公積金限貸成惡夢

　　廣州市公積金中心實(shí)行月度額度放貸后的第一個月，在8月1日凌晨各大銀行僅用兩個鐘不到的時間就搶光了1億元的額度。據(jù)廣州市住房公積金有關(guān)人士解釋，這1億元是公積金中心8月份向新申請者提供的額度，而目前廣州住房公積金個人住房抵押貸款最高額度為50萬元，若以此估算，則8月能申請到公積金貸款的只有200人。據(jù)測算，8月份廣州市公積金貸款有10億元的發(fā)貸額度，若以個人最高貸款額度50萬元計算，約能為已完成審批的2000人放款。若8月公積金貸款需求量仍維持在3400人左右，則8月的公積金貸款缺口達(dá)到約1400人。

　　公積金限貸成為行業(yè)人士乃至買家的“噩夢”。大源按揭負(fù)責(zé)人鄭大源在微信朋友圈寫道：“每天都夢見額度，額度。前天夢見和銀行的人商量如何搶額度。昨晚則夢見我搶到的有限額度如何分配�！睂τ诹�七月成交正在辦理按揭申請的買家來說，這已是箭在弦上迫在眉睫的頭等大事。匯瀚按揭高級業(yè)務(wù)經(jīng)理莫靜表示，該行40%公積金組合貸款的人士面臨“無款可貸”，因銀行額度分不到他們頭上；保來理財按揭專家黃俊朝表示，該公司公積金貸款60%~70%為組合貸款，也面臨困境。據(jù)記者了解，純公積金貸款由于可以直接向公積金中心下屬的住房擔(dān)保中心提出，預(yù)計額度稍微寬松，但由于純公積金貸款額度不高，個人50萬元、家庭80萬元，故此一般買總價高一點(diǎn)的房子都需搭配一定的商業(yè)貸款，眼看著買賣合同約定的尾期放款日期已到，他們的出路有哪些呢？

　　據(jù)按揭人士表示，公積金組合貸款的人士，只可能選擇撤銷公積金組合貸款申請，轉(zhuǎn)而申請純商貸，若碰到貸款比例不足，還需要補(bǔ)足貸款額與尾期的差額。目前5年以上公積金貸款利率為4.5%，商業(yè)貸款利率為6.55%，公積金貸款比商貸低2.05%，每萬元10年貸款期月供相差10元左右。選擇公積金貸款，買家可以省下利息錢，但對業(yè)主來說卻是時間未定的放款期，現(xiàn)在已出現(xiàn)一手樓盤拉大公積金貸款買家與商業(yè)貸款買家的優(yōu)惠差距。據(jù)二手房地產(chǎn)人士介紹，向來二手房業(yè)主青睞一次性付款買家，對貸款買家則要看哪種貸款放款快慢，現(xiàn)在“全世界都知道”公積金貸款限額，放款慢是必然，相信公積金貸款將越來越不受二手房業(yè)主待見。文/圖:記者李鳳荷

　　公積金限額沖擊波之一：

　　受影響買賣協(xié)商解決問題

　　據(jù)記者了解，各大按揭機(jī)構(gòu)一般都是處理公積金貸款的組合貸款，各行公積金組合貸占貸款買家比例的40%~70%不等。

　　匯瀚按揭莫靜表示，在二手房買賣合同中，買賣雙方一般對按揭申請和放款期作出較寬松的約定，如簽約一個月內(nèi)完成按揭申請，3個月內(nèi)完成放款。按通常來說，商業(yè)貸款在7天內(nèi)可完成審批，遞件過戶15個工作日內(nèi)可以放款；公積金貸款時間稍長一點(diǎn)，但也在一個半月內(nèi)可以放款�，F(xiàn)在碰到公積金限額，沒有拿到貸款額度的按揭申請人按倒推計算，最早估計在5月底簽約成交，至8月底將滿3個月，如果在這之前不可以完成遞件過戶放款，有可能造成違約。在他們處理的按揭個案來看，業(yè)主現(xiàn)在都較理解買家遇到的麻煩，處理的方法有繼續(xù)等待和轉(zhuǎn)商貸，比例為5:5，一半的業(yè)主愿意繼續(xù)等下去，希望買家可以在9月份拿到額度貸款；一半的業(yè)主則與買家商定轉(zhuǎn)商貸。

　　公積金限額沖擊波之二：

　　公積金貸款買房議價能力降低

　　由于公積金貸款難廣為人知，一手樓開發(fā)商和二手房業(yè)主都對公積金貸款買家采取相似的處理辦法。一手樓開發(fā)商減少公積金貸款買家的優(yōu)惠幅度，二手房業(yè)主則向一次性付款或者純商貸買家傾斜。

　　保來理財黃俊朝表示，由于二手房是現(xiàn)房交易，通常都是一手交錢過戶一手交樓，故此在遞件過戶之時收齊樓款是二手房業(yè)主共同的心愿，有的業(yè)主甚至愿意為一次性付款買家讓步幾萬元或幾十萬元，視乎總價而定。在貸款買家中，哪種貸款放款最快則是業(yè)主優(yōu)先選擇的客戶。對于急售房屋的業(yè)主來說，他們寧愿大劈價都不愿意等貸款放款，而大部分業(yè)主都是不等錢用的`業(yè)主，如果一次性付款的買家砍價太大，他們寧愿選擇貸款買家。

　　對買家來說，公積金貸款與商業(yè)貸款的利息差從長遠(yuǎn)來說是很大的，但分?jǐn)偟?00來期的月供來說，只不到100元的差距，而且商業(yè)貸款買房照樣可以半年提取公積金一次，買家也非公積金不貸。

　　記者以10年期50萬貸款計算，公積金貸款利率為4.5%，10年利息總支出為12.183萬元，月供5181.9元；商業(yè)貸款利率為6.55%，10年利息總支出18.2815萬元，月供5690元。從利息總額算，10年貸款，公積金貸款比商業(yè)貸款少花6萬元，但月供相差只不過70多元。

　　公積金限額貸款貼士：

　　想搶貸款額度 先整理好自身資料

　　匯瀚按揭莫靜表示，現(xiàn)在“望天打卦”等貸款的一批買家大多是6~7月成交的，其實(shí)公積金貸款一直到7月第四周才出現(xiàn)停貸，之前都正常發(fā)放。由于7月底積壓了一批貸款申請者，加上8月開始限額貸款，故此公積金貸款的緊張態(tài)勢一下子拔到最高，預(yù)計未來仍會如此。

　　按揭人士表示,在額度緊張“先到先得”的情況下，各位貸款申請者應(yīng)盡可能準(zhǔn)備好自身資料，如身份證、戶口本名字不符，收入證明、家庭房屋證明、未婚證明等證明應(yīng)該買房之初就立即準(zhǔn)備好，一簽約就把資料交上去，唯有自己加快流程才可以在搶額度上占有優(yōu)勢。除自身資料外，“賣一買一”的買家涉及騰額度或贖契的，至少要預(yù)備3個月時間。此外，買家平時還需注意個人信用記錄，信用卡逾期還款3次就有可能蒙上污點(diǎn)。公積金貸款月度限額10億，不管是“拼”什么，總之做好自己是關(guān)鍵。

　　筍盤頻現(xiàn)投資客出手

　　一次性付款 獲折讓高達(dá)9.9%

　　7月二手樓市交投活躍度繼續(xù)維持低位，但因業(yè)主資金周轉(zhuǎn)或換房套現(xiàn)而出現(xiàn)的筍盤數(shù)量有所增多，吸引部分投資客出手抄底。據(jù)合富置業(yè)成交數(shù)據(jù)顯示，2014年7月二手住宅成交均價為21679元/m2，環(huán)比2014年6月下降4%，同比2013年7月升6.8%。

　　合富置業(yè)市場經(jīng)理梁燕明表示，二手樓市交投持續(xù)膠著，促使一些急于套現(xiàn)的業(yè)主不得不將心理價位降低，大幅讓價以求盡快將物業(yè)脫手，即使是平均讓價幅度少于5%的小戶型，在7月亦錄得較市場價低近10%的二手筍盤成交個案出現(xiàn)。

　　進(jìn)入下半年銀行信貸額度延續(xù)上半年偏緊的狀況，首套房貸利率仍普遍出現(xiàn)5%~10%的上浮，放款慢的“硬傷”令非一次性付款購房人士在與業(yè)主討價還價的過程中始終屈居下風(fēng)，二手房小業(yè)主更愿意將物業(yè)賣給有能力一次性付款的購房者，以及業(yè)主愿意給予一次性付款購房者更大讓價幅度的情況并未發(fā)生明顯轉(zhuǎn)變。合富置業(yè)成交數(shù)據(jù)顯示，7月一次性付款購房個案平均讓價幅度達(dá)9.9%，而非一次性付款購房個案的平均讓價幅度僅5.9%。

　　合富置業(yè)成交數(shù)據(jù)顯示，7月一次性付款購房個案占比仍處于42%以上的高位，并略高于6月一次性付款購房占比值。但7月一次性付款購房個案的平均總價從6月的291萬元/套下降到237萬元/套，主要是一次性付款購房個案的平均面積減少所致，7月一次性付款購房個案的平均面積僅96.7平方米/套，而6月一次性付款購房個案平均面積達(dá)108.2平方米/套。

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