應(yīng)該說(shuō),從2007年和今年以來(lái)我國(guó)房市的實(shí)際運(yùn)行狀況和走向來(lái)看,我們可以判定:我國(guó)的房市目前進(jìn)入了調(diào)整期,步入了此輪房地產(chǎn)周期的下行階段,也就是像某些業(yè)界人士所說(shuō)的開(kāi)始步入“拐點(diǎn)”。當(dāng)然這個(gè) “拐點(diǎn)”只是此輪短周期的“拐點(diǎn)”,而不是我國(guó)房地產(chǎn)長(zhǎng)周期的“拐點(diǎn)”。從房市的運(yùn)行層面來(lái)看,我國(guó)房市目前的現(xiàn)狀包括以下幾個(gè)方面:
1、泡沫成分開(kāi)始收縮,市場(chǎng)價(jià)格在高位運(yùn)行的同時(shí)面臨較大的下降壓力,一些城市的房?jī)r(jià)開(kāi)始下降
2007年以來(lái),在緊縮政策調(diào)控下,我國(guó)的房市的泡沫成分開(kāi)始收縮,一些城市的房?jī)r(jià)雖然仍然較高,但面臨著較大的下降壓力,并出現(xiàn)了不同程度的下調(diào)。深圳、廣州、上海、北京、東莞等城市的房?jī)r(jià)從2007年四季度開(kāi)始下調(diào)。而根據(jù)國(guó)家發(fā)展改革委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的調(diào)查顯示,繼多個(gè)月份出現(xiàn)漲幅回落之后,今年5月份,全國(guó)70個(gè)大中城市新房和二手房?jī)r(jià)格的環(huán)比漲幅又分別回落0.6和1.5個(gè)百分點(diǎn)。
2、成交量萎縮,空置率上升
與房?jī)r(jià)下調(diào)相對(duì)應(yīng)的是,購(gòu)房者觀望情緒嚴(yán)重,房市成交量大幅萎縮,商品房空置率大幅上漲。統(tǒng)計(jì)顯示,今年1月至5月,上海月平均成交面積為83萬(wàn)平方米,而2007年月均成交面積為174萬(wàn)平方米,同比下降52%;其中今年5月成交量為100.89萬(wàn)平方米,雖然環(huán)比4月份增長(zhǎng)8%,但同比去年4月則下降了57%。7月上半月上海一手商品住宅的成交量?jī)H33.62萬(wàn)平方米,環(huán)比下滑22%,只相當(dāng)于去年同期成交的三成。
2008年上半年,深圳樓市成交量仍然處于下降通道之中。根據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù),2008年6月深圳一手房成交面積為28.3萬(wàn)平米,環(huán)比下降30.3%,同比也下降45.5%。
廣州市國(guó)土房管局的數(shù)據(jù)顯示,今年上半年全市十區(qū)一手住宅成交量?jī)H239.78萬(wàn)平方米,與去年同期的427.82萬(wàn)平方米相比大幅度下降44%,而與2006年同期相比降幅更達(dá)52%。
3、緊縮政策下房地產(chǎn)商面臨較大的資金壓力,房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)加大
目前,我國(guó)房地產(chǎn)商面臨著巨大的資金壓力。據(jù)相關(guān)經(jīng)濟(jì)學(xué)家分析,目前我國(guó)房地產(chǎn)商面臨5000億元以上的資金缺口。一些中小地產(chǎn)商隨時(shí)面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí),近年來(lái),房貸一直被我國(guó)銀行界視為優(yōu)質(zhì)貸款項(xiàng)目,各大銀行為了爭(zhēng)奪此項(xiàng)業(yè)務(wù)展開(kāi)惡性競(jìng)爭(zhēng),不斷降低門檻,導(dǎo)致房貸規(guī)模成倍擴(kuò)大。房貸業(yè)務(wù)“一枝獨(dú)秀”的繁榮背后,是潛在的巨大風(fēng)險(xiǎn)。
4、市場(chǎng)開(kāi)始走向分化,一些實(shí)力較低的房企正在被洗出市場(chǎng)
一是土地制度方面監(jiān)管的加強(qiáng),實(shí)力較小的房企很難拿到地,即便拿到地,也要及時(shí)支付地款。二是,信貸緊縮,使得房地產(chǎn)資金缺乏有效的資金來(lái)源,一些中小房企又不能通過(guò)股市發(fā)行股票來(lái)獲取資金。三是,房?jī)r(jià)下跌和成交量緊縮使得房地產(chǎn)資金周轉(zhuǎn)困難。四是,由于利率提高,一些中小房企無(wú)力支付巨額的房地產(chǎn)信貸的利息。五是,一些中小房企不具有品牌競(jìng)爭(zhēng)力。六是,大型房企更具有實(shí)力進(jìn)行價(jià)格戰(zhàn),通過(guò)價(jià)格戰(zhàn)來(lái)清洗市場(chǎng)。這些因素的共同作用將會(huì)使房地產(chǎn)市場(chǎng)走向分化,一些實(shí)力較低的房企將被清洗出市場(chǎng),從而提高市場(chǎng)集中度。
5、房地產(chǎn)中介經(jīng)營(yíng)困難
由于房市不景氣,成交量急劇下降,加上來(lái)自房市的競(jìng)爭(zhēng)加劇和規(guī)范性制度約束增強(qiáng),一些房地產(chǎn)中介出現(xiàn)了經(jīng)營(yíng)困難和倒閉。
二 我國(guó)房地產(chǎn)的未來(lái)發(fā)展
雖然短期內(nèi),房地產(chǎn)市場(chǎng)因?yàn)閮r(jià)格過(guò)高導(dǎo)致有效需求不足,從而使供給大于需求,但從中長(zhǎng)期來(lái)看,供應(yīng)依然偏緊。從需求來(lái)看,我國(guó)目前城市化率約為45%,正以每年1%左右的速度快速增長(zhǎng),保守估計(jì),每年有約1300萬(wàn)人口進(jìn)入城市,按目前人均27平米計(jì)算,這部分需求約3.5億平米。我國(guó)目前存量住房約160億平米,以平均使用50年計(jì)算,每年折舊拆遷量約為3.2億平米。此外,目前城鎮(zhèn)人口已接近6億,改善性住房需求按0.5平米/人/年計(jì)算,這部分需求約3億平米,上述幾項(xiàng)總需求接近10億平米,而2007年的竣工量只有5.8億平米,缺口巨大。
從決定我國(guó)房市的長(zhǎng)期因素來(lái)看,這些因素不僅沒(méi)有發(fā)生大的變化,而且在未來(lái)會(huì)進(jìn)一步發(fā)揮其作用。這包括:
1是人口因素。即隨著人口的增加,對(duì)住房的需求就會(huì)增加,從而促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。這個(gè)因素可以從人口的發(fā)展史和住房史可以看出。我國(guó)20世紀(jì)80、90年代的嬰兒潮在本世紀(jì)初開(kāi)始步入工作,他們會(huì)釋放出巨大的購(gòu)買力和需求,從而刺激我國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展。
2是收入因素。即隨著人們的收入的增加,特別是收入跨越某個(gè)范圍后,人們對(duì)住房的結(jié)構(gòu)、住房大小、舒適度、環(huán)境等都會(huì)改變,從而促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。這個(gè)可以從許多關(guān)于一國(guó)人均收入與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展之間關(guān)系的研究中找到答案。
3是城市化因素。即隨著一國(guó)城市化的發(fā)展,房地產(chǎn)業(yè)也會(huì)得到很大的發(fā)展,城市化的過(guò)程就是一國(guó)房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的過(guò)程。根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),2005年中國(guó)城市化率為42.99%,預(yù)計(jì)到2020年會(huì)達(dá)到60%,在此期間城市化率每提升1個(gè)百分點(diǎn)意味著新增城市人口1300萬(wàn),房地產(chǎn)行業(yè)無(wú)疑是最直接的受益者。
第三章職業(yè)定位及其分解組合
1、職業(yè)目標(biāo)的確定
職業(yè)目標(biāo):將來(lái)從事財(cái)務(wù)管理方面的職業(yè)
職業(yè)發(fā)展策略:將在寧夏地區(qū)發(fā)展,很可能就在銀川市找工作,因?yàn)槲壹以阢y川,親戚大都在銀川,也能給予我?guī)椭?/p>
職業(yè)發(fā)展路徑:先從基層做起,然后走管理方向的路線
2、職業(yè)目標(biāo)的分解組合
我的職業(yè)分解如下:
計(jì)劃 名稱時(shí)間 跨度總目標(biāo)分目標(biāo)計(jì)劃 內(nèi)容措施備注
短期 計(jì)劃(大學(xué)計(jì)劃)20XX年 -- 20XX年 計(jì)劃認(rèn)真學(xué)習(xí)專業(yè)理論知識(shí)以及掌握專業(yè)技能,在畢業(yè)前5拿到證1、全國(guó)計(jì)算機(jī)等級(jí)二級(jí) 2、全國(guó)英語(yǔ)四、六級(jí) 3會(huì)計(jì)資格從業(yè)證 4初級(jí)會(huì)計(jì)資格證 專業(yè)學(xué)習(xí)、職業(yè)技能培養(yǎng)、職業(yè)素質(zhì)提升大一以適應(yīng)大學(xué)生活為主, 大二以專業(yè)學(xué)習(xí)和掌握職業(yè)技能為主,并把部分證考到手, 大二下學(xué)期開(kāi)始準(zhǔn)備考研拿到畢業(yè)本科證書 成為一名優(yōu)秀的畢業(yè)生
中期 計(jì)劃20XX年 -- 20XX年 計(jì)劃 考上研究生,去理想的大學(xué)深造,加強(qiáng)專業(yè)知識(shí)學(xué)習(xí) 1、 在讀研時(shí)繼續(xù)財(cái)務(wù)知識(shí)的學(xué)習(xí),爭(zhēng)取在三年內(nèi)能通過(guò)注會(huì)的幾門考試 2、 積累社會(huì)經(jīng)驗(yàn)對(duì)自己以后所要從事的工作有比較清晰的認(rèn)識(shí)關(guān)注社會(huì)、關(guān)注我的工作相關(guān)的社會(huì)動(dòng)態(tài),能夠理智冷靜分析 能夠課后兼職,減輕家庭負(fù)擔(dān)
中長(zhǎng)期 計(jì)劃 20XX年 -- 20XX年 計(jì)劃 進(jìn)入職場(chǎng),有自己的事業(yè) 1、在穩(wěn)定的企業(yè)中發(fā)展2、在工作五年后繼續(xù)考上注會(huì)3、積累經(jīng)驗(yàn),展露自己的專業(yè)才能,1對(duì)職場(chǎng)適應(yīng),2、積累人脈,得到穩(wěn)步的升遷 開(kāi)始工作時(shí)不講待遇,工作一兩年積累經(jīng)驗(yàn),之后再找大型企業(yè) 成為一個(gè)企業(yè)管理者
長(zhǎng)期計(jì)劃20XX年--20XX年退休時(shí)要達(dá)到100萬(wàn)的家產(chǎn)年薪超過(guò)10萬(wàn) 生活美滿,婚姻幸福 1、事業(yè)發(fā)展,2、工作、生活關(guān)系良好,3、身體健康,心靈成長(zhǎng)4、子女教育1、維持家庭的和睦 2、維持工作的現(xiàn)狀 3、給予子女良好的教育 成為一個(gè)事業(yè)家庭兩豐收的人。