淺談住房公積金貸款利率下調(diào)情況
公積金貸款利率四次下調(diào) 明年1月起老房奴減負(fù)
央行今年5次降息，對(duì)于“房奴”來(lái)說(shuō)，月供負(fù)擔(dān)得到了一定程度的降低。然而因?yàn)殂y行的合同規(guī)定，大部分的老房奴需要在次年也就是2016年1月份起才能享受到降息帶來(lái)的減負(fù)福利。
據(jù)記者計(jì)算，如果貸款人在今年3月份以前獲得貸款，按照6.15%的貸款基準(zhǔn)利率，期限20年額度100萬(wàn)元貸款的月供需要7251元，而從明年伊始，累計(jì)了5次的降息效果將顯現(xiàn)，貸款者也將因此每月少還700余元。
央行數(shù)據(jù)顯示，11月份，住戶中長(zhǎng)期貸款增加3278億元，較10月份的1998億元大幅增加，相較去年同期的1830億元也增長(zhǎng)明顯。瑞銀證券中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家汪濤認(rèn)為，這可能表明，隨著房地產(chǎn)銷售回暖，居民房貸也較快增長(zhǎng)。
“老房奴”減負(fù)
今年，央行分別于3月份、5月份、6月份、8月份和10月份共進(jìn)行了5次降息，對(duì)于準(zhǔn)備出手買房的朋友，10月24日后申請(qǐng)房貸的可按最新的4.9%利率(5年至30年)計(jì)算。而基準(zhǔn)利率從3月份也6.15%一路降至4.9%，降幅高達(dá)20%。
公積金方面，由于10月24日的降息中，個(gè)人住房公積金貸款利率未作調(diào)整，公積金貸款利率今年經(jīng)歷了4次下調(diào)，五年以上個(gè)人住房公積金的貸款利率，從年初的4.25%降低到了目前的3.25%。
然而，按照銀行合同約定，目前已經(jīng)享受到降息成果的購(gòu)房人并不多，大部分購(gòu)房人仍然按照既定合同進(jìn)行還本付息。
記者了解到，目前各家銀行的房貸政策，在降息或者加息的情況下，房貸利率調(diào)整有三種方式。一種是次年調(diào)，銀行利率調(diào)整后，次年1月1日開始執(zhí)行新利率;一種是按年度調(diào)，從貸款人的貸款日期算起，一年之后予以調(diào)息;一種是次月調(diào)息，即在利率調(diào)整后的次月執(zhí)行新的.利率水平。目前，大部分銀行約定調(diào)整于次年生效，所以大部分人的月供將從明年1月份開始下降。
根據(jù)最新的房貸利率，以購(gòu)房者貸款100萬(wàn)元、期限20年為例，按照等額本息的還款方式，購(gòu)房者需要總共支出57萬(wàn)元的利息，月供6544元;而如果按照5次降息前的利率6.15%計(jì)算，購(gòu)房者總共需要支出74萬(wàn)元利息，月供7251元。也就是說(shuō)，購(gòu)房者從明年開始，每月將減負(fù)707元。
銀行業(yè)人士提醒，對(duì)于采用等額本息還款的客戶，由于要重新分段計(jì)息，2016年1月份月供可能會(huì)多一些。比如2016年1月15日為還貸日，對(duì)于2015年12月16日至12月31日的利息要按照2015年計(jì)算，2016年1月1日至1月15日按照新利率計(jì)算。
按照等額本息還款法，在每月還款金額不變的情況下，由于2016年要還的利息下降，本金自然上升，下降的利息和增長(zhǎng)的本金抵消，多出來(lái)的錢實(shí)際上是多還的本金。2月份以后，貸款月供就恢復(fù)正常，會(huì)比2015年低。因此，銀行人士提醒，在2016年1月份還款日之前，多存一些本金，以備還款使用。
部分銀行京城房貸暫無(wú)額度
根據(jù)安居客相關(guān)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，11月份，住房成交面積持續(xù)走高，“北上廣”已進(jìn)入改善型住房時(shí)代。
截至11月28日，北京市11月份成交5104套，成交面積達(dá)640864平米，成交量與10月份同期的5528套相比，略有下滑，但成交面積與10月份同期的591208平米相比，卻增長(zhǎng)不少。上海累計(jì)出售10994套新房，成交面積達(dá)1351917平米，而10月份同期的出售10318套，成交面積為1241007平米，增幅明顯。廣州11月份成交數(shù)據(jù)同樣高于10月份同期，累計(jì)出售7619套新房，成交面積為890730平米，而上月同期的出售7091套，成交面積為790138平米。
隨著成交走高，銀行房貸在年底也依舊給力。根據(jù)融360數(shù)據(jù)，雖然到了年關(guān)，但是各家銀行對(duì)于房貸業(yè)務(wù)基本沒(méi)有調(diào)整，大部分銀行仍然延續(xù)了此前的優(yōu)惠政策，基準(zhǔn)利率的八八折為主流房貸利率，少部分銀行則提供八五折或八二折的利率。
不過(guò)記者也發(fā)現(xiàn)，有兩家股份制銀行北京地區(qū)分行目前暫無(wú)房貸額度，這表明兩家銀行在北京暫停了房貸業(yè)務(wù)。本報(bào)記者致電這兩家銀行北京地區(qū)的相關(guān)支行，也得到了暫時(shí)不能辦理房貸業(yè)務(wù)的答復(fù)，客服人員表示，“明年1月份開始，可以再致電進(jìn)行業(yè)務(wù)咨詢”。
鏈家地產(chǎn)一名經(jīng)紀(jì)人則對(duì)本報(bào)記者表示，近期大部分銀行仍然正常辦理業(yè)務(wù)，也沒(méi)有出現(xiàn)審批時(shí)間拉長(zhǎng)、暫緩放款的現(xiàn)象，農(nóng)行、北京農(nóng)商行等審批較快，如果通過(guò)房產(chǎn)中介的合作通道，放款期限是可以保證的。
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