土地拍賣冰火兩重天：從“地王”到“流拍”

深圳市剛剛結(jié)束的一場土地拍賣中，位于寶安區(qū)和龍崗區(qū)的五塊出讓土地中，僅有龍崗區(qū)寶荷路與沙荷路交叉口南側(cè)的一地塊被深振業(yè)A在無人競拍的情況下以6.9億元的價(jià)格獲得，其余四塊流拍。 此次掛牌出讓的5宗居住用地，2塊在龍崗，3塊在寶安，總建筑面積高達(dá)74萬平方米，但報(bào)名參與競買的開發(fā)商非常稀少。其中，一塊位于龍崗區(qū)寶荷路南側(cè)的地塊有兩家發(fā)展商報(bào)名競拍，最后因?yàn)闆]有人舉牌而流拍，另有三地塊因無人報(bào)價(jià)或報(bào)價(jià)低于起拍價(jià)而流拍。 地價(jià)下跌土地頻頻流拍 據(jù)記者了解，此次深振業(yè)A拍得的地塊，建筑面積為24萬多平方米，樓面地價(jià)只有2836.48元/平方米，使用年限70年。僅比2006年9月該地段一塊出讓地每平方米高出319元，基本上已經(jīng)回落到2006年的地價(jià)水平，甚至比2005年龍光地產(chǎn)拿下龍崗中心城的某地塊還便宜161元/平方米。 業(yè)內(nèi)分析人士告訴記者，去年底深圳樓市進(jìn)入低迷期以來，開發(fā)商拿地非常謹(jǐn)慎，土地流拍已經(jīng)不是第一次發(fā)生。去年12月6日，位于龍崗的2宗掛牌出讓的11萬平方米居住用地未能成交。去年12月17日，深圳市寶安區(qū)的三宗地塊因?yàn)闊o人競買而宣布流拍，這三宗地塊合計(jì)占地面積近13萬平方米，均為居住用地。之后不久，深圳市首次出讓兩塊限價(jià)房用地也有一塊無人問津。 流拍頻頻發(fā)生，即使勉強(qiáng)出讓成功，樓面地價(jià)也持續(xù)走低。深振業(yè)A此次以底價(jià)拍得的龍崗地塊樓面地價(jià)僅2836.48元/平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于幾個(gè)月前龍崗和寶安相似區(qū)域的地塊均價(jià)。去年12月17日流拍的三塊寶安觀瀾的地塊，起始樓面地價(jià)分別達(dá)到3582元/平方米、4587元/平方米和4881元/平方米。而去年11月2日，寶安觀瀾2宗地塊被和記黃埔地產(chǎn)以5.1億元的價(jià)格拿下時(shí)，樓面地價(jià)分別達(dá)到6487元/平方米和6826元/平方米。 深圳本地一家開發(fā)商給記者算了一筆賬，樓面地價(jià)若超過3000元/平方米，再加上每平方米2000多元的建筑費(fèi)用，成本超過5000元/平方米，目前關(guān)外已有樓盤跌到了7000多元/平方米，開發(fā)商沒有多少利潤空間。加之后市更難預(yù)料，開發(fā)商不敢輕易拿地。 戴德梁行深圳公司總經(jīng)理程家龍分析認(rèn)為，土地流拍，一方面是因?yàn)殂y行收縮房地產(chǎn)貸款和樓市持續(xù)低迷，導(dǎo)致開發(fā)商資金鏈緊張，沒有能力拿地；另一方面由于樓市持續(xù)走低，開發(fā)商信心不足，對大勢難以把握，拿地十分謹(jǐn)慎。 面粉貴過面包難以持久 自去年底樓市進(jìn)入“拐點(diǎn)”以來，土地流拍現(xiàn)象在全國各地屢屢上演。去年12月21日，廈門市年度最后一場土地拍賣會從開始到結(jié)束，全過程不到15分鐘，出讓的六宗地有四宗“流拍”，被當(dāng)?shù)孛襟w稱之為“廈門土地拍賣會有史以來最為迅速、最為冷清的一次”。僅僅相隔幾天，福州市2007年最后一次土地拍賣會上，包括福州市區(qū)及周邊的10塊地塊，僅成交兩塊，剩下八塊地塊因競買人不足而被迫“流拍”。 土地拍賣的冷清情景同樣出現(xiàn)在一向炙手可熱的京城。今年1月16日，北京迎來了首次土地集中入市，當(dāng)天有7塊土地招標(biāo)、掛牌出讓，與大家的預(yù)期迥異，參與的開發(fā)商寥寥無幾。就連最為大家看好的來廣營鄉(xiāng)清河營村1號地，和位于四環(huán)以內(nèi)廣渠路15號地和“鳥巢”附近的黃金地塊南沙灘東路3號地也遭到冷遇，3地塊僅有6家開發(fā)商參與投標(biāo)。更讓人意外的是，廣渠路15號地竟以流拍告終，成為自2002年北京土地實(shí)行公開招拍掛以來，四環(huán)以內(nèi)地塊首次出現(xiàn)的流拍。 新年伊始，上海市楊浦區(qū)新江灣城F地塊公開出讓，鐵獅門房地產(chǎn)基金以底價(jià)67.5億元、折合樓面價(jià)僅7502元/平方米成交，大大低于人們的預(yù)期。而僅僅兩個(gè)月前，楊浦區(qū)新江灣城的D3地塊被仁恒地產(chǎn)獲得時(shí)出讓總價(jià)為13.01億元，相當(dāng)于樓面價(jià)2萬元/平方米。 同樣的情形在廣州、南京、天津也多次出現(xiàn)。南京市江寧區(qū)某地塊去年底時(shí)拍賣價(jià)3.86億元，樓面地價(jià)2618元/平方米，比此前同類型地塊4446元/平方米的樓面價(jià)低了近2000元/平方米，地價(jià)下跌近四成。與之形成鮮明對比的是，去年南京全市11個(gè)區(qū)共拍出113幅地塊，總金額達(dá)到近350億元，相當(dāng)于往年的3倍，每月至少有一個(gè)“地王”誕生，最高地塊成交價(jià)達(dá)25.95億元。從“地王”頻出到流拍，地價(jià)的持續(xù)下跌蔓延全國，這不禁讓人想起一位地產(chǎn)界名人說過的話：“面粉貴過面包的現(xiàn)象不可能持久�！� 如此冰火兩重天的情景暴露出土地拍賣過程中的非理性因素，在采用掛牌拍賣方式出讓土地的操作中，一些地方政府片面追求土地市場價(jià)值的最大化，加之開發(fā)商助推，導(dǎo)致地價(jià)飆升，房價(jià)上漲。這種非理性表現(xiàn)在樓市火熱時(shí)，不斷催生“地王”，樓市遇冷時(shí)又馬上無人問津，土地的真實(shí)價(jià)值被嚴(yán)重忽略。 深圳大學(xué)金融學(xué)教授國世平認(rèn)為，這次深振業(yè)A拍得的土地價(jià)格比較便宜，地價(jià)的下跌是個(gè)回歸理性的過程，土地調(diào)控力度的加大，銀行信貸的緊縮，樓市的持續(xù)冷清，導(dǎo)致開發(fā)商資金鏈出現(xiàn)問題，減少了囤積土地的沖動(dòng)。另有專家從政策面解讀，國家通過對閑置土地的清查整頓、對延期開發(fā)土地的增值部分利潤征收稅費(fèi)等措施，都給開發(fā)商釋放出一個(gè)明確的信號，盲目炒地將面臨極大風(fēng)險(xiǎn)。 宏觀調(diào)控令開發(fā)商謹(jǐn)慎出手 地價(jià)的下跌始于宏觀調(diào)控政策的實(shí)施，去年全年調(diào)控新政不斷，土地、信貸、稅收、金融等手段頻出。連續(xù)6次加息，10次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，第二套住房以家庭為單位，企業(yè)征收土地增值稅，限制開發(fā)商囤地等一系列調(diào)控政策的出臺，讓開發(fā)商的資金壓力大增。加之樓價(jià)持續(xù)走低，成交萎縮，以深圳為例，關(guān)外許多樓盤價(jià)格直降30％以上，關(guān)內(nèi)價(jià)格也屢創(chuàng)新低，樓盤積壓嚴(yán)重，開發(fā)商回籠資金困難。 如此一來，現(xiàn)金為王成了開發(fā)商無奈的選擇，以地稱王的時(shí)代一去不復(fù)返。恒大地產(chǎn)在為香港上市所公布的招股說明書中顯示，恒大的土地儲備達(dá)到了驚人的4580萬平方米，然而其IPO卻遭遇擱淺。碧桂園在其2007年年報(bào)中稱，土地儲備建筑面積由2007年4月上市時(shí)的約1900萬平方米增加至年底的約3840萬平方米。富力地產(chǎn)也表示，截至去年年底總土地儲備增加至2620萬平方米。 然而在業(yè)內(nèi)，地產(chǎn)行業(yè)分析師卻不看中這些土地儲備。分析師認(rèn)為，目前投資者判斷地產(chǎn)公司的投資價(jià)值由土地轉(zhuǎn)移到持有現(xiàn)金量。根據(jù)各公司公布的業(yè)績，截至去年底，恒大的現(xiàn)金及現(xiàn)金等值物只有11.53億元；而碧桂園的現(xiàn)金只有約10.13億港元；富力稍好，現(xiàn)金近23億港元。 大開發(fā)商尚且如此，中小開發(fā)商日子更難過，深圳頻傳開發(fā)商私下借貸融資。深圳大學(xué)金融學(xué)國世平教授認(rèn)為，目前樓市低迷，積壓嚴(yán)重，開發(fā)商回籠資金十分困難，誰都不會輕易拿重金購買土地。 除了資金緊張，土地新政也給了開發(fā)商當(dāng)頭棒喝。2007年10月，國土資源部發(fā)布《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》明確，受讓人必須付清全部土地出讓金，方能領(lǐng)取土地使用權(quán)證書，未按合同繳清土地全部出讓金的，不得按出讓金繳納比例分期發(fā)放建設(shè)用地使用權(quán)證書。土地新政無疑給拿大宗地的開發(fā)商造成很大的融資難度，加之房貸緊縮，土地頻遭“流拍”正是近期市場的正常反應(yīng)。 業(yè)內(nèi)專家分析認(rèn)為，地價(jià)下跌以及流拍，是土地市場價(jià)值重估的過程，正在擠出以前積累的泡沫，地價(jià)的走低有利于房價(jià)的走低。開發(fā)商是在重估相對于未來的地價(jià)水平，在房價(jià)瘋漲時(shí)期被一些地方政府和開發(fā)商合力推高的地價(jià)水平，目前正在回歸理性。 對于土地頻頻流拍，開發(fā)商減慢開發(fā)速度，會不會造成商品房供不應(yīng)求，反而對房價(jià)形成支撐的問題，國世平教授坦陳，從開發(fā)速度和市場供應(yīng)來看，市場上是供大于求，不會對房價(jià)形成支撐，更不用擔(dān)心房價(jià)會上漲。

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