解讀公積金房貸利率下降

　　A、廣州“限購”會不會松綁？

　　一線城市有壓力，“穗六條”短期難放開

　　業(yè)內(nèi)幾乎一致認(rèn)為，國家房地產(chǎn)調(diào)控政策總體趨勢是繼續(xù)淡化或退出行政性的調(diào)控手段，轉(zhuǎn)向市場化的調(diào)控手段，調(diào)控正由過去嚴(yán)厲的去泡沫、去杠桿政策轉(zhuǎn)向?qū)で蟾�加平衡的供求關(guān)系。但由此衍生的問題是，新政之后，下一步棋怎么走？鎖在廣州頭上的“限外”、“限購”緊箍咒何時解除？

　　參加昨日央行房貸新政會議的中央財(cái)經(jīng)大學(xué)金融學(xué)院教授郭田勇對南方都市報記者表示，此次二套房首付下調(diào)是房貸政策由非常態(tài)向常態(tài)的回歸，有利于釋放自住性及改善性購房需求，以改善民生、穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)。

　　郭田勇認(rèn)為，從文件上看，“因地施策、分類指導(dǎo)”意味著政策不應(yīng)一刀切，他表示，像北京、上海、深圳等購房需求旺盛甚至房地產(chǎn)持續(xù)過熱的城市可考慮不下調(diào)首付比例，同時，銀行亦可根據(jù)自身經(jīng)營狀況靈活調(diào)整。

　　一家國有銀行廣東省分行個貸部負(fù)責(zé)人還表示，目前仍在等待總行具體實(shí)施細(xì)則，預(yù)計(jì)廣州以外的廣東其他地區(qū)一般跟隨國家政策進(jìn)行調(diào)整。但廣州地區(qū)仍需要看，地方央行是否會出臺針對限貸政策的調(diào)整文件。

　　合富置業(yè)市場部市場經(jīng)理梁燕明也認(rèn)為，估計(jì)短期內(nèi)一線城市放開限購的可能性不大。

　　2013年11月18日，廣州市出臺樓市“穗六條”，重申原有調(diào)控政策，提高外地人購房門檻，以及進(jìn)一步提高二套房貸首付比例，由六成提至七成。按照規(guī)定，5年內(nèi)在本市連續(xù)繳納3年以上個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，才能限購1套住房(含新建商品住房和二手住房)。這一政策的出臺，剝奪了不少外地人的購房資格，也將部分改善型買家阻擋在購房門檻外。目前國內(nèi)大部分城市限購都已松綁，只有北上廣深幾個大城市尚未解除。

　　B、房貸利率會不會降？

　　商業(yè)銀行放貸資金緊，利率或穩(wěn)中有升

　　南都記者采訪了解到，目前商業(yè)銀行存款吸收能力大幅下降，可以放貸的資金也因此受到掣肘。更重要的是，商業(yè)銀行受制于資金成本高的壓力，很難給予購房者較低的房貸利率。

　　在目前的房貸市場上，商業(yè)貸款占據(jù)絕對主體的地位，公積金貸款占比非常低。對于使用商業(yè)貸款的購房者而言，首付門檻降低了近一半，這意味著購房者對商業(yè)銀行的借款需求也將大幅增加。

　　對于商業(yè)銀行，房貸資金需求量的增加是一種壓力。目前商業(yè)銀行普遍出現(xiàn)存款下滑。在目前存貸比的'限制下，存款下滑將會制約可以放貸的資金量。盡管監(jiān)管部門對存貸比進(jìn)行了調(diào)整，但商業(yè)銀行依然面臨這種壓力。

　　在可能出現(xiàn)的大幅增長的房貸資金需求面前，商業(yè)銀行的放貸資金額度并不寬松。一家國有銀行廣東省分行個貸部負(fù)責(zé)人在接受南都采訪時表示：“從春節(jié)后各家銀行的放款速度上看，額度并不像外界認(rèn)為的那么寬松�！彼�表示，目前各家銀行的房貸，比前年要松，但比去年還是稍緊了。在放貸額度不寬松的情況下，商業(yè)銀行將會甄別客戶資質(zhì)。優(yōu)質(zhì)客戶會得到優(yōu)先照顧，而劣質(zhì)客戶可能拿不到貸款。另一方面，購房者拿到貸款等待的時間可能比以往長不少。

　　如果你有幸能夠拿到房貸，那也別高興過早，因?yàn)槟憧赡懿坏貌幻鎸σ粋�較高的房貸利率。據(jù)悉，去年由于房貸額度相對寬松，部分銀行隨行就市下調(diào)了房貸利率，久違的房貸折扣重出江湖，以廣州為例，9.5折已經(jīng)成為市場主流折扣。

　　一家股份行廣州分行信貸部相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴南都記者，如果新增房貸需求量很大，那么，在可貸資金有限的情況下，銀行自然會提高房貸利率。更重要的是，銀行的資金成本現(xiàn)在比較高。興業(yè)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家魯政委告訴南都記者，雖然房貸新政為購房者敞開了大門，但是是否能夠從銀行處獲得房貸，商業(yè)銀行也有自己基于商業(yè)利率的考量。魯政委說，在互聯(lián)網(wǎng)金融和金融脫媒的雙重影響下，現(xiàn)在銀行吸收資金成本比較高。比如，以銀行資金的一種資金來源——— 同業(yè)資金為例，同業(yè)資金一年期利率都達(dá)到5%左右。而目前央行最新的一年期基準(zhǔn)利率只有5.35%。高企的資金成本決定了商業(yè)銀行對房貸利率不會下降，可能還會有所上升。在魯政委看來，目前高企的資金成本下，商業(yè)銀行房貸利率不上浮已經(jīng)不錯了。

　　C、公積金好不好貸？

　　若成交量上漲，資金或重陷緊張

　　昨日，廣州住房公積金管理中心相關(guān)人士表示，目前還沒收到上級部門下發(fā)的關(guān)于新政的正式文件，具體的細(xì)則以及實(shí)施時間還不能明確。

　　去年下半年，廣州公積金資金緊張，持續(xù)多月出現(xiàn)額度遭“秒殺”。廣州住房公積金管理中心目前正在研究以銀行放貸、公積金中心貼息的形式，緩解公積金貸款資金缺口的問題，但新政出臺的時間仍未能確定。據(jù)悉，根據(jù)初步的計(jì)劃，貼息資金可能會從公積金的增值收益里的城市廉租住房建設(shè)補(bǔ)充資金支付。

　　南都記者獲悉，春節(jié)前開始，由于廣州樓市成交量持續(xù)低迷，公積金貸款申請量已經(jīng)較去年有所減少，目前提交申請基本就能審批，無需再輪候預(yù)受理，額度緊張的壓力已有所放緩。

　　但大源按揭公司經(jīng)理鄭大源認(rèn)為，昨日公布的新政或許會帶來樓市交易量的上漲，加上新政對公積金貸款首付比例有所放松，很可能會讓廣州公積金資金陷入新一輪緊張的局面。

　　D、二手樓市會不會火？

　　若政策放松，二季度成交量或增四成

　　根據(jù)新政，二手樓(普通住宅)成交需要繳營業(yè)稅的門檻從5年降為2年，這對于二手市場上2-5年區(qū)間那些持盤待賣的業(yè)主未嘗不是一劑“雞血”。

　　以一套房子總價200萬元的買賣為例，房屋交易已滿2年的“免征營業(yè)稅”，即可減少11萬元的營業(yè)稅。

　　合富置業(yè)市場部經(jīng)理梁燕明認(rèn)為，營業(yè)稅降低門檻的新政必然會增加購房者入市的信心，之前一些區(qū)域的二手樓出現(xiàn)一二手樓價格倒掛的現(xiàn)象與營業(yè)稅負(fù)重相關(guān)，現(xiàn)在單價稅負(fù)減少將有望增加二手樓在市場上的吸引力。

　　滿堂紅市場研究部高級經(jīng)理周峰表示，以他所在公司2014年全年促成的二手住宅買賣交易看，二手房成交之后不夠2年再賣的比例占50 .5%，滿2年但不足5年的比例占11.7%，滿5年的比例占37.8%�？梢�，如果新政實(shí)施，在成交中，至少有一成比例的物業(yè)可以得到免營業(yè)稅的優(yōu)惠。

　　根據(jù)他掌握的數(shù)據(jù)，整個二手市場上起碼有超過35%是屬于滿2年但不足5年的，“因此可以預(yù)計(jì)，未來一個季度，會有更加多的這類滿2年不足5年的物業(yè)出現(xiàn)在二手市場上流通和成交”，他預(yù)計(jì)，第二季度廣州月均二手住宅成交量有望重返6000套的水平，會比第一季度月均成交量增加36%。第二季度的二手價格會比第一季度升高3%-4%，只要穗六條能放松，今年下半年的成交均價會比上半年上升8%-10%。

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