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租賃房屋合同未登記記錄是否有效

時間:2020-11-08 19:55:48 房屋租賃合同范本 我要投稿

租賃房屋合同未登記記錄是否有效

  問:

租賃房屋合同未登記記錄是否有效

  我去年11月與李某簽訂了房屋租賃合同,將我家的五間店面房出租給張某開門市,租期二年。今年1月,房產(chǎn)管理局的工作人員找到我,稱我出租房屋沒有在房產(chǎn)管理局登記,因此我與張某

  簽訂的房屋租賃合同沒有法律效力。請問,我和張某簽訂的租賃合同有效嗎?

  答:

  我國城市房地產(chǎn)管理法第53條規(guī)定,房屋租賃,出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同,并向房產(chǎn)管理部門登記備案。建設(shè)部頒布的城市房屋租賃管理辦法第13條規(guī)定,房屋租賃實(shí)行登記備案制度。簽訂、變更、終止租賃合同的,當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)向房屋所在地市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門登記備案。第16條規(guī)定,房屋租賃申請經(jīng)市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門審查合格后,頒發(fā)《房屋租賃證》。

  根據(jù)上述規(guī)定可見,我國實(shí)行房屋租賃登記備案制度,但是房屋租賃的登記備案不能影響租賃合同的生效。租賃合同的登記備案制度,主要是防止國家稅費(fèi)流失和防止當(dāng)事人非法出租房屋,另一個目的則是因為房屋等不動產(chǎn)的交易(包括出租),或設(shè)定物權(quán)應(yīng)向社會公示,以維護(hù)第三人的合法權(quán)益。登記機(jī)關(guān)對合同審查,主要是審查合同的主、客體是否合法,合同內(nèi)容是否合法,是否按規(guī)定繳納了稅費(fèi)等,因此登記備案是行政機(jī)關(guān)的事后審查行為,其本身不是合同生效的要件。根據(jù)最高法院關(guān)于適用合同法若干問題的解釋(一)第9條規(guī)定,法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù),但未規(guī)定登記后生效的,當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力。因此,你和張某簽訂的房屋租賃合同是有效的。

 拓展閱讀:房屋租賃合同期滿為續(xù)租該如何處理?

  去年9月,我單位將1000 平方米的營業(yè)用房出租給王某,租賃期限為一年,到今年8月底合同期滿。我單位決定將該房屋收回自用,因此未與王某續(xù)簽租賃合同,但王某至今不肯搬出該營業(yè)用房,也不給付房租。請問,我單位怎樣才能收回該房屋?市民張先生

  張先生:租賃合同期滿,租賃雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系自然終止,承租人王某應(yīng)當(dāng)返還承租房屋,而且返還的房屋應(yīng)當(dāng)符合你們當(dāng)時約定或者正常使用后的狀態(tài);不符合的,你單位可以要求王某恢復(fù),也可以自行恢復(fù),由此發(fā)生的合理費(fèi)用由王某承擔(dān)。

  如今,租賃合同期滿,你單位決定將租賃房屋收回自用,除了不再與王某續(xù)簽租賃合同以外,還應(yīng)當(dāng)向王某正式要求其交還房屋,并最好用書面的'方式。因為,我國《合同法》規(guī)定:“租賃期間屆滿,承租人繼續(xù)使用租賃物,出租人沒有提出異議的,原租賃合同繼續(xù)有效,但租賃期限為不定期。”因此如果你單位未向?qū)Ψ?ldquo;提出異議”,那么王某繼續(xù)使用承租房屋的行為就被視為仍然在履行原來的租賃合同,只是租賃期限為不定期。

  當(dāng)然,如果你單位在租賃合同期滿時,已明確要求王某歸還承租房,但是王某仍然不肯搬出該房屋,那么你單位可以請求人民法院保護(hù)自己的合法權(quán)益。在向人民法院起訴的請求中,你單位除了要求王某立即返還占用的房屋外,還可以要求王某支付占用期間的使用費(fèi)及賠償相關(guān)的經(jīng)濟(jì)損失。

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