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養(yǎng)老地產(chǎn)：保險與房企的雙生共贏成趨勢
銀行與地產(chǎn)企業(yè)“牽手”，早已屢見不鮮。然而保險與地產(chǎn)這兩個并無太多牽涉的行業(yè)，近日卻頻頻聯(lián)手。
恒大集團與中國人民保險集團近日在北京簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方約定將在各自的行業(yè)優(yōu)勢資源基礎(chǔ)上，開展多層次的戰(zhàn)略合作。
在恒大與人保所開展的戰(zhàn)略合作之前，保險企業(yè)與地產(chǎn)企業(yè)的聯(lián)手就已悄然興起。4月1日，地產(chǎn)企業(yè)碧桂園宣布以2.816港元/股的價格向中國平安發(fā)售22.362億股新股份，繼而中國平安順勢成為其第二大股東。更早之前，安邦保險入股萬科成為第四大股東，安邦保險與生命人壽更成為金地集團和金融街的第一和第二大股東。
房地產(chǎn)市場一片低迷，保險業(yè)卻勢頭正旺。此時聯(lián)手，雙方意圖為何?
吃定“養(yǎng)老地產(chǎn)”這塊蛋糕
此次恒大與人保聯(lián)手，約定在商業(yè)保險、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、健康管理、互聯(lián)網(wǎng)資源共享和投融資等方面利用自身優(yōu)勢資源開展合作。盡管還未公開兩方合作的具體細節(jié)，但在易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱看來，雙方合作最關(guān)鍵的部分是養(yǎng)老地產(chǎn)，“目前各類保險公司介入養(yǎng)老地產(chǎn)已是大勢所趨，相信恒大遍布全國的恒大城或恒大文旅城模式，會成為雙方未來養(yǎng)老地產(chǎn)合作的切入點”。
隨著我國老齡化進程的不斷加快，養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展前景毋庸置疑。養(yǎng)老地產(chǎn)巨大的市場前景，已經(jīng)吸引很多企業(yè)開始涉足養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)，房產(chǎn)企業(yè)自然是養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)中的核心企業(yè)，同時保險公司、專業(yè)養(yǎng)老機構(gòu)、各類基金等都加入操作或醞釀養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)及運營。
保險公司在養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)項目上表現(xiàn)尤為突出，先是去年太平人壽提出在全國范圍內(nèi)打造“梧桐之家”頤養(yǎng)社區(qū)，隨后，新華保險董事長康典也對外披露，已有兩個養(yǎng)老項目正在建設(shè)當(dāng)中，泰康人壽更是早在2009年就已拿到首家養(yǎng)老社區(qū)項目經(jīng)營牌照。
經(jīng)濟學(xué)家宋清輝在接受《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪時認為，保險企業(yè)與房企聯(lián)姻似乎已成為行業(yè)新趨勢，除了房地產(chǎn)行業(yè)自身較高的投資收益所帶來的吸引力以外，開發(fā)更為全面的地產(chǎn)商業(yè)形式更是雙方合作的重要原因。“隨著人口老齡化社會的到來，雙方在養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)或商業(yè)物業(yè)上進行深度合作，例如結(jié)合房地產(chǎn)的開發(fā)，在旅游、教育、健康等領(lǐng)域開展合作”。
房地產(chǎn)獲“輸血”
房地產(chǎn)市場的持續(xù)低迷使大批房產(chǎn)企業(yè)不斷思索如何更廣泛的擴展業(yè)務(wù)，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)的多元化。以恒大為例，近年來恒大不遺余力的拓寬業(yè)務(wù)層面，目前已經(jīng)涉獵健康產(chǎn)業(yè)、文化旅游產(chǎn)業(yè)，同時也拓展到礦泉水、糧油、乳業(yè)、奶粉等快消業(yè)務(wù)。萬達更是在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)生水起的基礎(chǔ)上，拓展到文化、休閑旅游以及互聯(lián)網(wǎng)等各類產(chǎn)業(yè)。
養(yǎng)老地產(chǎn)自身的巨大商業(yè)潛力使得房地產(chǎn)商在此領(lǐng)域躍躍欲試，同時有業(yè)內(nèi)人士對記者表示，養(yǎng)老地產(chǎn)項目也正符合未來房地產(chǎn)市場向更為精細化專業(yè)化的發(fā)展趨勢。
宋清輝指出：“就房地產(chǎn)企業(yè)的出發(fā)點而言，現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)之間競爭激烈，未雨綢繆提前介入尚未成氣候的養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域，待養(yǎng)老地產(chǎn)體系成熟之后，‘利潤爆點’也就接踵而至。”
毋庸置疑，業(yè)務(wù)的推廣背后需要大量的資金支持，資料顯示，截至2014年底，恒大負債總額相比上一年度增加了34.7%至3621億元，凈資產(chǎn)負債率達85.9%，尋求更多融資渠道和吸引更多資本加入已是眾多地產(chǎn)商所需面臨的問題。
“隨著房地產(chǎn)市場逐漸成熟，未來房地產(chǎn)行業(yè)的金融屬性、資本屬性將得到進一步的體現(xiàn)，金融企業(yè)與地產(chǎn)企業(yè)合作將成為趨勢。”中投顧問產(chǎn)業(yè)與政策研究中心主任扈志亮對《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者說。
而險資的大量涌入正是為房地產(chǎn)行業(yè)“輸血”，扈志亮認為：“對于地產(chǎn)企業(yè)而言，一來可以獲取保險企業(yè)來自資金方面的支持，二來又可以獲取一定的客戶群體，有利于地產(chǎn)企業(yè)加快發(fā)展，緩解資金鏈壓力。”
險企獲業(yè)務(wù)優(yōu)勢
房地產(chǎn)行業(yè)獲得“輸血”，險企方面自然也有利可圖。
保險機構(gòu)投身地產(chǎn)行業(yè)首先與其自身資金配置特點不無關(guān)系，險資只有通過發(fā)展長期持有且收益均衡穩(wěn)定的產(chǎn)業(yè)形態(tài)才能有效抵御經(jīng)濟周期和資本市場波動給公司經(jīng)營帶來的風(fēng)險。扈志亮指出：“保險企業(yè)與地產(chǎn)公司合作，一來保險企業(yè)擁有大量資金，需要尋找投資標的，而國內(nèi)房地產(chǎn)市場依然有較大發(fā)展空間，投資房地產(chǎn)不僅能夠保障一定的收益率、回報率，而且具有資產(chǎn)保值升值的作用，與保險資金的長周期也較為匹配。”
養(yǎng)老地產(chǎn)作為一種剛性需求，同時又與資本市場關(guān)聯(lián)度較低，投資回收期長且收益均衡穩(wěn)定，因而投資養(yǎng)老地產(chǎn)可以較大程度地規(guī)避資本市場波動所帶來的風(fēng)險，以保證保險企業(yè)的資產(chǎn)收益。
同時險資加入養(yǎng)老地產(chǎn)項目又是在為自身業(yè)務(wù)拓展提供平臺和保障，和君集團合伙人王志剛對《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者說：“保險企業(yè)參與醫(yī)療，包括投資醫(yī)院，以及養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，它最核心的是使保險產(chǎn)品在實體養(yǎng)老市場中的得到一些反應(yīng)。保險公司售出一個長期的保險，未來就可以獲得養(yǎng)老社區(qū)的權(quán)利，從而用這種權(quán)利來支撐養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。”
探索中前進
盡管養(yǎng)老地產(chǎn)商機無限，但發(fā)展之路依然艱辛。“最大的阻礙來自于政策方面，雖然已有不少房企險企紛紛涉水養(yǎng)老地產(chǎn)，但是政府的相關(guān)鼓勵性政策缺失，政策壁壘也成為企業(yè)和資本進入養(yǎng)老地產(chǎn)市場的阻礙。”宋清輝表示。
養(yǎng)老地產(chǎn)的基礎(chǔ)是土地，但土地的獲得仍然面臨難題，對于養(yǎng)老地產(chǎn)的土地規(guī)劃尚無明確的政策。最近發(fā)布的《關(guān)于保險資金投資股權(quán)和不動產(chǎn)有關(guān)問題的通知》里強調(diào)“防止以養(yǎng)老項目名義建設(shè)和銷售商品房”，養(yǎng)老地產(chǎn)是把“家庭養(yǎng)老”由分散居住變?yōu)榧芯幼�，通過專業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計與服務(wù)來作為吸引力。然而這是以盈利為目標的，因此從何種途徑獲得土地早已成為建設(shè)養(yǎng)老地產(chǎn)項目的企業(yè)所需面臨的難題。
扈志亮也指出：“養(yǎng)老配套設(shè)施完善難，不少醫(yī)療資源掌握在政府手中，難以順利配套等。”因此如何完善醫(yī)療服務(wù)體系也是企業(yè)所需考量的問題。
從企業(yè)自身出發(fā)，建設(shè)養(yǎng)老地產(chǎn)依然存在一些短板，王志剛指出：“養(yǎng)老地產(chǎn)的建設(shè)需要考慮幾個因素，包括位置因素、環(huán)境因素還有配套因素，然而現(xiàn)在保險企業(yè)在選擇這些方面，對本身的規(guī)律性選擇是不太夠的。”
“現(xiàn)階段很多企業(yè)在開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)項目時，從客戶本身考慮的還不夠，包括客戶真正需要什么，老年人到底想要什么，怎樣從客戶的角度考慮設(shè)計的合理性這是需要改善的問題。”王志剛說。
在養(yǎng)老地產(chǎn)的前期投入與資金回報來說，扈志亮認為：“發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)，前期投入額度大、投資回報周期長，對房企資金實力要求較高，尤其是當(dāng)前養(yǎng)老政策不完善，房企養(yǎng)老地產(chǎn)項目依然面臨拿地成本高。”王志剛也指出：“養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)盈利周期比較長。投資一個養(yǎng)老地產(chǎn)，人可以住進來，但怎樣收費還有待于探索。”因此養(yǎng)老地產(chǎn)作為一個新生的事物，其有效的盈利模式尚在探索中，然而國內(nèi)現(xiàn)階段大多養(yǎng)老地產(chǎn)依然是面上工程，并沒有實質(zhì)性的深入。對于盈利回報依然需要考量。
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