摘要：中國人民銀行、中國銀監(jiān)會(huì)2日公布個(gè)人住房貸款調(diào)整的通知，要求在不實(shí)施“限購”的城市，居民家庭購買首套普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，在最低首付25%的基礎(chǔ)上可再下浮5個(gè)百分點(diǎn);對(duì)擁有1套住房且房貸未結(jié)清的家庭，再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購買普通住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。
對(duì)于實(shí)施“限購”措施的城市，個(gè)人住房貸款政策按原規(guī)定執(zhí)行
通知要求，央行、銀監(jiān)會(huì)各派出機(jī)構(gòu)應(yīng)按照“分類指導(dǎo)，因地施策”的原則，加強(qiáng)與地方政府的溝通，指導(dǎo)各省級(jí)市場利率定價(jià)自律機(jī)制結(jié)合當(dāng)?shù)夭煌鞘袑?shí)際情況，自主確定轄區(qū)內(nèi)商業(yè)性個(gè)人住房貸款的最低首付款比例。
通知還要求，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)結(jié)合各省級(jí)市場利率定價(jià)自律機(jī)制確定的最低首付款比例要求以及本機(jī)構(gòu)商業(yè)性個(gè)人住房貸款投放政策、風(fēng)險(xiǎn)防控等因素，并根據(jù)借款人的信用狀況、還款能力等合理確定具體首付款比例和利率水平。
目前全國僅剩5個(gè)城市沒有取消限購
截至2016年1月22日，全國46個(gè)限購城市，僅剩5個(gè)城市(北京、上海、廣州、深圳、三亞)沒有取消限購，足夠說明取消限購是大趨勢。
據(jù)了解，北京目前仍然實(shí)行嚴(yán)格的限購政策，尤其是在通州新區(qū)實(shí)行了所謂的加強(qiáng)版限購，在購買資質(zhì)等方面的要求比此前任何時(shí)候都更為嚴(yán)苛。目前深圳也暫無取消限購的政策出臺(tái)。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，由于目前全國市場分化明顯，預(yù)計(jì)各地對(duì)這一政策的執(zhí)行力度將不相同。預(yù)計(jì)積極響應(yīng)的主要是二線城市。三四線城市的銀行放貸謹(jǐn)慎，執(zhí)行的可能性并不大。2015年第四季度以來，中國住宅市場成交明顯上漲，市場成交水平處于高位，成交量整體回暖帶動(dòng)全國房價(jià)呈現(xiàn)上漲走勢，樓市出現(xiàn)了暖冬。特別是一二線城市總體上行趨勢明顯。新政策實(shí)際影響有待市場觀察，由于僅降低首付款比例，對(duì)于購房者的還款壓力并未減輕，二線城市將是新政策主要影響區(qū)域。預(yù)計(jì)后續(xù)各省都將針對(duì)房地產(chǎn)庫存出臺(tái)不同力度的政策。
經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)表示，這事實(shí)上等于他之前判斷的，首套房貸首付比例回到了20%。英大證券研究所所長李大霄認(rèn)為，這是支持合理住房消費(fèi)的利好政策，對(duì)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有正面影響，對(duì)于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場和去庫存有正面作用，對(duì)于房地產(chǎn)股票有重要支持，對(duì)于股市穩(wěn)定也有重要意義。
知名房地產(chǎn)商任志強(qiáng)通過微博評(píng)論稱，“出個(gè)政策也婆婆媽媽的?”
“新政”比較
在過去的1年里，房貸政策歷經(jīng)了330新政和930新政兩次大的調(diào)整，其中330新政主要針對(duì)二套房首付比例進(jìn)行調(diào)整，首付比例從60-70%下調(diào)為40%;930新政則將一套房首付比例從30%降低為25%。此次相當(dāng)于同時(shí)對(duì)首套房和二套房首付比例進(jìn)行調(diào)整，首套房最低首付比例降至20%，二套房首付比例進(jìn)一步由40%降至30%。
2015年“930新政”：在不實(shí)施“限購”措施的城市，對(duì)居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，最低首付款比例調(diào)整為不低于25%。人民銀行、銀監(jiān)會(huì)各派出機(jī)構(gòu)應(yīng)按照“分類指導(dǎo)，因地施策”的原則，加強(qiáng)與地方政府的溝通，根據(jù)轄內(nèi)不同城市情況，在國家統(tǒng)一信貸政策的基礎(chǔ)上，指導(dǎo)各省級(jí)市場利率定價(jià)自律機(jī)制結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況自主確定轄內(nèi)商業(yè)性個(gè)人住房貸款的最低首付款比例。
2015年“330新政”：對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購房貨款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購買普通自住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%，具體首付款比例和利率水平由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)借款人的信用狀況和還款能力等合理確定。繳存職工家庭使用住房公積金委托貸款購買首套普通自住房，最低首付款比例為20%;對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的繳存職工家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)住房公積金委托貸款購買普通自住房，最低首付款比例為30%。
“新政”解讀
易居研究院副院長楊紅旭：
其一， 從政策目的來看，官方稱“為進(jìn)一步支持合理住房消費(fèi)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”，其實(shí)還有一層意思沒說，那就是“化解房地產(chǎn)庫存”。要想去庫存，必須還得為需求打雞血。而放松房貸，效果最明顯。
其二，從政策內(nèi)容來看，集中在降首付方面。2015年9月，央行與銀監(jiān)曾出新政，將首套普通房貸款首付降至最低25%，短短的四個(gè)月后，便又急吼吼的再降5個(gè)百分點(diǎn)!早知如此，當(dāng)初為何不一次性降10個(gè)百分點(diǎn)?像擠牙膏一樣。不過，降至二成，也就回到2006年之前，屬于歷史最低水平了，以后不要才奢望進(jìn)一步下降了!
第一套房貸款沒有結(jié)清，再購第二套普通住房，首付降了10個(gè)百分點(diǎn)。2015年3月的“3.30"政策當(dāng)中，曾把這一類房貸降至了四成，現(xiàn)在進(jìn)一步降至三成!這個(gè)政策，未來還有一點(diǎn)點(diǎn)空間可以下降。
其三，從政策效果來看，值得期待。因?yàn)榉抠J政策，是影響樓市的第一重要政策，當(dāng)前房貸利率主要由商業(yè)銀行根據(jù)自身情況調(diào)節(jié)，中央不便于出臺(tái)硬性政策，那么降低首付比例，便是央行與銀監(jiān)會(huì)惟一可以使用的“大招”了。
首付門檻降低，有利于剛需和首改需求入市，尤其是對(duì)于那些收入不低、但積蓄不多的年輕人、年輕家庭，可謂是“及時(shí)雨”!因此，這一政策刺激普通住宅需求，尤其是房價(jià)偏高的一二線城市的購房需求。
其四，從政策的彈性來看，并非一刀切。實(shí)行限購的一線城市，沒有放松，主要是房價(jià)比較強(qiáng)勢。另外，對(duì)于非限購城市，央行和銀監(jiān)會(huì)，也沒有強(qiáng)制各地商業(yè)銀行統(tǒng)一執(zhí)行，而是規(guī)定：人民銀行、銀監(jiān)會(huì)各派出機(jī)構(gòu)應(yīng)按照“分類指導(dǎo)，因地施策”的原則，加強(qiáng)與地方政府的溝通，指導(dǎo)各省級(jí)市場利率定價(jià)自律機(jī)制結(jié)合當(dāng)?shù)夭煌鞘袑?shí)際情況自主確定轄區(qū)內(nèi)商業(yè)性個(gè)人住房貸款的最低首付款比例。銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)結(jié)合各省級(jí)市場利率定價(jià)自律機(jī)制確定的最低首付款比例要求以及本機(jī)構(gòu)商業(yè)性個(gè)人住房貸款投放政策、風(fēng)險(xiǎn)防控等因素，并根據(jù)借款人的信用狀況、還款能力等合理確定具體首付款比例和利率水平。
總而言之，這一政策，是中央支持自住需求，化解房地產(chǎn)庫存方針的具體落實(shí)，有助于剛需和首次改善需求的釋放，未來還會(huì)有其他寬松政策出臺(tái)，進(jìn)一步促進(jìn)樓市復(fù)蘇。2016年，全國樓市將繼續(xù)回暖。
新政或并未解決房地產(chǎn)需求根本
各商業(yè)銀行預(yù)計(jì)將分化執(zhí)行，對(duì)于購房者來說，新政策實(shí)際影響不大，但從心理層面看，會(huì)刺激一波需求入市。這一政策各地執(zhí)行力度不一，預(yù)計(jì)積極響應(yīng)的主要是二線城市，三四線城市各銀行放貸謹(jǐn)慎，預(yù)計(jì)執(zhí)行的可能性不大。
刺激政策遇到市場分化難題，目前房價(jià)漲幅居前的部分城市已經(jīng)引起當(dāng)?shù)卣匾�。例如，上周上海發(fā)改委、房管局召集的關(guān)于樓市的內(nèi)部研討會(huì)上特別強(qiáng)調(diào)，要嚴(yán)防房價(jià)過快上漲，從嚴(yán)執(zhí)行限購、二套房貸等政策。南京則從今年開始要求申報(bào)預(yù)售證的新房源面積不得少于三萬平方米，且物價(jià)部門對(duì)漲價(jià)設(shè)限，以期杜絕開發(fā)商碎步快漲的銷售模式。
政策持續(xù)寬松，但效果依然只出現(xiàn)在一二線城市。雖然一線城市限購，不執(zhí)行新首付政策，但心理影響大。二線城市將是新政策主要影響區(qū)域。預(yù)計(jì)后續(xù)各省都將針對(duì)房地產(chǎn)庫存出臺(tái)不同力度的政策，整體看，房地產(chǎn)市場有望在一季度迎接一輪密集的政策寬松。
2016年，我國宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行壓力巨大，2015年GDP同比增長6.9%，20多年來首次跌破7%。投資及出口表現(xiàn)不佳成為拖累經(jīng)濟(jì)增長的兩大主因，全國固定資產(chǎn)投資增速回落，進(jìn)出口總額同比下降。而固定資產(chǎn)投資之所以增長緩慢，主要受到房地產(chǎn)開發(fā)投資增速回落幅度較大影響，且房地產(chǎn)開發(fā)投資增速去年以來持續(xù)下滑。分城市來看，一線城市最被標(biāo)桿房企看好。特別是降息后，一二線城市，樓市資金面將明顯好轉(zhuǎn)。房價(jià)從統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)看已經(jīng)全面上漲。三四線因?yàn)閹齑娼^對(duì)值過高，這種情況下，2016年市場分化的趨勢將依然延續(xù)。
房地產(chǎn)政策暖風(fēng)不會(huì)停
民生宏觀朱振鑫分析認(rèn)為，房地產(chǎn)持久戰(zhàn)再下一城。未來兩三年，房地產(chǎn)政策暖風(fēng)不會(huì)停。
去庫存是供給側(cè)改革第一要?jiǎng)?wù)，激發(fā)房地產(chǎn)合理需求是去庫存第一要?jiǎng)?wù)。下調(diào)公積金首付后，下調(diào)一般貸款首付順理成章，不排除進(jìn)一步下調(diào)可能。未來兩三年，房地產(chǎn)政策暖風(fēng)不會(huì)停，一方面60億庫存需要去，另一方面房價(jià)整體已經(jīng)幾乎沒有上漲風(fēng)險(xiǎn)，政策有松動(dòng)空間。下一步等待：交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)進(jìn)一步調(diào)整(放松征收標(biāo)準(zhǔn)，改變征收方式)、住宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整、保障房以租代售、組建國家住房銀行等。限購放開可能性不大(問題不在京滬，連這次下調(diào)首付都沒有)。
國泰君安的報(bào)告稱，房貸首付政策的再次降低對(duì)二三四線樓市有一定刺激作用，尤其是對(duì)改善型需求，中長期而言對(duì)樓市將產(chǎn)生較強(qiáng)支撐。
此次首付降低只是中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議以來化解房地產(chǎn)庫存的第一步，信號(hào)意義明顯，預(yù)計(jì)降準(zhǔn)降息、財(cái)政補(bǔ)帖、稅費(fèi)優(yōu)惠等政策將加速落地，在資金和政策雙重寬松的環(huán)境下，房地產(chǎn)市場銷售改善態(tài)勢將延續(xù)，投資端企穩(wěn)可期。