消除居民房屋土地使用權焦慮

　　關于土地使用權的問題，應該盡早拿出具體的解決辦法和措施，才能消除廣大居民的房屋使用權的焦慮。

　　近日，溫州部分市民擁有房產的土地使用年限到期或即將到期，續(xù)期面臨要花費占到房產交易價1/3到一半左右、數十萬元高額土地出讓金“買地”，才能重新辦理土地證。消息一出，立即引起社會各界強烈反響。

　　有關居民房屋土地使用權到期后怎么辦的問題，并不是現在才出現，早在若干年前，就曾為此事進行過熱烈討論，但是，訖今為止，沒有一個明確規(guī)定。

　　按照國家的相關法律，居民住房只有辦理地土地使用權證以后，才能獲得房產的土地使用權。否則，就要依法收回。但是，由于歷史原因，相當一部分居民住房沒有辦理土地使用權，有關方面也沒有督促居民辦理土地使用權，導致居民一直無償使用國有土地，而政府也一直無償提供土地為居民使用。

　　隨著市場經濟體制的不斷完善，各項法律規(guī)章的不斷健全，居民住房需要辦理土地使用權的問題，也逐步上升到法律和國家層面，相關的法律制度也越來越規(guī)范、越來越明確，如《物權法》、《城市土地管理法》等。各級政府及其職能部門也在積極按照新的法律規(guī)章，開始完善居民住房的土地使用權手續(xù)，新的商品房都只有在辦理了土地使用權后才算手續(xù)完備，廣大居民購買的商品房才算是真正的商品房。否則，相關手續(xù)也無法辦理。

　　雖然說新的商品房在辦理了土地使用權后，仍然有一個70年以后怎么辦的問題，尤其是有的商品房的使用年限還可能達不到70年，又當怎么辦。但是，不管怎么說，商品房土地使用權的制度已經初步建立起來，接下來需要做的就是如何按照相關的法律法規(guī)就某些具體問題予以進一步明確和解釋，而不要再對商品房土地使用權問題焦慮了。

　　問題的關鍵在于，就我國目前的實際情況來看，除近年來開發(fā)銷售的商品房之外，多數居民的居住用房都沒有辦理過土地使用證，相當一部分房屋已面臨土地使用權到期的問題。那么，又當如何處理與解決呢?是否應當象溫州市有關方面解釋的那樣，繳納數十萬元的土地出讓金呢?

　　顯然，這是一個比較棘手的問題。如果象溫州有關方面解釋的那樣需要繳納房產交易價1/3到一半的土地出讓金，不太合適，但是，如果按照《物權法》規(guī)定的，對到期房屋土地使用權自動續(xù)期，似乎也不太合適。因為，所有一切都是歷史造成的，完全按照現實要求而不顧歷史事實，難以滿足要求，也會讓廣大居民感到不滿。而必須將歷史問題放到現實中來，并在處理過程中充分考慮到歷史原因，從而客觀、公平、穩(wěn)妥地處理好房屋土地使用權問題，才有可能得到多數人的認可與接受，才能讓廣大居民不為房屋土地使用權而焦慮。

　　事實也是如此，如果居民在購買住房時，相關的法律制度就已經完備，那么，也就自然而然地會出錢購買房屋土地使用權。正是因為當時的法律制度層面沒有這樣的要求，廣大居民在購買居住用房時，才沒有購買房屋土地使用權，才“錯”過了最佳的繳納土地出讓金的機會。也正因為如此，對在房屋土地使用權到期的情況下如何繳納土地出讓金的問題，就必須充分考慮當時的實際情況，實事求是地確定土地出讓金的繳納標準。

　　筆者的觀點是，對房屋土地使用權到期后土地出讓金的繳納，可分這樣幾種情形。一是對房屋所有權一直屬于首次購房人、且期間沒有發(fā)生過任何房屋所有權變更的房屋，其土地出讓金的繳納應當按照當時房屋和土地的價格進行測算，而不是現價測算。否則，對房屋所有者是不公平的。因為，不是他們當初不愿繳納，而是法律制度沒有規(guī)定;二是對已經發(fā)生過房屋所有權變更的，甚至多次變更的，以最后一次變更時房屋、土地的價格進行測算，按規(guī)定繳納，這也符合市場規(guī)則;三是2007年《城市土地管理法》頒布以后，仍然沒有按照規(guī)定辦理相關的商品房土地使用證的，一律按照現價繳納土地出讓金。當然，還有極少一部分情形，那就是過去無償分配的房屋，且訖今沒有進行過任何交易的，則房屋所有權是根據住房制度改革政策優(yōu)惠給居民的，則可以免繳土地出讓金。

　　由于房屋土地使用權事關廣大居民的切身利益，事關社會安定。盡管尚沒有形成大面積的土地使用權到期現象，但是，這終究是一個問題，是一個需要明確和解決的問題。因此，有關方面應當盡早考慮，拿出辦法，避免矛盾集中爆發(fā)時再匆忙上陣。這樣做，不僅會導致矛盾激化，而且容易造成政策制定的過于匆忙而考慮不周。也只有早作研究，早拿出具體的解決辦法與措施，才能消除廣大居民的房屋土地使用權焦慮。

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