關于住房公積金的發(fā)展趨勢的淺析

　　房地產(chǎn)行業(yè)：住房公積金的昨天今天和明天

　　住房公積金旨在給予中低收入者購房支持,近些年規(guī)模逐漸擴大

　　為配合我國住房福利制度改革,我國借鑒新加坡中央公積金經(jīng)驗建立住房公積金制度,自1991年開始在上海試點逐漸推廣至全國,同時住房實物分配到貨幣化分配順利過渡。20多年中住房公積金制度不斷修訂與完善,規(guī)模和覆蓋人群不斷擴大,近幾年公積金繳存余額增速大約在20%左右。目前,公積金的使用方向只有四種,一是個人住房貸款,二是購買國債,三是滿足職工提取使用,四是用于建設保障房。

　　公積金仍存在一些問題亟待解決

　　公積金額度有限,審批較慢,最高貸款額度上限過低,無法成為很多低收入家庭貸款的首選。

　　地區(qū)間公積金發(fā)展不平衡,一二線城市房地產(chǎn)市場需求多,對公積金貸款的需求亦較高,三四線城市則有大量公積金沉淀于銀行存款,資金利用率低,增值收益低。2012年末結余公積金近萬億。

　　公積金在制度設計時存在一定缺陷,只給予繳存者極低的利息,無法保值升值,公積金增值收益間接補貼地方財政,而同時銀行獲得大量公積金的低息存款,近幾年獲益頗多。

　　未來將加大公積金在住房金融體系中的作用,將其發(fā)展成為專業(yè)的住房銀行

　　住房公積金的機構設置注定其管理分散,易受地方政府和地方房地產(chǎn)周期影響,未來,出于對治理結構和資金保值增值的考慮,對于在住房金融中占據(jù)重要地位的公積金中心,應改造升級為專業(yè)的住房銀行,當前,應在資產(chǎn)盤活和資金運用上找到出路。 擴大歸集范圍,即擴大保障范圍,在城鎮(zhèn)化推進中,農民工逐漸納入歸集范圍成為趨勢。

　　作為住建部有管理權的資金池,公積金將發(fā)展成為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的資金基石,可通過率先降低或提高首付比例為商業(yè)銀行起到示范作用,可通過盤活個貸資產(chǎn),逐漸擴大貸款規(guī)模,擴大受益人群。

　　為盤活個貸資產(chǎn),發(fā)行住房抵押貸款債券是非常有效的方法,債券與貸款利率之間的差額可以通過公積金增值收益貼息,但貼息額并不高,屬于公積金收益可承受范圍內。

　　公積金可發(fā)行REITs募集資金,解決公租房融資難的問題。由于公租房收益率低,回款期長,發(fā)行REITs或許仍需公積金貼息,但相較于一次性的大量籌集建設資金,貼息金額小且分散,可減輕財政壓力。此外可鼓勵公積金結余較多的地區(qū)購買REITs,提高資金利用率。 除此之外,加強公積金的異地合作也成為未來一段時間的工作重點。

　　住房公積金旨在給予中低收入者購房支持,近些年規(guī)模逐漸擴大 為配合我國住房福利制度改革,我國借鑒新加坡中央公積金經(jīng)驗建立住房公積金制度,自1991年開始在上海試點逐漸推廣至全國,同時住房實物分配到貨幣化分配順利過渡。20多年中住房公積金制度不斷修訂與完善,規(guī)模和覆蓋人群不斷擴大,近幾年公積金繳存余額增速大約在20%左右。目前,公積金的使用方向只有四種,一是個人住房貸款,二是購買國債,三是滿足職工提取使用,四是用于建設保障房。

　　公積金仍存在一些問題亟待解決 1)公積金額度有限,審批較慢,最高貸款額度上限過低,無法成為很多低收入家庭貸款的首選。2)地區(qū)間公積金發(fā)展不平衡,一二線城市房地產(chǎn)市場需求多,對公積金貸款的`需求亦較高,三四線城市則有大量公積金沉淀于銀行存款,資金利用率低,增值收益低。2012年末結余公積金近萬億。3)公積金在制度設計時存在一定缺陷,只給予繳存者極低的利息,無法保值升值,公積金增值收益間接補貼地方財政,而同時銀行獲得大量公積金的低息存款,近幾年獲益頗多。

　　未來將加大公積金在住房金融體系中的作用,將其發(fā)展成為專業(yè)的住房銀行 住房公積金的機構設置注定其管理分散,易受地方政府和地方房地產(chǎn)周期影響,未來,出于對治理結構和資金保值增值的考慮,對于在住房金融中占據(jù)重要地位的公積金中心,應改造升級為專業(yè)的住房銀行,當前,應在資產(chǎn)盤活和資金運用上找到出路。

　　擴大歸集范圍,即擴大保障范圍,在城鎮(zhèn)化推進中,農民工逐漸納入歸集范圍成為趨勢。

　　作為住建部有管理權的資金池,公積金將發(fā)展成為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的資金基石,可通過率先降低或提高首付比例為商業(yè)銀行起到示范作用,可通過盤活個貸資產(chǎn),逐漸擴大貸款規(guī)模,擴大受益人群。

　　為盤活個貸資產(chǎn),發(fā)行住房抵押貸款債券是非常有效的方法,債券與貸款利率之間的差額可以通過公積金增值收益貼息,但貼息額并不高,屬于公積金收益可承受范圍內。

　　公積金可發(fā)行REITs募集資金,解決公租房融資難的問題。由于公租房收益率低,回款期長,發(fā)行REITs或許仍需公積金貼息,但相較于一次性的大量籌集建設資金,貼息金額小且分散,可減輕財政壓力。此外可鼓勵公積金結余較多的地區(qū)購買REITs,提高資金利用率。

　　除此之外,加強公積金的異地合作也成為未來一段時間的工作重點。

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