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2015年房地產(chǎn)稅征收方式
房地產(chǎn)稅的開征，因為不動產(chǎn)登記制度的實施而漸行漸近。人們關(guān)注的焦點不再是房地產(chǎn)稅會不會開征，而是如何征收?是按照家庭擁有住房套數(shù)來征，還是按照面積來征?根據(jù)專家的觀察，按照面積征收的方式接受程度更高。
房地產(chǎn)稅引關(guān)注
不動產(chǎn)登記制度的實施，讓人們看到房地產(chǎn)稅離我們已經(jīng)并不遙遠了，因而在此時所有關(guān)于房地產(chǎn)稅的表述，都會引起社會的極大關(guān)注，其中就包括房地產(chǎn)稅該如何征收的內(nèi)容。
從今年3月1日起，國土部正式啟用新的不動產(chǎn)登記權(quán)證，計劃在今年內(nèi)全國都要實現(xiàn)新不動產(chǎn)權(quán)證的使用，不動產(chǎn)登記全面提速。業(yè)界普遍認為，該政策的實施去除了征收房地產(chǎn)稅的重大技術(shù)障礙。因為在大多數(shù)人看來，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記意味著房產(chǎn)全國聯(lián)網(wǎng)，一聯(lián)網(wǎng)就能查清房產(chǎn)，這相當于為房地產(chǎn)稅的開征提供了必要條件�！安粍赢a(chǎn)登記制度其實就是為房地產(chǎn)稅的征收鋪路�！庇腥松踔寥绱苏J為。
業(yè)內(nèi)專家學者也認為，不動產(chǎn)登記制度的實施已經(jīng)邁出了非常重要的一步。中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心主任牛鳳瑞表示，房地產(chǎn)稅的推出需要經(jīng)過產(chǎn)權(quán)確認、隊伍專業(yè)化、出臺立法細則等三大步驟，不動產(chǎn)登記制度的實施實際上已經(jīng)讓產(chǎn)權(quán)確認環(huán)節(jié)有了技術(shù)基礎(chǔ)，邁出了第一步。
因此就在此時，專家對房地產(chǎn)稅如何開征的表述，立刻引起社會極大關(guān)注。財政部財政科學研究所原所長賈康在今年兩會期間接受媒體采訪時表示，我國房地產(chǎn)稅不能簡單照搬美國“普遍征收”的模式，見一平方米就征一平方米，這種方式不適合中國。別的不說，體制內(nèi)的人都受不了。而應(yīng)該落在有支付能力、比較富裕的人頭上，堅持“調(diào)節(jié)高端”原則。在這種思路下，他認為可以按照兩個技術(shù)路線來征收：一條路線是按照家庭擁有的房屋套數(shù)，第一套房不征稅;另一條路線是按人均面積，不管是多少套房，扣除一定的人均面積后再征稅。賈康同時還表示，房地產(chǎn)稅按套征收的可能性更大。
賈康雖已從財政部財政科學研究所所長位子上卸任，但因為其工作背景的原因，他一直被認為是最近幾年在房地產(chǎn)稅方面最為接近官方態(tài)度的學者。因此他此番做出“按套征收可能性大”表述，被人認為具有較強的指向性。
按套征稅惹爭議
對于賈康提出的“按套征稅”的說法，外界存在較大的爭議。
爭議的核心是什么呢?稅法專家解釋認為其實是免征部分。上海財經(jīng)大學公共經(jīng)濟管理學院教授胡怡建告訴本刊記者，對于外界討論的關(guān)于房地產(chǎn)稅征收方式，其前提是默認存在免征部分，所以才產(chǎn)生“按套”還是“按面積”的爭論。
“按套征稅”的提法并非完全沒有道理。賈康認為“按套征稅”方式更符合國情，因為考慮到部分體制內(nèi)人員的承受能力，他們收入不高，如果是按面積征收，這部分人員肯定接受不了，因此必須要考慮給予相應(yīng)的免征部分。胡怡建同時認為，還有部分離退休人員，工資收入不高，而早期購置的房產(chǎn)已經(jīng)大幅升值，從而導致這部分人群同樣也面臨“養(yǎng)房難”的問題。
但問題在于，按套征收又會面臨單套面積大小不一的尷尬情形，因此這種方式存在不合理的地方。亞太城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓告訴本刊記者，這是因為每套住宅面積不盡相同，有的只有七八十平方米，而有的則超過140平方米，屬于“豪宅”，都按同等方式征稅，顯然不太合適。
因此從某種程度上來說，按面積征收更為合理，但也存在一定的缺陷。胡怡建表示，而如果單純按照面積來征收，那么城市核心地段與郊區(qū)偏遠區(qū)域的住宅，又如何確定其征稅金額呢?如果兩者都按照一個標準來納稅，那么對于遠郊區(qū)域的住宅持有者而言，顯然是不能接受的。
面積是重要標準
在不久的將來，住房子要繳稅，這將成為所有人需共同面對的問題。那么，房地產(chǎn)稅到底如何征收才更為合理?
當?shù)弥锌赡芤_征房地產(chǎn)稅之后，有網(wǎng)友發(fā)出這樣的感嘆，“現(xiàn)在面對高房價，我買不起房;等我攢夠了錢買房了，又要開征房地產(chǎn)稅，說不定又養(yǎng)不起房了。”這位網(wǎng)友的擔憂并非杞人憂天，因為房地產(chǎn)稅一旦開征，肯定會增加房產(chǎn)持有成本。從某種程度上說，房地產(chǎn)稅與物業(yè)管理費有些類似，“住房子就要交物業(yè)管理費，同樣也要繳稅，這是一個道理�！焙ㄕf。作為一個早就存在但一直沒有實施的稅種，老百姓多少還是有些不太適應(yīng)。
如果按照國外的做法，是面向所有住房征收，也就是說，只要擁有住宅，就必須繳納房地產(chǎn)稅。但我國國情與國外成熟市場有別，比如前文中提到的部分收入較低的公務(wù)員為福利分房，部分收入很低的離退休人員面對高房價難以承受稅負的情形，因此在制度設(shè)計上應(yīng)該會給予基礎(chǔ)用房免征的優(yōu)惠措施。
出于這種考量，那么應(yīng)該如何征稅呢?胡怡建表示，房地產(chǎn)稅的征收依據(jù)應(yīng)該是按照評估價來進行征收。在此基礎(chǔ)上，到底是“按套”還是“按面積”?而按照此前上海和重慶房產(chǎn)稅試點做法來看，專家認為民眾普遍接受的方式是“按面積”。
其具體做法為，由公立第三方評估機構(gòu)對住宅價值進行評估，然后在扣除相應(yīng)免征部分之后部分實行征稅。以上海一個三口之家為例，根據(jù)上海市統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，至2014年末，上海城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積35.1平方米，那么可認定該家庭基礎(chǔ)住宅面積為105.3平方米，如果家庭擁有住房面積超出該數(shù)值，則超出部分的應(yīng)該繳納房地產(chǎn)稅。
專家同時認為，在對住宅征稅時，還有一些問題需要厘清，比如是否存在重復征稅的嫌疑。胡怡建表示，房地產(chǎn)稅開征之后，是否還需要繼續(xù)征收轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅費，是否還需要保留土地開發(fā)環(huán)節(jié)的土地增值稅，該稅種雖然是面向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征收的，但最終還是會轉(zhuǎn)嫁給購房者�！霸谥贫仍O(shè)計過程中，需要認真考慮多稅種、多環(huán)節(jié)、多次征收是否合理的問題�！彼f。
還有一個關(guān)鍵問題是，房屋價格如何合理確定?因為這涉及到房產(chǎn)持有人養(yǎng)房成本問題。胡怡建分析指出，就目前市場行情而言，房價虛高，如果按照市場價納稅，對于自住家庭來說顯然并不合理。所以如何建立合理的納稅標準，也是國家在立法過程中需要認真面對的核心問題之一。
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