江門房地產(chǎn)主要稅費及計算

時間：2024-05-23 09:16:47 各地求職生活指南我要投稿

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江門房地產(chǎn)主要稅費及計算2015

　　稅費作為國家硬性規(guī)定的企業(yè)支出，在企業(yè)盈利中占據(jù)相當?shù)谋戎�，稅費問題是企業(yè)財務(wù)工作中的重要一項。關(guān)系到企業(yè)盈利和項目運作方式、運作周期、企業(yè)融資方式等方面。因此了解房地產(chǎn)運營當中的稅費問題顯得相當重要。

江門房地產(chǎn)主要稅費及計算2015

　　主要稅費

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要涉及的稅種有營業(yè)稅、城建稅、教育費附加，土地增值稅、房產(chǎn)稅、印花稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅以及契稅等。

　　一、營業(yè)稅:是對在我國境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動產(chǎn)取得的營業(yè)收入征收的一種稅。計算公式=營業(yè)額×5%

　　二、城市維護建設(shè)稅和教育費附加：以營業(yè)稅等流轉(zhuǎn)稅為計稅依據(jù)，依所在地區(qū)分別適用7%、5%、1%征城市建設(shè)維護稅，依3%計征教育費附加。

　　三、土地增值稅：是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人征收的一種稅。它采用四級超率累進稅率，

　　應(yīng)納土地增值稅=土地增值額×適用稅率-速算扣除額×速算扣除率。

　　其中：土地增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)總收入-扣除項目金額。計算扣除項目有：取得土地使用權(quán)所支付的金額;開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本;開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用;舊房及建筑物的評估價格;與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金;加計扣除。

　　四、房產(chǎn)稅：是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)，對擁有房屋產(chǎn)權(quán)的內(nèi)資單位和個人按照房產(chǎn)稅原值或租金收入征收的一種稅。稅率為1.2%。

　　年應(yīng)納稅額=房產(chǎn)原值(評估值)×(1-30%)×1.2%。

　　五、城鎮(zhèn)土地使用稅:是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi),對擁有土地使用權(quán)的單位和個人以實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，按規(guī)定稅額、按年計算、分期繳納的一種稅。

　　年應(yīng)納稅額=∑(各級土地面積×相應(yīng)稅額)。

　　六、城市房地產(chǎn)稅、三資企業(yè)土地使用費：城市房地產(chǎn)稅是對擁有房屋產(chǎn)權(quán)的外商投資企業(yè)、外國企業(yè)及外籍個人、港澳臺胞，按照房產(chǎn)原值征收的一稅種。城市房地產(chǎn)稅依房產(chǎn)原值計稅,稅率為1.2%。

　　年應(yīng)納稅額=房產(chǎn)原值×稅率×(1-30%)。

　　三資企業(yè)土地使用費是對本市行政區(qū)域內(nèi)使用土地的外資企業(yè)，按企業(yè)所處地理位置和偏遠程度、地段的繁華程度、基礎(chǔ)設(shè)施完善程度等，征收的一項費用。應(yīng)納土地使用費額=占用土地面積×適用的單位標準。

　　七、印花稅：是對在經(jīng)濟活動和經(jīng)濟交往中書立、領(lǐng)受印花稅暫行條例所列舉的各種憑證所征收的一種兼有行為性質(zhì)的憑證稅。分為從價計稅和從量計稅兩種。應(yīng)納稅額=計稅金額×稅率,應(yīng)納稅額=憑證數(shù)量×單位稅額。

　　八、契稅：契稅是對在我國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬時向承受土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的單位征收的一種稅。應(yīng)納稅額=計稅依據(jù)×稅率

　　九、企業(yè)所得稅、外資和外國企業(yè)所得稅：是對我國境內(nèi)的企業(yè)或組織，在一定期間內(nèi)的生產(chǎn)、經(jīng)營所得和其他所得征收的一種稅。應(yīng)納稅額=(全部應(yīng)稅收入-準予扣除項目)×適用稅率。

　　十、個人所得稅 :是對個人的勞務(wù)和非勞務(wù)所得征收的一種稅。房地產(chǎn)業(yè)所涉及最多的是“工資、薪金”所得。其適用5%-45%的超額累進稅率。應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額×適用稅率-速算扣除數(shù)。

　　土地增值稅計算

　　一、土地增值稅實行四級超率累進稅率

　　(一)增值額未超過扣除項目金額50%的部分稅率為30%

　　(二)增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分稅率為40%

　　(三)增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分稅率為50%

　　(四)增值額超過扣除項目金額200%的部分稅率為60%

　　二、計算土地增值稅稅額，具體公式如下：

　　(一)增值額未超過扣除項目金額50%的：

　　土地增值稅稅額=增值額×30%

　　(二)增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的：

　　土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項目金額×5%

　　(三)增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的：

　　土地增值稅稅額=增值額×50%-扣除項目金額×15%

　　(四)增值額超過200%的：土地增值稅稅額=增值額×60%-扣除項目金額×35%

　　公式中的5%、15%、35%為速算扣除系數(shù)。

　　三、扣除項目

　　(一) 取得土地使用權(quán)所支付的金額，取得土地使用權(quán)所支付的金額是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。

　　(二)房地產(chǎn)開發(fā)成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。

　　(三)房地產(chǎn)開發(fā)費用，是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。

　　(四)評估價格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經(jīng)當?shù)囟悇?wù)機關(guān)確認。

　　(五)稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費附加和地方教育附加，也可視同稅金予以扣除。

　　(六)加計20%的扣除，根據(jù)條例第六條(五)項規(guī)定，對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按取得土地使用權(quán)所支付的金額和按規(guī)定計算的房地產(chǎn)開發(fā)成本兩項金額之和，加計20%的扣除。

　　[例] 某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的一個房地產(chǎn)開發(fā)項目已經(jīng)竣工結(jié)算，此項目已繳納土地出讓金300萬元，獲得土地使用權(quán)后，立即開始開發(fā)此項目，建成10,000平米的普通標準住宅，以每平方米4,000元價格全部出售，開發(fā)土地、新建房及配套設(shè)施的成本為每平米1,500元，不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，賬面房地產(chǎn)開發(fā)費用為200萬元。已經(jīng)繳納營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、地方教育費、印花稅170萬元，請問如何繳納土地增值稅。

　　第一步，計算商品房銷售收入

　　4,000×10,000=4,000萬

　　第二步，計算扣除項目金額

　　1、購買土地使用權(quán)費用：300萬元

　　2、開發(fā)土地、新建房及配套設(shè)施的成本：1,500元×10,000平方米=1,500萬元

　　3、房地產(chǎn)開發(fā)費用：

　　因為不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除限額為：(300+1500)×10%=180萬元，應(yīng)按照180萬元作為房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除。

　　4、計算加計扣除：(300+1500)×20%=1800×20%=360萬元

　　5、稅金：170萬元

　　扣除項目金額=300+1,500+180+360+170=2,510萬元

　　第三步，計算增值額

　　增值額=商品房銷售收入-扣除項目金額合計