土地增值稅計算方法

時間：2022-08-08 14:07:07 職場動態(tài) 我要投稿

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土地增值稅計算方法

　　你對土地增值稅計算方法了解多少呢，如何計算土地增值稅的大家知道了嗎？下面是YJBYS小編為大家收集的關(guān)于，歡迎大家閱讀借鑒！

　　土地增值稅計算方法

　　計算土地增值稅的公式為：應(yīng)納土地增值稅=增值額×稅率

　　1、公式中的“增值額”為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項目金額后的余額。

　　納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

　　計算增值額的扣除項目：

　　(1)取得土地使用權(quán)所支付的.金額;

　　(2)開發(fā)土地的成本、費用;

　　(3)新建房及配套設(shè)施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格;

　　(4)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金;

　　(5)財政部規(guī)定的其他扣除項目。

　　2、土地增值稅實行四級超率累進稅率：

　　增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。

　　增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。

　　增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。

　　增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。

　　上面所列四級超率累進稅率，每級“增值額未超過扣除項目金額”的比例，均包括本比例數(shù)。

　　納稅人計算土地增值稅時，也可用下列簡便算法：

　　計算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡便方法計算，具體公式如下：

　　(一)增值額未超過扣除項目金額50%

　　土地增值稅稅額=增值額×30%

　　(二)增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項目金額×5%

　　(三)增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的土地增值稅稅額=增值額×50%-扣除項目金額×15%

　　(四)增值額超過扣除項目金額200%

　　土地增值稅稅額=增值額×60%-扣除項目金額×35%

　　公式中的5%，15%，35%為速算扣除系數(shù)。

　　【相關(guān)案例】

　　某縣城一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2016年度委托建筑公司承建位于縣城的住宅樓10棟，其中：80%的建筑面積直接對外銷售，取得開具增值稅發(fā)票的銷售收入7648萬元;其余部分暫時對外出租，本年度取得開具增值稅發(fā)票的租金收入63萬元(不符合簡易征稅要求)。與該住宅樓開發(fā)相關(guān)的成本、費用有：

　　(1)支付取得土地使用權(quán)價款1400萬元。

　　(2)取得土地使用權(quán)支付相關(guān)稅費42萬元。

　　(3)前期拆遷補償費90萬元，直接建筑成本2100萬元，環(huán)衛(wèi)綠化工程費用60萬元。

　　(4)發(fā)生管理費用450萬元、銷售費用280萬元、財務(wù)費用370萬元(利息支出不能準確按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤)。當?shù)厥≌?guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除比例為9%。(以萬元為單位核算。增值稅進項稅金已抵扣。)

　　要求：根據(jù)上述資料，回答下列問題：

　　(1)該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2016年應(yīng)繳納的城市維護建設(shè)稅、教育費附加和地方教育附加合計數(shù);

　　答：該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2016年城市維護建設(shè)稅、教育費附加和地方教育附加合計數(shù)=7648*11%*(5%+3%+2%)+63*11%*(5%+3%+2%)=84.82萬元

　　(2)該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計算土地增值稅的增值額時，允許扣除的取得土地使用權(quán)所支付的金額和開發(fā)成本的合計數(shù);

　　答：取得土地使用權(quán)所支付的金額=(1400+42)*80%=1153.6萬元

　　開發(fā)成本=(90+2100+60)*80%=1800萬元

　　合計=1153.6+1800=2953.6萬元

　　(3)該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計算土地增值稅的增值額時，允許扣除的開發(fā)費用金額;