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20天17城加碼調(diào)控
今年三月以來的20天里,中國樓市調(diào)控加碼的大潮已經(jīng)蔓延至17個城市。如北京、上海等地樓市政策再次達(dá)到“史上最嚴(yán)”,廣州、石家莊等星夜出臺新政,更有一些城市在短短幾天內(nèi)連續(xù)收緊政策“韁繩”。陽春三月天,中國樓市調(diào)控風(fēng)暴出現(xiàn)“三宗最”。
“最嚴(yán)厲”
北京日前出臺的“認(rèn)房認(rèn)貸”新政讓“二套房”的購房門檻大幅提高。普通住宅60%(非普通住宅80%)以上的二套房首付壓力,幾乎拆掉了“購房杠桿”,讓不少投資客望而卻步。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為,新政出臺之后,北京購房政策已成“史上最嚴(yán)”。
立竿見影,政策出臺后,北京二手房成交驟減。亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,新政實(shí)施次日的3月19日,北京二手住宅成交僅224套,而調(diào)控前5天的日成交量均在千套左右。
新政“速凍”效果預(yù)計不僅顯現(xiàn)于二手房市場。亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫指出,隨著二手市場成交逐漸冷卻,“賣一買一”的周期拖長,部分改善型支付能力下滑,將逐步導(dǎo)致新房住宅市場的成交量出現(xiàn)下行。
除北京外,上海、深圳、南京等多地政策也達(dá)到“史上最嚴(yán)”。偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉指出,可以預(yù)計,接下來一些市場過熱、房價又有所抬頭的城市也將進(jìn)一步跟進(jìn)加碼調(diào)控。
“最著急”
3月17日,從下午至深夜,北京、石家莊、廣州、鄭州四城相繼出臺加碼住宅限購限貸的措施。18日又有長沙收緊限購。廣州和鄭州兩地幾乎是連夜發(fā)布樓市新政,被視為“最著急”的調(diào)控。
“最著急”、“最嚴(yán)厲”新政的背后是局部地區(qū)房價出現(xiàn)升溫趨勢。官方數(shù)據(jù)顯示,2月份,中國70個大中城市中,新建商品住宅價格上漲的城市有56個,占八成。不少地方更是出現(xiàn)二手住宅價格漲幅高于新房的情況。廣州是2月份70個城市中二手房價漲幅最高的城市,環(huán)比上漲2.7%,當(dāng)月廣州新房價格環(huán)比上漲0.9%。
今年全國兩會上,“遏制熱點(diǎn)城市房價過快上漲”被加入政府工作報告修訂內(nèi)容之中,決策層對樓市調(diào)控的決心可見一斑。
“最頻繁”
除了政策趨緊、出臺時機(jī)迫切外,多地更是多次調(diào)控,反復(fù)加碼。例如長沙在3月18日升級限購等政策,短短兩天之后,又宣布全面上調(diào)公積金貸款首付比例,并暫停發(fā)放第三套及以上住房公積金貸款。再如南京3月15日出臺限購新政,限購擴(kuò)圍、升級,而去年9月以來,南京已經(jīng)有大大小小數(shù)次調(diào)控新政出臺。此外,鄭州、武漢、杭州等地也是多次調(diào)控、反復(fù)加碼。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出,自2016年9月以來,中國已經(jīng)有超過35個城市出臺了110余次房地產(chǎn)收緊的調(diào)控措施。僅雞年春節(jié)之后,就有超過22個城市出臺了針對購房的新規(guī)新政。
鏈家集團(tuán)董事長左暉日前指出,供求關(guān)系、消費(fèi)者預(yù)期、金融環(huán)境、市場秩序都將對房價產(chǎn)生影響。在調(diào)控政策出臺后,北京等城市的房地產(chǎn)市場會更加穩(wěn)定,對此“我們是有比較明確的預(yù)期的”。
胡景暉指出,在目前的政策力度下,非急迫性的、支付能力較弱的購房需求將被延遲,對緩解市場恐慌情緒、穩(wěn)定市場、平抑房價將起到立竿見影的效果,預(yù)計從3月中下旬開始,樓市交易量將會再次出現(xiàn)明顯回落,春節(jié)以來有所抬頭的房價也將再次回歸平穩(wěn),并有望迎來回落。
專家:住房供需存在區(qū)域性差異
應(yīng)因城施策
隨著限購的加碼,樓市再次成為輿論熱議的話題。就在剛剛舉行的中國發(fā)展高層論壇上,這也成了大家關(guān)注的焦點(diǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人和經(jīng)濟(jì)學(xué)者們普遍認(rèn)為,目前的限購政策出臺正當(dāng)其時,將會有效的抑制房價的再度高企,但后期一些配套的長效機(jī)制也應(yīng)陸續(xù)出臺。
國務(wù)院發(fā)展研究中心宏觀經(jīng)濟(jì)研究部副部長 陳昌盛:我們現(xiàn)在是一線城市土地供給相對緊張,但是資金和人口正在向一線城市聚集,三四線城市土地供給相對寬裕,但是人口和整個資金都在撤離,相對來說三四線城市是流出的,所以我們現(xiàn)在之所以強(qiáng)調(diào)因城施策的措施,其實(shí)是要給地方一些房地產(chǎn)的調(diào)控權(quán),特別是三四線城市。
專家認(rèn)為,房地產(chǎn)不僅僅是房價的問題,它關(guān)系到立法、稅收、財政等許多領(lǐng)域,政府應(yīng)該拿出更多的長效措施來,用體質(zhì)機(jī)制去解決樓市調(diào)控問題。
國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟(jì)所所長 王微:政府在房地產(chǎn)市場里最重要的.作用,首先是要建立好,讓市場有序運(yùn)行的制度,比如說房地產(chǎn)市場的交易制度,比如說住房融資的制度,另外就是說要有立法, 包括像剛才提到的租賃法,現(xiàn)在我們國家房地產(chǎn)市場里的立法,是比較少的。
如何遏制巨額增量資金的宣泄?
齊魯資管的首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李迅雷在其微信公眾號發(fā)布的一篇名為《看得見底牌的博弈》中提到:
通過觀察2016年中國商業(yè)銀行的信用創(chuàng)造,就會發(fā)現(xiàn)要控制熱錢規(guī)模何等之難:2015年末,中國外匯占款余額為24.87萬億元,至2016年末只有21.94萬億元,一年內(nèi)減少近3萬億,但2016年的M2增速依然維持是11.3%,即如果外匯占款不減少,則去年的M2應(yīng)該達(dá)到13.4%。盡管從表面看,商業(yè)銀行的新增信貸為12.65萬億,但通過購買財政部和地方政府債券大約6萬億,通過同業(yè)義務(wù)增加資產(chǎn)近7萬億,使得2016年的商業(yè)銀行國內(nèi)資產(chǎn)增加了25萬億,故投放給市場的資金總量超乎想象。如此大的資金投放,加上原本已經(jīng)是巨無霸的社會資金,成為國內(nèi)持續(xù)資產(chǎn)荒的重要原因。
由于存量資金大部分都已經(jīng)配置在資產(chǎn)上了,由此形成了資產(chǎn)泡沫,而當(dāng)前政策的底牌又是穩(wěn)增長和防風(fēng)險,即政策的底線是不去刺破泡沫,而只是抑制泡沫,這就到了泡沫不斷疊加。從過去近20年的房價走勢看,每逢房地產(chǎn)政策收緊,房價漲幅趨緩或微跌時,都是買入的好時機(jī),且?guī)缀趺扛羧昃褪且粋買房的好時機(jī),如2000年、2003年、2006年、2009年、2012年和2015年。這就使得每年居民部門新增的資金大部分會去配置房地產(chǎn),房地產(chǎn)作為居民家庭最大比例的配置資產(chǎn),延續(xù)了那么多年只漲不跌的神話,且本身又存在剛需和改善型需求。
相比之下,固定收益類產(chǎn)品的配置需求相對弱些,因?yàn)轭A(yù)期收益率是不變的,這些年來回報率不斷下降,也導(dǎo)致了銀行和信托理財產(chǎn)品規(guī)模增速的下降。資產(chǎn)配置需求最弱的還是二級市場的權(quán)益類產(chǎn)品(遠(yuǎn)不如PE、VC等的投資回報率高),在過去27年中,累計漲幅都遠(yuǎn)低于樓市和債市,這兩年來表現(xiàn)更差。
正是因?yàn)闃鞘虚L期演繹著財富效應(yīng),使得今年居民家庭的增量資金依然會青睞樓市。為了抑制這些增量資金對樓市的宣泄,這兩天北京、廣州等地又出臺了更嚴(yán)厲的限購增速,這說明,即便沒有房產(chǎn)稅,抑制房價上漲的政策手段還是有的,只是再嚴(yán)厲的政策還得有度,即不要刺破泡沫——這一底牌卻成為熱錢始終不愿離開樓市的最大因素。
除了樓市存在泡沫,其他市場也或多或少地存在泡沫,之所以那么多所謂的理財產(chǎn)品能夠獲得較高的預(yù)期回報率,是因?yàn)槠涫找娑际墙⒘伺菽黄频幕A(chǔ)上,一旦泡沫破滅,所謂合理估值的假設(shè)就不復(fù)存在,有多少產(chǎn)品的價格還能保持堅挺呢?所以,對各類資產(chǎn)以及匯率等管制強(qiáng)化已經(jīng)成為迫不得已的選擇,但卻不能成為永久的選擇。
不過,底牌既然已經(jīng)看見了,而且不會突然抽走,那么,2017年的各大類資產(chǎn)的投資風(fēng)險應(yīng)該都不大:跌多了,政策會放松,反彈可期;漲多了,政策會收緊,要注意回落風(fēng)險。但不可否認(rèn)的是,沒有不破的泡沫,中短期的維穩(wěn)將導(dǎo)致長期風(fēng)險的累積,這已經(jīng)成為我們未來不得不去對付的高難度牌局。
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