34城市公積金政策微調(diào)情況

　　近日，三十幾個二、三線城市微調(diào)了公積金貸款政策，上調(diào)公積金貸款額度和放寬貸款限制條件成為其中最主要的調(diào)整方向。對于有購房剛需的消費者來說，政策的微調(diào)無疑給自己的購房行動帶來了不少實惠。

　　在當(dāng)下顯而易見的實惠背后，多地聯(lián)動微調(diào)公積金政策背后的原因是什么？放寬公積金貸款的政策福利能持續(xù)到什么時候？當(dāng)下是不是剛需購房的合適介入時機？業(yè)內(nèi)人士的觀點或可參考。

　　多地“松綁”公積金政策

　　11月1日開始實施的江蘇省鎮(zhèn)江市公積金新政策一出臺就引起各方關(guān)注。原因在于新政規(guī)定“新就業(yè)人員購買自住住房辦理住房公積金貸款的，父母也可申請成為共同還款人”。使用父母的公積金購房，被認(rèn)為是政策松綁的最明顯信號。

　　其實早在此前，深圳也有規(guī)定子女用公積金貸款買房時，允許將父母作為共同還款人。10月15日發(fā)布的5份深圳市住房公積金貸款辦理指南均規(guī)定“符合公積金貸款申請條件的職工購買本市住房(共有產(chǎn)權(quán)人僅限于配偶、子女或父母)，可以申請公積金貸款。職工為申請人，配偶應(yīng)當(dāng)為共同申請人；職工父母若參與公積金貸款額度計算，應(yīng)成為共同申請人；父母若不參與額度計算，可以成為共同還款人”。

　　根據(jù)中原地產(chǎn)最新的監(jiān)測數(shù)據(jù)，截至11月9日，全國共有超過34個城市調(diào)整放松公積金政策，其中27個城市提高貸款額度，另有部分城市降低首付比例，其他還有異地互貸、父母子女共同還貸、貼息、補貼租賃等措施。

　　今年以來，各地的公積金政策調(diào)整較以往相對頻繁，與鎮(zhèn)江、深圳不同的是，此前進行住房公積金政策調(diào)整的城市，主要方式基本都是提高貸款額度和降低首付比例等。10月20日起，湖北省武漢市調(diào)整后的'公積金最高貸款額度為60萬元，較之前的40萬元上升了50%。今年5月，遼寧省沈陽市曾有規(guī)定，首套90平方米(含)以下普通住房貸款最低首付比例由三成下調(diào)至兩成。近期政策調(diào)整的方式逐漸多樣化，與之前的僅提高貸款額度相比，放松的空間更加明顯。

　　“近期各地公積金政策松綁的原因可能和地方政府的財政需求有關(guān)，但能持續(xù)多久，目前還不得而知�！敝袊�房地產(chǎn)協(xié)會市場委員會副秘書長陳嘯天對第一財經(jīng)日報《財商》記者表示，由于近年來的房市調(diào)控政策，很多企業(yè)拿不到土地，房地產(chǎn)成交量也受到較大影響，在年關(guān)將至的背景下，地方政府為了年底的財政支出和明年年初的資金預(yù)算，有加大稅收的需求。

　　“松綁”后的優(yōu)惠有多大？

　　在房貸市場，公積金貸款一直以低利率而廣為購房者追捧，但由于公積金貸款涉及到購房者個人繳費基數(shù)的資質(zhì)限定問題，所以能否貸到足額的公積金貸款，一直是購房者最關(guān)注的問題。

　　公積金貸款新政對最高額度的新規(guī)定，使得當(dāng)?shù)刭彿空吣苌暾埖降墓�積金貸款金額也隨之水漲船高，而這多出來的公積金貸款，正是降低購房成本的關(guān)鍵所在。

　　在尚未有松綁政策的北京市，市民趙先生公積金貸款額度與分級的最高限額有較大的差異，很大程度上影響了他的購房成本。

　　趙先生不久前購買了一套總價292萬元的商品住宅新房，在付了三成首付后，其余200萬元只能通過公積金和商業(yè)貸款的組合形式解決。由于他和配偶都是普通白領(lǐng)，不是博士、不是公務(wù)員也沒有職稱，而且申請的公積金類型為市管，所以他們只申請到80萬元的公積金貸款，其余120萬元都只能通過商貸。

　　“雖然我們拿到了85折商貸利率，但這么平攤下來每個月也要還10000多元的貸款，如果我能申請到最高限額104萬元的公積金貸款，還款總額就能省十幾萬元�！壁w先生對記者表示，市管公積金最高貸款80萬元，國管公積金AA級最高貸款92萬元，AAA級最高貸款104萬元，因為公積金類別的限制，自己的購房成本提高了不少。

　　在已經(jīng)實行公積金優(yōu)惠政策的武漢市，購房者的購置成本與之前又有什么差別？中原地產(chǎn)高級研究經(jīng)理瞿安新為購房者算了一筆賬。

　　“假設(shè)房價總額100萬元，首付三成，貸款七成，貸款年限20年，采用等額本息法，按基準(zhǔn)利率(商業(yè)6.55%，公積金4.5%)計算，政策調(diào)整前購房者能貸到40萬元公積金貸款和30萬元商貸，則本息共計114.6萬元，月供4776元；政策調(diào)整后，60萬元公積金貸款和10萬元商貸的本息共計109.1萬元，月供只要4544元�！宾陌残卤硎�，政策調(diào)整后，購房者共能節(jié)省購房成本5.5萬元，月供減少232元。

　　“提高公積金貸款上限的好處在于，雖然不一定每個購房者都能申請到最高額度，但申請到的公積金貸款金額比以往限制較嚴(yán)的時候肯定會有所提高，這其實對于節(jié)約購房成本是很好的途徑�！标悋[天表示，在個人繳費基數(shù)達到要求的情況下，組合貸款部分的公積金貸款的額度越高，購房成本也相應(yīng)越低。

　　當(dāng)下購房還需考慮什么？

　　不同于二三線城市公積金貸款政策的“衣帶漸寬”，一線城市則鮮有松動的痕跡。除了深圳以外，廣州、北京和上海并沒有在公積金申請額度上有所變動。

　　陳嘯天認(rèn)為：“大城市和二三線城市分歧原因在于市場現(xiàn)狀不同。北京今年的房地產(chǎn)市場其實賣得不錯，價格也不低；上海房市本身總的供貨量也不大，有這些因素在，大城市也不著急改變相關(guān)政策，不然結(jié)果就是把房價繼續(xù)往上拱�！�

　　現(xiàn)居北京的董先生已經(jīng)對房價觀望了將近兩年，高房價則是讓他遲遲不能出手的最主要原因。董先生直言：“雖然說限購是最直接的因素，但如果房價不是這么高，購買不受限制的商業(yè)地產(chǎn)也是可以的。而現(xiàn)在房價高得離譜，所以只能一再觀望�！�

　　而同樣在北京工作的張小姐也于近期買了一套商品住宅，但她購置房子的地點則是在老家廣州。對于張小姐來說，公積金貸款額度提升的重要性可能遠(yuǎn)不及異地互貸。這套位于廣州的新住宅總價113萬元，在父母的支持下首付達到六成，其余55萬元只能通過商貸解決。

　　張小姐直言：“最大的問題在于我在北京的公積金根本不能用來申請公積金貸款，所以只能走商業(yè)貸款，雖然我拿到了85折商貸，但后續(xù)還要拿各種證明去辦理公積金還貸，成本提高了不說，手續(xù)也很繁瑣，我已經(jīng)為了這個房子在北京、廣州來回跑了兩趟了�！�

　　資料顯示，公積金異地互貸目前在省內(nèi)范圍實行得較多。廣東省內(nèi)公積金互貸的城市目前已經(jīng)增加到了9個，湖南長株潭、河北、遼寧等省市也于此前先后實施“異地互貸”。而業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，全國大范圍內(nèi)的公積金互貸短期內(nèi)難以形成，對于需要異地置業(yè)的購房者，這部分的成本只能自行消化。

　　撇開城市區(qū)位的政策差別和公積金貸款的互貸限制，單從現(xiàn)下的市場環(huán)境看，當(dāng)前置業(yè)是否是一個明智的選擇？

　　“目前政策相對穩(wěn)定，自住需求支撐的樓市已然企穩(wěn)，由于宏觀經(jīng)濟形勢并不樂觀，再收緊樓市政策的可能性微乎其微，所以期待樓市大幅下跌并不現(xiàn)實，但也不會大幅上漲，2013年樓價仍會以穩(wěn)定為主�！宾陌残陆ㄗh購房者冷靜思考，選擇品牌好、性價比高的樓盤。

　　而根據(jù)近年來的年底和年初的市場表現(xiàn)，陳嘯天認(rèn)為明年一月份或許是一個不錯的購房時機。

　　陳嘯天表示：“年內(nèi)一些企業(yè)考慮到全年的業(yè)績指標(biāo)，10月份已經(jīng)有了初步的優(yōu)惠政策，現(xiàn)在房價比5月份已經(jīng)有所下滑；明年1月份，一些公司為了爭取業(yè)績開門紅也會有所動作，加上年初銀行貸款額度較足，房貸利率可能相對優(yōu)惠，是個不錯的介入時機�！�

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