萬達(dá)慢不下來的擴張：資金隱患人才短板質(zhì)量問題頻發(fā)

天下武功，無快不破，這被總結(jié)為萬達(dá)掌舵手王健林的商業(yè)信條。過去數(shù)年間，萬達(dá)以燎原之勢在全國擴張。

截至2011年年底，進(jìn)入國內(nèi)近70個城市的萬達(dá)集團(tuán)，年收入首次邁進(jìn)千億元大關(guān)，體量上也已成為亞洲商業(yè)地產(chǎn)老大，而這距離萬達(dá)轉(zhuǎn)型為商業(yè)地產(chǎn)公司，只不過11年時間。 “萬達(dá)模式”儼然成為了中國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)教科書式的案例，引來各方解讀。

不過今年3月中旬以來，王健林“被調(diào)查”傳聞一出，損毀了王健林著力塑造的萬達(dá)形象，這家公司早年的崛起及近年來的快速擴張更為引人關(guān)注。雖然萬達(dá)官方幾經(jīng)辟謠稱未“被調(diào)查”，但隨后全國各地項目爆出的工程質(zhì)量問題，亦引起業(yè)界各方對其“高速擴張”下的資金隱患、人才短板、質(zhì)量難保等方面的擔(dān)憂。

地方政府支持成就萬達(dá)速度

僅2011年，萬達(dá)在全國就新增18個萬達(dá)廣場，如此速度，地產(chǎn)界無出其右—幾乎與萬達(dá)同期發(fā)展的華潤萬象城，8年不過才建成13座。

“萬達(dá)的商業(yè)模式是快買、快干、快竣工”，王健林在萬達(dá)2012年年會上如此宣稱，從征戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)之初，萬達(dá)就開始奉行“三快”的高速擴張模式。

在王健林看來，“萬達(dá)高速成長的秘訣在于執(zhí)行力強，算到拿到。”自2006年，基于城市綜合體概念的第三代萬達(dá)廣場在寧波一炮打響后，萬達(dá)形成了全產(chǎn)業(yè)鏈整合優(yōu)勢下的快速復(fù)制模式。

隨后的幾年里，萬達(dá)廣場以每年20家左右的速度迅速在全國批量誕生。不過在觀察家眼中，在萬達(dá)之外，地方政府對土地財政、稅收、就業(yè)、城市形象的多種訴求共同作用，推動著萬達(dá)發(fā)展越來越快。

全國工商聯(lián)商業(yè)不動產(chǎn)專委會主任朱凌波就對萬達(dá)速度的動因作了歸納：“萬達(dá)這種擁有快速復(fù)制能力、又有品牌效應(yīng)的龍頭企業(yè)，自然成為地方政府的寵兒。萬達(dá)的工程，多是某些省市政府的一把手工程。”

對此，王健林也并不避諱。在日前接受《南方周末》采訪時，王健林稱，萬達(dá)每年做二三十個項目，百分百來自政府“邀請”。“從拿地到開發(fā)我們能實現(xiàn)在18個月內(nèi)開一個萬達(dá)廣場。對于5年一屆急于出政績的地方政府來說，萬達(dá)模式是再受歡迎不過的了。”

以武漢萬達(dá)為例，這個幾十萬平方米的項目，政府給王健林的時間只有8個多月。而萬達(dá)的開發(fā)周期，需要與地方官員的行政周期對接，一屆政府任期5年，等不起項目慢慢做。

從發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)至今，萬達(dá)在拿地策略方面有明顯的變化，從最初只拿CBD(中央商務(wù)區(qū))區(qū)域、舊城改造，到如今專攻新區(qū)、政務(wù)中心，這也是業(yè)界普遍認(rèn)為是地方政府的支持成就了萬達(dá)速度。

“他們的拿地成本極低。”上海同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉稱，以寧波鄞州萬達(dá)廣場為例，當(dāng)初鄞州區(qū)地方政府在向萬達(dá)進(jìn)行土地出讓時，對地價進(jìn)行了大幅折讓。萬達(dá)拿下的21萬平方米的地塊，其地價近乎為零。

否認(rèn)“三邊政策”

事實上，“萬達(dá)速度”早已成為流傳全國的專有名詞。提起萬達(dá)，眾人津津樂道的總是其“18個月一座城，3-5天上一層”的雷厲風(fēng)行。

萬達(dá)這架馬車，仍在快馬加鞭。2012年，萬達(dá)計劃再開業(yè)18座萬達(dá)廣場和12個高級酒店，并計劃到2015年搖身變?yōu)槿�球不動產(chǎn)的老大，成為擁有資產(chǎn)3000億元的世界一流企業(yè)。

就是這樣一家志存高遠(yuǎn)的企業(yè)，卻在最基本的工程質(zhì)量問題上頻頻失范。

近日，各大網(wǎng)站頻頻爆出各地萬達(dá)廣場的質(zhì)量問題。搜狐焦點業(yè)主論壇中有網(wǎng)友就以圖文形式爆料，萬達(dá)集團(tuán)在天津的首個城市萬達(dá)廣場，多次發(fā)生墜梯事故，地下車庫漏水，地下排污管不通暢導(dǎo)致污水上溢等質(zhì)量問題。

無獨有偶，唐山萬達(dá)廣場業(yè)主也爆料，該項目商品住宅區(qū)屋頂出現(xiàn)了5條3米以上的裂痕，裂痕的深度大，并且有不斷擴大的態(tài)勢。

瓷磚空鼓、墻面傾斜、水電不通、消防設(shè)備不全……在濟(jì)南萬達(dá)廣場，不少購鋪者也發(fā)現(xiàn)剛驗收不久的房子竟出現(xiàn)了如此多的問題。而鄭州萬達(dá)廣場的住宅也因墻體裂縫及大面積漏水等問題，遭到業(yè)主投訴。

時代周報記者采訪上述項目售樓處時，對方皆以“個別現(xiàn)象”為由回應(yīng)。

實際上，自2006年底萬達(dá)啟動擴張計劃以來，類似的質(zhì)量問題就不斷，連工程事故都多有發(fā)生。2012年8月，沈陽萬達(dá)大火致死12人事故之后，2011年3月27日，鄭州中原萬達(dá)廣場2號裙樓亦發(fā)生坍塌。隨后的2011年4月上海寶山萬達(dá)廣場遭遇塌陷事故，而關(guān)于萬達(dá)使用“瘦身鋼筋”的傳聞，亦出現(xiàn)在四川綿陽和河南鄭州等地的項目上。

彼時，就有人對萬達(dá)的激進(jìn)擴張?zhí)岢鲑|(zhì)疑，“萬達(dá)過于激進(jìn)的擴張模式，制約了工程的質(zhì)量保障”。

萬達(dá)內(nèi)部人士透露，萬達(dá)過去曾存在邊設(shè)計、邊施工、邊修改的“三邊政策”，以提高建設(shè)速度，滿足擴張需要，這才導(dǎo)致近幾年萬達(dá)多個項目出現(xiàn)硬傷。

對此，萬達(dá)集團(tuán)前任新聞發(fā)言人石雪清對媒體澄清稱，目前萬達(dá)的“三邊政策”已經(jīng)不存在。“至于工程中的小修補是有的，大的方面已經(jīng)絕對杜絕了，現(xiàn)在萬達(dá)如果還在搞‘三邊’就壞了。”

“2011年以來出現(xiàn)的工程問題，與萬達(dá)的高速擴張沒有必然聯(lián)系，萬達(dá)每年做300萬-400萬平方米的物業(yè)，項目遍布全國70余個城市，通訊指揮系統(tǒng)難免有不到位的地方。” 石雪清如此表示。