簽訂房屋租賃合同的細(xì)節(jié)問(wèn)題

　　一、房屋用途及土地用途

　　要查明即將承租的目標(biāo)房屋的用途和土地用途。若承租作為商鋪使用，必須確定房屋的用途為商業(yè)用房性質(zhì)，土地用途為非住宅性質(zhì)。否則，將面臨無(wú)法辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照以及非法使用房屋的風(fēng)險(xiǎn)。

　　房屋用途和土地用途信息可到房屋所在地的房地產(chǎn)交易中心進(jìn)行產(chǎn)權(quán)查詢。

　　二、房屋出租人身份

　　要明確出租人的身份，是否為合法的房屋出租權(quán)人。房屋的出租人須是房屋權(quán)利人或是其他有權(quán)利人。如果是房屋共有人出租的，應(yīng)要求出具其他共有人同意出租的書面文件;如果是二房東轉(zhuǎn)租的，應(yīng)要求提供原房屋租賃合同以及房屋權(quán)利人同意轉(zhuǎn)租的書面文件。

　　三、房屋租賃備案

　　1、要確定房屋是否已辦理租賃登記備案手續(xù)。承租房屋作為商鋪使用的，需要辦理租賃登記備案手續(xù)。如果房屋已經(jīng)辦理租賃登記備案，則新租賃合同就無(wú)法辦理租賃登記備案，會(huì)影響營(yíng)業(yè)執(zhí)照的辦理。(在此提醒，可在合同中約定出租方應(yīng)積極協(xié)助營(yíng)業(yè)執(zhí)照的辦理，因出租方怠于協(xié)助或出租方原因?qū)е聼o(wú)法辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照的，承租方可解除租賃合同。)

　　2、要注意，租賃合同登記備案與否不影響合同本身的生效，即使沒(méi)有辦理備案登記，合同依然在生效條件滿足時(shí)就生效;但是經(jīng)登記備案的租賃合同，具有對(duì)抗第三人的法律效力。如若出租人將房屋出租給兩個(gè)承租人的，其中一個(gè)合同辦理了租賃登記，另一個(gè)沒(méi)有辦理租賃登記，則房屋應(yīng)當(dāng)租賃給辦理租賃登記的承租人，出租人并向沒(méi)有租賃登記的承租人承擔(dān)違約責(zé)任。

　　因此，建議及時(shí)赴該商鋪所在地房地產(chǎn)交易中心辦理租賃登記備案，登記備案需要交納一定的房屋租賃稅。

　　四、租賃合同中的.費(fèi)用

　　1、租賃保證金：約定租賃保證金的主要目的是為了抵充承租人在租賃房屋過(guò)程中應(yīng)繳而未繳的費(fèi)用。需注意的是，承租人在承租過(guò)程中，不斷地拖欠相關(guān)費(fèi)用，在保證金抵扣不夠的情況下怎么辦?在此提醒，可在合同中約定補(bǔ)足保證金的方案，即每次出租人用保證金抵扣相關(guān)費(fèi)用后，承租人應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)補(bǔ)足保證金，如果經(jīng)出租人通知后一定時(shí)間內(nèi)不能補(bǔ)足保證金，出租人可以單方解除租賃合同，并追究承租人的違約責(zé)任。

　　2、水費(fèi)、電費(fèi)、電話費(fèi)：因商鋪經(jīng)營(yíng)的特殊性，對(duì)于水、電、電話線均可能特殊需要，這些公共資源的供應(yīng)又會(huì)受到各種因素影響，承租商鋪前，應(yīng)當(dāng)先行考察是否滿足使用需求，若不滿足的，確定如何辦理擴(kuò)容或增量，以及辦理擴(kuò)容或增量所需費(fèi)用，并在合同中明確相關(guān)內(nèi)容，若無(wú)法滿足正常需求的，承租人免責(zé)解除合同的權(quán)利。

　　五、裝修

　　商鋪?zhàn)赓U中，往往需要花費(fèi)大額資金用于鋪面裝修，為了確保裝修能夠順利進(jìn)行，以及保障裝修利益，在合同中應(yīng)當(dāng)注意如下事項(xiàng)：

　　1、 明確出租人是否同意承租人對(duì)商鋪進(jìn)行裝修，以及裝修圖紙或方案是否需要取得出租人同意等，若有特別的改建、搭建的，應(yīng)當(dāng)明確清楚，對(duì)于廣告、店招位置也可約定清楚。

　　2、 解除合同的違約責(zé)任，不僅僅考慮違約金部分，因?yàn)檫`約金常常會(huì)約定等同押金，數(shù)額不高，往往不及承租人的裝修損失，因此，應(yīng)當(dāng)約定在此情形下，出租人除承擔(dān)違約金外，還需要承擔(dān)承租人的裝修損失費(fèi)用。

　　3、 明確租賃期滿時(shí)，裝修等的處置方式。

　　六、消防

　　承租商鋪裝修必須要進(jìn)行消防報(bào)備，簽訂租賃合同時(shí)，應(yīng)對(duì)房屋的消防現(xiàn)狀了解清楚，以及約定好消防責(zé)任的承擔(dān)。避免后期因消防不過(guò)關(guān)導(dǎo)致消防部門的罰款或整改。

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