上海：樓價下跌波及內(nèi)環(huán)

7月11-13日，在上海舉行的第23屆房地產(chǎn)展示交易會上，上海共有18個樓盤打折。一位參展商表示，房產(chǎn)交易仍處在低迷中，消費者仍不肯入市。 搜房網(wǎng)7月16日發(fā)布的調(diào)查結(jié)果顯示，七成被調(diào)查上海消費者對購房持觀望態(tài)度，較往年人數(shù)大幅提高。被調(diào)查者中，認為上海房價將下跌的占37%，認為持平的占38%，消費者持觀望的態(tài)度依然沒有改變。 “今年銷售情況確實不佳，但地產(chǎn)商在等，等上海形勢的好轉(zhuǎn)。”一位民營開發(fā)商的項目經(jīng)理認為，這次房展和“五一”沒什么區(qū)別，仍然是對市場和消費者的一個試探。如果想看到更實質(zhì)的打折，也許要等到十一國慶房展了。 “我一直是上海房地產(chǎn)的死多頭，但現(xiàn)在我已經(jīng)變成了一個空頭。我認識的很多投資者已經(jīng)從地產(chǎn)投資中撤資了�！眰�人投資理財網(wǎng)CEO洪曦認為，上海房產(chǎn)價格堡壘難以為繼。 打折促銷無人問津 在為期3天的上海房展會上，共有18個樓盤打出了打折促銷的招牌來吸引消費者。這些打折樓盤多在川沙、浦東三林、閔行、松江、寶山等郊區(qū)，也有普陀、黃浦和靜安等中心區(qū)域的樓盤。 如江灣城一號推出9.8折，萬科四季花城推出首付50%優(yōu)惠1%，海尚明城·福地苑一次性付款或買兩套9.5-9.6折，保利家園三戶以上團購價享受最低1%優(yōu)惠，合生城邦推出買聯(lián)排憑VIP卡享受9.9折優(yōu)惠。 而位于長寧區(qū)的高檔住宅御翠豪庭也加入打折行列，推出兩種付款方式，一次性付款的客戶可享9.5折優(yōu)惠，按揭貸款客戶享受9.7折優(yōu)惠。 不過這些促銷樓盤并沒有產(chǎn)生效應(yīng)�！敖衲赇N售壓力的確挺大，五一和7月房展會業(yè)績都不理想�！币患业禺a(chǎn)商的營銷人員表示，寄希望于今年十一房展會。還有一些地產(chǎn)商甚至認為，即使十一房展會沒起色，也會等到元旦的機會，堅信上海市場會好起來。 從實際交易情況看，上海一些樓盤的交易價格有所下降。據(jù)佑威地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，上海從郊區(qū)到中環(huán)直到市中心的一批樓盤，一大批交易房產(chǎn)的價格都有所下調(diào)。 遠郊的華盛新苑從5800元/平米跌到4800元/平米，松云水苑從8500元/平米跌到7800元/平米，成功家園從6500元/平米跌到5980元/平米。金地格森郡城、現(xiàn)代華庭、綠中海明苑、綠洲康城等樓盤都有不同程度的下跌。 位于內(nèi)、中環(huán)區(qū)域的房價同樣有所下調(diào)。楊浦區(qū)的申潤江濤苑報價從去年10月最高的25000元/平米下跌到如今的19000元/平米，跌幅達6000元/平米，合生江灣與海上碩和城分別跌了2000元/平米。普陀區(qū)的中遠兩灣城從今年1月的23000元/平米跌到如今的19000元/平米。 “去年上海房價漲得太瘋狂了，現(xiàn)在的降價其實是去年價格的回調(diào)。”另一位房企的策劃人員表示，那些打折的樓盤多數(shù)是位于上海外、郊環(huán)的普通住宅，但經(jīng)過去年一輪上漲，價格甚至可以和內(nèi)中的房價相比。 “經(jīng)過2005年第一波宏觀調(diào)控后，那些投機型、抗風(fēng)險能力差的地產(chǎn)商已經(jīng)被淘汰出局�！币晃豁椖拷�(jīng)理表示，目前繼續(xù)留在上海的地產(chǎn)商已經(jīng)今非昔比，他們的承受能力已經(jīng)大大提高，雖然今年上海兩次房展會業(yè)績不佳，地產(chǎn)商仍在等十一房展的新機會。 “價格下跌在所難免” “現(xiàn)在上海房地產(chǎn)市場的購買力結(jié)構(gòu)已經(jīng)發(fā)生了變化�！敝袊�指數(shù)研究院華東院副院長陳晟表示，自住需求已經(jīng)超越投資性購房需求,成為當(dāng)前上海地產(chǎn)市場的主力軍。 搜房網(wǎng)對當(dāng)前上海地產(chǎn)市場需求的調(diào)查顯示，用于第一套住房自住的占35%，用于第二套住房改善生活的占42%，用于婚房的占10%，投資性購房占9%。 道邦房產(chǎn)董事林榮時卻認為，需求結(jié)構(gòu)的變化，使得消費者對價格的敏感度遠遠大于資產(chǎn)增值的敏感度，更希望獲得以更低的價格購房實惠而好住的房子。 “在市場普遍產(chǎn)生房價下跌預(yù)期后，所謂的促銷根本無法吸引購買力入市�！标愱烧J為，消費者在等待實質(zhì)性的價格優(yōu)惠，而不是只用來吸引眼球的噱頭。 據(jù)搜房網(wǎng)的統(tǒng)計，上半年上海商品房成交8.4萬套，同比2007年萎縮近2萬余套，上海樓市的成交量在半年里下降了51.8％，而且成交量下滑的趨勢在7月依然沒有減輕的跡象。 雖然目前一些以中產(chǎn)購買為主的樓盤在萬科、大華等知名開發(fā)商的支撐下房價堅挺，但佑威地產(chǎn)研究中心主任薛建雄認為，其中多數(shù)樓盤的品質(zhì)難于支撐其價位，價格下跌在所難免。 實際上，今年一些熱銷的樓盤都是新上市的定價較低的小戶型項目。4月以后推出的天山華庭、金地未來等熱銷樓盤，在市場觀望的情況下，通過低價以及附帶贈品，跟市場上在售的樓盤推出價差空間。因此，這些新盤一經(jīng)推出，周邊在售樓盤的價格隨之下跌。當(dāng)天山華庭上市時，周邊的天臺星城和長寧馥邦苑下跌約1000元/平米；金地未來上市時，周邊的綠地威廉公寓和明豐綠都也跌了1000元/平米。 “上海持續(xù)低迷的成交量已經(jīng)顯現(xiàn)出了疲態(tài)�，F(xiàn)在正是自住者用腳投票，行使自己權(quán)利、維護自己利益的時候。”林榮認為，這種疲態(tài)將在下半年持續(xù)下去。 不過，易居房地產(chǎn)研究院楊紅旭認為，這次打折的樓盤多數(shù)是在上海外郊環(huán)，因此希望通過打折優(yōu)惠試探一下市場，“只能說是個案，還不能完全代表整個市場當(dāng)前的狀況”。 深層次調(diào)整或來臨 “房地產(chǎn)的投資風(fēng)險已經(jīng)暴露。目前股票的PE水平已經(jīng)小于20倍，而上海房地產(chǎn)的PE水平仍然在35倍。在一個成熟的市場，股票的市盈率是大于房地產(chǎn)的，而二者已經(jīng)出現(xiàn)了倒掛的情況�！焙殛乇硎�。 洪曦認為，房地產(chǎn)與股市是兩個聯(lián)系緊密的市場，據(jù)發(fā)達國家的歷史經(jīng)驗，股市下跌后接著就是地產(chǎn)市場的下挫，在這樣的大勢下，房地產(chǎn)市場將很難獨善其身。 另外，外資對房地產(chǎn)市場的投資需求也并不大�！拔覀冾A(yù)計今年人民幣總升值幅度在8%-9%左右，但上半年人民幣升值幅度已經(jīng)達到6%，下半年的升值幅度已經(jīng)不大，熱錢進入中國的沖動已大大減少。”海通證券首席策略分析師陳露認為，熱錢沖擊力度減少使得上海地產(chǎn)商短期通過外資獲得資金的幾率減少了，隨之資金風(fēng)險加大。 “政府信貸緊縮的政策在下半年放松的可能性不大，地產(chǎn)形勢不容樂觀�！焙殛卣J為，雖然今年上海地產(chǎn)交易不佳，但滬上地產(chǎn)商在去年一波地產(chǎn)上漲中賺取了大量現(xiàn)金回流，因此還能挺一段時間。然而當(dāng)交易空檔期持續(xù)時間過長時，資金短缺的困境將不可避免被暴露出來。 “時間會證明一切。房地產(chǎn)對市場的反應(yīng)比股市慢很多，消費者、地產(chǎn)商之間的博弈還在進行�！绷謽s時表示，今年投資房地產(chǎn)的大勢已去，最后的機會在今年十一的房展會上，如果說此番地產(chǎn)調(diào)整是短期的，那么預(yù)計明年年初才可能迎來回暖期。而如果是長期的寒流，那么上海地產(chǎn)市場可能面臨深層次的調(diào)整。

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