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小產(chǎn)權(quán)房屋買(mǎi)賣(mài)合同協(xié)議書(shū)格式
國(guó)家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫“大產(chǎn)權(quán)房”,國(guó)家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫“小產(chǎn)權(quán)房”。大、小產(chǎn)權(quán)房的爭(zhēng)議不在房屋所有權(quán),而是土地使用權(quán)。下面是應(yīng)屆畢業(yè)生網(wǎng)整理的關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房屋買(mǎi)賣(mài)合同協(xié)議書(shū)格式,歡迎閱讀!
出賣(mài)人(甲方):身份證號(hào)碼:
買(mǎi)受人(乙方):身份證號(hào)碼:
房屋買(mǎi)賣(mài)合同 賣(mài) 方:__________________________________(以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲方)
買(mǎi) 方:__________________________________(以下簡(jiǎn)稱(chēng)乙方)
甲乙雙方本著誠(chéng)實(shí)信用、平等、公平的原則就甲方集資建房 權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓事宜,達(dá)成如下協(xié)議:
一、甲方自愿將其村證房位于石家莊市___________區(qū)_______________________________________的房屋(建筑面積_________平方米)以人民幣_(tái)______仟_______佰_______拾_______萬(wàn)_______仟_______佰_______拾_______元整(¥________ 元)的價(jià)款出售給乙方。(含地下室——號(hào)——平方米)
二、 甲乙雙方商定轉(zhuǎn)讓價(jià)格為人民幣_(tái)____________________元, (大寫(xiě))____拾____萬(wàn)____仟____佰____拾____元整。
乙方在__________年_____月_____日前分_____次付清。
三、 甲方在__________年_____月_____日將上述房屋交付給乙方, 該房屋應(yīng)有一切權(quán)利和義務(wù)同時(shí)轉(zhuǎn)讓。
四、出賣(mài)的房屋如存在產(chǎn)權(quán)糾紛,由甲方承擔(dān)全部責(zé)任。
五、出賣(mài)的房屋如因政府規(guī)劃行為需拆遷,所得相關(guān)賠償?shù)囊磺?權(quán)利自合同生效日起歸乙方所有。
六、本合同經(jīng)雙方簽章后生效,并對(duì)雙方都具有同等約束力,應(yīng) 嚴(yán)格履行。其權(quán)利、義務(wù)轉(zhuǎn)移時(shí)間追及于甲方與__________________ 簽訂的集資建房協(xié)議之時(shí)。如有違約,違約方愿承擔(dān)違約責(zé)任,并賠 償損失, 支付對(duì)方違約費(fèi)用人民幣_(tái)_______元, 大寫(xiě)__________元整。
七、本合同簽訂后,甲方保證乙方享有同甲方相同的居住權(quán)利,乙方保證按期繳納各項(xiàng)物業(yè)費(fèi)用。本合同簽訂后,甲方不得就該房屋與他人訂立《買(mǎi)賣(mài)合同》;
八、未盡事宜,雙方愿按國(guó)家有關(guān)規(guī)定辦理。如發(fā)生爭(zhēng)議,雙方 協(xié)商解決;協(xié)商不成的,雙方愿向法院申請(qǐng)仲裁。
九、本合同一式兩份,甲、乙雙方各執(zhí)一份,具同等法律效力。
甲方(簽名或蓋章):_________________________________
身份證號(hào):___________________________________________
乙方(簽名或蓋章):_________________________________
身份證號(hào):___________________________________________
簽訂日期:___________年____月____日
【延伸閱讀】
一、小產(chǎn)權(quán)房屋能夠自由買(mǎi)賣(mài)?
嚴(yán)格來(lái)說(shuō),小產(chǎn)權(quán)房包括:已購(gòu)公房,鄉(xiāng)產(chǎn)房和使用權(quán)房。根據(jù)這些房屋性質(zhì)的不同,在房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)也會(huì)區(qū)別對(duì)待。“已購(gòu)公房”,購(gòu)房人只要補(bǔ)齊土地出讓金,也就是購(gòu)買(mǎi)房款的1%,就可以等同為商品房上市出售。“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”,歸農(nóng)村集體所有,產(chǎn)權(quán)關(guān)系很難改變,很難過(guò)渡為完全產(chǎn)權(quán),否則將會(huì)動(dòng)搖國(guó)家的土地制度。而對(duì)于“使用權(quán)”房來(lái)說(shuō),上市出售則會(huì)有一線希望,因?yàn),?guó)家也在一直提倡并做著改革試點(diǎn)的努力。
二、有哪些注意事項(xiàng)?
第一,根據(jù)北京市建委發(fā)出購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)提示指出,“使用權(quán)”、“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”、“小產(chǎn)權(quán)”的房屋無(wú)產(chǎn)權(quán)保障,不具有房屋所有、轉(zhuǎn)讓、處分、收益等權(quán)利,且不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。
第二,像小產(chǎn)權(quán)中的“鄉(xiāng)產(chǎn)房”、“村產(chǎn)房”等并沒(méi)有國(guó)家的產(chǎn)權(quán)證書(shū),只有鄉(xiāng)政府或村委會(huì)給的產(chǎn)權(quán)證,不能像大產(chǎn)權(quán)的房子一樣抵押、流轉(zhuǎn)。如果遇到國(guó)家征地或拆遷,購(gòu)房人的利益將很難保證。雙方簽署的購(gòu)房合同也不是法律認(rèn)可的正式購(gòu)房合同,如果房產(chǎn)出現(xiàn)糾紛,缺少法律支持。
第三,購(gòu)買(mǎi)鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)那樣的小產(chǎn)權(quán)房無(wú)法辦理貸款,只能一次性或分期付款,這樣無(wú)形中會(huì)加大購(gòu)房人的資金壓力,增加購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)。
筆者認(rèn)為小產(chǎn)權(quán)房合同的效力不應(yīng)簡(jiǎn)單一刀切似得認(rèn)定為有效或無(wú)效,應(yīng)分情況認(rèn)定。
三、小產(chǎn)權(quán)房向城鎮(zhèn)居民轉(zhuǎn)讓的合同效力
目前該種情況,在實(shí)踐中普遍的認(rèn)定為合同無(wú)效。而在理論上,國(guó)內(nèi)較多的學(xué)者對(duì)合同的效力持肯定態(tài)度。筆者持合同無(wú)效論,主要基于以下幾個(gè)理由:
(一)違反我國(guó)相關(guān)法律規(guī)定
《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第37條第6項(xiàng)規(guī)定:“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn),不得轉(zhuǎn)讓。”根據(jù)這一規(guī)定得知,轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)必須是依法登記且具有完整權(quán)屬證書(shū)的。而小產(chǎn)權(quán)房是建立在農(nóng)村集體所有的土地之上,其存在注定不能取得完整產(chǎn)權(quán),根本無(wú)法進(jìn)行登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)。
(二)違反我國(guó)房地一體主義
我國(guó)《物權(quán)法》第146條規(guī)定:建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的,附著于該土地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分。該條規(guī)定的主要是指國(guó)有建設(shè)用地流轉(zhuǎn)原則,它表明房地產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓之時(shí),房產(chǎn)之上的土地所有權(quán)也隨房一起轉(zhuǎn)讓?zhuān)撛瓌t的實(shí)行,避免了我國(guó)房產(chǎn)交易市場(chǎng)出現(xiàn)混亂局面,維護(hù)了房產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定。對(duì)于這一原則對(duì)集體土地上的房屋買(mǎi)賣(mài)同樣適用。而小產(chǎn)權(quán)房恰恰違反了這一原則,根據(jù)我國(guó)土地管理法的相關(guān)規(guī)定:農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。故小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)中城鎮(zhèn)居民根本無(wú)法取得土地的所有權(quán),使得房地分離,較易產(chǎn)生糾紛。
四、小產(chǎn)權(quán)房向其他集體經(jīng)濟(jì)組織成員轉(zhuǎn)讓的合同效力
針對(duì)這一情形,實(shí)踐中多數(shù)判定為合同無(wú)效,但筆者認(rèn)為合同應(yīng)認(rèn)定為有效,主要基于以下理由:
(一)基于公平正義原則
國(guó)家將一部分土地劃分歸為集體所有,是為了保障農(nóng)民最基本的生存及生活居住權(quán),體現(xiàn)了國(guó)家對(duì)弱勢(shì)群體的保護(hù)傾向。但與此同時(shí),這也恰恰是限制了農(nóng)民應(yīng)享有的同城鎮(zhèn)居民一樣的權(quán)利,“農(nóng)民與城鎮(zhèn)居民”,對(duì)稱(chēng)謂及身份的區(qū)別本身就是違反公平的體現(xiàn),為了農(nóng)民的身份,他們無(wú)法享受房屋及土地所帶來(lái)的升值利益,他們與國(guó)家一樣擁有土地,但無(wú)法同國(guó)家一樣買(mǎi)賣(mài)土地,獲取收益,從另一層面上講他們不是被保護(hù)著,而是被禁錮在了這片土地上。
(二)維護(hù)農(nóng)民合法收益權(quán)
基于我國(guó)現(xiàn)有規(guī)定及我國(guó)國(guó)情,允許小產(chǎn)權(quán)房在市場(chǎng)隨意流轉(zhuǎn)勢(shì)必將造成我國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)的混亂,引發(fā)各方利益矛盾沖突。但完全限制小產(chǎn)權(quán)房的流轉(zhuǎn)則是對(duì)公平原則的違反,農(nóng)民對(duì)土地可以占有、使用,因無(wú)處分權(quán)而無(wú)法像城鎮(zhèn)居民一樣獲得房屋升值所帶來(lái)的利益,在目前我國(guó)現(xiàn)實(shí)情況之下雖不能立即實(shí)現(xiàn)同城市房地產(chǎn)一樣的大市場(chǎng),但筆者認(rèn)為可以嘗試在各集體經(jīng)濟(jì)組織之間開(kāi)拓一個(gè)獨(dú)立的小市場(chǎng),允許各集體經(jīng)濟(jì)組織之間的房屋進(jìn)行自由流轉(zhuǎn),使集體經(jīng)濟(jì)組織的成員也能收獲房產(chǎn)所帶來(lái)的利益。
五、房屋合同無(wú)效后的利益平衡
由于小產(chǎn)權(quán)房的交易不在少數(shù),其中涉及多方之間的利益,易引發(fā)多種矛盾。因此,在解決小產(chǎn)權(quán)房的問(wèn)題中,平衡好各方之間的利益則顯得尤為重要。
(一)責(zé)任比例的確定
實(shí)踐中多數(shù)情況下是因房?jī)r(jià)的不斷增長(zhǎng)使得賣(mài)方反悔而向法院主張房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效,小產(chǎn)權(quán)房交易之時(shí)必然是雙方合意的結(jié)果,但賣(mài)方因利益驅(qū)使,違反當(dāng)初協(xié)議,這是對(duì)誠(chéng)實(shí)信用原則的違背,但是否能因賣(mài)方對(duì)誠(chéng)實(shí)信用的違背而判定賣(mài)方承擔(dān)主要責(zé)任呢?筆者認(rèn)為這是不妥的。小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同簽訂之時(shí),雙方都明知這一行為在我國(guó)存在違法情況,即都存在過(guò)錯(cuò),雙方過(guò)錯(cuò)大小應(yīng)相同,不能因?yàn)榉績(jī)r(jià)的大幅增長(zhǎng)而讓賣(mài)方承擔(dān)更重的過(guò)錯(cuò)責(zé)任,因此,筆者認(rèn)為在合同無(wú)效的情況下雙方仍是承擔(dān)相同的過(guò)錯(cuò)責(zé)任。
(二)實(shí)際操作
既然雙方是同等責(zé)任,合同無(wú)效后,首先考慮的應(yīng)是恢復(fù)原狀,即房款返還,房屋歸還。如果買(mǎi)房人使用房屋期間對(duì)房屋進(jìn)行了修葺或裝修等,可以按照添附的原理處理,賣(mài)房人取得利益,應(yīng)補(bǔ)償買(mǎi)房人因此支付的費(fèi)用。當(dāng)然,若買(mǎi)房人在居住期間對(duì)房屋造成一定的損害,也應(yīng)對(duì)賣(mài)方遭受的損失進(jìn)行賠償。對(duì)于房?jī)r(jià)的上漲,在房屋合同簽訂之時(shí)是雙方都不可預(yù)見(jiàn)的,房?jī)r(jià)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)作用的結(jié)果,雙方對(duì)此均無(wú)需承擔(dān)過(guò)錯(cuò)責(zé)任。因此,合同無(wú)效引起的房屋返還,其中的房屋升值利益應(yīng)當(dāng)然的歸房屋所有人所有,即賣(mài)方所有。作為房屋的買(mǎi)方,明知小產(chǎn)權(quán)房先天不足而選擇購(gòu)買(mǎi),承擔(dān)房屋返還的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)是其可以預(yù)見(jiàn)到的,當(dāng)然,其因買(mǎi)房失去的一部分存款利息筆者認(rèn)為是可以向賣(mài)方主張承擔(dān)的。
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