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廣州為何要實(shí)施住房公積金貸款新政？
3月21日，廣州住房公積金管理中心發(fā)布了《關(guān)于我市住房公積金貸款實(shí)施辦法等文件公開(kāi)征求意見(jiàn)的通知》，征求公眾對(duì)《廣州住房公積金個(gè)人住房貸款實(shí) 施辦法》(征求意見(jiàn)稿)和《關(guān)于我市住房公積金貸款有關(guān)問(wèn)題的通知》(征求意見(jiàn)稿)的意見(jiàn)，引起了媒體和市民的關(guān)注，先后收到反饋1300多條。
其中，“公積金只能用一次”、“廣州本地人需交滿24個(gè)月，外來(lái)人口需交滿36個(gè)月”等一度受到質(zhì)疑�，F(xiàn)在，小編通過(guò)整理網(wǎng)絡(luò)信息，對(duì)廣州公積金貸款新政進(jìn)行解讀。
新政1：增加申請(qǐng)貸款的繳存年限——廣州本地人需交滿24個(gè)月，外來(lái)人口需交滿36個(gè)月。
主要原因：
一是配合廣州市房地產(chǎn)調(diào)控政策的執(zhí)行。2013年，廣州市政府出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的意見(jiàn)》(穗府辦〔2013〕44號(hào))，對(duì)能 提供購(gòu)房之日前5年內(nèi)在本市連續(xù)繳納3年以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購(gòu)1套住房。住
房公積金作為“五險(xiǎn)一金”的社會(huì)統(tǒng)籌資金之一，調(diào)整申請(qǐng)貸款繳存年限是為了配合廣州市房地產(chǎn)調(diào)控政策的執(zhí)行，也是控制貸款風(fēng)險(xiǎn)的要求。
貸款實(shí)施辦法擬對(duì)非廣州市戶籍職工申請(qǐng)住房公積金貸款的住房公積金繳存年限規(guī)定作出相應(yīng)的調(diào)整，將繳存年限從一年調(diào)整至三年。為公平起見(jiàn)，將廣州市戶籍職工的繳存年限從半年調(diào)整至兩年。
二是住房公積金貸款的門(mén)檻太低，不利于貸款風(fēng)險(xiǎn)防控。根據(jù)廣州市現(xiàn)行規(guī)定，常住戶口職工連續(xù)繳存住房公積金6個(gè)月以上(含6個(gè)月)、非常住戶口職工連續(xù)繳存住房公積金12個(gè)月以上(含12個(gè)月)的，便可申請(qǐng)住房公積金貸款。
這個(gè)基本準(zhǔn)入條件要求太低。有的職工為了達(dá)到申請(qǐng)住房公積金貸款的目的，臨時(shí)繳存半年或一年的住房公積金，待辦完貸款手續(xù)后便不再繳存住房公積金了。
而且，這種投機(jī)行為在近年有快速上升的趨勢(shì)。按照現(xiàn)行規(guī)定，這類職工基本上沒(méi)有履行長(zhǎng)期繳存住房公積金的義務(wù)卻能輕易享受較大額度和低利率住房公積金貸款的權(quán)利。這種現(xiàn)象的存在既不公平，也存在著較大的貸款風(fēng)險(xiǎn)，必須進(jìn)行調(diào)整。
新政2：增加不予貸款的住房類型——對(duì)建筑結(jié)構(gòu)為磚木結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)以及用途為非居住用房及低密度商品住宅不予貸款;已使用過(guò)住房公積金貸款的不予再次貸款。
主要原因：
首先，廣州住房公積金提取量大，結(jié)余資金偏少，給住房公積金使用帶來(lái)較大的壓力。與全國(guó)大部分城市相比，一方面，廣州住房公積金提取條件寬松，提取比例一直偏高。2014年1-2月的提取比例達(dá)到84.9%;
另一方面，住房公積金貸款需求旺盛。在資金有限的情況下，若不對(duì)貸款政策進(jìn)行調(diào)整，預(yù)計(jì)到2015年，住房公積金就不能滿足職工首次購(gòu)房貸款的需求。因此，必須對(duì)貸款政策作出調(diào)整。
其次，職工住房公積金貸款需求旺盛，并有長(zhǎng)期持續(xù)增長(zhǎng)的趨勢(shì)。在未實(shí)施房地產(chǎn)調(diào)控政策前，商業(yè)住房貸款的利率能下浮30%左右，與住房公積金貸款利率基本持平，住房公積金貸款優(yōu)勢(shì)并不明顯。
自實(shí)施房地產(chǎn)調(diào)控政策以后，商業(yè)貸款的首套房貸利率上浮5%以上，且實(shí)行額度限制。商業(yè)銀行將貸款額度轉(zhuǎn)向利潤(rùn)更高的小企業(yè)貸款，住房公積金貸款利率與商業(yè)貸款利率相差在兩個(gè)百分點(diǎn)以上。
利差的加大使得職工對(duì)住房公積金貸款需求持續(xù)增長(zhǎng)。2011至2013年間，商業(yè)銀行的住房貸款與住房公積金的住房貸款均有不同程度的上升，但住房公積金貸款上升幅度明顯。隨著限購(gòu)政策的執(zhí)行，住房公積金貸款越來(lái)越集中地轉(zhuǎn)向中等偏低收入的首次置業(yè)人群。
廣州市每年新增就業(yè)常住人口7萬(wàn)人，加上廣州本地每年新增就業(yè)人群約3萬(wàn)人，這些都是未來(lái)住房公積金貸款的潛在使用者。如果不對(duì)二次申請(qǐng)住房公積金貸款進(jìn)行限制，下一步，對(duì)于首次申請(qǐng)住房公積金貸款的人員將沒(méi)有資金可貸。
再次，廣州約有91%的繳存職工未曾使用住房公積金貸款。自2010年以來(lái)，住房公積金貸款發(fā)放增速迅猛，住房公積金提取也有相應(yīng)增長(zhǎng)。在資金有限的情況下，要同時(shí)兼顧職工的提取需求與貸款需求是我們面臨的重大挑戰(zhàn)。
必須未雨綢繆，對(duì)貸款政策作出調(diào)整。截至2014年2月底，使用住房公積金貸款的職工約占繳存職工的9%，仍有將近91%的繳存職工未使用過(guò)住房公積金貸款。在使用住房公積金貸款人員當(dāng)中，約有2%的人員多次使用了住房公積金貸款。
為確保每個(gè)繳存職工都有平等的機(jī)會(huì)享受低息的政策性貸款，限制職工二次使用住房公積金貸款是合理的，也不影響首次使用住房公積金貸款的剛需群體。
最后，職工多次貸款無(wú)助于住房公積金的積累。廣州市個(gè)人住房公積金貸款最高額度為50萬(wàn)元，兩人或兩人以上申請(qǐng)住房公積金貸款最高額度為80萬(wàn)元。
統(tǒng)計(jì)顯示，職工住房公積金平均繳存余額不超過(guò)5萬(wàn)元，如果職工申請(qǐng)50萬(wàn)元住房公積金貸款，就意味該職工使用其余9個(gè)人的繳存余額才能發(fā)放貸款，同時(shí)，職工在發(fā)放貸款后每年的繳存金額均全部提取，也無(wú)助于公積金的積累。
目前，廣州市使用住房公積金貸款的35萬(wàn)戶職工當(dāng)中，他們除了把自己繳存的部分提取以外，還使用了他人繳存的820億元資金。如果再不對(duì)使用過(guò)住房公積金貸款的人員進(jìn)行限制，那么，后續(xù)有需要貸款的職工資金將無(wú)法保障。
新政3：調(diào)整住房公積金可貸額度的計(jì)算公式及家庭購(gòu)買(mǎi)第二套住房首付款金額不得低于70%
主要原因：
第一、商業(yè)銀行已于2013年11月18日起按人民銀行[微博]的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行家庭購(gòu)買(mǎi)第二套住房首付款金額不得低于70%的標(biāo)準(zhǔn)。人民銀行廣州分行 《關(guān)于調(diào)整廣州市差別化住房信貸政策的通知》(廣州銀發(fā)〔2013〕166號(hào))中已要求對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，首付款比例不得低于70%。因此廣州 住房公積金管理中心擬在《通知》要求按照人民銀行的通知執(zhí)行。
第二、控制貸款額度是商業(yè)銀行的常規(guī)做法。2010年以來(lái)，廣州市作為房地產(chǎn)調(diào)控的重點(diǎn)城市，盡管國(guó)家與市政府多次出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策，但房?jī)r(jià)升幅仍然明顯，住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)也隨之上升。
去年以來(lái)，各大商業(yè)銀行已意識(shí)到房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的嚴(yán)峻性，逐步放緩發(fā)放房貸的速度，也不斷收緊住房貸款的發(fā)放額度。
2014年，建設(shè)銀行廣東省分行的住房貸款額度為130億元，較2013年減少一半。高房?jī)r(jià)下的房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)的貸款風(fēng)險(xiǎn)日益明顯。住房公積金的性質(zhì) 決定我們不能使用商業(yè)銀行的方式進(jìn)行調(diào)控，只能通過(guò)調(diào)整貸款條件、調(diào)整額度計(jì)算方式和收緊貸款額度等方式來(lái)預(yù)防貸款風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。
因此，調(diào)整貸款政策也是防控風(fēng)險(xiǎn)的需要。
第三、現(xiàn)行貸款額度計(jì)算公式貸款風(fēng)險(xiǎn)過(guò)高�，F(xiàn)行貸款管理辦法中的貸款額度計(jì)算公式為月繳存額×到退休年齡月數(shù)×4，若按平均繳存比例為10%計(jì)算，相當(dāng)于月平均工資×20%×到退休年齡月數(shù)×4。
由此可見(jiàn)職工月平均工資中將有80%必須用于償還貸款，風(fēng)險(xiǎn)明顯偏高。在各大商業(yè)銀行的貸款當(dāng)中，月還款額不超過(guò)職工月工資收入的50%為普遍的適用標(biāo)準(zhǔn)。
因此，調(diào)整計(jì)算公式中的系數(shù)，調(diào)整后月還款額約為職工月工資收入的40%。調(diào)整貸款額度計(jì)算公式，是防控風(fēng)險(xiǎn)的需要。
必須指出的是，由于職工住房公積金繳存額度的提高，調(diào)整計(jì)算公式后，對(duì)大部分職工申請(qǐng)住房公積金貸款額度不會(huì)有影響。除此之外，對(duì)以欺騙手段提取住房公積金和誠(chéng)信方面有不良記錄的職工貸款作出一些限制，也是防控風(fēng)險(xiǎn)和配合建立誠(chéng)信社會(huì)的需要。
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