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公積金年沖還貸未必劃算 按需選擇沖還貸方式
公積金“年沖”能直抵貸款本金,這一點對很多購房者來說很有吸引力,但是大家有沒有想過,公積金“年沖還貸”未必劃算!!!
“終于搞定房子了。”經(jīng)歷了多番房東跳價,上海的許女士終于在房產(chǎn)新政出臺前買下了新房。不過,在公積金沖還貸的問題上,她與先生的想法有些分歧。“我比較偏向細水長流,想用公積金月沖的方式來還貸,而我先生則是考慮到盡可能減輕還貸壓力,想用年沖來節(jié)省利息。到底哪種方式比較好呢?”
“月沖”可緩解月供壓力
我們知道,公積金賬戶上的錢不能作為購房的首付款,其最大的用途就是沖還貸款,以減輕購房者還貸壓力。不過,在“月沖”、“年沖”這兩種常見的沖還貸方式上,很多購房者有所糾結(jié)。事實上,兩者也的確各有優(yōu)勢,如何選擇,關(guān)鍵還要看房貸者本身現(xiàn)金流等情況。
所謂“月沖”,就是銀行逐月在公積金賬戶上把資金支取出來,用來支付住房貸款的本息。對絕大多數(shù)購房者來說,其能夠申請到的最大公積金貸款額通常不足以覆蓋全部房貸,而每月公積金的繳存數(shù)一般也小于月還款額,因此,常常要用“公積金+商業(yè)貸款”的組合方式申請房貸,并用“月沖”來減輕還款壓力。
比如許女士和先生的公積金貸款額有100萬元,另外商業(yè)貸款有150萬元,而兩人公積金賬戶每月的進賬金額為3500元,那么這部分資金將首先用于沖抵公積金貸款的每月本息,如有富余部分,再用來沖抵商業(yè)貸款部分。
如此一來,他們每月的還款金額就能減少3500元,這筆增加的現(xiàn)金流能實實在在用來貼補家用,而這想必也是許女士的初衷。
“年沖”能省利息
再來看看先生的年沖計劃。
所謂的“年沖”,就是用公積金賬戶中的余額來一次性抵扣貸款本金。根據(jù)規(guī)定,“年沖”資金將優(yōu)先償還公積金貸款本金。
“年沖”的好處在于,你可以一下子大大降低公積金貸款的剩余額度,來節(jié)省公積金貸款利息,這一點想必是很多人所看重的。
不過,需要考慮到的是,公積金貸款的成本相比商業(yè)貸款來說是更低的,而多數(shù)人公積金“年沖”,并不能大幅減輕商業(yè)貸款的壓力。加上當(dāng)前公積金貸款利率較低(5年以上公積金貸款利率3.25%,5年以上商業(yè)貸款利率4.9%),可以說是市面上成本最低的借款方式,因此,一旦你優(yōu)先償還了公積金貸款本金,可就再也找不到這樣的低息貸款了。
手續(xù)方面,如果原本簽訂的是“月沖”協(xié)議,想要更換為“年沖”,需要原協(xié)議滿一年,向有關(guān)部門提交申請即可。
按需選擇沖還貸方式
實際上,在我們購房時,對于每月的還款金額已經(jīng)有一個預(yù)估和衡量,通常情況下,不至于到負擔(dān)不起或是非常吃力的地步。因此,一般建議大家采用“月沖”的方式來沖抵貸款,這樣既享受了低息貸款,同時每月的還款壓力也能有所減輕,工資收入可以更好地為家庭生活服務(wù)。
等到現(xiàn)金積蓄比較充裕時,也可以選擇提前還貸,來優(yōu)先償還商貸本金。
當(dāng)然,如果遇上退休或是收入突然降低等情況,也可以考慮公積金年沖,這樣隨著本金的一次性沖抵,月供負擔(dān)也將大幅減少。
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