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以房養(yǎng)老”保險將在四城市推出試點
1、“以房養(yǎng)老”保險爭議中落地 將在四城市推出試點
雖然有所爭議，但在國家政策的支持下，住房反向抵押養(yǎng)老保險——“以房養(yǎng)老”終于還是落地了。記者日前從幸福人壽獲悉，該公司日前開發(fā)的“幸福房來寶老年人住房方向抵押養(yǎng)老保險(A款)”已經(jīng)獲得保監(jiān)會的審批通過，并已在北京、上海、廣州和武漢四個城市推出試點。
所謂“以房養(yǎng)老”，簡單地說，就是投保人以自己的房產(chǎn)作為抵押，從保險機構獲得養(yǎng)老金，同時繼續(xù)居住在自己的房子里。投保人過世之后，保險機構獲得處理抵押房產(chǎn)的權利。通過這個方法，可以讓那些“抱著金飯碗”但又收入微薄的老人能夠獲得足夠的養(yǎng)老金，體面地生活下去。
幸福人壽方面透露，此次發(fā)售的“幸福房來寶”產(chǎn)品，其設計初衷也是為了讓愿意居家養(yǎng)老的老人群體多一種選擇。所以在試點期間實行“三優(yōu)先”的原則，孤寡失獨老人、低收入家庭、高齡老年群體可以優(yōu)先購買該保險。
北京晨報記者了解到，為了減少百姓對“以房養(yǎng)老”的憂慮，幸福人壽在開發(fā)“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品時，也在極力避免引起更大爭議。據(jù)悉，“幸福房來寶”這款產(chǎn)品屬于非參與型以房養(yǎng)老產(chǎn)品。也就是說，保險公司在與老年人簽署協(xié)議時，已經(jīng)在其領取養(yǎng)老金額里考慮房屋預期增值收益，保險公司并不參與分享房產(chǎn)增值收益。
此外，對于市場普遍擔憂的房價下跌風險，幸福人壽的這款產(chǎn)品也對客戶風險實行了規(guī)避。只要投保人購買了這款產(chǎn)品，那么就可以終身領取固定養(yǎng)老金，不受房價下跌的影響。此外，保險公司還在一定程度內承擔投保人長壽帶來的超額給付。
對于“以房養(yǎng)老”這個全新的業(yè)務形態(tài)，幸福人壽方面也并非沒有憂慮。北京晨報記者了解到，在北京、上海等四城市進行試點之后，幸福人壽還將總結經(jīng)驗，對產(chǎn)品進行改善。而據(jù)保險業(yè)內人士估計，“以房養(yǎng)老”的落地，或許將為保險行業(yè)參與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)打開一扇新的窗戶，養(yǎng)老保險只是第一步，接下來更多的服務可能被嫁接上來。
2、房貸新政各地落實“大不同” 8字頭利率成主流
3月末，央行、住建部、銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)文松綁二套房貸款政策，將二套房首付比例最低降至四成。對于房貸新政的落實，中國證券報記者采訪時發(fā)現(xiàn)，目前各地銀行反應“大不同”，北京、上海等一線城市表現(xiàn)積極，但其余地方則反應相對“淡定”。
銀行業(yè)內人士表示，房貸新政全面落實尚需一段時間，但可以肯定的是，銀行不會采取“一刀切”策略，在實際操作中銀行將根據(jù)不同區(qū)域、不同類型的客戶，靈活設定相應比例的首付要求來控制風險。
中國證券報記者了解到，3月末房貸新政出臺之后，各地落實進度不一，但北京、上海等一線城市的反應顯然更加積極。9日，上海公布最新的公積金貸款新政，上海調整后的公積金政策為，購首套房及二套普通住宅，個人和家庭公積金貸款上限調至50萬元、100萬元;補充公積金上限再增10萬元、20萬元。
而記者走訪多家商業(yè)銀行時發(fā)現(xiàn)，目前北京市多家銀行首套房利率折扣最低能達到8.8折，個別外資銀行甚至能到8.5折，而上海地區(qū)甚至有銀行開出了7折利率的地板價。融360監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，目前北京共有6家銀行執(zhí)行新政。此外，隨二套房首付比例一起降低的還有首套房貸款利率，首套房8.8折開始成為主流。二套房方面，盡管房貸新政降低了首付門檻，但二套房貸款利率尚未松動，各家銀行普遍維持基準上浮10%。
對于各地房貸新政落實的“大不同”，銀行業(yè)內人士坦言，考慮到各銀行戰(zhàn)略定位不同，未來房貸政策不會“一刀切”。比如銀監(jiān)會曾提示，三四線城市的房地產(chǎn)信貸風險需高度關注。而長三角、四川、內蒙古等地按揭房貸違約風險也呈現(xiàn)升溫趨勢，這些因素使得銀行在制定政策時將保持審慎、保守的態(tài)度，二套房貸款政策的放松程度或有限。
鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭表示，近幾個月以來連續(xù)的利好政策，一方面極大改善了各方對于房地產(chǎn)市場的預期，另一方面推升了買賣雙方的入市熱情。尤其是房貸政策的寬松，其效果直接作用于貸款成本，促使購房成本有所下降。根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，經(jīng)過連續(xù)兩次降息后，3月，北京市購房商貸平均利率降至5.32%，較2014年利率高位時期下降1.17個百分點(2014年8月購房商貸平均利率為6.49%)。
3、嚴格劃定永久基本農田 扎緊耕地保護的“籬笆”
有的認為是從原有基本農田中挑選一定比例的優(yōu)質基本農田作為永久基本農田，有的認為將城鎮(zhèn)周邊、交通沿線的基本農田作為永久基本農田。在此，我們有必要進一步統(tǒng)一認識，永久基本農田是按照一定時期人口和經(jīng)濟社會發(fā)展對農產(chǎn)品的需求，依據(jù)土地利用總體規(guī)劃確定不得占用的耕地，就是對法律規(guī)定的基本農田實行永久保護、特殊保護。一經(jīng)劃定，在規(guī)劃期內必須得到嚴格保護，除法律規(guī)定的情形外，不得擅自占用和改變。
隨著“四化”同步推進，現(xiàn)在加上“綠色化”，是“五化”同步了，尤其是推進新型城鎮(zhèn)化和生態(tài)文明建設戰(zhàn)略的深入，永久基本農田的內涵和功能進一步豐富，它不僅僅是為滿足保障國家糧食安全的需要，而且要適應多元目標和功能的需求：保數(shù)量、保質量、保生態(tài)“三位一體”，保資源、保節(jié)約、保權益“三保并重”。從生產(chǎn)功能來看，永久基本農田是耕地中的精華，劃定一定數(shù)量的基本農田實行永久保護，是保證糧食生產(chǎn)、保障糧食安全、促進農業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展的根本;從空間功能來看，永久基本農田一經(jīng)劃定，不得隨意調整、占用，這條“紅線”將引導各地走串聯(lián)式、組團式、衛(wèi)星城式的新型城鎮(zhèn)化發(fā)展道路，逐步形成合理的空間開發(fā)格局，防止城市無序擴張;從生態(tài)功能來看，永久基本農田是自然生態(tài)特別是農業(yè)生態(tài)系統(tǒng)重要組成部分，發(fā)揮著濕地、綠地、景觀等多種生態(tài)功能，是生態(tài)文明建設的需要。此外，劃定、管好、建好、保住永久基本農田也是維護農民權益、傳承農耕文化的迫切需求。
在規(guī)模上從大城市到小城鎮(zhèn)，由大到小、自上而下，逐級推動。首先做好106個重點城市周邊永久基本農田劃定工作，隨后其他城市由各省(區(qū)、市)參照兩部制定的關于106個重點城市的分析評估方法及核實舉證要求等，同步開展相關工作。106個城市是國務院審批土地利用總體規(guī)劃和建設用地的重點城市，包括直轄市、省會城市、計劃單列市、人口在100萬以上的城市以及國務院指定的人口50～100萬的城市，其城市規(guī)模大，建設用地需求大，城市周邊耕地被占用壓力大。從這些城市著手作用明顯、
在整個過程中必須充分運用現(xiàn)有的成果和現(xiàn)代化的技術手段，如最新的遙感影像圖、土地利用變更調查成果、耕地質量等別調查與評定、縣域耕地地力調查與質量評價成果、土壤地球化學調查以及土地整治與高標準農田建設項目驗收等成果，準確摸清底數(shù)、查清潛力，確定應劃未劃的優(yōu)質耕地的數(shù)量和位置，確保永久基本農田劃得實、劃得準。
在規(guī)劃調整完善前，要先行完成城市周邊永久基本農田劃定任務。各地要梳理出應劃未劃永久基本農田的耕地數(shù)量、質量和分布情況，重點是做好城鎮(zhèn)周邊永久基本農田劃定潛力的分析評估，查清現(xiàn)狀基本農田中不符合要求的地類，為規(guī)劃調整完善提供基礎依據(jù)。城市周邊永久基本農田劃定方案，必須納入同級規(guī)劃調整完善方案。
第一，城鎮(zhèn)周邊永久基本農田劃定要結合城市開發(fā)邊界“搶先機，優(yōu)先劃”。第二，發(fā)現(xiàn)基本農田存在不符合要求的地類要“改到位，補充劃”。今年第五次部長辦公會議要求，土地利用總體規(guī)劃調整完善要與永久基本農田劃定工作統(tǒng)籌推進，要把永久基本農田劃定作為土地利用總體規(guī)劃調整完善的前提條件，把土地利用總體規(guī)劃調整完善作為永久基本農田劃定重要抓手，永久基本農田劃定驗收合格后才能啟動規(guī)劃調整工作。王世元副部長在去年召開的土地利用總體規(guī)劃調整完善視頻會上指出，規(guī)劃的調整完善要堅持數(shù)量質量并重，確保把優(yōu)質耕地和經(jīng)過土地整治的其他耕地優(yōu)先保護起來，絕不能用劣地、坡地、生地來濫竽充數(shù)，切實把耕地和基本農田管嚴、管實、管到位。
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