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保定市住房公積金個人住房貸款管理暫行辦法
日前，保定市新出臺的《保定市住房公積金個人住房貸款管理暫行辦法》和《保定市住房公積金提取管理暫行辦法》正式開始實施。
保定市住房公積金個人住房貸款管理暫行辦法
總則
第一條 為規(guī)范住房公積金個人住房貸款管理，建立政策性住房信貸體系，支持保定城鎮(zhèn)居民購買自住住房，支持城市中低收入家庭住房保障體系建設(shè)，根據(jù)《中華人民共和國擔(dān)保法》《住房公積金管理條例》《個人住房貸款管理辦法》《貸款通則》和《河北省住房公積金管理辦法》《河北省住房公積金個人住房貸款指導(dǎo)意見》等有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本辦法。
第二條 本辦法所稱住房公積金個人住房貸款(以下簡稱貸款)是指按《住房公積金管理條例》規(guī)定及時足額繳存住房公積金的職工，在購買、建造、翻建、大修自住住房時，以其所購住房或其他具有所有權(quán)的財產(chǎn)作為抵押物、有價證券質(zhì)押，或由第三人為其貸款提供保證并承擔(dān)償還本息連帶責(zé)任，以住房公積金為資金來源的政策性住房貸款。
職工購買的自住住房包括普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、集資建設(shè)住房(房改房)、二手房、拆遷安置房等。
第三條 貸款的辦理遵循自愿、公平、誠實、信用的原則。
第四條 住房公積金管理中心(以下簡稱管理中心)負(fù)責(zé)本行政區(qū)內(nèi)貸款發(fā)放的審批工作。分中心、管理部根據(jù)管理中心的授權(quán)負(fù)責(zé)管轄范圍內(nèi)貸款的審核和發(fā)放工作。
第五條 管理中心委托承辦住房金融業(yè)務(wù)的銀行(以下簡稱受委托銀行)具體辦理貸款手續(xù)，并按有關(guān)規(guī)定支付手續(xù)費。
第六條 管理中心與受委托銀行簽訂辦理貸款業(yè)務(wù)的協(xié)議，并規(guī)定各自的權(quán)利和義務(wù)。
第七條 貸款的資金來源是管理中心歸集管理的住房公積金。
貸款對象、用途和條件
第八條 貸款的對象是在管理中心正常繳存住房公積金的在職職工，或其他符合管理中心依據(jù)國家有關(guān)規(guī)定而確定的借款人。
第九條 貸款只能用于購買、建造、翻建、大修自住住房。
第十條 借款人申請貸款應(yīng)當(dāng)同時具備以下條件：
(一)具有合法有效身份;
(二)具有完全民事行為能力，具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，有償還貸款本息的能力，信用狀況良好;
(三)職工連續(xù)足額繳存住房公積金6個月(含)以上，且所在單位處于繳存正常并不欠繳，可申請貸款。因單位原因中斷繳存的，應(yīng)同時符合以下規(guī)定：申請貸款時前12個月內(nèi)連續(xù)中斷繳存未超過3個月(含)、累計中斷繳存未超過6個月(含)且已辦理補繳;原繳存單位繳存住房公積金的，在新單位繳存不滿6個月的，繳存時間合并計算。
購買政策性住房的借款人不受住房公積金繳存時限限制，借款人只滿足建立住房公積金賬戶，且處于足額正常繳存狀態(tài)。(政策性住房是指享受政府相關(guān)稅收、福利、政策優(yōu)惠等條件的住房);
(四)具有符合規(guī)定的購買、建造、翻建、大修自住住房的自籌資金;
(五)具有合法有效的購買、建造、翻建、大修自住住房的證明材料;
(六)具有管理中心認(rèn)可的擔(dān)保方式(抵押、質(zhì)押、保證)，能夠提供管理中心認(rèn)可的有效足額擔(dān)保;
(七)符合申請時效要求。購買新建住房的，從簽訂購房合同及預(yù)付購房款之日起一年以內(nèi);建造、翻建自住住房的，未竣工的，以規(guī)劃部門許可證批準(zhǔn)之日起一年以內(nèi);購買二手房的，以房屋產(chǎn)權(quán)證核發(fā)之日起三個月以內(nèi);使用公積金貸款償還商業(yè)銀行貸款的，貸款期限不應(yīng)超越商業(yè)銀行批準(zhǔn)還貸年限;
(八)借款人為他人提供貸款第三方保證尚未解除保證責(zé)任的不能申請貸款;未達(dá)到貸款信用審核標(biāo)準(zhǔn)的，不予辦理貸款;在貸款未結(jié)清前不能再次申請貸款;
(九)法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他條件。
貸款資料
第十一條 借款人申請貸款應(yīng)當(dāng)同時提供以下資料：
(一)身份證、軍官證等有效證明和戶口薄、暫住證等有效居留證明;
(二)個人信用報告;
(三)收入證明;
(四)婚姻狀況證明;
(五)購建房資料。購買自住住房的提供合法有效的商品房買賣合同(備案)和首付款票據(jù);購買二手房的，提供存量房買賣合同和付款收據(jù)、稅費票據(jù)及產(chǎn)權(quán)證;購買單位集資、定向開發(fā)房的，提供職工與單位簽訂的購房協(xié)議及首付款票據(jù)，建設(shè)工程規(guī)劃許可證等有關(guān)建房資料;購買拆遷安置房的，提供拆遷安置許可證、拆遷安置補償協(xié)議書;建造住房的，提供建設(shè)工程規(guī)劃許可證和土地使用證等建造手續(xù);翻建住房的，提供建設(shè)工程規(guī)劃許可證及翻建房屋的產(chǎn)權(quán)證等有關(guān)翻建手續(xù);大修住房的，提供房屋質(zhì)量鑒定證明和所大修房屋的產(chǎn)權(quán)證等相關(guān)手續(xù);
(六)擔(dān)保資料。以他人房產(chǎn)抵押的，提供管理中心認(rèn)可的評估機(jī)構(gòu)出具的評估報告、房屋產(chǎn)權(quán)證(他項權(quán)證);以期房抵押的，須由售房單位與管理中心簽訂階段性連帶責(zé)任保證書，并提供建設(shè)用地規(guī)劃許可證、國有土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證等;職工聯(lián)保的提供保證人及其配偶身份證明、夫妻關(guān)系證明、同意提供擔(dān)保證明;質(zhì)押擔(dān)保的，提供管理中心認(rèn)可的質(zhì)押物。
貸款額度、期限和利率
第十二條 單筆貸款額度根據(jù)借款人及配偶住房公積金賬戶儲存狀況、購建住房價格及其還款能力等情況綜合確定，有以下計算貸款額度原則：
(一)貸款最高限額為60萬元;
(二)根據(jù)房價一定比例確定的限額。自建、翻建、大修住房的，貸款額度不超過工程造價的50%，工程造價由管理中心根據(jù)建設(shè)工程規(guī)劃許可證載明的面積和當(dāng)?shù)仄骄靸r具體確定;房屋登記檔案查詢證明或個人信用報告中，顯示擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)貸款的居民家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買住房的，最低首付款比例為20%;購買首套住房的，貸款額度不得超過住房價格的80%;
(三)根據(jù)繳存公積金情況確定貸款額。貸款額度不得超出借款人和配偶在退休年齡內(nèi)繳存住房公積金數(shù)額的2倍或借款人和配偶當(dāng)前繳存公積金余額總和的15倍;
(四)借款人月還款額與月收入比上限控制在50%(月收入以職工住房公積金的月繳存基數(shù)確定;配偶(未繳存)月收入由所在單位出具，超國家稅務(wù)起征點需提供納稅證明。)。
第十三條 貸款年限最長不超過30年(不能超過房屋使用年限);借款人貸款期限一般不得超過法定退休年齡;借款人自貸款之日起到退休時不足30年的、經(jīng)管理中心審批后，其貸款期限一般最長到借款人法定退休年后5年止(以出生年月為準(zhǔn))。
第十四條 貸款利率按照中國人民銀行公布的利率標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行;貸款期限在一年以上的，如遇法定利率調(diào)整，于次年元月1日起按相應(yīng)利率檔次執(zhí)行新的利率標(biāo)準(zhǔn)。一年期的執(zhí)行合同利率。第二套貸款利率不得低于同期首套貸款利率的1.1倍。
貸款擔(dān)保
第十五條 擔(dān)保方式為抵押、質(zhì)押、保證和公積金聯(lián)保。
(一)抵押是指借款人以自有產(chǎn)權(quán)、共有產(chǎn)權(quán)或第三人擁有產(chǎn)權(quán)證的住房作為貸款的擔(dān)保;
(二)質(zhì)押是指借款人采用自有或第三人的有價證券質(zhì)押擔(dān)保的，有價證券金額不得低于貸款本息額;
(三)保證是指借款人購買的期房不能提供抵(質(zhì))押物時，經(jīng)管理中心認(rèn)可的有足夠代償能力的單位提供連帶責(zé)任的保證;
(四)用第三人的房產(chǎn)、有價證券作為擔(dān)保的，須征得第三人同意，并辦理公證手續(xù)或其他法律、法規(guī)認(rèn)可的手續(xù);
(五)公積金聯(lián)保是指借款人用本人和第三方具有貸款資格的職工為借款人貸款提供擔(dān)保，屬于權(quán)利質(zhì)押的擔(dān)保方式。
第十六條 以房產(chǎn)作為抵押物的，應(yīng)遵守下列規(guī)定：
(一)抵押人必須將房產(chǎn)價值全額用于貸款抵押;
(二)抵押人和抵押權(quán)人或委托人應(yīng)到產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理機(jī)構(gòu)辦理抵押登記手續(xù)，辦妥的《房屋他項權(quán)證》由管理中心(抵押權(quán)人)或受委托銀行保管;
(三)抵押房產(chǎn)現(xiàn)值由管理中心認(rèn)可，抵押值最高不得超過抵押房產(chǎn)現(xiàn)值的80%;
(四)抵押期內(nèi)，抵押人必須保證抵押物的完好，抵押人不得將抵押物再次抵押、轉(zhuǎn)讓、變賣或贈與。
第十七條 用有價證券作為質(zhì)押物的應(yīng)遵守下列規(guī)定：
(一)質(zhì)押人與質(zhì)押權(quán)人對質(zhì)押物辦理凍結(jié)手續(xù)，質(zhì)押率不得高于90%;
(二)對設(shè)定的質(zhì)押物交管理中心(質(zhì)押權(quán)人)保管，借款人按照借款合同還本付息后，管理中心將質(zhì)押的有價證券退還借款人。質(zhì)押期內(nèi)，管理中心不得擅自處分。質(zhì)押物遺失或毀損的，管理中心應(yīng)承擔(dān)責(zé)任并負(fù)責(zé)賠償。
第十八條 用本人和第三方公積金進(jìn)行聯(lián)保的，應(yīng)遵守下列規(guī)定：
(一)提供住房公積金的擔(dān)保人、借款人與管理中心簽訂書面擔(dān)保協(xié)議，承諾在擔(dān)保期間內(nèi)不得提取個人戶名下的住房公積金和以后陸續(xù)存入的住房公積金;
(二)借款人違約或無力償還貸款時，管理中心可以扣劃擔(dān)保人、借款人戶名下的住房公積金作抵;
(三)根據(jù)借款人、配偶與擔(dān)保人繳存公積金余額占申請貸款額的比例分別確定(實行二人聯(lián)保、三人聯(lián)保)。具體比例根據(jù)不同時期的最高貸款限額和公積金的繳存情況另行確定。20萬元以下的貸款，繳存余額達(dá)到貸款額30%以上的，可以實行二人聯(lián)保;20萬元以上的貸款，余額達(dá)到25%以上的實行三人聯(lián)保;不符合上述保證條件的選擇其他形式擔(dān)保;一旦借款人還款額達(dá)到第一擔(dān)保人擔(dān)保時的余額時，第一擔(dān)保人可退出擔(dān)保，形成擔(dān)保梯次退出機(jī)制。
第十九條 借款人以購買的期房作抵押物時，在未辦理個人房屋產(chǎn)權(quán)證之前，由擔(dān)保單位提供連帶責(zé)任擔(dān)保，借款人取得房屋產(chǎn)權(quán)證后應(yīng)及時辦理房產(chǎn)抵押置換手續(xù)。
第二十條 抵(質(zhì))押、公積金聯(lián)保期限與貸款期限應(yīng)保持一致，貸款本息還清，抵(質(zhì))押權(quán)隨之終止。
組合貸款
第二十一條 組合貸款是指以貸款和商業(yè)銀行自營性個人住房貸款組合向借款人發(fā)放的貸款(職工向管理中心申請貸款額度不足時，不足部分可申請商業(yè)性貸款)。兩種貸款期限原則上一致，以所購、建住房作為共同抵押物。
第二十二條 保定市區(qū)域內(nèi)受委托銀行均可申請承辦組合貸款業(yè)務(wù)，管理中心與開展組合貸款業(yè)務(wù)的受委托銀行簽訂合作協(xié)議，并根據(jù)本辦法制定相應(yīng)實施細(xì)則。
第二十三條 組合貸款中住房公積金貸款與商業(yè)性貸款的總額度不得超過總房價與規(guī)定比例計算后的貸款額度，相關(guān)規(guī)定按照《組合貸款實施細(xì)則》執(zhí)行。
貸款程序
第二十四條 借款人到管理中心咨詢，可以貸款的，根據(jù)不同情況領(lǐng)取貸款資料。
第二十五條 借款人備齊規(guī)定的相關(guān)資料后送交管理中心審核。審查內(nèi)容主要包括住房消費行為是否真實有效、首付款是否達(dá)到規(guī)定比例;借款人、配偶、保證人及其所在單位繳存公積金情況;借款人家庭收入情況是否真實、穩(wěn)定，有無足夠的償還能力;身份證件是否真實有效;貸款擔(dān)保是否可靠。對貸款有異議的，要進(jìn)行貸前調(diào)查。管理中心應(yīng)在受理之日起10個工作日內(nèi)作出準(zhǔn)予或不準(zhǔn)予貸款的決定，不準(zhǔn)予貸款的，通知申請借款人并告知拒貸原因;準(zhǔn)予貸款的，通知受委托銀行辦理貸款手續(xù)。
第二十六條 停止向購買第三套及以上住房的繳存職工家庭發(fā)放貸款;停止向貸款之前，已付清全部房款、辦理房屋所有產(chǎn)權(quán)證的發(fā)放貸款。
第二十七條 準(zhǔn)予貸款的，由管理中心與受委托銀行及借款人簽訂住房公積金借款合同，視貸款擔(dān)保方式簽訂住房公積金借款合同中的抵押、質(zhì)押、保證和公積金聯(lián)保條款。
第二十八條 貸款的撥付。受委托銀行按借款合同約定的時間以轉(zhuǎn)賬方式將貸款資金劃轉(zhuǎn)到售房單位(售房人)或者建房、修房施工方在受委托銀行開設(shè)的賬戶內(nèi)。償還商業(yè)銀行貸款的將貸款資金劃轉(zhuǎn)到商業(yè)銀行開設(shè)的貸款賬戶。
貸款償還
第二十九條 借款人申請貸款時可自愿選擇等額本金還款法或等額本息還款法償還貸款本息。
(一)等額本金還款法是指借款人每月償還的貸款本金固定不變。即本金在整個還款期內(nèi)平均分?jǐn)偅?fù)貸款利息逐月減少，還款期內(nèi)還貸額逐月遞減的一種還款方式;
(二)等額本息還款法是指借款人在整個還款期內(nèi)，每月償還貸款本金和利息之和保持不變。但每月還款額中的本金比重逐月增加，利息比重逐月減少的一種還款方式。
第三十條 貸款期限為12個月以內(nèi)(含)的，實行到期一次還本付息;借款期限在12個月以上的實行按月還款。
第三十一條 借款人死亡、宣告失蹤或喪失民事行為能力等原因未能償還貸款本息的，其財產(chǎn)合法繼承人(管理人、監(jiān)護(hù)人)應(yīng)繼續(xù)履行借款人簽訂的借款合同償還貸款。
第三十二條 借款人提前一次性償還全部貸款本息須在貸款滿12個月后辦理，按中國人民銀行有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第三十三條 借款人還清貸款本息后，由管理中心會同借款人到原登記部門辦理抵(質(zhì))押注銷手續(xù)，合同終止。
貸后管理及違約處置
第三十四條 管理中心要落實貸款責(zé)任人制度，加強(qiáng)貸后原始資料(文本檔案及電子檔案)存檔的管理。
第三十五條 管理中心做好貸后的違約處理：對欠還1-3個月的借款人，采取電話、上門催收的方式;對欠還4-6月的借款人，采取發(fā)放《到(逾)期貸款催還通知書》并凍結(jié)借款人和配偶的住房公積金等方式;對欠還7個月以上或已到期惡意不還的，通過法律途徑申請法院強(qiáng)制執(zhí)行;對涉嫌詐騙提供虛假證明或擅自改變貸款用途，挪用貸款的，依法提前收回或處理抵押物。
第三十六條 管理中心認(rèn)真做好貸款資金運行情況的分析，按月及時向上級住房公積金管理機(jī)構(gòu)報送公積金貸款回收情況及欠還、逾期貸款明細(xì)報表。
第三十七條 借款人虛構(gòu)貸款條件或持偽造資料辦理貸款的，自該認(rèn)定之日起取消其3年時限內(nèi)申請貸款資格。
第三十八條 發(fā)生下列情況之一的，均為借款違約，管理中心及受委托銀行有權(quán)依照有關(guān)法律、法規(guī)及合同停止放貸或提前收回貸款，有權(quán)按照《中華人民共和國擔(dān)保法》的規(guī)定處置抵押(質(zhì))押物。
(一)將貸款挪作他用的;
(二)借款人提供虛假證明材料騙取住房公積金貸款的;
(三)售房人出具虛假購房合同騙取住房公積金貸款的;
(四)借款人在借款合同終止前死亡、宣告失蹤或喪失民事行為能力，借款人財產(chǎn)合法繼承人(管理人、監(jiān)護(hù)人)或財產(chǎn)合法繼承人(管理人、監(jiān)護(hù)人)拒不承擔(dān)償還貸款本息責(zé)任的或無力償還貸款本息的;
(五)借款合同到期，借款人未按合同約定清償全部貸款本息和相關(guān)費用或借款期內(nèi)借款人累計六個月未償還貸款本息和相關(guān)費用，并在受委托銀行向借款人發(fā)送《到(逾)期貸款催還通知書》之日起30天內(nèi)(以送達(dá)時間為準(zhǔn))，借款人仍未能清償貸款本息和相關(guān)費用的;
(六)繳存單位未辦理緩繳手續(xù)，借款人在貸款手續(xù)完成后即惡意停止繳存公積金的或累計滿12個月(含)的。
第三十九條 處置抵(質(zhì))押物所獲價款，應(yīng)按下列順序分配：
(一)支付處置抵(質(zhì))押物的有關(guān)費用;
(二)償還借款人所欠貸款本息(包括罰息)及違約金;
(三)所獲價款不足以償還上述款項的部分，管理中心和貸款銀行有權(quán)向借款人追償。超過應(yīng)償還上述款項的部分，應(yīng)退還借款人。
第四十條 保證期內(nèi)發(fā)生借款違約，由管理中心及受委托銀行追索保證人的連帶責(zé)任，以借款合同的主債權(quán)、利息、違約金和實現(xiàn)債權(quán)的費用為限。
第四十一條 借款人提供虛假證明或者資料騙取貸款的，由管理中心責(zé)令限期改正，處一千元以下的罰款;用于經(jīng)營活動有違法所得的，處違法所得三倍以下罰款，但最高不得超過三萬元，沒有違法所得的，處一萬元以下罰款;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
監(jiān)督檢查
第四十二條 管理中心和各受委托銀行有權(quán)對售房單位(售房人)及借款人貸款使用進(jìn)行監(jiān)督檢查，對有弄虛作假騙取貸款行為的，管理中心有權(quán)提前收回貸款，并依法追究相關(guān)單位及個人的法律責(zé)任。
第四十三條 貸款管理人員對辦理貸款審查把關(guān)不嚴(yán)、濫用職權(quán)、玩忽職守，造成貸款損失的，視情節(jié)輕重按照有關(guān)法律及內(nèi)部管理制度給予行政處分，構(gòu)成犯罪的，依法追究法律責(zé)任。
第四十四條 按照管理中心與受委托銀行簽訂的委托貸款協(xié)議的約定，每年根據(jù)貸款的發(fā)放、回收、逾期情況對受委托銀行進(jìn)行考核檢查。
第四十五條 管理中心要不定期檢查開發(fā)商及項目進(jìn)展情況，對所貸款的樓盤跟蹤調(diào)查，及時督促開發(fā)商辦理期房轉(zhuǎn)現(xiàn)房抵押登記手續(xù)。
第四十六條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)阻撓、拒絕繳存人使用住房公積金貸款購房的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的，予以通報，并進(jìn)行不良行為記錄。
第四十七條 借貸雙方的任何一方要求解除合同或變更內(nèi)容及附件，需以書面形式通知相關(guān)各方并就有關(guān)內(nèi)容達(dá)成協(xié)議。在未達(dá)成協(xié)議以前，原合同及其附件繼續(xù)有效。
借貸雙方及保證人發(fā)生糾紛時，應(yīng)協(xié)商解決。協(xié)商不成時，可依法向所在地人民法院起訴。
附則
第四十八條 住房公積金個貸率達(dá)到85%時，暫停辦理異地貸款業(yè)務(wù);住房公積金個貸率達(dá)到90%時，購買新建住房申請貸款的，施行輪候制。
第四十九條 本辦法適用于在保定市行政區(qū)域內(nèi)申請并辦理貸款的職工本人、配偶、共同還款人，擔(dān)保人，各受委托銀行，各相關(guān)單位和個人。
第五十條 本辦法由保定市住房公積金管理中心負(fù)責(zé)解釋，以前有關(guān)規(guī)定與辦法不一致的，以本辦法為準(zhǔn)。
第五十一條 本辦法自2016年5月1日起施行，有效期兩年。原《保定市住房公積金個人住房貸款暫行管理辦法》(市房金委字〔2015〕5號)于本辦法施行之日起廢止。
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