上海：樓價(jià)下跌波及內(nèi)環(huán)

7月11-13日，在上海舉行的第23屆房地產(chǎn)展示交易會(huì)上，上海共有18個(gè)樓盤(pán)打折。一位參展商表示，房產(chǎn)交易仍處在低迷中，消費(fèi)者仍不肯入市。 搜房網(wǎng)7月16日發(fā)布的調(diào)查結(jié)果顯示，七成被調(diào)查上海消費(fèi)者對(duì)購(gòu)房持觀望態(tài)度，較往年人數(shù)大幅提高。被調(diào)查者中，認(rèn)為上海房?jī)r(jià)將下跌的占37%，認(rèn)為持平的占38%，消費(fèi)者持觀望的態(tài)度依然沒(méi)有改變。 “今年銷售情況確實(shí)不佳，但地產(chǎn)商在等，等上海形勢(shì)的好轉(zhuǎn)�！币晃幻駹I(yíng)開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目經(jīng)理認(rèn)為，這次房展和“五一”沒(méi)什么區(qū)別，仍然是對(duì)市場(chǎng)和消費(fèi)者的一個(gè)試探。如果想看到更實(shí)質(zhì)的打折，也許要等到十一國(guó)慶房展了。 “我一直是上海房地產(chǎn)的死多頭，但現(xiàn)在我已經(jīng)變成了一個(gè)空頭。我認(rèn)識(shí)的很多投資者已經(jīng)從地產(chǎn)投資中撤資了�！眰�(gè)人投資理財(cái)網(wǎng)CEO洪曦認(rèn)為，上海房產(chǎn)價(jià)格堡壘難以為繼。 打折促銷無(wú)人問(wèn)津 在為期3天的上海房展會(huì)上，共有18個(gè)樓盤(pán)打出了打折促銷的招牌來(lái)吸引消費(fèi)者。這些打折樓盤(pán)多在川沙、浦東三林、閔行、松江、寶山等郊區(qū)，也有普陀、黃浦和靜安等中心區(qū)域的樓盤(pán)。 如江灣城一號(hào)推出9.8折，萬(wàn)科四季花城推出首付50%優(yōu)惠1%，海尚明城·福地苑一次性付款或買(mǎi)兩套9.5-9.6折，保利家園三戶以上團(tuán)購(gòu)價(jià)享受最低1%優(yōu)惠，合生城邦推出買(mǎi)聯(lián)排憑VIP卡享受9.9折優(yōu)惠。 而位于長(zhǎng)寧區(qū)的高檔住宅御翠豪庭也加入打折行列，推出兩種付款方式，一次性付款的客戶可享9.5折優(yōu)惠，按揭貸款客戶享受9.7折優(yōu)惠。 不過(guò)這些促銷樓盤(pán)并沒(méi)有產(chǎn)生效應(yīng)�！敖衲赇N售壓力的確挺大，五一和7月房展會(huì)業(yè)績(jī)都不理想�！币患业禺a(chǎn)商的營(yíng)銷人員表示，寄希望于今年十一房展會(huì)。還有一些地產(chǎn)商甚至認(rèn)為，即使十一房展會(huì)沒(méi)起色，也會(huì)等到元旦的機(jī)會(huì)，堅(jiān)信上海市場(chǎng)會(huì)好起來(lái)。 從實(shí)際交易情況看，上海一些樓盤(pán)的交易價(jià)格有所下降。據(jù)佑威地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，上海從郊區(qū)到中環(huán)直到市中心的一批樓盤(pán)，一大批交易房產(chǎn)的價(jià)格都有所下調(diào)。 遠(yuǎn)郊的華盛新苑從5800元/平米跌到4800元/平米，松云水苑從8500元/平米跌到7800元/平米，成功家園從6500元/平米跌到5980元/平米。金地格森郡城、現(xiàn)代華庭、綠中海明苑、綠洲康城等樓盤(pán)都有不同程度的下跌。 位于內(nèi)、中環(huán)區(qū)域的房?jī)r(jià)同樣有所下調(diào)。楊浦區(qū)的申潤(rùn)江濤苑報(bào)價(jià)從去年10月最高的25000元/平米下跌到如今的19000元/平米，跌幅達(dá)6000元/平米，合生江灣與海上碩和城分別跌了2000元/平米。普陀區(qū)的中遠(yuǎn)兩灣城從今年1月的23000元/平米跌到如今的19000元/平米。 “去年上海房?jī)r(jià)漲得太瘋狂了，現(xiàn)在的降價(jià)其實(shí)是去年價(jià)格的回調(diào)�！绷硪晃环科蟮牟邉澣藛T表示，那些打折的樓盤(pán)多數(shù)是位于上海外、郊環(huán)的普通住宅，但經(jīng)過(guò)去年一輪上漲，價(jià)格甚至可以和內(nèi)中的房?jī)r(jià)相比。 “經(jīng)過(guò)2005年第一波宏觀調(diào)控后，那些投機(jī)型、抗風(fēng)險(xiǎn)能力差的地產(chǎn)商已經(jīng)被淘汰出局�！币晃豁�(xiàng)目經(jīng)理表示，目前繼續(xù)留在上海的地產(chǎn)商已經(jīng)今非昔比，他們的承受能力已經(jīng)大大提高，雖然今年上海兩次房展會(huì)業(yè)績(jī)不佳，地產(chǎn)商仍在等十一房展的新機(jī)會(huì)。 “價(jià)格下跌在所難免” “現(xiàn)在上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的購(gòu)買(mǎi)力結(jié)構(gòu)已經(jīng)發(fā)生了變化�！敝袊�(guó)指數(shù)研究院華東院副院長(zhǎng)陳晟表示，自住需求已經(jīng)超越投資性購(gòu)房需求,成為當(dāng)前上海地產(chǎn)市場(chǎng)的主力軍。 搜房網(wǎng)對(duì)當(dāng)前上海地產(chǎn)市場(chǎng)需求的調(diào)查顯示，用于第一套住房自住的占35%，用于第二套住房改善生活的占42%，用于婚房的占10%，投資性購(gòu)房占9%。 道邦房產(chǎn)董事林榮時(shí)卻認(rèn)為，需求結(jié)構(gòu)的變化，使得消費(fèi)者對(duì)價(jià)格的敏感度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于資產(chǎn)增值的敏感度，更希望獲得以更低的價(jià)格購(gòu)房實(shí)惠而好住的房子。 “在市場(chǎng)普遍產(chǎn)生房?jī)r(jià)下跌預(yù)期后，所謂的促銷根本無(wú)法吸引購(gòu)買(mǎi)力入市�！标愱烧J(rèn)為，消費(fèi)者在等待實(shí)質(zhì)性的價(jià)格優(yōu)惠，而不是只用來(lái)吸引眼球的噱頭。 據(jù)搜房網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)，上半年上海商品房成交8.4萬(wàn)套，同比2007年萎縮近2萬(wàn)余套，上海樓市的成交量在半年里下降了51.8％，而且成交量下滑的趨勢(shì)在7月依然沒(méi)有減輕的跡象。 雖然目前一些以中產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)為主的樓盤(pán)在萬(wàn)科、大華等知名開(kāi)發(fā)商的支撐下房?jī)r(jià)堅(jiān)挺，但佑威地產(chǎn)研究中心主任薛建雄認(rèn)為，其中多數(shù)樓盤(pán)的品質(zhì)難于支撐其價(jià)位，價(jià)格下跌在所難免。 實(shí)際上，今年一些熱銷的樓盤(pán)都是新上市的定價(jià)較低的小戶型項(xiàng)目。4月以后推出的天山華庭、金地未來(lái)等熱銷樓盤(pán)，在市場(chǎng)觀望的情況下，通過(guò)低價(jià)以及附帶贈(zèng)品，跟市場(chǎng)上在售的樓盤(pán)推出價(jià)差空間。因此，這些新盤(pán)一經(jīng)推出，周邊在售樓盤(pán)的價(jià)格隨之下跌。當(dāng)天山華庭上市時(shí)，周邊的天臺(tái)星城和長(zhǎng)寧馥邦苑下跌約1000元/平米；金地未來(lái)上市時(shí)，周邊的綠地威廉公寓和明豐綠都也跌了1000元/平米。 “上海持續(xù)低迷的成交量已經(jīng)顯現(xiàn)出了疲態(tài)。現(xiàn)在正是自住者用腳投票，行使自己權(quán)利、維護(hù)自己利益的時(shí)候�！绷謽s認(rèn)為，這種疲態(tài)將在下半年持續(xù)下去。 不過(guò)，易居房地產(chǎn)研究院楊紅旭認(rèn)為，這次打折的樓盤(pán)多數(shù)是在上海外郊環(huán)，因此希望通過(guò)打折優(yōu)惠試探一下市場(chǎng)，“只能說(shuō)是個(gè)案，還不能完全代表整個(gè)市場(chǎng)當(dāng)前的狀況”。 深層次調(diào)整或來(lái)臨 “房地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)暴露。目前股票的PE水平已經(jīng)小于20倍，而上海房地產(chǎn)的PE水平仍然在35倍。在一個(gè)成熟的市場(chǎng)，股票的市盈率是大于房地產(chǎn)的，而二者已經(jīng)出現(xiàn)了倒掛的情況�！焙殛乇硎�。 洪曦認(rèn)為，房地產(chǎn)與股市是兩個(gè)聯(lián)系緊密的市場(chǎng)，據(jù)發(fā)達(dá)國(guó)家的歷史經(jīng)驗(yàn)，股市下跌后接著就是地產(chǎn)市場(chǎng)的下挫，在這樣的大勢(shì)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)將很難獨(dú)善其身。 另外，外資對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資需求也并不大�！拔覀冾A(yù)計(jì)今年人民幣總升值幅度在8%-9%左右，但上半年人民幣升值幅度已經(jīng)達(dá)到6%，下半年的升值幅度已經(jīng)不大，熱錢(qián)進(jìn)入中國(guó)的沖動(dòng)已大大減少�！焙ＭㄗC券首席策略分析師陳露認(rèn)為，熱錢(qián)沖擊力度減少使得上海地產(chǎn)商短期通過(guò)外資獲得資金的幾率減少了，隨之資金風(fēng)險(xiǎn)加大。 “政府信貸緊縮的政策在下半年放松的可能性不大，地產(chǎn)形勢(shì)不容樂(lè)觀。”洪曦認(rèn)為，雖然今年上海地產(chǎn)交易不佳，但滬上地產(chǎn)商在去年一波地產(chǎn)上漲中賺取了大量現(xiàn)金回流，因此還能挺一段時(shí)間。然而當(dāng)交易空檔期持續(xù)時(shí)間過(guò)長(zhǎng)時(shí)，資金短缺的困境將不可避免被暴露出來(lái)。 “時(shí)間會(huì)證明一切。房地產(chǎn)對(duì)市場(chǎng)的反應(yīng)比股市慢很多，消費(fèi)者、地產(chǎn)商之間的博弈還在進(jìn)行�！绷謽s時(shí)表示，今年投資房地產(chǎn)的大勢(shì)已去，最后的機(jī)會(huì)在今年十一的房展會(huì)上，如果說(shuō)此番地產(chǎn)調(diào)整是短期的，那么預(yù)計(jì)明年年初才可能迎來(lái)回暖期。而如果是長(zhǎng)期的寒流，那么上海地產(chǎn)市場(chǎng)可能面臨深層次的調(diào)整。

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