山西太原住房公積金“商轉(zhuǎn)公”指南
近段時間，不少人咨詢了關(guān)于“太原市住房公積金如何‘商轉(zhuǎn)公’”的問題�！吧剔D(zhuǎn)公”，即商業(yè)銀行貸款轉(zhuǎn)公積金貸款的簡稱，由于公積金貸款利率較低，借款人可以降低月還款額。
但是在辦理這項業(yè)務(wù)過程中，有不少細(xì)節(jié)是繳存職工首次操作時所不熟知的。例如貸款額度不夠怎么解決？共同還款人必須是夫妻嗎？自然人擔(dān)保是否在還完貸款前不能申請公積金貸款買房？
如果不提前“吃透”這些政策，會導(dǎo)致辦理“卡殼”。不僅月還款的金額省不了，還會造成很多麻煩——
A “商轉(zhuǎn)公”貸款額度不夠咋辦？
案例：
太原市民李先生在20xx年購買了萬柏林區(qū)某知名樓盤一套97平方米的商品房，首次申請貸款時使用了商業(yè)貸款。房子總價為73.72萬元，首付三成，總貸款額為51.6萬元，貸款期限為30年。還了兩年商業(yè)貸款后，總欠款還剩43萬多元。今年，李先生想辦理“商轉(zhuǎn)公”貸款，進(jìn)一步降低月還款額。當(dāng)辦理手續(xù)的資料都齊全后，李先生在公積金分理處“卡殼”了。
李先生說：“由于2015年單位效益不好，所以工資水平不如前兩年高。公積金分理處核算出此次‘商轉(zhuǎn)公’貸款只能放款30多萬元，而我欠商業(yè)銀行還有40多萬元。”
李先生咨詢本報：“這種情況下不能辦理‘商轉(zhuǎn)公’貸款，能不能有什么變通方式？例如可不可以‘組合貸’，即公積金貸30多萬元，商業(yè)銀行再貸10萬元？”
解答：
對此，記者采訪了太原市住房公積金管理中心相關(guān)負(fù)責(zé)人，被告知李先生的情況不可以辦理“組合貸”。
個人住房組合貸款，簡稱“組合貸”，是指繳存職工在購買自住住房自籌資金不足時，由太原市住房公積金管理中心運用住房公積金貸款，商業(yè)銀行運用信貸資金，向同一借款申請人同時發(fā)放的用于購買同一套自住住房的個人住房貸款。個人住房組合貸款中住房公積金貸款的`額度不得超過太原市住房公積金個人貸款的額度限額，商業(yè)性貸款額度不得超過商業(yè)性貸款有關(guān)個人住房貸款的額度規(guī)定。
太原住房公積金管理中心確實推出了 “組合貸”業(yè)務(wù)，方便職工可通過公積金、商業(yè)貸款組合的方式貸款買房。但這一業(yè)務(wù)只能在購房時首次申請貸款時辦理，在“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)時不能使用。
“李先生可以將超出放款額度的10萬元商業(yè)貸款還清，余額再轉(zhuǎn)為‘商轉(zhuǎn)公’貸款�！毕嚓P(guān)負(fù)責(zé)人解釋。
B 找共同還款人需承擔(dān)什么風(fēng)險？
案例：
在太原工作、定居的長治人張女士目前單身，為方便父母來太原小住，她決定獨自貸款買房。張女士說：“我一人申請公積金貸款，額度只有20多萬元。我在太原有一個遠(yuǎn)房表妹，她愿意做我的共同還款人來提高貸款額度。請問，這么做我有什么風(fēng)險嗎？”
解答：
“共同還款人”和借款人一樣，需要其具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，信用良好，有按時還本付息的能力。
在辦理住房公積金貸款時，共同還款人需要提供身份證和收入證明。
太原中倫文德律師事務(wù)所律師李寧提醒：“這么做雖然不違反政策規(guī)定，但這么做有一定風(fēng)險。張女士應(yīng)與其遠(yuǎn)房表妹有書面協(xié)議，約定其表妹將來不擁有房屋的所有權(quán)。同時，如果張女士不能按時還本付息，公積金中心有權(quán)向共同還款人追償�！�
C 自然擔(dān)保人能否更換？
案例：
微信“戎姐看房”粉絲“朵頤”咨詢道：“當(dāng)初辦理公積金貸款時，有兩個自然人為我擔(dān)保�，F(xiàn)在我貸款還沒還完，其中一個自然人想用公積金買房。這名自然擔(dān)保人能夠更換嗎？”
解答：
太原市住房公積金提供“自然人擔(dān)�！钡膿�(dān)保方式，共有“自然人階段性保證加房產(chǎn)抵押”和“自然人聯(lián)保加住房公積金質(zhì)押”兩種方式。第一種方式在辦理了房產(chǎn)抵押手續(xù)后，可以解除自然人擔(dān)保，做過擔(dān)保的自然人便可以申請?zhí)崛�、使用公積金了，也可以進(jìn)行公積金貸款買房；第二種情況下，不可以解除自然人擔(dān)保，擔(dān)保的自然人在貸款還清之前不能使用公積金。
自然人階段性保證加房產(chǎn)抵押，是指借款人在所購住房未辦理房產(chǎn)抵押登記手續(xù)前，可由兩名或兩名以上住房公積金繳存人提供階段性保證；房產(chǎn)證抵押手續(xù)一經(jīng)辦妥后，解除保證人的階段性保證。采用自然人階段性保證加房產(chǎn)抵押，各保證人須簽訂《自然人階段性保證加房產(chǎn)抵押保證書》。
需要注意的是，保證人至少有一名須為行政事業(yè)單位或國有大中型企業(yè)在職職工，其他保證人為其它類型單位的，保證人及其單位必須在中心信息系統(tǒng)內(nèi)連續(xù)足額繳存三年以上。保證人的住房公積金在太原市住房公積金管理中心信息系統(tǒng)內(nèi)正常繳存；在保證期間各保證人自愿凍結(jié)其住房公積金賬戶；各保證人住房公積金繳存余額合計不得低于借款人借款總額的10%；各保證人預(yù)計剩余繳存年限不得少于5年。
而自然人聯(lián)保加住房公積金質(zhì)押，是指保證人須為借款人提供全程連帶責(zé)任保證；保證人為行政事業(yè)單位或國有大中型企業(yè)在職職工；保證人的住房公積金在中心信息系統(tǒng)內(nèi)正常繳存。借款人（含配偶）和保證人的住房公積金賬戶自愿申請凍結(jié)并質(zhì)押。采用自然人聯(lián)保加住房公積金質(zhì)押保證方式，保證人須簽訂《自然人聯(lián)保加住房公積金質(zhì)押保證書》。保證人的數(shù)量不得超過2人，且至少1名保證人住房公積金預(yù)計繳存年限不短于借款人貸款年限的一半。
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