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瑞安農(nóng)村宅基地
宅基地是指建了房屋、建過(guò)房屋或者決定用于建造房屋的土地，包括建了房屋的土地、建過(guò)房屋但已無(wú)上蓋物，不能居住的土地以及準(zhǔn)備建房用的規(guī)劃地三種類型。下面來(lái)看看瑞安農(nóng)村宅基地內(nèi)容吧!
瑞安市國(guó)土資源局副局長(zhǎng)黃康民表示，《辦法》的出臺(tái)，標(biāo)志著瑞安市農(nóng)村宅基地審批有了規(guī)范性的文件。它對(duì)于規(guī)范瑞安市農(nóng)村宅基地審批程序，加強(qiáng)農(nóng)村住房建設(shè)管理，建立規(guī)范有序的農(nóng)村宅基地管理制度都有著里程碑式的意義。
對(duì)于《辦法》中群眾關(guān)心的熱點(diǎn)問(wèn)題，瑞安市行政審批服務(wù)中心國(guó)土資源窗口負(fù)責(zé)人逐一進(jìn)行了解讀。
《辦法》最大的亮點(diǎn)是什么?
宅基地審批權(quán)限下放到鎮(zhèn)街，是《辦法》最大的亮點(diǎn)。從今年1月起，由鎮(zhèn)街負(fù)責(zé)各自轄區(qū)內(nèi)的農(nóng)村住房建設(shè)的規(guī)劃和建設(shè)管理，并受市政府委托負(fù)責(zé)宅基地審批，但要報(bào)送國(guó)土資源部門備案。
該負(fù)責(zé)人說(shuō)，實(shí)際上，農(nóng)民“建房難”，并不是沒(méi)有土地，而是由于各種關(guān)系的鉗制。應(yīng)當(dāng)說(shuō)，大多數(shù)農(nóng)村村民多多少少都有一份宅基地，農(nóng)民房前屋后還有自留地、空閑地等。《辦法》的出臺(tái)，有利于優(yōu)化農(nóng)民建房用地規(guī)劃空間。
對(duì)無(wú)房戶、危房戶建房問(wèn)題，由鎮(zhèn)街負(fù)責(zé)開(kāi)展農(nóng)村宅基地利用情況專項(xiàng)調(diào)查，制訂年度農(nóng)村村民住房建設(shè)計(jì)劃，明確建房戶名單、規(guī)劃選址、用地規(guī)模、時(shí)序安排以及規(guī)劃實(shí)施保障措施。
各村住房建設(shè)計(jì)劃經(jīng)全體村民會(huì)議(或村民代表會(huì)議)討論通過(guò)并公示無(wú)異議后，由鎮(zhèn)街審核后報(bào)送瑞安市國(guó)土資源局備案。
瑞安市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局、瑞安市國(guó)土資源局負(fù)責(zé)全市農(nóng)村住房建設(shè)相關(guān)審批和監(jiān)督管理工作，并授權(quán)其基層所具體負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)農(nóng)村村民住房建設(shè)的申請(qǐng)受理、踏勘選址、公示、審核、備案、確權(quán)登記及日常建設(shè)監(jiān)管等工作。
申請(qǐng)建房需要符合哪些條件?
根據(jù)《辦法》規(guī)定，符合申請(qǐng)新宅基地新建、擴(kuò)建住房的，包括無(wú)房戶或符合分戶條件的家庭;因受地質(zhì)災(zāi)害威脅或不適宜居住等原因需要異地搬遷新建的;現(xiàn)有房屋(宅基地)已列入風(fēng)景名勝區(qū)、文物保護(hù)、水利、道路、鐵路、高壓走廊等控制范圍不能就地拆改建的;按照規(guī)劃調(diào)整宅基地，需要異地新建的;現(xiàn)有人均住房建筑面積不足30平方米且無(wú)法在原宅基地上改建的住房困難戶等六大類。
其中，無(wú)房戶或符合分戶條件的家庭主要有兩種：兩個(gè)及以上子女的家庭(且戶口均在本村)，其中一個(gè)子女已婚或達(dá)到法定結(jié)婚年齡的，可以分戶，但父母親一方或雙方必須隨其中一個(gè)子女合戶;三代以上(含三代)同堂的家庭，后代已婚或已達(dá)到法定結(jié)婚年齡的，可以分戶。
另外，農(nóng)村村民申請(qǐng)使用原宅基地進(jìn)行房屋拆改建(或聯(lián)建改造)應(yīng)具備3個(gè)條件：拆改建房屋所在區(qū)域已編制村莊建設(shè)規(guī)劃，且拆改建范圍符合村莊建設(shè)規(guī)劃用地相關(guān)要求;拆改建房屋土地和房產(chǎn)權(quán)屬、居住人口等證件、證明材料清晰;提供相關(guān)利害關(guān)系人和村集體經(jīng)濟(jì)組織同意拆改建的書(shū)面意見(jiàn)。
《辦法》指出，農(nóng)村村民住房建設(shè)應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃、村莊建設(shè)規(guī)劃和“一戶一宅、拆舊建新、法定面積”的要求，盡量使用原有宅基地、村內(nèi)空閑地和村周邊的丘陵坡地;鼓勵(lì)建造公寓式住宅;嚴(yán)格控制占用耕地建造住宅。據(jù)介紹，我市將力爭(zhēng)通過(guò)三至五年的努力，讓無(wú)房戶和危房戶圓住房夢(mèng)。
宅基地面積、住房建筑面積怎樣界定?
對(duì)于宅基地面積標(biāo)準(zhǔn)(包括住房、附屬用房建筑占地面積和庭院用地面積等)，《辦法》規(guī)定，申請(qǐng)使用現(xiàn)有宅基地和存量土地新建、改擴(kuò)建住房：小戶(3人(含)以下)用地面積不得超過(guò)80平方米;中戶(4至5人)用地面積不得超過(guò)100平方米;大戶(6人(含)以上)用地面積不得超過(guò)140平方米。
該負(fù)責(zé)人說(shuō)，如果原宅基地面積不能滿足建房面積需求，可以申請(qǐng)使用增量土地(農(nóng)用地、未利用地)新建、改擴(kuò)建住房。
《辦法》規(guī)定，申請(qǐng)使用增量土地(農(nóng)用地、未利用地)新建、改擴(kuò)建住房：小戶、中戶、大戶用地面積分別不得超過(guò)60平方米、80平方米、125平方米。
住房建筑面積標(biāo)準(zhǔn)是這樣規(guī)定的：
使用原宅基地面積進(jìn)行房屋拆改建(或聯(lián)建改造)的，一自然間宅基地住房建筑面積不得超過(guò)180平方米(一般來(lái)說(shuō)，可達(dá)4層)。
使用新批宅基地(或增加原宅基地面積)新建、改擴(kuò)建住房的，在確保人均住房建筑面積不小于40平方米的前提下，小戶、中戶、大戶住房建筑面積分別不得超過(guò)180平方米、240平方米、300平方米。
舉個(gè)例子，村民老王家現(xiàn)有1間2層老房及1間柴房，道坦及預(yù)留宅基地有150平方米。老王的兩個(gè)兒子都已婚，且各有一個(gè)小孩，尚未分戶共有8口人。按照《辦法》規(guī)定，老王家符合分戶條件，可以要求申請(qǐng)新批宅基地新建、擴(kuò)建住房，這樣宅基地用地面積最高有140平方米，可建成建筑面積300平方米的新房。
該負(fù)責(zé)人說(shuō)，上述原則只作為大框架，在實(shí)際操作中，宅基地用地面積和住房建筑面積取決于綜合因素，需要申請(qǐng)人自己根據(jù)實(shí)際需要決定，比如是否分戶(符合條件的)，是否申請(qǐng)?jiān)隽客恋氐取?/p>
拓展閱讀：關(guān)于《瑞安市歷史遺留宅基地處置暫行辦法》的問(wèn)題
有關(guān)《瑞安市歷史遺留宅基地處置暫行辦法》，請(qǐng)問(wèn)非本村村民農(nóng)村住宅登記問(wèn)題：
第一個(gè)問(wèn)題：因下山脫貧，父親于1995年在瑞安外村購(gòu)房2間并通過(guò)審批改造原房屋一間多并登記了產(chǎn)權(quán)證，改造剩余的一部分房屋由于法律意識(shí)淡薄，未登記，原房屋剩余部分據(jù)鄰居村民稱1980年就已建成，現(xiàn)是否可以登記?需提供什么文件?
第二個(gè)問(wèn)題：農(nóng)村住宅不是同一個(gè)村的，按此辦法原則上要求以村為單位統(tǒng)一上報(bào)，若所在外村村集體因保護(hù)本村利益，故意不提供相應(yīng)文件或蓋章，該如何保證外村人合法權(quán)利?能否直接越過(guò)村集體申報(bào)?
國(guó)土資源局回復(fù)：
一、如若該房屋建設(shè)于1980年之前，根據(jù)《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)若干規(guī)定》和《浙江省人民政府辦公廳關(guān)于加快推進(jìn)全省農(nóng)村宅基地確權(quán)登記發(fā)證工作的意見(jiàn)》規(guī)定，1982年2月13日《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》實(shí)施前，農(nóng)民占用宅基地建房且至今未擴(kuò)建或翻建的，可按現(xiàn)有實(shí)際使用面積確定宅基地使用權(quán)。原權(quán)利人可持土地權(quán)源證明材料等向所在地鎮(zhèn)街國(guó)土所申請(qǐng)宅基地使用權(quán)初始登記，然后雙方辦理宅基地調(diào)劑手續(xù)。另外你戶是從外村村民購(gòu)買取得的，辦理土地登記需符合《瑞安市人民政府關(guān)于農(nóng)村宅基地歷史遺留有關(guān)問(wèn)題的批復(fù)》(瑞政發(fā)〔2008〕193號(hào))五項(xiàng)要求，1、轉(zhuǎn)讓方已取得集體土地使用權(quán)證;2、受讓方于2004年10月21日前取得房屋所有權(quán)證(本村不受限制);3、受讓方為下列對(duì)象之一：(1)本市范圍內(nèi)農(nóng)業(yè)戶口;(2)珊溪水利工程移民;(3)回鄉(xiāng)落戶的職工、軍人和其他人員;(4)回鄉(xiāng)定居的華僑、臺(tái)灣和港澳同胞、外籍華人;4、當(dāng)?shù)卮逦瘯?huì)同意受讓人使用土地;5、當(dāng)?shù)剜l(xiāng)鎮(zhèn)政府、村委會(huì)證明其符合“一戶一宅”要求，宅基地面積不超過(guò)浙江省規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)(120㎡)。
二、你咨詢的問(wèn)題中建房時(shí)間為1980年，不適用《瑞安市歷史遺留宅基地處置暫行辦法》。感謝您對(duì)國(guó)土資源工作的關(guān)心與支持。
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