房地產(chǎn)行業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)交流會(huì)會(huì)議紀(jì)要
會(huì)議概況
會(huì)議時(shí)間：2015年XX月XX日
會(huì)議地點(diǎn)：銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)
主講人：XXXX房地產(chǎn)行業(yè)研究團(tuán)隊(duì)分析師 XXX
與會(huì)人：協(xié)會(huì)注冊(cè)辦，中債資信部分同事本次交流主要圍繞三個(gè)問題展開，即行業(yè)運(yùn)行情況、評(píng)級(jí)方法簡介和行業(yè)內(nèi)部分企業(yè)梳理。
一、房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行情況及展望
1、行業(yè)運(yùn)行周期
房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，完整的開發(fā)周期包括房屋銷售、土地購置、房屋開工、施工投資、供求博弈(庫存形成)等幾個(gè)循環(huán)往復(fù)的階段，其中房屋銷售既是周期的開始，也是市場(chǎng)供求博弈的結(jié)果。完整的周期涉及很多主體：銷售——涉及個(gè)人和家庭;土地購置——涉及政府;開工、投資——涉及建筑施工、鋼鐵等很多行業(yè)。過往周期中行業(yè)政策的驅(qū)動(dòng)力比較強(qiáng)，往往是銷售不好的時(shí)候通過資金、限購等方面提振;目前房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生明顯變化，政策的影響作用在弱化，但仍是重要因素，總體而言政策對(duì)周期供求博弈起到較大的影響和干預(yù)作用。
2、政策梳理
2014年房地產(chǎn)政策從需求端和供給端兩方面開始放松，2015年以來政策一脈相承，進(jìn)一步通過市場(chǎng)化來提振經(jīng)濟(jì)，出臺(tái)的政策包括支持自住和改善需求、優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)、調(diào)低二套貸款首付比以及5次降息4次降準(zhǔn)等等。近兩年房地產(chǎn)市場(chǎng)化思路轉(zhuǎn)型主要有三個(gè)特點(diǎn)：市場(chǎng)化、服務(wù)于宏觀經(jīng)濟(jì)、分類調(diào)控。
3、行業(yè)運(yùn)行——長周期
從長周期來看，行業(yè)拐點(diǎn)階段已經(jīng)臨近或到來，據(jù)統(tǒng)計(jì)2014年底我國戶均房產(chǎn)套數(shù)超過了1，人均住房面積超過33平米左右。從數(shù)據(jù)來看，國房景氣指數(shù)已跌至最低，供求關(guān)系明顯變化，行業(yè)未來盈利空間收窄，白銀時(shí)代已經(jīng)到來。房地產(chǎn)行業(yè)毛利率30%-40%的時(shí)代將過去，未來其盈利空間將會(huì)更趨近于普通制造業(yè)。
4、行業(yè)運(yùn)行——短周期
銷售方面，我國商品房銷量今年4月增速由負(fù)轉(zhuǎn)正，政策的確促進(jìn)行業(yè)復(fù)蘇。房價(jià)大概滯后銷量6個(gè)月，復(fù)蘇趨勢(shì)加強(qiáng)�？傮w呈現(xiàn)短期有底，長期有頂?shù)奶攸c(diǎn)。房價(jià)在整體回升中有分化，一二三線表現(xiàn)差異明顯，金九銀十或有助推。土地購置尚未反轉(zhuǎn)，市場(chǎng)去化壓力大，房企拿地回歸一二線大本營的趨勢(shì)很明顯。新開工面積，這個(gè)指標(biāo)比拿地有小半年的滯后，依然處于筑底過程。房地產(chǎn)開發(fā)投資方面，今年前7個(gè)月房地產(chǎn)投資增速的降幅縮窄是比較明顯的，但是8月降幅又突增擴(kuò)大，尋底過程可謂比較“漫長”，企穩(wěn)或在2016年上半年。庫存方面，區(qū)域分化顯著，總體來說體現(xiàn)出一線有保障、二線有風(fēng)險(xiǎn)、三四線少動(dòng)力的特點(diǎn)。
5、企業(yè)行為和財(cái)務(wù)變現(xiàn)
從市場(chǎng)狀況來看，競(jìng)爭激烈程度持續(xù)上升，企業(yè)競(jìng)合行為多樣，主要策略有輕資產(chǎn)、聯(lián)合拿地等等。從財(cái)務(wù)表現(xiàn)來看，上半年近三成房企虧損，有待后續(xù)傳導(dǎo)，經(jīng)營環(huán)境、資金環(huán)境使得杠桿快速上升。
二、房地產(chǎn)行業(yè)評(píng)級(jí)方法介紹
1、 行業(yè)基本判斷
房地產(chǎn)企業(yè)普遍采用預(yù)售制，歷史財(cái)務(wù)指標(biāo)不代表未來;個(gè)體的歷史銷售能力對(duì)未來銷售情況影響很大;房企的項(xiàng)目非同質(zhì)化，具有離散性;黃金時(shí)代下房企的核心競(jìng)爭力是土地和資金，白銀時(shí)代下房企的核心競(jìng)爭力是銷售能力和土地成本。
2、主要關(guān)注評(píng)級(jí)要素
經(jīng)營層面，主要關(guān)注規(guī)模、項(xiàng)目分布的數(shù)量和質(zhì)量，項(xiàng)目運(yùn)作成本，項(xiàng)目運(yùn)營能力、房企盈利能力等;財(cái)務(wù)層面，主要關(guān)注杠桿率、流動(dòng)性和資產(chǎn)保障能力。項(xiàng)目違規(guī)、持有型物業(yè)等因素則作為調(diào)整項(xiàng)，重新審視級(jí)別的適當(dāng)性。
三、部分房企情況梳理和問答
人民幣匯率結(jié)束單邊升值對(duì)于吸收房企回歸大陸融資有一定影響，主要是對(duì)國外評(píng)級(jí)BB檔及以下的企業(yè)吸引力比較大。目前房企級(jí)別非正態(tài)分布而是雙峰分布，好的好，差的差，中間的少。
問答環(huán)節(jié)：
1、 輕資產(chǎn)戰(zhàn)略下，項(xiàng)目的經(jīng)營決策都是小股操盤的管理者決定的，是否實(shí)質(zhì)應(yīng)該并表?REITS市場(chǎng)情況如何?
答：輕資產(chǎn)經(jīng)營的方式較為多樣，如萬科的'“小股操盤”、萬通的“美國模式”等，雖然項(xiàng)目的具體管理是由其操控的，但目前只是收取對(duì)應(yīng)的管理費(fèi)用或相應(yīng)利潤，沒有將項(xiàng)目并表。房企看中的是股權(quán)分散和項(xiàng)目的周轉(zhuǎn)，對(duì)于合并報(bào)表的規(guī)模并沒有那么看重。目前市場(chǎng)上REITS發(fā)行得比較少，主要是因?yàn)槌鲎鈨r(jià)格比較低，租金價(jià)格比比較好的僅在4%左右。
2、 進(jìn)入中債資信信用觀察名單的標(biāo)準(zhǔn)是什么?信用觀察名單分類的區(qū)別是什么?
答：首先通過資產(chǎn)負(fù)債率、杠桿、盈利、現(xiàn)金流等財(cái)務(wù)指標(biāo)對(duì)企業(yè)篩選，對(duì)于有可能出現(xiàn)問題的企業(yè)分由各行業(yè)主分析師綜合判斷。在三類企業(yè)中，從第三類至第一類風(fēng)險(xiǎn)越來越高。
3、 萬通地產(chǎn)項(xiàng)目部分在香河和天津，情況如何?企業(yè)管理層的變化對(duì)其有何影響?
答：萬通的整體去化壓力指標(biāo)是較大的，一方面是因?yàn)槠涑钟行臀飿I(yè)比例比較高，另一方面是因?yàn)橄愫禹?xiàng)目和天津生態(tài)內(nèi)部分項(xiàng)目確實(shí)存在跌價(jià)風(fēng)險(xiǎn)和較大的去化壓力，但目前對(duì)其判斷已經(jīng)較大程度考慮到上述因素。萬通在香河的競(jìng)爭對(duì)手較多，但知名房企中除了華夏幸福和萬科等，就是萬通了，若香河區(qū)域去化不好的話，受影響最大的應(yīng)該是中小型企業(yè)。對(duì)于高管層面的變化，現(xiàn)有資料較少，存在一定不確定性，需持續(xù)關(guān)注變化動(dòng)向。
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