“玩”二手房的賺錢要點(diǎn)

    
    上海樓市行情連年走旺，特別是二手房買賣。我們以普陀區(qū)為例，近期二手房銷售額已經(jīng)占到該區(qū)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的50%左右。其中有45%的人購(gòu)買二手房是拆遷所需，36%的人是為了自住，而選擇二手房投資的人，比例卻只有10%。據(jù)了解，想投資二手房者不少，但由于二手房在手續(xù)、過戶、按揭等多方面存在不便，致使二手房投資遇冷。實(shí)際上，投資二手房并非無錢可賺，只要調(diào)整好自己的房產(chǎn)理財(cái)思路，掌握以下幾點(diǎn)，就能避免投資風(fēng)險(xiǎn)，從二手房中淘到“真金”。

    投資看前景

    從目前二手房供求市場(chǎng)來看，二手房以“斜、“舊”居多，它主要適合人群為城市外來打工族、部分學(xué)生、其他流動(dòng)人口，以及沒有經(jīng)濟(jì)實(shí)力購(gòu)買新房、大房的居民。同時(shí)，隨著城市人口的老齡化，一些老年人因各種主客觀原因會(huì)逐漸與兒女們分居，只要能滿足他們?nèi)粘５纳�活起居，這類人群的相當(dāng)一部分會(huì)選擇此類房產(chǎn)；雖然二手房買者、求租者比比皆是，但許多人卻租買不到所需的房子。總之，對(duì)現(xiàn)仍屬賣方市場(chǎng)的二手房，其前景還是相當(dāng)樂觀的。

    目前，二手房緊俏產(chǎn)品由20年的老工房轉(zhuǎn)為10年的早期商品房。介于新、舊之間，房齡10年左右的房子優(yōu)勢(shì)凸顯。首先是單價(jià)相對(duì)較低，從目前市場(chǎng)看，房齡10年的早期商品房市場(chǎng)行情價(jià)約在6000元/平方米，次新房平均成交價(jià)格在6500元/平方米-7500元/平方米，較好地段則在8000元/平方米以上，售后公房均價(jià)在6000元/平方米左右。其次是緊湊型房子好銷，90年代中前期建造的房子以緊湊型為主，面積多在60平方米至90平方米；小房型控制了總價(jià)，外觀又相對(duì)較新，這類房源較受青睞。

    投資眼光要刁

    投資二手房時(shí)要多看。一是看房子所在地是否有足夠的人氣；二是看房子所在地是否有良好的周邊配套環(huán)境和市政配套。因?yàn)槎�手房多位于有一定年頭的小區(qū)，小區(qū)里的會(huì)所雖很成熟，但可能不完善，所以選擇市政配套和生活配套設(shè)施完善的成熟住宅小區(qū)很重要。要認(rèn)真考察房屋周圍有無噪聲、有害氣體、水污染、垃圾桶等，還有小區(qū)環(huán)境、安全保衛(wèi)、衛(wèi)生清潔等狀況。同時(shí)，要對(duì)房屋配套設(shè)施進(jìn)行考察。這些都是提升其租住價(jià)值的依據(jù)；三是看房子所在地，是否有發(fā)達(dá)的交通和充足的停車位，盡量避免高架橋的阻隔，這樣居住和生活都方便；四要看戶型設(shè)計(jì)，是否可以稍作一些改造就能使其升值。

    投資宜玩小

    投資二手房應(yīng)根據(jù)資金來選擇。前期可先選擇小戶型的二手房，如一室或兩室戶，因?yàn)樾∶娣e的二手房占用資金不大，出租靈活，其租金收益往往較大，但其受制于地理位置。在二手房中，建筑面積30平方米至40平方米左右的一室戶租住人群多是外來一族，可謂是最佳投資，目前出租的成功率較高。地段在市中心的一室戶，租金一般要1500元/月；兩室戶中，40平方米至80平方米較易出租。投資這類房產(chǎn)，受多種因素影響，如房源合租需求大，但操作時(shí)由于合租存在諸多弊病，彼此的生活習(xí)慣、搬出的時(shí)間不統(tǒng)一、物業(yè)費(fèi)用等，容易出現(xiàn)多重糾紛，這些原因都將影響二手房投資獲利。但如果考慮轉(zhuǎn)賣，那么兩室戶就更容易出手了，因?yàn)橘I者多是小兩口、三口之家或是買給父母居住，這類人多為了便利、實(shí)惠，一般來說，兩室戶是他們的首眩投資須比較對(duì)同一供需圈內(nèi)、規(guī)模相當(dāng)?shù)亩�手房，必須�?duì)其價(jià)位、建筑面積、戶型結(jié)構(gòu)、建筑年代的差異性、裝修標(biāo)準(zhǔn)、是否拆遷、配套設(shè)置是否成熟等方面作比較，到最后交易時(shí)綜合這些數(shù)據(jù)，再確定評(píng)估對(duì)象的投資回報(bào)率。

    投資瞄準(zhǔn)“靶心”

    “靶心”就是投資者所爭(zhēng)奪的客戶群。好地段、熱鬧地區(qū)的二手房有良好的升值潛力，能保證日后穩(wěn)定的租金收入。如果你確定出租給公司的，最好選擇商住樓，不要購(gòu)買居民小區(qū)三室戶以上的二手房作投資，一般公司不會(huì)把辦公地點(diǎn)選擇在居民區(qū)里。 

   

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