農(nóng)村宅基地房屋
農(nóng)村宅基地所有權(quán)屬集體所有，法律已明確，無可爭議，但其使用權(quán)能否作為公民遺產(chǎn)進行分割?而農(nóng)村的宅基地和房屋拆遷應(yīng)該怎么補償？農(nóng)村宅基地可以作為遺產(chǎn)繼承嗎?農(nóng)村宅基地房屋到底能否買賣？我們一起去看看吧！
農(nóng)村的宅基地和房屋拆遷應(yīng)該怎么補償?
如今很多地方都在開展新農(nóng)村建設(shè)，為了新農(nóng)村的形象，農(nóng)村自建別墅逐漸興起，很多老房子都被拆遷重建。但是關(guān)于農(nóng)村的宅基地和房屋拆遷怎么補償，很多人卻半知不解。今天就一起來看看。
1、農(nóng)村的宅基地和房屋拆遷是分開補償。“分開補償”，是指土地補償和地上附著物補償?shù)姆蛛x。農(nóng)村宅基地產(chǎn)權(quán)歸村集體所有，由村集體分配給村民使用，村民在宅基地上建房子居住。在遇到宅基地拆遷的時候，有兩種補償。
一是宅基地補償，二是房屋補償。由于宅基地的產(chǎn)權(quán)屬于村集體，因此，這部分補償歸村集體所有，不會直接給宅基地使用人。而房屋的產(chǎn)權(quán)屬于村民私有，因此房屋補償歸村民所有。村民的宅基地被征收后，如果沒有其他宅基地，那么村集體要給村民重新分配宅基地，讓村民在新的宅基地上建房子。
2、土地補償?shù)臉?biāo)的是土地使用權(quán)，一般分為2種形式：一是貨幣補償，二是置換補償。貨幣補償就是根據(jù)相關(guān)補償標(biāo)準(zhǔn)，對你的宅基地按每平方米多少錢直接付錢給你;置換補償就是在規(guī)劃的安置區(qū)域按不同低價折換成多少平方米對你進行安置。
還有就是房屋及地上附著物的補償，這個補償?shù)臉?biāo)的是物產(chǎn)所有權(quán)，包含了你所有的房屋、構(gòu)筑物、相關(guān)設(shè)施、樹木蔬果等等，在補償標(biāo)準(zhǔn)實施方案上應(yīng)該是一欄一欄非常細非常清楚的，這個你可以向征地方要來看看。這項補償一般就只有一種補償方式了，就是貨幣補償。
3、現(xiàn)行的土地管理法第四十七條規(guī)定 征用土地的，按照被征用土地的原用途給予補償。征用耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。征用耕地的土地補償費，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。
征用耕地的安置補助費，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征用的耕地數(shù)量除以征地前被征用單位平均每人占有耕地的數(shù)量計算。每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是，每公頃被征用耕地的安置補助費，最高不得超過被征用前三年平均年產(chǎn)值的十五倍。
4、房屋拆遷補償價由宅基地區(qū)位補償價、被拆遷房屋重置成新價構(gòu)成。計算公式為：房屋拆遷補償=宅基地區(qū)位補償價*宅基地面積+被拆遷房屋重置成新價。
農(nóng)村宅基地可以作為遺產(chǎn)繼承嗎?
依據(jù)我國土地法律的有關(guān)規(guī)定，宅基地的所有權(quán)和使用權(quán)是分離的，農(nóng)村宅基地的所有權(quán)屬于村集體，使用權(quán)屬于房屋所有人。農(nóng)村村民的宅基地使用權(quán)是基于“村民”的特定身份取得，村民只有宅基地使用權(quán)，不能隨意對宅基地進行處置。
依據(jù)法律規(guī)定，宅基地是農(nóng)民基于集體經(jīng)濟組織成員身份而享有的、可以用于修建住宅的集體建設(shè)用地，農(nóng)民無須交納任何土地費用即可取得，屬于福利性質(zhì)，一般不能繼承。但宅基地上建成的房屋則屬于公民個人財產(chǎn)，可以繼承。
實踐中，農(nóng)民宅基地的繼承問題可分為下列情形：
1.如果繼承人是本集體成員，符合宅基地申請條件的，經(jīng)批準(zhǔn)后可取得被繼承房屋的宅基地。
2.如果不符合申請條件，則可以將房屋賣給本村其他符合申請條件的村民，如果不愿出賣，則該房屋不得翻建、改建、擴建。
由此可見，宅基地不屬于遺產(chǎn)，不能被繼承。但建造在宅基地上的房屋屬于公民個人所有，可以繼承。按照我國法律規(guī)定的“地隨房走”的原則，公民繼承了房屋，當(dāng)然可以使用房屋所占范圍內(nèi)的宅基地。但基于“宅基地不能作為遺產(chǎn)繼承”的原則，如果父母留下的舊房子一旦倒塌或子女自行拆除，子女再想翻建的話，國家法律是不允許的。
農(nóng)村宅基地房屋到底能否買賣
近年來，隨著我國城鎮(zhèn)化進程的不斷推進，城市不斷向郊區(qū)農(nóng)村擴張，大批農(nóng)村土地及房屋面臨拆遷，農(nóng)村宅基地房屋的可期待利益越來越大，因此農(nóng)村宅基地房屋買賣便成了群眾關(guān)注的一個問題。可是到底農(nóng)村宅基地房屋能否買賣?何種形式的買賣才是被法律所認可的?這兩個問題長時間來一直困擾著很多人。
▌先來看一個例子：
張某和陳某系崇明同村村民，兩人關(guān)系一直不錯，后來陳某因工作發(fā)展需要搬去上海市區(qū)居住，于是想將崇明的宅基地房屋賣掉，張某了解情況后，便與陳某商量購房事宜，兩人一拍即合，張某便以10萬元的價格買下了陳某的宅基地，雙方還簽訂了書面協(xié)議。
時隔兩年之后，陳某感覺崇明發(fā)展趨勢變好，原來的宅基地房屋大有拆遷之可能，于是心里萌生了要回宅基地的想法，便與張某商量�？墒菑埬巢煌猓瑥埬痴J為，當(dāng)初宅基地房屋買賣雙方都是自愿的，白紙黑字的簽訂了協(xié)議，而且自己早已支付了38萬元價款，履行了協(xié)議上的各項內(nèi)容，自己還花費了大量的心血和金錢在修繕改造房屋上，如今陳某突然想要回房子，實在不合情理。雙方協(xié)商不成，于是陳某便起訴到了法院。一審判決張某返還房屋，張某非常不服，于是上訴至上一級法院，二審法院判決陳某敗訴，張某與陳某之間的購房合同有效。
根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。也就是說農(nóng)村房屋是可以買賣的'，但出賣以后不得再重新申請宅基地。
但是，根據(jù)建設(shè)部《房屋登記管理辦法》第八十七條的規(guī)定，申請農(nóng)村村民住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，受讓人不屬于房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員的，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，房屋登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予辦理。從這個規(guī)定可以知道，同一個農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員之間的農(nóng)村宅基地房屋是可以轉(zhuǎn)讓的。
▌什么是同一農(nóng)村集體經(jīng)濟組織呢?
是以生產(chǎn)隊為單位?還是以村為單位?亦或是以鎮(zhèn)為單位?這個問題的判斷要根據(jù)集體土地的物權(quán)歸屬、發(fā)包主體等進行認定。而法院在案件審理過程當(dāng)中，一般根據(jù)上海市高級人民法院《關(guān)于審理農(nóng)村宅基地房屋買賣糾紛案件的原則意見》進行審判。
意見規(guī)定：
第一， 對于發(fā)生在本鄉(xiāng)(鎮(zhèn))范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣，該房屋買賣合同認定為有效。
第二， 對于將房屋出售給本鄉(xiāng)(鎮(zhèn))以外的人員的，如果取得有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)的，可以認定合同有效。
第三， 對于將房屋出售給本鄉(xiāng)(鎮(zhèn))以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)，如果合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住使用該房屋的，該合同應(yīng)作無效處理。
第四，對于將房屋出售給本鄉(xiāng)(鎮(zhèn))以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)，如果合同已實際履行完畢，且購房人已實際居住使用該房屋的，對合同效力暫不表態(tài)，實際處理中應(yīng)本著尊重現(xiàn)狀、維持穩(wěn)定的原則，承認購房人對房屋的現(xiàn)狀以及繼續(xù)占有、居住和使用該房屋的權(quán)利。
本起糾紛中，由于張某與陳某系同鎮(zhèn)同村村民，按照上海市高級人民法院《關(guān)于審理農(nóng)村宅基地房屋買賣糾紛案件的原則意見》之規(guī)定，可以認定兩人之間的房屋買賣合同有效。若兩人不屬于同一鄉(xiāng)鎮(zhèn)，而宅基地房屋拆遷，那么補償款應(yīng)當(dāng)在扣除購房人的房屋款后，并且充分考慮購房人重新購房的合理支出之后，一般可考慮購房人與出賣人按照約7：3的比例享受。
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