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政策調(diào)控不改房企圈地 土地市場火熱不減
這個(gè)調(diào)控過程，其實(shí)對(duì)大型房地產(chǎn)公司是個(gè)利好，因?yàn)樗鼈冑Y金充足，正好可以促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的整合。即使是對(duì)一些中小房地產(chǎn)企業(yè)來說，政策風(fēng)險(xiǎn)也不是完全沒辦法避免的，盡管開發(fā)商口中喊著“今年冬天比較冷”，但土地市場的“火熱”程度卻不見稍減。在宏觀政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控逐步趨緊中，諸多房企依舊難掩“圈地”沖動(dòng)。 2008年1月7日，國務(wù)院正式頒布了《關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》(以下簡稱《通知》)，明確規(guī)定“土地閑置滿兩年、依法應(yīng)當(dāng)無償收回的，堅(jiān)決無償收回，重新安排使用”。同時(shí)規(guī)定，“閑置土地將被征收20%土地閑置費(fèi)”。 次日，廣州天河新地王便“橫空出世”。在經(jīng)歷228輪舉牌激戰(zhàn)后，恒大地產(chǎn)(企業(yè)專區(qū),旗下樓盤)集團(tuán)最終以41億元的成交價(jià)拿下了原員村絹麻廠地塊。同臺(tái)參與競地的，還有保利、合生等諸多一線房企。 “現(xiàn)在的狀況是，整個(gè)房地產(chǎn)的大環(huán)境不太好。但是對(duì)于我們來說，現(xiàn)在也許正是囤地的好時(shí)機(jī)�！北本┠撤科罄峡偣鶑�(qiáng)對(duì)《財(cái)經(jīng)時(shí)報(bào)》記者這樣表示。 不懼調(diào)控？ 恒大地產(chǎn)集團(tuán)摘得廣州天河新“地王”之后，業(yè)內(nèi)同行如此評(píng)價(jià)：“它為廣州樓市注入一針‘強(qiáng)心劑’，為2008廣州房地產(chǎn)市場整體向好起到了領(lǐng)頭羊作用。” 在樓市喊冷的大環(huán)境下，房企依然高調(diào)拿地，其背后的支撐力量當(dāng)然不可能是“振興樓市”的沖動(dòng)。 “2004年國六條出臺(tái)，是國家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控的開始。一路調(diào)控到現(xiàn)在，你看房價(jià)漲了多少�！币晃徊辉竿嘎渡矸莸姆康禺a(chǎn)人士向記者表示，國內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)長期趨勢(shì)仍然是向上的，絕不可能因?yàn)檎{(diào)控而逆轉(zhuǎn)直下。 “借用股市里的一個(gè)詞，如果房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)問題，那就會(huì)‘套牢’全中國�！边@位房產(chǎn)開發(fā)商底氣十足地說。 沒有論據(jù)的觀點(diǎn)，聽起來更像是房地產(chǎn)商們?cè)跒樽约骸按驓狻薄５袠I(yè)人士的詳細(xì)解釋，又似乎顯示出：部分房企“不懼調(diào)控”，并非只是說說而已。 “開發(fā)商的囤地實(shí)際上是政策性囤地，政府大塊土地的一次性供給政策為開發(fā)商提供了土地囤積和捂盤惜售的游戲規(guī)則�！北本┤A遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)說。 郭強(qiáng)則認(rèn)為，征收閑置費(fèi)的規(guī)定，1999年就出來了，但一直沒有執(zhí)行細(xì)則，也就是說，至少到目前為止，還沒有真正具體的征收辦法。 “單就認(rèn)定是不是‘閑置’，就會(huì)是個(gè)復(fù)雜的問題�！惫鶑�(qiáng)意味深長地說。 一位不愿透露身份的房地產(chǎn)商則說得更直白一些，土地拍賣以后，說是閑置也可以，說是非閑置也行。比如還沒有把所有的手續(xù)辦全，怎么能說閑置？已經(jīng)部分開發(fā)了的呢？把前期工作節(jié)奏放慢一點(diǎn)，只能說是在“建設(shè)中”，又怎么會(huì)是“閑置”？ 不過，上述地產(chǎn)人士也承認(rèn)，現(xiàn)在是宏觀調(diào)控最厲害的階段。之前的宏觀調(diào)控只是發(fā)個(gè)文，現(xiàn)在國家在細(xì)節(jié)上下了不少功夫。比如說土地開發(fā)的結(jié)構(gòu)問題、首付比例問題等。同時(shí)，調(diào)控從土地、稅收、信貸等各個(gè)方面入手，愈來愈緊。 “這個(gè)調(diào)控過程，其實(shí)對(duì)大型房地產(chǎn)公司是個(gè)利好，因?yàn)樗鼈冑Y金充足，正好可以促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的整合。”上述地產(chǎn)人士認(rèn)為，即使是對(duì)一些中小房地產(chǎn)企業(yè)來說，政策風(fēng)險(xiǎn)也不是完全沒辦法避免的。 比如，有地的開發(fā)商如果認(rèn)為風(fēng)聲緊，大可以轉(zhuǎn)手賣地。在賣地的過程中，也未必把地直接賣掉。通過在股權(quán)上做手腳，把股權(quán)轉(zhuǎn)讓掉，讓對(duì)方溢價(jià)收購他的股權(quán)，他作為大股東退出，由另一個(gè)公司入主，還可以合理合法地規(guī)避高額的土地增值稅。 錢從哪兒來？ 宏觀“從緊”，信貸嚴(yán)控，資本市場再融資暫停，海外融資“忌諱”多多……2008年，房地產(chǎn)開發(fā)商“圈地”的資金從哪兒來？ IPO受限，使得借殼成為地方國企和民企上市的主要途徑。A股自2007年10月底開始的一輪回調(diào)，也為借殼創(chuàng)造了機(jī)會(huì)。 2007年12月4日，原水股份公告稱，公司以向上海城市建設(shè)投資開發(fā)總公司非公開發(fā)行股票和支付現(xiàn)金相結(jié)合的方式，購買后者旗下的主要經(jīng)營性資產(chǎn)環(huán)境集團(tuán)和置地集團(tuán)各100%的股權(quán)。 該定向增發(fā)方案揭開了公司大股東上海城投借旗下唯一上市平臺(tái)原水股份整體上市的序幕。 同日，中國石化控制下的S魯潤公告稱，泰安魯潤股份有限公司從江蘇永泰地產(chǎn)集團(tuán)有限公司獲悉，永泰地產(chǎn)已收到中國證監(jiān)會(huì)有關(guān)文件，同意公告公司收購書。這意味著永泰地產(chǎn)借殼S魯潤終獲批準(zhǔn)。 永泰地產(chǎn)通過此次收購成為魯潤股份控股股東后，將對(duì)魯潤股份進(jìn)行重大資產(chǎn)重組，即擬以永泰地產(chǎn)及其控股子公司的房地產(chǎn)相關(guān)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)與魯潤股份的石化資產(chǎn)進(jìn)行置換。置換完成后，魯潤股份將從石化行業(yè)轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)行業(yè)。 類似的例子還有上海 大華集團(tuán)借殼大連金牛、青島中金借殼賽迪傳媒等。 不過，借殼運(yùn)作一般較為復(fù)雜。截至目前，成功借殼上市的代表有金融街、泛海建設(shè)和華遠(yuǎn)地產(chǎn)(借殼SST幸福)等。 借殼較早的金融街和泛海建設(shè)，如今已成為房地產(chǎn)上市公司里的一線藍(lán)籌股。華遠(yuǎn)地產(chǎn)借殼SST幸福終獲批準(zhǔn)后，任志強(qiáng)透露，如果2007年將華遠(yuǎn)地產(chǎn)的資產(chǎn)注入到上市公司，即可在2008年獲得融資資格。 業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤較高，這使其所能承受的資金成本約能提高到15%到20%。因此，其他行業(yè)的資金流向該行業(yè)的動(dòng)力將非常充足。2008年，房企與資本雄厚的業(yè)外企業(yè)之間的合作可能愈演愈烈。 而公司債也會(huì)成為2008年房地產(chǎn)行業(yè)新的融資工具。不過，它只是少數(shù)有融資特權(quán)的房企(如金融街)和個(gè)別政府眼中“好孩子”的特權(quán)，且規(guī)模也會(huì)比較小。 關(guān)鍵看地方？ “搶地大戰(zhàn)”仍在持續(xù)，上市房企毫不手軟，非地產(chǎn)主業(yè)的上市公司也紛紛加入。 歲末年初，天鴻寶業(yè)砸下17億奪得蘇州三幅地塊；保利地產(chǎn)以9.05億拿得天津武清區(qū)一幅地塊。 與此同時(shí)，蘇州高新下屬控股子公司蘇州新港建設(shè)集團(tuán)有限公司以3.96億元競得揚(yáng)州市一幅5.21萬平方米的地塊；永鼎光纜下屬控股子公司蘇州鼎欣房地產(chǎn)有限責(zé)任公司也以總價(jià)8.3億元競得了蘇州兩幅地塊。 趨緊的宏觀調(diào)控、觀望氣氛濃厚的市場——在這樣的背景下，今后房企們的“圈地運(yùn)動(dòng)”，該向左還是向右？ “中間路線顯然是不偏不倚的選擇�！北本├砉ご髮W(xué)房地產(chǎn)研究工作室主任周畢文回應(yīng)，“這就需要我們有一個(gè)著力均衡的立足點(diǎn)。首先是擺脫對(duì)‘地王’的崇拜情結(jié)；其次是交給市場但不完全聽任市場，畢竟土地是特殊的稀缺性資源；第三是遠(yuǎn)離行業(yè)的‘潛規(guī)則’風(fēng)險(xiǎn)，政府方面加強(qiáng)政策條文的可執(zhí)行力度�！� 國都證券房地產(chǎn)一位分析師表示，土地儲(chǔ)備是開發(fā)企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵，由于土地供應(yīng)受限，地價(jià)在土地拍賣市場不斷上揚(yáng)，增加土地儲(chǔ)備是房產(chǎn)公司鎖定成本、增強(qiáng)后續(xù)發(fā)展能力的重要競爭手段。他認(rèn)為土地價(jià)格和房地產(chǎn)價(jià)格將保持上漲趨勢(shì)，但增速趨緩。 遭遇宏觀調(diào)控，土地仍被看好。很有可能伴隨其后的土地價(jià)格繼續(xù)上漲，能否得到抑制？ “所有政策的最終落實(shí)取決于執(zhí)行者的作為。如果《通知》能很好被地方政府執(zhí)行，那這次抑制囤地自然可以起到較好的效果。”中國人民大學(xué)土地資源管理系副教授張躍松說。 業(yè)內(nèi)人士解釋道，地方政府財(cái)政收入的主要來源是土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)，它轉(zhuǎn)讓土地獲得資金，然后修路，再招商引資，把錢花出去，然后再轉(zhuǎn)讓土地，就這樣反復(fù)循環(huán)。在房地產(chǎn)行業(yè)里銀行的資金占到60%以上，房企當(dāng)然不怕調(diào)控，畢竟這也關(guān)系到地方政府的利益問題。無論什么樣的調(diào)控政策，在操作細(xì)節(jié)上總會(huì)有很多空間，關(guān)鍵是看地方政府怎么去認(rèn)定、如何去執(zhí)行。【政策調(diào)控不改房企圈地 土地市場火熱不減】相關(guān)文章：
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