房屋土地使用權(quán)到期了應(yīng)該怎么辦?
近期，溫州現(xiàn)首例“住宅土地使用權(quán)到期續(xù)期”這一條消息震驚房地產(chǎn)市場(chǎng)。那么房屋土地使用權(quán)到期了應(yīng)該怎么辦?
浙江溫州最近出現(xiàn)一部分市民，他們正常買賣二手房后卻無法完成交易，原因是土地到期了。如果要續(xù)期，必須繳納占房價(jià)總額約三分之一的土地出讓金。其中，不少市民發(fā)現(xiàn)，他們持有的土地證上寫著土地年限20年到期。
溫州現(xiàn)首例“住宅土地使用權(quán)到期續(xù)期”!
據(jù)報(bào)道，經(jīng)當(dāng)?shù)貒临Y源局初步排查，溫州市鹿城區(qū)內(nèi)即有600余宗(套)。而從去年開始，20年期限的這批住宅土地使用權(quán)到期或即將面臨到期。而且，這次市區(qū)一批上世紀(jì)90年代初期住宅用地使用權(quán)到期面臨續(xù)期的問題，在全國可能也屬先例。
很多人可能有點(diǎn)納悶，房屋的土地使用權(quán)不是七十年嗎?怎么變成了二十年?的確，我國民用住宅土地的使用權(quán)期限通常是七十年，在1990年代初通過立法全國推行，溫州的二十年產(chǎn)權(quán)房是地方政府靈活施行政策的產(chǎn)物。
1990年5月19日，國務(wù)院頒布了55號(hào)令《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》(下簡稱《條例》)，開始對(duì)城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)實(shí)行出讓制度�！稐l例》規(guī)定：居住用地出讓年限最高為七十年。
1990年代初期，浙江民營經(jīng)濟(jì)已經(jīng)開始蓬勃發(fā)展，敢為天下先的溫州人在不超過居住用地最高年限七十年的前提下，按二十年到七十年分檔，由受讓方自行選擇辦理出讓手續(xù)，并交納相應(yīng)的土地出讓金額。
物權(quán)法雖規(guī)定自動(dòng)續(xù)期，但細(xì)節(jié)有待明確
當(dāng)然，對(duì)于七十年的產(chǎn)權(quán)房來說，現(xiàn)在離到期還有時(shí)間，但既然不是永久產(chǎn)權(quán)房，終究還是會(huì)面臨同樣的問題。土地使用權(quán)到期后該怎么辦?2007年3月通過的《物權(quán)法》第一百四十九條明確寫到“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期”(并非像很多人所認(rèn)為的那樣是無償續(xù)期)。
從這個(gè)角度講，法律上存在模糊空間，物權(quán)法規(guī)定可以自動(dòng)續(xù)期，但該如何續(xù)期、需不需要交納土地出讓金以及交納標(biāo)準(zhǔn)是多少都沒有明確。截至目前，國家層面尚未出臺(tái)關(guān)于出讓土地續(xù)期的實(shí)施細(xì)則，更沒有對(duì)出讓土地使用權(quán)續(xù)期出讓金收取標(biāo)準(zhǔn)作出規(guī)定。
當(dāng)?shù)夭块T正在積極研究解決方案
為此，溫州市采取了續(xù)費(fèi)政策，也就是續(xù)繳土地出讓金。根據(jù)相關(guān)政策，有戶主需要續(xù)繳幾十萬元的土地出讓金，價(jià)格約為房價(jià)的三分之一。
“在國家沒有具體實(shí)施細(xì)則的情況下，目前我們基層國土部門只能參照國有土地出讓的做法，先由第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估土地價(jià)格，根據(jù)單位地價(jià)折算出樓面地價(jià)，算出總的土地出讓金，重新簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同。”溫州市國土資源局土地利用管理處處長張少清在接受采訪時(shí)表示。這種做法與地方政府向開放商出讓國有土地使用權(quán)而收取出讓金的做法比較類似。
“現(xiàn)在讓受讓人承擔(dān)，確實(shí)有點(diǎn)不公平。我們也在研究這個(gè)問題。一是積極向上面反映，這個(gè)制度需要頂層設(shè)計(jì)，我們突破不了。到目前為止還沒有收到很明確的答復(fù);二是我們也在研究作為溫州地方的普惠性政策及解決方案，目前已著手起草政策建議初稿，近期會(huì)組織相關(guān)人員進(jìn)行討論后提交給上級(jí)，妥善化解這類問題。” 張少清說。
如果不買賣，到期后還能繼續(xù)居住嗎?
從溫州現(xiàn)在的問題來看，受影響的市民一般是在買賣房屋的時(shí)候發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)到期需要續(xù)費(fèi)才知道相關(guān)情況。那么如果不買賣，到期后還能繼續(xù)居住嗎?
對(duì)此，上海金融與法律研究院研究員聶日明表示，物權(quán)法規(guī)定土地使用權(quán)可以“自動(dòng)續(xù)期”，政府不能無償、強(qiáng)制收回這塊土地。如果居民不繳納土地出讓金，房產(chǎn)所有人相當(dāng)于是在無償使用這塊土地。比較類似的就是在無償劃撥的土地上蓋房子，也就是所謂的公房，公房可以居住，但轉(zhuǎn)讓時(shí)卻要補(bǔ)繳土地出讓金。
因此，專家認(rèn)為這種性質(zhì)的土地使用權(quán)會(huì)限制房產(chǎn)所有人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押等方面的權(quán)利，需要補(bǔ)繳土地出讓金等才可重新?lián)碛羞@些權(quán)利。
所以，理論上講，出讓性質(zhì)的土地使用權(quán)到期的市民，如果僅僅是居住需求，可以不用繳納土地出讓金而繼續(xù)住在房子里。但若要考慮未來有轉(zhuǎn)讓、抵押房產(chǎn)的可能，那么繳納土地出讓金獲得出讓性質(zhì)的土地使用權(quán)證是必要前提，或者在轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)時(shí)補(bǔ)交土地出讓金。
未來應(yīng)該盡快探討可行的解決路徑
溫州碰到的問題在國內(nèi)屬于先例。隨著時(shí)間的流逝，未來全國各地碰到這種問題的情況肯定少不了。溫州的做法會(huì)有示范意義嗎?
實(shí)際上，如果按照溫州現(xiàn)在的做法，續(xù)費(fèi)額度相當(dāng)于房價(jià)的'三分之一，在高房價(jià)的背景下，這會(huì)給購房者帶來沉重負(fù)擔(dān)，相當(dāng)于房價(jià)一次性上漲了三分之一。聶日明認(rèn)為，在未來住宅的土地使用權(quán)密集到期的年份，如果強(qiáng)行要求以現(xiàn)行土地出讓金的計(jì)算方式來繳納續(xù)期的土地出讓金，恐會(huì)在社會(huì)上引發(fā)軒然大波。未來應(yīng)該盡快探討出臺(tái)可行的解決路徑。
【銳評(píng)】土地“70年大限”解答宜早不宜遲
在全面深化改革的過程中，一方面要堅(jiān)決維護(hù)和嚴(yán)格落實(shí)物權(quán)立法的成果，另一方面，對(duì)上一輪改革中的模糊之處也要進(jìn)行有連續(xù)性和建設(shè)性的修補(bǔ)。
從溫州此次的事件本身來看，的確有歷史原因，因?yàn)檫@批90年代初期的住宅用地的使用權(quán)為20年，當(dāng)時(shí)物權(quán)法尚未出臺(tái)，相關(guān)法律也不完善。然而，在社會(huì)主義法律體系已經(jīng)形成，強(qiáng)調(diào)法治思維和法治方式的今天，如何盡快給出回應(yīng)、化解群眾憂慮，應(yīng)該成為相關(guān)部門的當(dāng)務(wù)之急。
國有土地使用權(quán)出讓意味著，在城市里，任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，使用土地，必須依法申請(qǐng)，向政府購買國有土地的建設(shè)用地使用權(quán)。在我國的改革實(shí)踐中，這一制度經(jīng)歷了一個(gè)從無法可依到有章可循的過程。我國土地使用權(quán)的有償、有期限使用，始于1988年，早先的使用年限從20年到法定最高年限70年不等，也就是人們常說的“土地大限”。1990年，國務(wù)院出臺(tái)《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，1994年國家又出臺(tái)了《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》，對(duì)這一領(lǐng)域進(jìn)行規(guī)范。2007年頒布的物權(quán)法，則是這一領(lǐng)域最為重要的立法，其意義在于明確了私人對(duì)其合法的房屋享有所有權(quán)。這意味著即便土地使用權(quán)到期了，房屋所有權(quán)也不容剝奪，同時(shí)，住宅用地續(xù)期無須申請(qǐng)而自動(dòng)續(xù)期。
然而，物權(quán)法在自動(dòng)續(xù)期的操作上卻留下了一些模糊之處。比如，住宅建設(shè)用地使用者往往為較為分散的業(yè)主，政府有無義務(wù)幫助他們實(shí)現(xiàn)自動(dòng)續(xù)期?是否需要繳納土地出讓金?繳納標(biāo)準(zhǔn)如何?若是部分業(yè)主不愿繳納土地出讓金該如何處理，是否會(huì)影響到其他業(yè)主?非住宅建設(shè)用地續(xù)期又該如何操作?這些模糊之處，立法者當(dāng)時(shí)或有其他考慮，但目前已經(jīng)影響到群眾的生產(chǎn)和生活。一方面，“無恒產(chǎn)則無恒心”，土地“70年大限”的隱憂一直盤桓在人們心頭，這既不利于產(chǎn)權(quán)制度的落實(shí)，也讓人們因?yàn)閾?dān)憂在到期后繳納難以承受的出讓金而處于惶惶不安中。另一方面，也為相關(guān)市場(chǎng)交易行為埋下了糾紛隱患。目前，已經(jīng)出現(xiàn)了土地使用權(quán)到期后，房屋因未能自動(dòng)續(xù)期而不能交易過戶的案例。不難預(yù)見，如果相關(guān)規(guī)定仍不明確，還將出現(xiàn)諸多房屋買賣后續(xù)糾紛，以及因繳納出讓金而出現(xiàn)的爭端。
我國國有土地使用權(quán)出讓制度的產(chǎn)生和完善，可以說是我國改革歷程的重要組成部分，成果來之不易，而相關(guān)立法則是對(duì)這一成果的有力維護(hù)。在全面深化改革的過程中，一方面要堅(jiān)決維護(hù)和嚴(yán)格落實(shí)物權(quán)領(lǐng)域的立法成果，另一方面，對(duì)上一輪改革中的模糊之處也要進(jìn)行有連續(xù)性和建設(shè)性的修補(bǔ)。相信隨著全面深化改革的持續(xù)推進(jìn)，類似“土地使用權(quán)到期后該怎么辦”的問題還將出現(xiàn)，解答宜早不宜遲。期望相關(guān)部門能夠著眼公民合法權(quán)益，從現(xiàn)實(shí)可行性、法律穩(wěn)定性的角度，從細(xì)節(jié)出發(fā)，拿出于法有據(jù)、于情有理、于民有益的具體解決方案，早日消除盤桓公眾心頭的憂慮，讓居民安居樂業(yè)。
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