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重慶農(nóng)村宅基地現(xiàn)行政策
對于農(nóng)民的宅基地，保障農(nóng)戶宅基地用益物權，改革完善農(nóng)村宅基地制度，下面小編就為大家精心整理了重慶農(nóng)村宅基地現(xiàn)行政策，希望大家喜歡!
重慶農(nóng)村宅基地現(xiàn)行政策
改革的七項原則：堅持農(nóng)村多種所有制經(jīng)濟共同發(fā)展，堅持和完善農(nóng)村基本經(jīng)營制度，堅持社會主義市場經(jīng)濟改革方向，堅持保障農(nóng)民權益，堅持統(tǒng)籌兼顧，堅持循序漸進、試點先行，堅持黨對“三農(nóng)”工作的領導。
深化農(nóng)村改革要聚焦農(nóng)村集體產(chǎn)權制度、農(nóng)業(yè)經(jīng)營制度、農(nóng)業(yè)支持保護制度、城鄉(xiāng)發(fā)展一體化體制機制和農(nóng)村社會治理制度等5大領域。
《方案》針對五大關鍵領域，提出26個方面的.改革舉措，其中排在第一位的是深化農(nóng)村集體產(chǎn)權制度改革。對此，陳錫文表示，把農(nóng)村產(chǎn)權制度改革放在首位，對整個農(nóng)村經(jīng)濟體制來說具有基礎性的意義和作用。“不僅因為在整個農(nóng)村經(jīng)濟當中集體經(jīng)濟所占的比重很大，更因為億萬農(nóng)民的切身利益與農(nóng)村集體經(jīng)濟的產(chǎn)權制度密切相關。”
深化農(nóng)村土地制度改革
堅守土地公有性質(zhì)不改變、耕地紅線不突破、農(nóng)民利益不受損“三條底線”，防止犯顛覆性錯誤。深化農(nóng)村土地制度改革 的基本方向是：落實集體所有權，穩(wěn)定農(nóng)戶承包權，放活土地經(jīng)營權。落實集體所有權，就是落實“農(nóng)民集體所有的不動產(chǎn)和動產(chǎn)，屬于本集體成員集體所有”的法 律規(guī)定，明確界定農(nóng)民的集體成員權，明晰集體土地產(chǎn)權歸屬，實現(xiàn)集體產(chǎn)權主體清晰。穩(wěn)定農(nóng)戶承包權，就是要依法公正地將集體土地的承包經(jīng)營權落實到本集體 組織的每個農(nóng)戶。放活土地經(jīng)營權，就是允許承包農(nóng)戶將土地經(jīng)營權依法自愿配置給有經(jīng)營意愿和經(jīng)營能力的主體，發(fā)展多種形式的適度規(guī)模經(jīng)營。
一是開展農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設用地入市、宅基地制度改革試點。
及時總結經(jīng)驗、不斷完善，形成可復制、可推廣的改革成果。農(nóng)村土地征收制度改革的基 本思路是：縮小土地征收范圍，規(guī)范土地征收程序，完善對被征地農(nóng)民合理、規(guī)范、多元保障機制，建立兼顧國家、集體、個人的土地增值收益分配機制，合理提高 個人收益。集體經(jīng)營性建設用地制度改革的基本思路是：允許土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃確定為工礦倉儲、商服等經(jīng)營性用途的存量農(nóng)村集體建設用地，與國有建 設用地享有同等權利，在符合規(guī)劃、用途管制和依法取得的前提下，可以出讓、租賃、入股，完善入市交易規(guī)則、服務監(jiān)管制度和土地增值收益的合理分配機制。宅 基地制度改革的基本思路是：在保障農(nóng)戶依法取得的'宅基地用益物權基礎上，改革完善農(nóng)村宅基地制度，探索農(nóng)民住房保障新機制，對農(nóng)民住房財產(chǎn)權作出明確界 定，探索宅基地有償使用制度和自愿有償退出機制，探索農(nóng)民住房財產(chǎn)權抵押、擔保、轉讓的有效途徑。
二是深化農(nóng)村土地承包經(jīng)營制度改革。
抓緊修改有關法律，落實中央關于穩(wěn)定農(nóng)村土地承包關系并保持長久不變的重大決策，適時就二輪承包期滿后耕地延包辦法、 新的承包期限等內(nèi)容提出具體方案。在基本完成農(nóng)村集體土地所有權確權登記頒證的基礎上，按照不動產(chǎn)統(tǒng)一登記原則，加快推進宅基地和集體建設用地使用權確權 登記頒證工作。明確和提升農(nóng)村土地承包經(jīng)營權確權登記頒證的法律效力，擴大整省推進試點范圍，總體上要確地到戶，從嚴掌握確權確股不確地的范圍。出臺農(nóng)村 承包土地經(jīng)營權抵押、擔保試點指導意見。在有條件的地方開展農(nóng)民土地承包經(jīng)營權有償退出試點。制定出臺完善草原承包經(jīng)營制度的文件，規(guī)范草原承包行為和管 理方式，充分調(diào)動廣大牧民保護和建設草原的積極性。引導農(nóng)村集體所有的荒山、荒溝、荒丘、荒灘使用權有序流轉。
三是健全耕地保護和補償制度。
嚴格實施土地利用總體規(guī)劃，加強耕地保護，全面開展永久基本農(nóng)田劃定工作，實行特殊保護。完善土地復墾制度，盤活土地存量， 建立土地復墾激勵約束機制，落實生產(chǎn)建設毀損耕地的復墾責任。加大中低產(chǎn)田改造力度，以增加高產(chǎn)穩(wěn)產(chǎn)基本農(nóng)田、改善農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件和生態(tài)環(huán)境為目標，完善農(nóng) 村土地整治辦法。依法加強耕地占補平衡規(guī)范管理，強化耕地占補平衡的法定責任，完善占補平衡補充耕地質(zhì)量評價體系，確保補充耕地數(shù)量到位、質(zhì)量到位。完善 耕地和基本農(nóng)田保護補償機制。采取更有力的措施，加強對耕地占補平衡的監(jiān)管，堅決防止占多補少、占優(yōu)補劣、占水田補旱田現(xiàn)象，杜絕違規(guī)占用林地、濕地補充 耕地。進一步落實耕地保護政府領導干部離任審計制度。按照有關法律法規(guī)，完善和拓展城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤、“地票”等試點，推動利用城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤 政策支持易地扶貧搬遷。
附：農(nóng)村宅基地及農(nóng)房入市交易政策研究(部分)
一、關于農(nóng)村宅基地和農(nóng)房入市的政策背景
在中央最新的改革設想中，農(nóng)村土地制度的市場化改革是大方向。黨中央在十八屆三中全會的文件中，對此有一系列的明確指示。十八屆三中全會文件指出：“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市常在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價�？s小征地范圍，規(guī)范征地程序，完善對被征地農(nóng)民合理、規(guī)范、多元保障機制”。“建立兼顧國家、集體、個人的土地增值收益分配機制，合理提高個人收益。完善土地租賃、轉讓、抵押二級市潮。
對于農(nóng)民承包土地的經(jīng)營，三中全會明確指出了市場化改革的方向，“在堅持和完善最嚴格的耕地保護制度前提下，賦予農(nóng)民對承包地占有、使用、收益、流轉及承包經(jīng)營權抵押、擔保權能，允許農(nóng)民以承包經(jīng)營權入股發(fā)展農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營。鼓勵承包經(jīng)營權在公開市場上向專業(yè)大戶、家庭農(nóng)嘗農(nóng)民合作社、農(nóng)業(yè)企業(yè)流轉，發(fā)展多種形式規(guī)模經(jīng)營”。
更值得重視的是，三中全會明確提出，要“賦予農(nóng)民更多財產(chǎn)權利”，包括“保障農(nóng)民集體經(jīng)濟組織成員權利，積極發(fā)展農(nóng)民股份合作，賦予農(nóng)民對集體資產(chǎn)股份占有、收益、有償退出及抵押、擔保、繼承權”。對于農(nóng)民的宅基地，“保障農(nóng)戶宅基地用益物權，改革完善農(nóng)村宅基地制度，選擇若干試點，慎重穩(wěn)妥推進農(nóng)民住房財產(chǎn)權抵押、擔保、轉讓，探索農(nóng)民增加財產(chǎn)性收入渠道。建立農(nóng)村產(chǎn)權流轉交易市場，推動農(nóng)村產(chǎn)權流轉交易公開、公正、規(guī)范運行。”
在新型城鎮(zhèn)化的指導綱領——《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃(2014-2020年)》中，對包括宅基地在內(nèi)的農(nóng)村土地改革也指出了明確的方向：“推進農(nóng)村土地管理制度改革。全面完成農(nóng)村土地確權登記頒證工作，依法維護農(nóng)民土地承包經(jīng)營權。在堅持和完善最嚴格的耕地保護制度前提下，賦予農(nóng)民對承包地占有、使用、收益、流轉及承包經(jīng)營權抵押、擔保權能”。對于農(nóng)村宅基地的改革，文件提出：“保障農(nóng)戶宅基地用益物權，改革完善農(nóng)村宅基地制度，在試點基礎上慎重穩(wěn)妥推進農(nóng)民住房財產(chǎn)權抵押、擔保、轉讓，嚴格執(zhí)行宅基地使用標準，嚴格禁止一戶多宅。在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價。建立農(nóng)村產(chǎn)權流轉交易市場，推動農(nóng)村產(chǎn)權流轉交易公開、公正、規(guī)范運行”。
在推進農(nóng)村土地改革的同時，新型城鎮(zhèn)化的一個核心是要推進農(nóng)業(yè)轉移人口市民化。新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃提出，“逐步把符合條件的農(nóng)業(yè)轉移人口轉為城鎮(zhèn)居民。創(chuàng)新人口管理，加快戶籍制度改革，全面放開建制鎮(zhèn)和小城市落戶限制，有序放開中等城市落戶限制，合理確定大城市落戶條件，嚴格控制特大城市人口規(guī)模。穩(wěn)步推進城鎮(zhèn)基本公共服務常住人口全覆蓋，把進城落戶農(nóng)民完全納入城鎮(zhèn)住房和社會保障體系，在農(nóng)村參加的養(yǎng)老保險和醫(yī)療保險規(guī)范接入城鎮(zhèn)社保體系。建立財政轉移支付同農(nóng)業(yè)轉移人口市民化掛鉤機制，從嚴合理供給城市建設用地，提高城市土地利用率”。
考慮到相關改革對現(xiàn)有政策將會形成突破，新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃明確提出了可進行試點探索：“對需要深入研究解決的難點問題，如建立農(nóng)業(yè)轉移人口市民化成本分擔機制，建立多元化、可持續(xù)的城鎮(zhèn)化投融資機制，建立創(chuàng)新行政管理、降低行政成本的設市設區(qū)模式，改革完善農(nóng)村宅基地制度等，要選擇不同區(qū)域不同城市分類開展試點。”
從上述政策內(nèi)容可以看出，在未來的改革和新型城鎮(zhèn)化背景下，農(nóng)村宅基地改革已經(jīng)有了明確的方向：
第一，宅基地是農(nóng)民財產(chǎn)的重要組成部分，農(nóng)民擁有宅基地的用益物權。為農(nóng)民增加獲得財產(chǎn)性收入的渠道，這是未來農(nóng)村土地改革重要方向。
第二，在試點基礎上，可以慎重穩(wěn)妥推進農(nóng)民住房財產(chǎn)權的抵押、擔保、轉讓。
第三，未來可以建立農(nóng)村產(chǎn)權流轉交易市場，推動農(nóng)村產(chǎn)權流轉交易公開、公正、規(guī)范運行。
第四，改革完善農(nóng)村宅基地制度，將會在國內(nèi)部分城市開展試點。根據(jù)中國的改革慣例，這種試點將有可能取得特殊的政策空間。
第五，伴隨著人口城鎮(zhèn)化和城鎮(zhèn)戶籍制度的放開，宅基地等農(nóng)民財產(chǎn)權力在城鄉(xiāng)居民間的.市場化流動和交易，將成為必然的趨勢。
二、現(xiàn)行有關農(nóng)村宅基地和農(nóng)房入市的法律及政策
中華人民共和國成立以后，宅基地制度經(jīng)歷了從私有到公有的幾個階段：
第一個階段，從1949-1962年，中國的宅基地是私有的，這種私有不僅是《土地法》所規(guī)定的，各個地方還頒發(fā)了土地權證。
第二個階段，從1962-1998年，農(nóng)村宅基地屬公有私用，而房子是私有財產(chǎn)。1962年中共八屆十中全會通過了《關于農(nóng)村人民公社工作條例修正草案》(六十條)，第一次明確宅基地是公有的。1962年到1998年是宅基地公有制度的建立、完善、加強的一個過程。在1998年以前，農(nóng)村宅基地雖然是公有的，但城里人需要宅基地還是可以到農(nóng)村里去申請，知青、華僑或城里人在郊區(qū)當老師等，都可以通過劃撥取得宅基地。1988年的《土地管理法》第四十一條就規(guī)定，城里人在何種情況下是可以取得宅基地的。
第三階段，1998年《土地管理法》修訂案取消了1988年的《土地管理法》第四十一條規(guī)定。在1998、1999年以后國務院發(fā)了一系列文件，禁止城里人到農(nóng)村去購買農(nóng)民房屋和取得宅基地。
現(xiàn)行法律對于農(nóng)村宅基地的流轉和交易有著嚴格的限制性規(guī)定。如1998年版的《土地管理法》對集體用地和宅基地有一系列的規(guī)定。
第八條規(guī)定：“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有;宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有”。
第十條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會經(jīng)營、管理;已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者村民小組經(jīng)營、管理;已經(jīng)屬于鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)村集體經(jīng)濟組織經(jīng)營、管理”。
第六十二條規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過盛自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。農(nóng)村村民建住宅，應當符合鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地”。“農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核，由縣級人民政府批準”。“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準”。
第六十三條規(guī)定：”農(nóng)民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設”。
《土地管理法》的這些規(guī)定，形成了農(nóng)村宅基地使用的基本法律框架。此后，國務院的相關政策，進一步收緊了農(nóng)村宅基地的作用和流轉限制。如2004年的《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》(國發(fā)〔2004〕28號)規(guī)定：“禁止擅自通過‘村改居’等方式將農(nóng)民集體所有土地轉為國有土地。禁止農(nóng)村集體經(jīng)濟組織非法出讓、出租集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設。改革和完善宅基地審批制度，加強農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地。引導新辦鄉(xiāng)村工業(yè)向建制鎮(zhèn)和規(guī)劃確定的小城鎮(zhèn)集中。在符合規(guī)劃的前提下，村莊、集鎮(zhèn)、建制鎮(zhèn)中的農(nóng)民集體所有建設用地使用權可以依法流轉”。
2007年底出臺的《國務院辦公廳關于嚴格執(zhí)行有關農(nóng)村集體建設用地法律和政策的通知》明確規(guī)定，“農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或‘小產(chǎn)權房’。單位和個人不得非法租用、占用農(nóng)民集體所有土地搞房地產(chǎn)開發(fā)。農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其面積不得超過盛自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準”。
從農(nóng)村集體土地的相關法律和政策變化來看，從1998年開始，農(nóng)村的農(nóng)用地制度改革是逐漸朝前推進，可以流轉，可以市場化經(jīng)營的。但與此相反，在農(nóng)村宅基地的改革方面則是不斷后退，過去還可以流轉，現(xiàn)在是完全不可以。它不但是在改革上倒退，也把農(nóng)民宅基地的許多權利從農(nóng)民手中不知不覺地給拿走了。
但在事實上，經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)和城郊村一直就沒有停止過農(nóng)村宅基地流轉，包括被法律明確禁止的向城鎮(zhèn)居民流轉，“小產(chǎn)權房”就是一個結果。在《城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤試點管理辦法(國土資發(fā)[2008]138號)》頒布后，農(nóng)村宅基地向城市流轉(又稱“置換”)變得更加普遍，形式更加多樣，農(nóng)村宅基地流轉成了一個法律和政策上不斷限制、但在現(xiàn)實之中卻不斷“違規(guī)發(fā)展”的現(xiàn)象。
很顯然，現(xiàn)行的法律法規(guī)與現(xiàn)實的農(nóng)村土地改革的需求之間出現(xiàn)了矛盾，而且矛盾越來越突出，越來越激化。矛盾主要表現(xiàn)在以下幾個方面：一是城市地價不斷上漲，城市擴張也在不斷占用農(nóng)村土地資源，但農(nóng)民缺乏合法的渠道來分享城鎮(zhèn)化帶來的土地增值收益。二是農(nóng)民外出務工，農(nóng)村有大量房子常年閑置，但因收入微薄，在城市難以落戶。因此，國內(nèi)亟待建立農(nóng)村宅基地有償退出機制，使農(nóng)民在農(nóng)村的承包地、宅基地、社員權等財產(chǎn)權益顯化，變?yōu)榭山灰椎呢敭a(chǎn)，讓部分想離開的農(nóng)民帶著“變現(xiàn)宅基地”進城。
在十八屆三中全會之后，國內(nèi)農(nóng)村土地改革的思路發(fā)生了一些轉變，中央政策關注到了農(nóng)村土地制度和現(xiàn)實的土地利用中的一些問題，為今后的農(nóng)村土地改革指出了方向。在目前，放開農(nóng)村集體建設用地自有流轉和宅基地流轉交易的最大瓶頸就是法律紅線，未來如果按照十八屆三中全會和國家城鎮(zhèn)化規(guī)劃的要求去試點，將會踩著“紅線”來搞實驗，突破現(xiàn)有體制進行探索。從政策操作上來看，在加速地方進行試點探索工作的同時，國家應該考慮制度上的頂層設計，不能使得地方試點處在灰色地帶。
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