回原籍村莊、集鎮(zhèn)落戶的職工、退伍軍人和離休、退休干部以及回鄉(xiāng)定居的華僑、港澳臺同胞等報經(jīng)相關(guān)政府審批程序辦理后都可以獲得宅基地建造房屋。一些地方政府也依照該行政法規(guī)制訂出具體實施辦法。如溫州市規(guī)定：允許回鄉(xiāng)定居的華僑、臺灣和港澳同胞、外籍華人參照村民申請宅基地建造住宅。
但是由于配套制度沒有跟上，許多城郊農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織利用以上政策大量非法出讓宅基地使用權(quán)，許多村干部借此大發(fā)橫財，有的集體經(jīng)濟(jì)組織還拒絕向本集體經(jīng)濟(jì)組織成員分配宅基地使用權(quán)。一些不法房地產(chǎn)商和鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、縣政府官員串通一氣，利用農(nóng)村宅基地使用權(quán)開發(fā)房地產(chǎn)。以上非法行為使得我國大量農(nóng)村土地流失，對我國耕地保護(hù)政策造成了很大的沖擊。立法者在新的《土地管理法》中將該條款完全刪除，很有可能考慮到以上幾個方面的因素。
二、宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)法律問題
(一)農(nóng)村房屋買賣與宅基地使用權(quán)關(guān)系(可否分開流轉(zhuǎn))
農(nóng)村房屋買賣，在法律上不存在障礙，如《土地管理法》第62條規(guī)定：農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。從我國的《民法通則》、《合同法》來分析，也不存在爭議。但在確定房屋買賣的買受人對象上存有歧義。
國務(wù)院辦公廳曾在1999年發(fā)文規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證�！眹临Y源部又于2004年頒發(fā)文件強(qiáng)調(diào)了該精神：“嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證”。應(yīng)該說，以上的文件精神違背了《憲法》和《土地管理法》之規(guī)定，更與《合同法》及相關(guān)司法解釋直接沖突。假定某農(nóng)民將房屋出售給城市居民，則買賣關(guān)系有效，但政府卻不承認(rèn)該行為且拒絕辦理相關(guān)手續(xù)，這豈不是怪事一樁?其實，我們從該通知的標(biāo)題中即可明白，該通知的出臺背景是針對農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)過程的嚴(yán)重違法亂紀(jì)行為。但作為國家 行政機(jī)關(guān)，在全國公開發(fā)布的權(quán)威行政文件中出現(xiàn)如此錯誤，是非常不應(yīng)該的。顯然，該文件的出臺是沒有經(jīng)過深思熟慮的，也可得以窺視我國行政管理上存在著的先天性缺陷。
依據(jù)民法理論，為方便利用不動產(chǎn)資源，房屋與土地轉(zhuǎn)讓時實施“房地一致”原則，而不應(yīng)該分割轉(zhuǎn)讓。如確實需要分割轉(zhuǎn)讓，那么需要經(jīng)過嚴(yán)格的審批手續(xù)并依法辦理過戶登記。但遺憾的是，目前我國法律規(guī)定只是針對城市房地產(chǎn)而沒有涉及到農(nóng)村房地產(chǎn)。至今對農(nóng)村房屋與宅基地轉(zhuǎn)讓問題，也無任何法律、行政法規(guī)出臺。稍微有點關(guān)聯(lián)的，主要有以下兩個文件。
1、《 人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見》。該司法解釋規(guī)定：公民在城鎮(zhèn)依法買賣房屋時，該房屋宅基地的使用權(quán)應(yīng)隨房屋所有權(quán)一起轉(zhuǎn)歸新房主使用。但該規(guī)定也是針對城鎮(zhèn)宅基地的使用權(quán)。
2、《國家土地管理局關(guān)于確定土地權(quán)屬問題的若干意見》。該文件規(guī)定：“農(nóng)民集體土地上的房屋出售給本集體內(nèi)部成員，或者城鎮(zhèn)、市郊以外的集體土地上的房屋出售給其他農(nóng)民集體成員，其土地所有權(quán)不變。房產(chǎn)所有者享有土地所屬集體其他成員同等的土地使用權(quán)�！钡撘庖姳缓箢C發(fā)的《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》中的“接受轉(zhuǎn)讓、購買房屋取得的宅基地，與原有宅基地合計面積超過當(dāng)?shù)卣?guī)定標(biāo)準(zhǔn)，按照有關(guān)規(guī)定處理后允許繼續(xù)使用的，可暫確定其集體土地建設(shè)用地使用權(quán)”所替代。兩者所表現(xiàn)出來的意義顯然是不同的：前者規(guī)定無論是誰購買了該房屋，都可以獲得宅基地使用權(quán)，但后者做了彈性處理，授權(quán)當(dāng)?shù)卣欠裨试S審批權(quán)，如允許繼續(xù)使用，也只是暫時使用。本文以為，只要我國在法律層次上對此不加以明確，則該類糾紛就會不斷涌現(xiàn)。帶有普遍意義的，就是城郊區(qū)的農(nóng)民自建房向城市居民出售房屋時引起的糾紛。依據(jù)《合同法》規(guī)定，該自建房買賣合同是有效的，但由于宅基地不能過戶，則實際上就產(chǎn)生了兩個合法權(quán)利人對同一宅基地使用權(quán)的需求。農(nóng)民基于國家法律規(guī)定而享有對該宅基地使用權(quán)的合法權(quán)益，而購房人基于合法占有建造在該宅基地之上的房屋而自然享受到對該宅基地使用權(quán)的合法權(quán)益。
三、宅基地使用權(quán)繼承問題
《繼承法》規(guī)定，農(nóng)村合法建造的房屋屬于農(nóng)民個人財產(chǎn)，可以作為遺產(chǎn)繼承。那么宅基地使用權(quán)，是否也可以繼承呢?
從宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟(jì)組織無償分配給其成員的居住使用來分析，宅基地使用權(quán)的產(chǎn)生是與使用人的身份緊密相關(guān)的。只要使用人不使用宅基地，則意味著他不需要。那么，集體經(jīng)濟(jì)組織完全可以收回。因此，如果宅基地使用權(quán)人死亡，則該宅基地使用權(quán)也隨著滅失，不存在可以通過繼承而讓第三人持續(xù)占有使用。因此，宅基地不屬于公民的私人財產(chǎn)，不能繼承。因此，當(dāng)前關(guān)于宅基地使用權(quán)繼承的爭議，不外乎通過房屋繼承而連帶繼承了宅基地使用權(quán)所帶來的矛盾，筆者把它分為以下二種類型：
(1)如繼承人為本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，那么繼承宅基地使用權(quán)不存在法律障礙，只是在確定其合法占有宅基地面積上是否超標(biāo)如何處理上有爭議。依據(jù)《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》規(guī)定：如集體經(jīng)濟(jì)組織成員通過繼承獲得宅基地使用權(quán)，其面積加上自己所有的宅基地使用權(quán)面積超過當(dāng)?shù)卣?guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，由國土資源局在土地登記卡和土地證書內(nèi)注明超過標(biāo)準(zhǔn)面積的數(shù)量。以后在分戶建房時或在房屋遇到拆遷、需要改建、翻建或在政府依法實施規(guī)劃重新建設(shè)時，按當(dāng)?shù)卣?guī)定的面積標(biāo)準(zhǔn)重新確定使用權(quán)，其超過部分退還集體。
(2)如果繼承人為集體經(jīng)濟(jì)組織外的自然人，這里的自然人包括其它集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民與城鎮(zhèn)戶口居民。那么，由于目前法令規(guī)定的不明確，實踐中存在不同的處理：
有的允許當(dāng)事人繼承，但宅基地使用權(quán)于房屋滅失后即收回，且不允許該房屋翻建。集體土地資源是非常有限的，且隨著人口的增多和成長，需求量日益增加。如果允許非集體經(jīng)濟(jì)組織成員使用宅基地使用權(quán)，卻無法滿足集體經(jīng)濟(jì)組織其它成員的需求，那么，于法于理都是令人難以接受的。
宅基地使用權(quán)和房屋由集體經(jīng)濟(jì)組織收回，對繼承人的房屋價值給予適當(dāng)補(bǔ)償。這個政策對集體經(jīng)濟(jì)組織成員來說，他們的權(quán)益是獲得了保護(hù)，但卻違背《憲法》之“國家依照法律規(guī)定保護(hù)公民的私有財產(chǎn)權(quán)和繼承權(quán)”規(guī)定。當(dāng)事人依據(jù)《繼承法》合理地繼承了農(nóng)村房屋，即屬于私人財產(chǎn)，其自然擁有對該房屋的物權(quán)，即 的所有權(quán)、處分權(quán)和 權(quán)。在目前，只有農(nóng)村的土地被國家征用或征收，才可以依法強(qiáng)制收回宅基地使用權(quán)和房屋，并對房屋予以適當(dāng)補(bǔ)償。顯然，集體經(jīng)濟(jì)組織強(qiáng)制收回找不到任何的法律依據(jù)。宅基地使用權(quán)由集體經(jīng)濟(jì)組織收回，責(zé)令繼承人限期拆除房屋。這種行為顯然是極端錯誤的，但卻取得不少地方政府支持，而且還有法院支持。
四、農(nóng)村宅基地使用權(quán)抵押的法律問題
1、農(nóng)村房屋抵押與宅基地使用權(quán)禁止抵押之矛盾
依據(jù)《擔(dān)保法》第37條第2款規(guī)定，農(nóng)村宅基地使用權(quán)是禁止抵押的。《農(nóng)村集體土地使用權(quán)抵押登記的若干規(guī)定》也曾規(guī)定：“抵押登記應(yīng)當(dāng)以土地使用權(quán)登記為前提。經(jīng)縣級人民政府土地管理部門登記的集體荒地土地使用權(quán)和鄉(xiāng)村企業(yè)集體土地使用權(quán)可以設(shè)定抵押權(quán)，其他類型的集體土地使用權(quán)不得抵押。”
但是，依據(jù)《擔(dān)保法》第34條第1款規(guī)定，農(nóng)村房屋和其他地上定著物卻可以抵押。這就產(chǎn)生了一個無法回避的矛盾：農(nóng)民如果用自己的房屋進(jìn)行抵押，那么，一旦需要實現(xiàn)抵押權(quán)時，如何來解決房屋與宅基地分開使用的問題?這個矛盾的存在是現(xiàn)在信用社或銀行不愿意接受農(nóng)民用農(nóng)村房屋抵押進(jìn)行融資發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的主要原因。國家對此沒有任何法律或政策文件出臺解決該問題。
2、農(nóng)村房屋辦理登記抵押與宅基地使用權(quán)禁止抵押矛盾
《擔(dān)保法》規(guī)定：鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物需要抵押時，應(yīng)到縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門辦理抵押登記手續(xù)，抵押合同自登記之日起生效。當(dāng)事人以其他財產(chǎn)抵押的，可以自愿辦理抵押物登記，抵押合同自簽訂之日起生效。如果當(dāng)事人要辦理抵押物登記的，登記部門為抵押人所在地的公證部門。農(nóng)村房屋屬于“其它財產(chǎn)”之范疇，建設(shè)部頒發(fā)的《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》和司法部頒發(fā)的《公證機(jī)構(gòu)辦理抵押登記辦法》都分別予以明確了該概念的涵義。故用農(nóng)村房屋抵押，則無須要辦理抵押登記手續(xù)，抵押與雙方抵押合同簽訂生效之日同時生效。而不辦理抵押登記產(chǎn)生后果只是不得對抗第三人，而非抵押無效。
五、宅基地使用權(quán)非居住用途引起的法律問題
在我國八十年代就開始實施改革開放政策后，為解決大量的農(nóng)村村民從事個體工商戶需要場地問題，1987年，國務(wù)院頒發(fā)《城鄉(xiāng)個體工商戶管理暫行條例》之第十四條規(guī)定：個體工商戶所需生產(chǎn)經(jīng)營場地，當(dāng)?shù)厝嗣裾畱?yīng)當(dāng)納入城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃，統(tǒng)籌安排。經(jīng)批準(zhǔn)使用的經(jīng)營場地，任何單位和個人不得隨意侵占。與之配套的《城鄉(xiāng)個體工商戶管理暫行條例實施細(xì)則》(修正)之第二十三條規(guī)定：經(jīng)批準(zhǔn)個體工商戶使用的經(jīng)營場地，需要拆遷的，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定，由使用單位承擔(dān)拆遷費用。
但遺憾的是，至今沒有具體的操作方案出臺。而依據(jù)《土地管理法》規(guī)定，農(nóng)村每戶村民擁有宅基地，是為滿足其建造居住房屋而分配的。對于“建住宅”理解，1992年國家土地管理局政策法規(guī)司曾釋義：“《土地管理法》第四十五條(舊)所指的“建住宅”，應(yīng)當(dāng)理解為農(nóng)村居民所建住房以及與住房的居住生活有關(guān)的其他建筑物和設(shè)施�！�
因此，如果農(nóng)村村民需要經(jīng)營性場所，有兩種途徑獲得建設(shè)用地：
1、通過舉辦鄉(xiāng)、鎮(zhèn)、村企業(yè)形式依法申請集體經(jīng)濟(jì)組織的土地作為建設(shè)用地;
2、依法申請獲得國有土地作為建設(shè)用地。
種方式，對于廣大農(nóng)村村民的個體經(jīng)商或開設(shè)手工坊，顯然是不現(xiàn)實的，因為一個村莊開設(shè)集體經(jīng)濟(jì)企業(yè)，在數(shù)量上是非常有限的;第二種方式，對農(nóng)村村民更是一種空想。事實非常明確，在對農(nóng)村村民如何獲得經(jīng)營性土地的問題上，我國的立法者根本沒有考慮或者說完全忽略了。而實際上，大量的農(nóng)村個體工商戶普遍存在于每個村莊，遍布各個行業(yè)。國家不但默認(rèn)而且鼓舞村民以宅基地建造的居住房作為個體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的場地，這種態(tài)度對于解決農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重大的現(xiàn)實意義。
六、宅基地使用權(quán)征收后的補(bǔ)償安置問題
目前，對農(nóng)村宅基地使用權(quán)征用后的安置補(bǔ)償?shù)姆芍苯右罁?jù)是《土地管理法》第四十七條。該條規(guī)定：征用宅基地的，由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的土地補(bǔ)償費和安置補(bǔ)助費的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，被征收土地上的附著物，也由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。由于該條款規(guī)定的太籠統(tǒng)，以致實踐中，對宅基地征用后的補(bǔ)償安置，只能以省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定為準(zhǔn)。
對農(nóng)村房屋的征用補(bǔ)償，涉及到兩個不動產(chǎn)即宅基地和房屋。按照民法理論，補(bǔ)償也應(yīng)區(qū)分，因為兩者的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和補(bǔ)償性質(zhì)都是不同的，對宅基地的補(bǔ)償是基于土地被征用而產(chǎn)生，補(bǔ)償對象是被征用的土地所有權(quán)人和使用權(quán)人;而房屋屬于私人所有，補(bǔ)償直接給被征用人。但目前，許多地方制訂的關(guān)于集體土地房屋征用補(bǔ)償方案中，都規(guī)定可將宅基地補(bǔ)償費直接補(bǔ)償給農(nóng)戶。在實際操作中，分貨幣補(bǔ)償、房屋安置、另行審批宅基地安置三種方式。
1.貨幣補(bǔ)償，是指宅基地征用后，對宅基地使用權(quán)人進(jìn)行一次性安置，包括宅基地使用權(quán)和房屋兩個補(bǔ)償。宅基地使用權(quán)區(qū)位是指處于城市規(guī)劃區(qū)具體的地理位置，依據(jù)政府規(guī)定的.土地基準(zhǔn)價進(jìn)行評估而定，被拆除房屋按房屋的重置成新價確定。至于如何計算，國家沒有統(tǒng)一規(guī)定，地方政府也就因地制宜。
2.房屋安置，是指拆遷人對被拆遷農(nóng)戶依法給予房屋貨幣補(bǔ)償后，被拆遷農(nóng)戶再以其所得的貨幣補(bǔ)償款購買拆遷人提供的國有土地上的安置房屋。這種情況主要是針對位于城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的村莊。在城市化過程中，集體經(jīng)濟(jì)組織的所有土地都被國家征用后，由政府出資規(guī)劃建造統(tǒng)一的農(nóng)村聯(lián)體公寓或商品樓房，對失去房屋的農(nóng)民予以安置，即地方政府所謂的“撤村建居”方案。該安置方式在實施過程中有兩種方案：一是按照被征用的房屋建筑面積予以安置;二是在確認(rèn)房屋建筑面積上結(jié)合被拆遷人家庭人口情況予以安置。
我國建國以來的對農(nóng)村集體土地管理的實際情況。如在認(rèn)定計算宅基地面積上，北京市規(guī)定：“拆遷補(bǔ)償中認(rèn)定的宅基地面積應(yīng)當(dāng)經(jīng)過合法批準(zhǔn)，且不超過控制標(biāo)準(zhǔn)。未經(jīng)合法批準(zhǔn)的宅基地，不予認(rèn)定。經(jīng)合法批準(zhǔn)的宅基地超出控制標(biāo)準(zhǔn)的部分，不予補(bǔ)償;但1982年以前經(jīng)合法批準(zhǔn)的宅基地超出控制標(biāo)準(zhǔn)的部分，可以按照區(qū)、縣人民政府的規(guī)定給予適當(dāng)補(bǔ)償�！�
在1982年2月國務(wù)院公布《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》之前，我國農(nóng)村農(nóng)民建造房屋所需要的宅基地是不需要政府審批的，有的地方只要讓生產(chǎn)隊劃一個空地即可，有的地方則只需要經(jīng)村委或公社書面或口頭同意即可避免，而絕大部分的做法則是農(nóng)民自己弄個土地建造房屋，只要不是非常嚴(yán)重地亂占耕地或引發(fā)村民之間的爭議，政府也就不予以干涉。還有的農(nóng)民所占用的宅基地和房屋，則系土地改革時政府無償分配獲得，雖然當(dāng)時規(guī)定有頒發(fā)房屋土地所有權(quán)證，但后來辦理出的也只占小部分，大部分的都沒有任何政府頒發(fā)的書面證明，已辦理房屋土地所有權(quán)證的。
這兩種宅基地使用權(quán)人，有的法制觀念淡薄，有的因一時無法提供有效證明，在八十年代末期的政府全面統(tǒng)一換發(fā)集體土地使用權(quán)證過程中，沒有及時地去辦理新的宅基地使用權(quán)證。這樣一來，現(xiàn)在這批宅基地依據(jù)北京市的政策，就成了違法占用土地，而被排除在補(bǔ)償之內(nèi)。這顯然于法于理都是非常說不通的。實際上，國家土地管理曾就該類問題出臺文件規(guī)定：“1982年2月國務(wù)院公布《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》之前農(nóng)村居民建房占用的宅基地，在《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》施行后未經(jīng)拆遷、改建、翻建的，原則上按現(xiàn)有實際使用面積確定集體土地建設(shè)用地使用權(quán)。1982年2月《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》公布時起至1987年1月《土地管理法》開始實施時止，農(nóng)村居民建房占用的宅基地，其面積超過當(dāng)?shù)卣?guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，超過部分按1986年3月中共中央、國務(wù)院《關(guān)于加強(qiáng)土地管理、制止亂占耕地的通知》及地方人民政府的有關(guān)規(guī)定處理后，按處理后的實際使用面積確定集體土地建設(shè)用地使用權(quán)。”
也就是說，國家在認(rèn)定農(nóng)民占用宅基地問題上，還是本著實事求是以調(diào)查核實的事實為準(zhǔn)的。司法實踐上，《 人民法院行政審判庭關(guān)于對農(nóng)民長期使用但未取得合法權(quán)屬證明的土地應(yīng)如何確定權(quán)屬問題的答復(fù)》
中也有類似的認(rèn)定：“對土地所有權(quán)有爭議，但不能依法證明土地屬農(nóng)民集體所有的土地，應(yīng)依照《土地管理法實施條例》第三條第(三)項的規(guī)定，并參照原國家土地管理局確定土地所有權(quán)使用權(quán)的有關(guān)規(guī)定確定土地所有權(quán)。此外，考慮到該案的爭議土地系農(nóng)民長期使用，但未取得合法權(quán)屬證明的特殊情況，建議你院向政府提出司法建議，即：如果國家使用該爭議地，應(yīng)參照國家征用土地的有關(guān)規(guī)定給予適當(dāng)補(bǔ)償。”
3.另行審批宅基地安置
是指征得區(qū)縣政府同意，且本集體經(jīng)濟(jì)組織區(qū)域內(nèi)還有可以安排宅基地的建設(shè)土地的，被拆遷農(nóng)戶在獲得房屋貨幣補(bǔ)償后再申請分配宅基地供其建造居住房屋，也有的集體經(jīng)濟(jì)組織異地成批建造農(nóng)居房安置被征用農(nóng)戶。
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