廈門市調(diào)整個(gè)人住房公積金貸款政策支持剛性住房需求
為貫徹落實(shí)《福建省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳 福建省財(cái)政廳 福建省金融工作辦公室關(guān)于穩(wěn)定住房消費(fèi)支持剛性住房需求的若干意見》(閩建房〔2015〕4號(hào))，促進(jìn)廈門市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，我市對(duì)個(gè)人住房公積金貸款政策作了部分調(diào)整，新政于2015年4月7日發(fā)布實(shí)施。
較之原有政策，新政主要有三個(gè)方面變化：
一、降低貸款門檻。
新政明確：住房公積金繳存職工購(gòu)買本市自住住房，申請(qǐng)個(gè)人住房公積金貸款時(shí)不再查房。已結(jié)清個(gè)人住房公積金貸款的職工家庭(包括借款人及配偶)可再次申請(qǐng)個(gè)人住房公積金貸款;優(yōu)先向購(gòu)買首套房、首改房的職工家庭發(fā)放個(gè)人住房公積金貸款。
這次政策調(diào)整中，取消了原有的借款申請(qǐng)人及其配偶必須結(jié)清一年后方可再次申請(qǐng)貸款和申請(qǐng)公積金貸款時(shí)認(rèn)房又認(rèn)未結(jié)清的住房貸款的兩項(xiàng)規(guī)定，職工家庭還清公積金貸款后，只要有購(gòu)房能力，即可利用公積金貸款再次購(gòu)房。
在降低貸款門檻的同時(shí)，新政還明確了“優(yōu)先向購(gòu)買首套房、首改房的職工家庭發(fā)放個(gè)人住房公積金貸款”，目的'在于更好地保障剛性購(gòu)房群體的貸款需求。
二、調(diào)整貸款執(zhí)行利率和首付款比例。
新政明確：個(gè)人住房公積金貸款利率按中國(guó)人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率執(zhí)行。首付款比例可低至20%;組合貸款的首付款比例由受委托銀行根據(jù)借款申請(qǐng)人的信用狀況和還款能力等合理確定。
原政策中規(guī)定，職工購(gòu)買自住住房申請(qǐng)住房公積金貸款，首套的貸款利率執(zhí)行中國(guó)人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率，二套的上浮10%。此次政策調(diào)整后明確，只要借款申請(qǐng)人符合個(gè)人住房公積金貸款條件，貸款利率統(tǒng)一按中國(guó)人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率執(zhí)行。
原政策中規(guī)定，職工首套購(gòu)房面積在90平方米以下的，首付款比例可按20%，90平方米以上的按不低于30%支付;購(gòu)買二套自住住房的，則必須按不低于50%支付。此次調(diào)整，首付款比例可低至20%，取消了購(gòu)房套數(shù)對(duì)個(gè)人住房公積金貸款首付款比例的限制條款。
如果職工家庭欲購(gòu)買一套中低價(jià)位的住房，支付20%的首付款后，個(gè)人住房公積金貸款可滿足購(gòu)房資金需求的情況下，無(wú)疑可為中低收入職工家庭有效緩解購(gòu)房資金壓力。
當(dāng)然，若職工購(gòu)買一套價(jià)位相對(duì)較高的住房，需申請(qǐng)組合貸款方能滿足購(gòu)房資金需求，那么其首付款比例標(biāo)準(zhǔn)需根據(jù)《中國(guó)人民銀行 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部 中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》文件要求，由受委托銀行根據(jù)借款申請(qǐng)人的信用狀況和還款能力等合理確定。
三、提高個(gè)人住房公積金貸款額度。
新政明確：
1.住房公積金最高貸款額度由“單職工40萬(wàn)元，雙職工80萬(wàn)元”，調(diào)整為“單職工50萬(wàn)元，雙職工100萬(wàn)元”。
2. 調(diào)整個(gè)人住房公積金貸款額度計(jì)算公式中流動(dòng)性調(diào)節(jié)系數(shù)對(duì)應(yīng)的貸款使用率區(qū)間。貸款使用率低于75%時(shí)流動(dòng)性調(diào)節(jié)系數(shù)為1.2，高于75%、低于95%時(shí)為1，高于95%、 低于100%時(shí)為0.8，高于100%時(shí)為0.6。
原政策規(guī)定，住房公積金最高貸款額度“單職工40萬(wàn)元，雙職工80萬(wàn)元”的標(biāo)準(zhǔn)，是2012年初根據(jù)當(dāng)時(shí)我市商品住宅平均銷售價(jià)格水平相應(yīng)制定的。隨著我市商品住宅銷售價(jià)格的上漲，這一最高貸款額度標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)難以滿足職工的貸款需求。新政適當(dāng)提高最高貸款額度標(biāo)準(zhǔn)，可以更好地發(fā)揮住房公積金政策性金融保障作用。
以總價(jià)143萬(wàn)元、貸款期限30年、采用等額本息還款方式的一筆100萬(wàn)元貸款為例：在政策調(diào)整前，該職工家庭最高可申請(qǐng)到80萬(wàn)元的個(gè)人住房公積金貸款額度，其余20萬(wàn)元?jiǎng)t需申請(qǐng)商業(yè)性配套住房貸款;政策調(diào)整后，該職工家庭最高可申請(qǐng)到100萬(wàn)元的公積金貸款，僅此一項(xiàng)至少可為職工家庭節(jié)省利息支出8.3萬(wàn)余元。
此次政策調(diào)整，把住房公積金貸款額度計(jì)算公式(公積金貸款額度=〔(借款申請(qǐng)人住房公積金繳存基數(shù)×12×35%×貸款年限)+借款申請(qǐng)人住房公積金賬戶余額〕×流動(dòng)性調(diào)節(jié)系數(shù)) 中流動(dòng)性調(diào)節(jié)系數(shù)對(duì)應(yīng)的貸款使用率區(qū)間進(jìn)行適當(dāng)上調(diào)，可以讓職工在同等條件下得到更高額度的貸款保障。以繳存基數(shù)均為4655元(廈門市2013年度社平工資)、住房公積金賬戶余額分別為6703.2元(繳存6個(gè)月)、貸款期限30年雙職工家庭為例：政策調(diào)整前，執(zhí)行的是0.6的流動(dòng)性調(diào)節(jié)系數(shù)，該職工家庭個(gè)人住房公積金可貸額度約為71萬(wàn)元;政策調(diào)整后，執(zhí)行的是1的流動(dòng)性調(diào)節(jié)系數(shù)，可貸額度可達(dá)到100萬(wàn)元。
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