租賃合同范本風(fēng)險(xiǎn)
隨著時(shí)間的推移，很多場(chǎng)合都離不了合同，簽訂合同也是非常有必要的行為。那么合同書(shū)的格式，你掌握了嗎？以下是小編收集整理的租賃合同范本風(fēng)險(xiǎn)，僅供參考，大家一起來(lái)看看吧。
租賃合同范本風(fēng)險(xiǎn)1
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首先，在租賃合同中易出現(xiàn)的漏洞一般有：
1、對(duì)標(biāo)的物約定不明確，尤其是對(duì)租賃物的數(shù)量和質(zhì)量約定不明確導(dǎo)致糾紛；
2、對(duì)標(biāo)的物的使用約定不明確，承租人對(duì)標(biāo)的物進(jìn)行超負(fù)荷、掠奪性使用，致使租期屆滿(mǎn)后租賃物已無(wú)法繼續(xù)使用；
3、租賃物的維修和保養(yǎng)約定不明確，根據(jù)合同法有關(guān)規(guī)定，一般應(yīng)由出租人負(fù)責(zé)維修和保養(yǎng)，但當(dāng)事人另有約定的除外。
4、租賃合同履行中出現(xiàn)的欺詐。
其次，在合同履行過(guò)程中常見(jiàn)的欺詐主要有：
1、.出租人不按合同規(guī)定交付租賃物。實(shí)踐中主要是遲延履行。
2、.出租人不履行合同規(guī)定的維修和保養(yǎng)義務(wù)。租賃物的故障不是因?yàn)槌凶馊说倪^(guò)錯(cuò)所引起為條件。
3、承租人不按合同支付租金。主要是遲延交付。
4、承租人擅自改變租賃物的現(xiàn)狀。
5、承租人擅自將租賃物轉(zhuǎn)租他人。
6、承租人逾期不返還租賃物。
7、出租人利用租賃物套取押金。
在租賃合同欺詐中經(jīng)常出現(xiàn)出租人利用租賃合同，要求承租人交納與租賃物價(jià)值相當(dāng)?shù)难航�，而�?dāng)租賃期屆滿(mǎn)時(shí)，承租人卻找不到出租人，出租人實(shí)際已經(jīng)席卷大筆押金潛逃。承租人實(shí)際可能花費(fèi)了較高金額'購(gòu)買(mǎi)'了并不想購(gòu)買(mǎi)的物品。
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違約行為是合同法律風(fēng)險(xiǎn)最主要的體現(xiàn)方式。一方當(dāng)事人有違約行為，會(huì)給另一方當(dāng)事人帶來(lái)履行合同的不便，也會(huì)造成另一方當(dāng)事人的經(jīng)濟(jì)損失。違約行為除了通過(guò)合同條款加以事先規(guī)制之外，更主要是通過(guò)損害賠償?shù)姆绞竭M(jìn)行彌補(bǔ)，讓守約方獲得相應(yīng)的利益以彌補(bǔ)受到的損失，不能讓違約方因?yàn)檫`約行為而獲得利益，因此需要對(duì)違約和損害賠償進(jìn)行簡(jiǎn)單的介紹。
1、違約的條件。
違約的條件比較簡(jiǎn)單，就是合同的一方或者雙方當(dāng)事人不履行法律規(guī)定或者合同約定的義務(wù)，或者履行合同義務(wù)不符合法律規(guī)定或者合同約定的情形。與侵權(quán)行為不同的是，違約行為不需要考慮當(dāng)事人是不是在主觀(guān)上具有過(guò)錯(cuò)，究竟是故意還是過(guò)失；只要在客觀(guān)上有違反合同的行為，即可以認(rèn)為產(chǎn)生了違約。
具體到租賃合同，出租人方面主要的違約形式有：不在規(guī)定時(shí)間內(nèi)提供租賃房屋、提供租賃房屋的條件與合同約定不一致、未辦理租賃合同登記備案手續(xù)、未對(duì)房屋正常使用的損害提供維修服務(wù)、擅自將已經(jīng)租賃的房屋再租給其他人等等；承租人方面主要的違約行為有：不按照約定的時(shí)間和數(shù)量支付租金、押金或者保證金等財(cái)物、不按照合同約定的用途使用租賃房屋、未經(jīng)出租人許可擅自將房屋轉(zhuǎn)租給第三人、合同到期后拒不按照約定將房屋交換出租人等。
2、違約損害賠償?shù)姆绞健?/strong>
違約后一般可以采取的損害賠償?shù)姆绞街饕邢铝袔追N。
�。�1）實(shí)際履行、繼續(xù)履行。
也就是違約方在客觀(guān)上仍然存在繼續(xù)履行合同的條件、守約方也愿意要求違約方繼續(xù)履行合同，直至將合同按照約定全部履行完畢為止。相比較其他違約損害賠償?shù)姆绞蕉�，�?shí)際履行的成本較少，法律依據(jù)也比較明確，較少發(fā)生爭(zhēng)議的幾率，所以在實(shí)踐中發(fā)生違約損害賠償案件，法院也會(huì)要求當(dāng)事人首先采取實(shí)際履行的方式承擔(dān)違約責(zé)任。
�。�2）采取補(bǔ)救措施、恢復(fù)原狀。
具體到租賃合同來(lái)說(shuō)，可以要求出租人盡快將房屋存在的缺陷修復(fù)、將原先已經(jīng)中斷的水電煤供應(yīng)恢復(fù)、通過(guò)自購(gòu)建材將房屋已經(jīng)受到毀損的部分盡快恢復(fù)原狀；可以要求承租人另行尋找租賃房屋、繼續(xù)經(jīng)營(yíng)以減少實(shí)際損失、適當(dāng)減少房屋租金，等等。采取補(bǔ)救措施主要是為了采取措施防止損失的不恰當(dāng)擴(kuò)大。
�。�3）賠償損失。
這是最常見(jiàn)的違約損害賠償方式。主要有：
�、龠`約金。
根據(jù)雙方在合同中約定的如發(fā)生違約情形，違約方需要向守約方承擔(dān)一定的金錢(qián)賠償。違約金只有雙方在合同中約定才能要求賠償。違約金兼有補(bǔ)償實(shí)際損失和懲罰違約行為的雙重屬性；如果當(dāng)事人約定了違約金，但數(shù)額不足以賠償實(shí)際損失的，在支付違約金之后還應(yīng)當(dāng)賠償實(shí)際損失；如果當(dāng)事人并沒(méi)有因?yàn)檫`約行為受到損失，但約定了違約金的，也應(yīng)該承擔(dān)違約金。違約金約定的數(shù)額過(guò)高或者過(guò)低的，在訴至法院后可以請(qǐng)求法院予以適當(dāng)調(diào)高或者調(diào)低。違約金過(guò)高予以調(diào)低的，一般認(rèn)為最高數(shù)額應(yīng)為實(shí)際損失的30%。
②實(shí)際損失。
包括直接損失和間接損失兩部分。直接損失是指由于對(duì)方的違約行為導(dǎo)致當(dāng)事人現(xiàn)有財(cái)產(chǎn)的減損滅失和支付費(fèi)用的增加。例如：因承租人不恰當(dāng)使用房屋導(dǎo)致房屋結(jié)構(gòu)發(fā)生變形，出租人緊急聘請(qǐng)工人對(duì)房屋進(jìn)行維修加固，但只修復(fù)了一部分，還有一部分無(wú)法修復(fù)。在這里，房屋結(jié)構(gòu)無(wú)法修復(fù)的部分就是出租人現(xiàn)有財(cái)產(chǎn)的減損滅失；該修理費(fèi)根據(jù)法律應(yīng)由承租人負(fù)擔(dān)，出租人墊付的修理人工費(fèi)就是支付費(fèi)用的增加。直接損失是現(xiàn)實(shí)的財(cái)產(chǎn)損失，一般是比較容易確定的。間接損失則比較難以理解，它是指合同在全面和適當(dāng)履行之后可以實(shí)現(xiàn)和取得的財(cái)產(chǎn)利益。一般來(lái)說(shuō)，間接損失一般是指可得利益的損失，或者說(shuō)是利潤(rùn)的損失。比如說(shuō)，承租人獲得租賃房屋后經(jīng)出租人許可又轉(zhuǎn)租他人，承租人因此而獲得的利益即為可得利益。如果發(fā)生損失，則為間接損失。根據(jù)《合同法》第一百一十三條的規(guī)定，間接損失的賠償不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違反合同可能造成的損失。這些規(guī)定比較疑難，大家只要知道要賠償間接損失或者可得利益損失這些概念就可以了。
�、奂s定賠償計(jì)算方式。
這又是合同法賦予我們的強(qiáng)大武器。由于損害賠償?shù)挠?jì)算方法是一件較為復(fù)雜的事，如果雙方當(dāng)事人能夠在合同中事先對(duì)可能發(fā)生的違約行為作一大概的估計(jì)，并對(duì)違約賠償計(jì)算方式作一較為詳細(xì)和明確的約定，則在事后進(jìn)行損害賠償工作時(shí)無(wú)疑具有相當(dāng)?shù)谋憷浴?/p>
�、懿扇〈胧┓乐箵p失擴(kuò)大的合理費(fèi)用。
在違約行為發(fā)生后，雙方均應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)措施方式防止損失的擴(kuò)大。一方或者雙方不采取適當(dāng)措施導(dǎo)致?lián)p失擴(kuò)大的，對(duì)于損失擴(kuò)大的部分，當(dāng)事人無(wú)權(quán)要求損害賠償。對(duì)于采取措施防止損失擴(kuò)大而支出的合理費(fèi)用，可以由違約方承擔(dān)。
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1、與合同效力有關(guān)的幾個(gè)概念。
�。�1）合同成立：合同經(jīng)雙方（或者多方，下同）簽字或蓋章后即可以成立。合同成立一般均代表合同生效，或者說(shuō)合同發(fā)生法律效力，但個(gè)別情況下合同不一定生效。成立是一個(gè)時(shí)間點(diǎn)。
（2）合同生效：合同符合法律規(guī)定的生效條件，產(chǎn)生法律效力，可獲法律保護(hù)。生效也是一個(gè)時(shí)間點(diǎn)。
�。�3）合同有效：合同生效后，在履行過(guò)程中具有法律效力，可獲法律保護(hù)。與生效不同，有效是一段期間。
（4）合同無(wú)效：合同從簽訂開(kāi)始，或者從某一時(shí)間點(diǎn)開(kāi)始，沒(méi)有法律效力，不受法律保護(hù)。
�。�5）合同效力待定：合同成立后并不立即生效，在合理期間內(nèi)滿(mǎn)足生效條件后產(chǎn)生法律效力，否則屬于無(wú)效合同。
�。�6）合同解除或撤銷(xiāo)：合同具有法律效力，從解除或撤銷(xiāo)之日起不再具有法律效力。
對(duì)于合同當(dāng)事人來(lái)說(shuō)，合同成立、生效和有效是當(dāng)事人追求、希望實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)。合同無(wú)效是合同當(dāng)事人盡量需要避免的情況。合同解除或者撤銷(xiāo)，則要視具體情況而定，有些時(shí)候，合同解除或者撤銷(xiāo)對(duì)當(dāng)事人不利；但有些時(shí)候，合同解除或者撤銷(xiāo)是對(duì)當(dāng)事人有利的，這時(shí)就要合同當(dāng)事人充分利用法律規(guī)定和合同約定的權(quán)利，行使解除權(quán)或者撤銷(xiāo)權(quán)；作為另一方當(dāng)事人來(lái)講，則應(yīng)該充分考慮到合同解除或者撤銷(xiāo)給自己帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，并事先加以防范。
2、合同效力方面的法律風(fēng)險(xiǎn)防范。
（1）合同成立方面。
合同成立方面的法律風(fēng)險(xiǎn)我們提四點(diǎn)。
第一，主體合格。如果合同簽訂主體是公司，應(yīng)當(dāng)提供公司經(jīng)過(guò)最新年檢確認(rèn)的工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照，或者在工商注冊(cè)登記的機(jī)讀基本資料。如果簽訂主體是事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、民辦非企業(yè)單位的，應(yīng)該提供事業(yè)單位的事業(yè)單位法人登記證書(shū)、社會(huì)團(tuán)體法人登記證、民辦非企業(yè)單位證書(shū)。如果簽訂主體是個(gè)人的，應(yīng)該提供身份證，證實(shí)年滿(mǎn)18周歲。
第二，雙方當(dāng)事人真實(shí)的簽字蓋章。在簽訂租賃合同時(shí)，雙方在合同上的蓋章原則上應(yīng)該是公司的公章，或者是公司的合同專(zhuān)用章，這都是可以的。但有些公司在合同上加蓋公司的財(cái)務(wù)專(zhuān)用章，這就有問(wèn)題了，嚴(yán)格來(lái)說(shuō)在合同上加蓋財(cái)務(wù)專(zhuān)用章，是不能代表公司意志的，因此這種情況要避免。如果合同的簽訂主體是個(gè)人的，則個(gè)人簽字、加蓋自己的私章也都是允許的。但這樣由于個(gè)人簽字、自己的私章沒(méi)有在有關(guān)管理部門(mén)登記備案過(guò)，難以事后辨別真?zhèn)�，因此最好是�?qǐng)當(dāng)事人來(lái)當(dāng)面簽字或者蓋章，并在簽訂合同時(shí)對(duì)照對(duì)方的身份證、確認(rèn)身份情況后再由其簽字蓋章為妥。當(dāng)然身份證也有可能是假的。
第三，要經(jīng)過(guò)合法授權(quán)。如果單位不是法定代表人簽訂合同的，必須提供由單位加蓋公章的授權(quán)委托書(shū)，并在其中載明具有簽訂合同的明確授權(quán)。在實(shí)踐情況中，可能簽署合同的人除了法定代表人之外，還可能是經(jīng)理、副經(jīng)理甚至是部門(mén)經(jīng)理、業(yè)務(wù)人員等，這些人的身份必須予以明確，并在簽約時(shí)提供授權(quán)委托書(shū)。第四，如果要簽訂的合同金額巨大，或者簽訂的是重大的合同，那除了上面這些要注意的情況外，還必須收集對(duì)方當(dāng)事人的公司章程、公司經(jīng)過(guò)工商登記備案的公章樣本、對(duì)方簽署合同人員的簽字蓋章樣本、對(duì)方的股東會(huì)決議或者董事會(huì)決議等等法律文件，或者要求提供擔(dān)保，以降低簽訂合同可能帶來(lái)的法律風(fēng)險(xiǎn)。
�。�2）合同生效方面。
生效方面我們提四點(diǎn)。
第一，口頭合同是否有效力的問(wèn)題。從合同法規(guī)定看，合同法是認(rèn)可口頭合同的效力的。雙方即使沒(méi)有書(shū)面的合同，但只要雙方在實(shí)際履行合同，一方將房屋出租，另一方實(shí)際入住、使用該房屋，并按時(shí)交納租金的，合同也是有效的�！逗贤ā返�214條規(guī)定，租賃期限六個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式。從由于口頭合同在很多具體問(wèn)題方面不容易講清楚，一方如果不予承認(rèn)的，另一方很難主張權(quán)利，因此租賃合同應(yīng)該盡量簽署書(shū)面，避免口頭合同。
第二，實(shí)際履行的合同的效力問(wèn)題。這種情況主要體現(xiàn)在雙方達(dá)成租賃房屋的一致意見(jiàn)，或者在租賃合同到期之后，雙方?jīng)]有續(xù)簽合同，但仍然繼續(xù)履行合同，出租人沒(méi)有收回房屋，承租人也按期繳納租金，雙方維持現(xiàn)狀的行為的效力問(wèn)題。根據(jù)《合同法》第232條，這些情況屬于不定期租賃，雙方可以繼續(xù)履行，合同繼續(xù)有效，但雙方均可以隨時(shí)解除合同。承租人只要通知出租人解除即可；出租人要解除的，應(yīng)當(dāng)提前合理時(shí)間通知承租人，以便承租人及時(shí)尋找新的租賃場(chǎng)所。
第三，電子合同的效力問(wèn)題。合同的形式除了書(shū)面和口頭之外，還可以通過(guò)電子郵件等方式簽訂。這種情況現(xiàn)在也很多見(jiàn)，雙方?jīng)]有簽署合同，但都可以提供電子郵件、手機(jī)短信等方式證明雙方之間存在合同。合同法認(rèn)可這種形式的效力，但是由于舉證較為困難，電子郵件也有一定的形式要求才能夠作為證據(jù)，因此建議雙方在通過(guò)電子郵件形式達(dá)成合同一致意思后再補(bǔ)充簽署書(shū)面合同為好。
第四，生效可以附條件。上面我們講了，絕大部分合同都是雙方簽字蓋章、合同成立之后就生效，但少部分合同中對(duì)合同的生效時(shí)間是附有條件的。比如，有些合同約定，承租人預(yù)付的三個(gè)月租金到賬之后，合同才生效；還有些合同約定，合同在雙方辦理了租賃合同登記備案手續(xù)之后才生效；甚至還有合同約定要等上級(jí)部門(mén)審批通過(guò)之后才生效等等。我們認(rèn)為這些條件的約定并不是不可以，但是這些約定都拖延了合同順利生效的時(shí)間，并產(chǎn)生了諸多不確定因素，而如果合同不能如期生效，浪費(fèi)簽約的人力物力時(shí)間不說(shuō)，還給合同當(dāng)事人帶來(lái)了履約的風(fēng)險(xiǎn)，特別是開(kāi)始準(zhǔn)備履行合同或者已經(jīng)履行了合同義務(wù)的一方當(dāng)事人來(lái)說(shuō)更加不利。因此特別約定生效條件要謹(jǐn)慎，法律法規(guī)有直接規(guī)定的除外。
�。�3）合同無(wú)效方面。我們提四點(diǎn)。
第一，《合同法》第52條規(guī)定了合同無(wú)效的具體情況：一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益；惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；以合法形式掩蓋非法目的；損害社會(huì)公共利益；違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。這些內(nèi)容比較復(fù)雜，大家在這里只要了解一下內(nèi)容就可以。
第二，最高人民法院《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》（《租賃司法解釋》）的規(guī)定。如該解釋第二條和第三條規(guī)定，因房屋屬于出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，或者未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑，出租人與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。
第三，最高人民法院《關(guān)于未經(jīng)消防驗(yàn)收合格而訂立的房屋租賃合同如何認(rèn)定其效力的函復(fù)》的規(guī)定。這個(gè)規(guī)定講，對(duì)于房屋租賃合同未經(jīng)消防驗(yàn)收或者經(jīng)消防驗(yàn)收不合格，是否應(yīng)認(rèn)定房屋租賃合同無(wú)效的問(wèn)題，應(yīng)根據(jù)不同情況分別對(duì)待：如根據(jù)《中華人民共和國(guó)消防法》規(guī)定，必須經(jīng)過(guò)公安消防機(jī)構(gòu)驗(yàn)收的房屋，未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定租賃合同無(wú)效。這主要是指用于餐飲、娛樂(lè)、商業(yè)、辦公等公共場(chǎng)所的租賃房屋，如果未辦理過(guò)消防驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，有發(fā)生重大消防安全責(zé)任事故的隱患，不利于維護(hù)社會(huì)公共利益，故此類(lèi)租賃合同無(wú)效。如不屬于必須經(jīng)過(guò)公安消防機(jī)構(gòu)驗(yàn)收的，則不應(yīng)當(dāng)以該房屋未經(jīng)消防驗(yàn)收合格為由而認(rèn)定合同無(wú)效。這個(gè)問(wèn)題在簽署租賃合同的時(shí)候，應(yīng)當(dāng)引起足夠的重視。
第四，如果房屋租賃合同最終被法院確認(rèn)無(wú)效的，則當(dāng)事人請(qǐng)求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的，法院一般應(yīng)予支持。按照法律規(guī)定，原本合同無(wú)效之后，雙方當(dāng)事人取得財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)返還給對(duì)方。但租賃合同比較特殊，承租人繳納了租金后，實(shí)際使用了房屋，這部分利益無(wú)法返還給對(duì)方。因此采用“無(wú)效當(dāng)有效處理”的原則，是法院從公平的角度出發(fā)，考慮到承租人實(shí)際使用了房屋，不支持合理使用費(fèi)不太公平的角度來(lái)設(shè)定的。
（4）合同效力待定方面。這主要是集中在合同法第四十七、四十八、五十一條。主要規(guī)定是：未滿(mǎn)18周歲的人簽訂的合同，行為人沒(méi)有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義簽訂的合同，無(wú)處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)簽訂的合同，如果事后合理時(shí)間內(nèi)獲得監(jiān)護(hù)人同意、被代理人授予代理權(quán)、財(cái)產(chǎn)所有權(quán)人處分財(cái)產(chǎn)授權(quán)的，合同有效。否則，合同無(wú)效。具體情況這里不多講了。
租賃合同范本風(fēng)險(xiǎn)4
隨著現(xiàn)今租賃市場(chǎng)的日益活躍，租賃合同成為市場(chǎng)交易中最活躍的合同之一，但其中的法律風(fēng)險(xiǎn)常不能被當(dāng)事人重視到而引發(fā)了一系列的爭(zhēng)議，給當(dāng)事人帶來(lái)了經(jīng)濟(jì)損失。
基本案情：我司將一地塊租借給A司使用，租賃期為八年。A司將地塊轉(zhuǎn)租給B司。合同到期后，B司不搬離場(chǎng)地，且欠A司數(shù)月租金。A司將B司訴之法院，我司是地塊的所有權(quán)人，與本案有直接的利害關(guān)系，法院追加為第三人。原告要求被告支付拖欠租金且搬離場(chǎng)地歸還地塊。
本案的爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是支付租金及合同到期后場(chǎng)地返還。筆者反思整個(gè)合同簽訂履行全過(guò)程，確實(shí)存在著瑕疵。下面僅是筆者對(duì)租賃合同瑕疵的個(gè)人分析，希望能為將來(lái)租賃性質(zhì)的合同簽訂降低法律風(fēng)險(xiǎn)，提供一定的參考作用。
一、租賃合同的概念
租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租賃合同中交付租賃物供對(duì)方使用、收益的一方稱(chēng)為出租人，使用租賃物并支付租金的一方稱(chēng)為承租人。租賃合同是轉(zhuǎn)移使用權(quán)的合同。顧名思議，僅發(fā)生財(cái)產(chǎn)使用收益權(quán)的轉(zhuǎn)移，不失財(cái)產(chǎn)所有權(quán)。承租人使用完畢后，仍應(yīng)交還財(cái)產(chǎn)，無(wú)權(quán)對(duì)之處分。
二、常見(jiàn)租賃合同條款在訂立時(shí)存在的瑕疵及風(fēng)險(xiǎn)
筆者將工作實(shí)踐中所經(jīng)歷的多份租賃合同的條款和上述案例的條款進(jìn)行了對(duì)比，分析，總結(jié)，將最容易引發(fā)合同糾紛的瑕疵條款進(jìn)行列明如下：
1.租賃范圍不夠明確。在筆者經(jīng)歷的一份場(chǎng)地和岸線(xiàn)租賃合同中，僅約定棧橋、墩子及碼頭邊沿線(xiàn)長(zhǎng)度。無(wú)細(xì)節(jié)的描述，無(wú)示意圖示表明確切的租賃范圍，約定范圍不明導(dǎo)致這成為雙方爭(zhēng)議之一。租賃合同中最基本的標(biāo)的物條款不明確，給合同埋下了風(fēng)險(xiǎn)。導(dǎo)致雙方權(quán)利義務(wù)不明確，引發(fā)糾紛的。
2.場(chǎng)地出租無(wú)交接的書(shū)面手續(xù)留存。標(biāo)的物的交接狀態(tài)不明確，無(wú)法辨別何物是原先存在的，何物是后添附的，是否可以拆解等等，引起在合同終止的歸還狀態(tài)的不確定性。
3.租賃期限過(guò)長(zhǎng)。例如上述案例中合同租期長(zhǎng)達(dá)八年，導(dǎo)致合同雙方當(dāng)事人受合同拘束的狀況長(zhǎng)期不能改變，從而不利于保護(hù)當(dāng)事人的權(quán)益和發(fā)揮財(cái)產(chǎn)的效用。
4.不重視轉(zhuǎn)租條款的內(nèi)容。訂立禁止轉(zhuǎn)租條款，但實(shí)際上發(fā)生轉(zhuǎn)租事實(shí)。對(duì)轉(zhuǎn)租方的選擇未做任何的前期調(diào)查。從本案可以看出，對(duì)真正實(shí)際承租人的資產(chǎn)和信用情況不明，導(dǎo)致了長(zhǎng)期拖欠租金行為的發(fā)生及不肯歸還標(biāo)的物的行為。
5.押金條款約定、違約金約定數(shù)額較低。換句話(huà)說(shuō)，就是違約成本過(guò)低，承租人繼續(xù)使用標(biāo)的物得來(lái)的利益，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于違約金，無(wú)畏違約行為。
6.在合同履行過(guò)程中，對(duì)承租人要對(duì)租賃物狀態(tài)改變的請(qǐng)求，無(wú)明確無(wú)書(shū)面、肯定的回復(fù)，以導(dǎo)致默認(rèn)了承租人的行為。在合同終止時(shí)對(duì)標(biāo)的物的狀態(tài)確認(rèn)上遇到了障礙。這是出租人在合同履行過(guò)程中，對(duì)租賃物的狀態(tài)控制不善，導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。
7.通常為合同執(zhí)行，出租人會(huì)與實(shí)際承租人另簽訂租賃合同，如辦理某許可證所需，常常會(huì)有一個(gè)三方協(xié)議的存在。且不說(shuō)三方協(xié)議的有效性存在爭(zhēng)議，但一個(gè)標(biāo)的物出現(xiàn)了兩份租賃合同，就不符合法律規(guī)定。這也是上述案例中導(dǎo)致我司以第三人身份參加訴訟的主要導(dǎo)火索。
三、以后簽訂租賃合同所需注意事項(xiàng)
1.租賃期限不宜過(guò)長(zhǎng)。租賃期限是租賃合同的主要內(nèi)容之一，租賃合同的期限原則上由租賃合同當(dāng)事人約定�！逗贤ā返�214條規(guī)定：“租賃期限不得超過(guò)20年。超過(guò)20年的，超過(guò)部分無(wú)效。”“租賃期限屆滿(mǎn)，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過(guò)20年�！弊赓U期限過(guò)長(zhǎng)會(huì)導(dǎo)致承租雙方的狀態(tài)長(zhǎng)時(shí)間不能改變，不利于新情況的發(fā)生，調(diào)整合同的相關(guān)條款。承租人在訂立租賃期限條款時(shí)，應(yīng)結(jié)合自身的具體情況，合理確定租期。待合同終止后，雙方均有意，可以續(xù)訂，及時(shí)修訂上份合同中的缺陷之處。
2.對(duì)租賃物的描述清晰準(zhǔn)確，做好交接書(shū)面確認(rèn)。在合同中要有具體的條款對(duì)租賃物的相關(guān)屬性做出明確的規(guī)定，這些內(nèi)容主要涉及租賃物的名稱(chēng)、租賃物的數(shù)量、性質(zhì)、用途等涉及到可能影響合同效力的問(wèn)題，尤其應(yīng)規(guī)定所租賃的財(cái)產(chǎn)應(yīng)具備承租方所擬使用的目的，避免因雙方對(duì)租賃物的特性和用途理解上的分歧而影響合同的效力，利于防止索賠時(shí)，出現(xiàn)糾紛。若是出租時(shí)應(yīng)履行特別程序或準(zhǔn)備的出租物，應(yīng)事先辦理相關(guān)手續(xù)，如1995年建設(shè)部規(guī)章《城市房屋租賃管理辦法》第13條規(guī)定：房屋租賃實(shí)行登記備案制度。
3.謹(jǐn)慎選擇合同承租方，盡量避免訂立轉(zhuǎn)租條款。對(duì)方當(dāng)事人的履約能力及資信狀況對(duì)租賃合同的履行是至關(guān)重要的。在合同訂立前，要了解對(duì)方資信情況，可以通過(guò)查看其營(yíng)業(yè)執(zhí)照，了解注冊(cè)資金、經(jīng)營(yíng)范圍、企業(yè)經(jīng)濟(jì)性質(zhì)，可到當(dāng)?shù)毓ど绦姓芾頇C(jī)關(guān)去查詢(xún)，或通過(guò)對(duì)方的老客戶(hù)，從側(cè)面了解對(duì)方的資信狀況。在合同簽字蓋章時(shí)應(yīng)及時(shí)審查合同上的承租人是否與簽字蓋章的姓名或名稱(chēng)一致。確信對(duì)方具有履約能力，商業(yè)信譽(yù)良好，合同履行較有保障才能與之簽約。
4.明確租金支付條款，發(fā)現(xiàn)違約立即采取措施。租金條款可能發(fā)生爭(zhēng)議的情形主要為承租人拒付租金或延付租金，為了及時(shí)彌補(bǔ)因承租人違約行為而造成的損害后果，出租人應(yīng)在合同中明確承租人支付租金的時(shí)間和方式，并對(duì)其拒付租金或延付租金時(shí)可以采取的救濟(jì)措施作較為具體的規(guī)定，《合同法》規(guī)定對(duì)承租人無(wú)正當(dāng)理由拒付租金或延付租金時(shí)，經(jīng)出租人催告后的合理期限內(nèi)，承租人仍不支付時(shí)，出租人可以解除合同。這是一項(xiàng)法定解釋權(quán)，但要注意的是，對(duì)于什么才是“合理期限”法律并未明確，出租方可以事先在合同中訂明這一期限。
法律對(duì)此另有規(guī)定的依法律的特別規(guī)定，例如根據(jù)《城市私有房屋管理規(guī)定》，承租人累計(jì)6個(gè)月拒不交納租金的，出租人有權(quán)解除合同。應(yīng)依據(jù)法律規(guī)定訂立合同條款。 5.加大違約成本的約定，守約者的保護(hù)力度增加。合同中應(yīng)該對(duì)可能出現(xiàn)的違約情形，規(guī)定具體違約責(zé)任的承擔(dān)方式、違約金或是損失賠償金的計(jì)算方法，避免簡(jiǎn)單地陳述“如果承租方違約應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任”的高度概括性條款，以免在發(fā)生合同糾紛時(shí)對(duì)承租人如何承擔(dān)違約責(zé)任產(chǎn)生爭(zhēng)議。最高人民法院關(guān)于〈適用中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋(二)中第二十九中關(guān)于違約責(zé)任的約定中“當(dāng)事人約定的違約金超過(guò)造成損失的百分之三十的，一般會(huì)認(rèn)定為”過(guò)分高于造成的損失。人民法院可能不予以支持，所以在訂立違約責(zé)任條款時(shí)，應(yīng)注意違約金比例不予過(guò)高。
6.合理選擇管轄地。該條款常會(huì)被忽視，但管轄地的合理選擇對(duì)合同糾紛的順利解決有較大影響。不管是仲裁，或是法院管轄，應(yīng)從便利訴訟及降低合同爭(zhēng)議解決成本的角度，綜合合同的具體內(nèi)容選擇合同的簽訂地、履行地、被告住所地、原告住所地、不動(dòng)產(chǎn)所在地等與合同密切相關(guān)的地點(diǎn)的法院管轄。
7.關(guān)注時(shí)效特殊性。根據(jù)《民法通則》第一百三十五條規(guī)定，通常當(dāng)事人向人民法院請(qǐng)求保護(hù)民事權(quán)利的訴訟時(shí)效為二年。但《民法通則》第136條規(guī)定訴訟時(shí)效期間為1年的情況包含延付或者拒付租金。應(yīng)積極跟蹤合同的履約過(guò)程，發(fā)現(xiàn)有延付或拒付租金情況時(shí)，應(yīng)及時(shí)向?qū)Ψ桨l(fā)出通知函或催討函或提起相關(guān)的訴訟，確保時(shí)效內(nèi)積極行使該合法權(quán)利。
8.重視在履約過(guò)程中對(duì)合同相對(duì)方財(cái)產(chǎn)狀態(tài)的關(guān)注，及時(shí)采取財(cái)產(chǎn)保全手續(xù)，有助于執(zhí)行程序的開(kāi)展。通常在租賃糾紛中，因?yàn)楹贤鄬?duì)方不能按時(shí)支付租金，拖欠租金數(shù)額較大而訴之法院，因訴訟期限較長(zhǎng)，承租人可能通過(guò)各種手段隱匿財(cái)產(chǎn)，損害出租人的利益。我國(guó)《民事訴訟法》專(zhuān)章規(guī)定的財(cái)產(chǎn)保全制度，就是為了防止當(dāng)事人在起訴法院后，可能遭受難以彌補(bǔ)的損害而要求法院對(duì)承租人的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行查封、扣押、凍結(jié)等，防止承租方惡意轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)。這時(shí)就需要出租人能提供被執(zhí)行財(cái)產(chǎn)線(xiàn)索，若無(wú)，法院無(wú)法啟動(dòng)保全措施，即便出租人在訴訟中取得勝訴，因出租人無(wú)法向法院提供相應(yīng)的財(cái)產(chǎn)線(xiàn)索，最終導(dǎo)致執(zhí)行無(wú)法開(kāi)展，出租人的收取租金的權(quán)益仍無(wú)法得到保障。所以在合同履行過(guò)程中和發(fā)生訴訟后，出租人應(yīng)積極關(guān)注并收集承租人的財(cái)產(chǎn)信息，也是為將來(lái)發(fā)生爭(zhēng)議做好訴訟準(zhǔn)備。
9.做好合同履行過(guò)程中的各類(lèi)證據(jù)材料的收集工作。在合同履行中合同文本、補(bǔ)充協(xié)議、會(huì)議紀(jì)要、雙方的郵件、傳真來(lái)往，每月租金的支付憑證，各類(lèi)帶有公章的各類(lèi)文件等都是合同履行的重要證據(jù)。在平時(shí)的工作中一定要做好留存，若在將來(lái)爭(zhēng)議發(fā)生時(shí)，都是重要的證據(jù)。這也需要合同經(jīng)辦人及合同履行人提升證據(jù)意識(shí)，多為公司保存一些證據(jù)資料，形成嚴(yán)謹(jǐn)?shù)淖C據(jù)鏈，使自己成為訴訟的主動(dòng)者，為公司挽回更多的損失。
四、結(jié)語(yǔ)
筆者通過(guò)實(shí)踐中經(jīng)歷的真實(shí)案例的真實(shí)感受和客觀(guān)分析現(xiàn)租賃合同條款的瑕疵點(diǎn)，讓讀者了解到如何降低租賃合同法律風(fēng)險(xiǎn)，即從訂立時(shí)對(duì)租賃合同風(fēng)險(xiǎn)把控和履約過(guò)程中的時(shí)時(shí)跟蹤。當(dāng)然這僅僅只是筆者工作實(shí)踐的體會(huì)，目的是能讓讀者從中吸取一點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，在將來(lái)的工作和生活中，都不要因合同條款的不完善或合同履行中過(guò)程出現(xiàn)了問(wèn)題而引發(fā)經(jīng)濟(jì)損失，這對(duì)企業(yè)的健康發(fā)展來(lái)說(shuō)，具有十發(fā)重要的意義。
租賃合同范本風(fēng)險(xiǎn)5
租賃合同根據(jù)法律有無(wú)特別規(guī)定可分為一般租賃合同和特別租賃合同。一般租賃是指法律沒(méi)有特別規(guī)定的租賃。特別租賃是指法律有特別規(guī)定的租賃。
一、問(wèn)題的提出
我國(guó)合同法第231條規(guī)定：租賃物在承租期內(nèi)由于不可歸責(zé)于當(dāng)事人的原因而毀損、滅失的，由承租人承擔(dān)損害后果。這里的依據(jù)是租賃物為出租人所有，出租人是租賃物的受益者，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)與收益相當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)。[1]這就是所謂的“所有權(quán)主義”的風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)原則，它意味著物的“所有權(quán)”的取得，不僅僅是享有權(quán)利，還要履行相應(yīng)的注意義務(wù)，具備風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)�？梢哉f(shuō)，所有權(quán)主義風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)原則的最初確立，遵循了權(quán)利義務(wù)一致性這一準(zhǔn)則，既有有利于對(duì)物權(quán)的彰顯，又有利于保障與物有關(guān)的侵權(quán)行為中賠償責(zé)任的明確。
但是，隨著商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和發(fā)達(dá)，物的所有權(quán)在表現(xiàn)形式上越來(lái)越復(fù)雜，對(duì)物的表明形式的占有并能證明就是物的所有者。而真正的所有者，除了“法律控制”外，往往由于各種原因并不直接控制該物。在這種情況下，物的風(fēng)險(xiǎn)大小、規(guī)避措施、環(huán)境因素、直接管理者的注意程度等，都不是所有權(quán)能夠直接掌控的，一旦發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)，把該風(fēng)險(xiǎn)后果全部由所有權(quán)人來(lái)承擔(dān)，是否有失偏頗呢?
所以，本文的主要目的是:以租賃合同為對(duì)象，分析各種在所有權(quán)人對(duì)物沒(méi)有現(xiàn)實(shí)控制的情形下，有關(guān)物的風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)責(zé)任的分配問(wèn)題。
二、租賃合同的結(jié)構(gòu)分析
租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，屬于有償、諾成、雙務(wù)合同。就實(shí)質(zhì)而言，租賃合同是轉(zhuǎn)移使用權(quán)的合同，即一方當(dāng)事人將自己的財(cái)產(chǎn)交給另一方占有、使用并收益的合同。
(一)租賃合同的法理依據(jù)。社會(huì)資源是有限的，而人的欲望是無(wú)限的，只有在欲望的無(wú)限性和資源的有限性之間建立某種平衡關(guān)系，才能實(shí)現(xiàn)社會(huì)的發(fā)展進(jìn)步和社會(huì)關(guān)系的和諧。[3]這里的“欲望”，我們拋棄貶義色彩的偏見(jiàn)，可以理解為對(duì)改造物質(zhì)世界的愿望和主觀(guān)努力。而資源的有限性，在法律上直接表現(xiàn)為所有權(quán)的有限性，人們不可能在同一物上同時(shí)擁有所有權(quán)。沒(méi)有所有權(quán)，人們對(duì)物的利用就會(huì)缺少根本性的合理支持。與之同時(shí)，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，資源的有效配置、使用以及發(fā)揮資源的最大功效，進(jìn)而獲得最大化的經(jīng)濟(jì)利益是市場(chǎng)主體的愿望。
物，從法律角度講，是所有權(quán)保護(hù)下的客觀(guān)存在。所有權(quán)，意味著對(duì)物的公共性的排斥，除了所有權(quán)人外，其他任何人如果想利用該物，就必須通過(guò)某種法律行為征得所有權(quán)人的同意，從所有權(quán)人那里獲得對(duì)物的所有權(quán)或者其中部分權(quán)能的轉(zhuǎn)讓。以物為對(duì)象，人與人之間的物權(quán)流轉(zhuǎn)的合法性主要基于雙方合意的合同行為，該合同行為的實(shí)質(zhì)在于對(duì)物的各項(xiàng)權(quán)利的交易或重新分配。
所有權(quán)，對(duì)于具體的物而言，具有唯一性，即一個(gè)物上面不能夠同時(shí)存在兩個(gè)以上的所有權(quán)。所有權(quán)又具有固定性特點(diǎn)，只要是納入法律規(guī)范范疇的物，首先都要明確其所有權(quán)，沒(méi)有所有權(quán)的明確，該物的流轉(zhuǎn)、使用以及收益的合法性都值得懷疑。所有權(quán)的唯一性和固定性特點(diǎn)，在保障物的所有權(quán)人合法權(quán)益的同時(shí)，也限制了物的充分使用，并且可能影響所有權(quán)人從自己的所有權(quán)中獲得實(shí)際的利益。所以，在尊重所有權(quán)的以上特點(diǎn)的基礎(chǔ)上，人們對(duì)所有權(quán)的內(nèi)容進(jìn)行具體的分析，提出了所有權(quán)所包含的四項(xiàng)權(quán)能：占有、使用、收益和處分。當(dāng)我們發(fā)現(xiàn)所有權(quán)的具體權(quán)能以后，為物的充分有效的使用提供了嶄新的思路。人們?cè)诓晦D(zhuǎn)移所有權(quán)又不直接行使使用權(quán)能的時(shí)候，同樣可以通過(guò)該物獲得盡可能多的利益。
(二)租賃合同權(quán)利義務(wù)分配。以租賃物為對(duì)象，雙方的權(quán)利義務(wù)分配主要是：
第一，出租人對(duì)租賃物享有所有權(quán)。所有權(quán)包括占有、使用、收益和處分四項(xiàng)權(quán)能。在租賃合同中，出租人把占有、使用和收益的權(quán)能都轉(zhuǎn)移給承租人了，其保留的是最根本的處分權(quán)。通過(guò)處分權(quán)的保留，保證出租人對(duì)租賃物的法律控制，監(jiān)督承租人對(duì)租賃物的使用情況
第二，出租人收取租金的權(quán)利。通說(shuō)認(rèn)為，租金是物的法定孳息，收取租金的權(quán)力是基于出租人的所有權(quán)而派生出來(lái)的權(quán)利。因此，盡管從表面上看來(lái)，租金也是某種“收益”，但是這種收益主要是資本性受益，沒(méi)有出租人勞動(dòng)因素的參與。[4]從出租人角度，租賃物是資本投入，而不是生產(chǎn)工具。
第三，承租人對(duì)租賃物占有、使用、收益的權(quán)利。承租人之所以簽訂租賃合同，目的在于獲得收益，其對(duì)租賃物的占有和使用都是為了實(shí)現(xiàn)收益的目的。這里的收益，是指承租人利用租賃物的正常功能，通過(guò)自己的勞動(dòng)而獲取的利益�？梢钥闯�，承租人的“收益”和出租人的“租金”是兩種不同性質(zhì)的收入，這種不同的根源主要在于對(duì)租賃物擁有的不同性質(zhì)的權(quán)能。
(三)租賃合同的社會(huì)效用。任何合同行為，主體的平等性除了人格平等以外，還在于權(quán)利平等。這里權(quán)利平等，意味著互相尊重對(duì)方既有的權(quán)利，承認(rèn)對(duì)方各項(xiàng)私權(quán)利的合理性與合法性。雙方之間發(fā)生合同行為的前提，在于都是某些權(quán)利的合法持有人。由此推及到租賃合同，其社會(huì)效用在于：在不轉(zhuǎn)移所有權(quán)的情況下，通過(guò)合同行為對(duì)所有權(quán)權(quán)能予以合理配置，物盡其用、各取所需，解決了在所有權(quán)缺乏的情況下，非所有權(quán)人合法占有、使用物的問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)物的功能最大化和社會(huì)資源的有效配置。
三、租賃物的風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)
在經(jīng)濟(jì)交往中，風(fēng)險(xiǎn)是客觀(guān)存在的。隨著人們經(jīng)濟(jì)交往活動(dòng)的范圍不斷擴(kuò)大，各種風(fēng)險(xiǎn)也不斷增加。如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)是當(dāng)事人都非常重視的問(wèn)題，人們?cè)谥\求經(jīng)濟(jì)利益的同時(shí)，都盡可能降低風(fēng)險(xiǎn)程度，以減少自己的贏利成本。在高風(fēng)險(xiǎn)社會(huì)里，沒(méi)有任何經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)是不存在的，于是人們轉(zhuǎn)而關(guān)注風(fēng)險(xiǎn)的負(fù)擔(dān)問(wèn)題，即一旦發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)的時(shí)候，由誰(shuí)來(lái)負(fù)擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的損失。
(一)風(fēng)險(xiǎn)的特征。物的風(fēng)險(xiǎn)主要包括兩種情形：一是物本身的毀損、滅失風(fēng)險(xiǎn);二是物給他人造成損害時(shí)的賠償風(fēng)險(xiǎn)。[5]關(guān)于第二種情形，這里不多贅述。我們重點(diǎn)探討物本身的毀損、滅失風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。這類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)是:
第一，發(fā)生在經(jīng)濟(jì)合同行為中。也就是說(shuō)，風(fēng)險(xiǎn)主要在物的流轉(zhuǎn)狀態(tài)中發(fā)生。經(jīng)濟(jì)合同的雙方當(dāng)事人對(duì)標(biāo)的物都由某種現(xiàn)實(shí)權(quán)利，這種現(xiàn)實(shí)權(quán)利是他們負(fù)擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的前提。假如某個(gè)物的全部權(quán)利都?xì)w某一個(gè)人所有，其風(fēng)險(xiǎn)也全部歸該人所負(fù)擔(dān)，而沒(méi)有討論風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)責(zé)任的必要了。
第二，風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自于不可歸責(zé)于當(dāng)事人的事由。這是風(fēng)險(xiǎn)的實(shí)質(zhì)性特征。在現(xiàn)實(shí)生活中，人們的物發(fā)生損失無(wú)非兩種原因：一是“天災(zāi)”;二是“人禍”�！叭说湣敝饕沁`約責(zé)任和侵權(quán)責(zé)任問(wèn)題，其中都涉及當(dāng)事人對(duì)某些約定或法定義務(wù)的違背。[6]引發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的“天災(zāi)”主要包括：一是不可抗力，比如戰(zhàn)爭(zhēng)、地震等，人類(lèi)無(wú)法預(yù)見(jiàn)、無(wú)法克服、無(wú)法避免的事件;二是意外事件，主要指當(dāng)事人已經(jīng)盡了合理的、力所能及的注意義務(wù)，仍不能避免的客觀(guān)事件;三是當(dāng)事人不能預(yù)見(jiàn)的第三人的原因，比如第三人對(duì)物實(shí)施的犯罪行為。
第三，風(fēng)險(xiǎn)具有預(yù)設(shè)性。[7]在經(jīng)濟(jì)合同中的風(fēng)險(xiǎn)并不是必然會(huì)發(fā)生的。人們之所以關(guān)注風(fēng)險(xiǎn)，主要在于對(duì)未來(lái)可能損失的擔(dān)心。這與侵權(quán)或違約行為中的損失負(fù)擔(dān)不同。在侵權(quán)或違約損害中，損害都是已經(jīng)發(fā)生的或者說(shuō)是現(xiàn)實(shí)性的，這些損害的發(fā)生以及對(duì)其前因后果的分析判斷是追究有關(guān)當(dāng)事人賠償責(zé)任的前提。而在風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)中，人們不必等待損害出現(xiàn)就已經(jīng)根據(jù)有關(guān)約定或法律規(guī)定了解自己是否應(yīng)該承擔(dān)某些損失。風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)設(shè)性，增強(qiáng)了人們?cè)诮?jīng)濟(jì)交往中對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的防范意識(shí)，進(jìn)一步明確了彼此對(duì)物的權(quán)利義務(wù)分配，有利于增強(qiáng)彼此信任，提高經(jīng)濟(jì)交往的效率。
(二)相關(guān)法律規(guī)定評(píng)價(jià)。我國(guó)民法通則以及合同法對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān)責(zé)任有比較具體的規(guī)定，主要是按照不同性質(zhì)的法律關(guān)系實(shí)現(xiàn)不同的風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)原則，重點(diǎn)以“所有權(quán)主義”和“交付主義”為參考標(biāo)準(zhǔn)，即在風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)與物的所有權(quán)狀況、交付占有狀況之間建立某種聯(lián)系，以后者為依據(jù)來(lái)判斷前者。
我國(guó)合同法第231條對(duì)租賃物風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)問(wèn)題的規(guī)定主要采取所有權(quán)主義，把租賃物的毀損、滅失風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)全部歸結(jié)到出租人，除非承租人有過(guò)失。其立法特點(diǎn)是:第一，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的界定采取排除式敘述，即對(duì)租賃物產(chǎn)生損害的客觀(guān)事實(shí)只要不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的過(guò)失，都屬于風(fēng)險(xiǎn)的范疇;第二，負(fù)擔(dān)責(zé)任的排他性，即只要發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)，都由出租人來(lái)承擔(dān)損害后果;第三，約定排除風(fēng)險(xiǎn)，即出租人只有通過(guò)事先的約定才能轉(zhuǎn)嫁或降低風(fēng)險(xiǎn)對(duì)自己的威脅。
這里的主要問(wèn)題是：第一，沒(méi)有考慮現(xiàn)實(shí)控制因素與風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)系。物的風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生，盡管可能不是承租人所能控制的，但是，風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生往往是多種因素促成的，如果承租人的某些非過(guò)失行為是風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的條件之一，或者說(shuō)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生與承租人的非過(guò)失行為相關(guān)聯(lián)時(shí)，承租人是否應(yīng)該分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的部分損害呢?第二，舉證責(zé)任的不可操作性。由于所有權(quán)人失去了對(duì)物的現(xiàn)實(shí)控制，當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生以后，如何來(lái)舉證該風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生時(shí)，直接管理人是否盡了善良管理義務(wù)呢?盡管可以通過(guò)證明責(zé)任的分配來(lái)督促直接管理人謹(jǐn)慎管理、使用租賃物，但是，現(xiàn)實(shí)生活中的具體操作又存在諸多困難，特別是對(duì)證據(jù)真?zhèn)伪鎰e往往受客觀(guān)條件的制約。
由此，需要對(duì)租賃合同中的風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)進(jìn)行重置�；镜臉�(biāo)準(zhǔn)是：1.有利于物的流轉(zhuǎn);2.體現(xiàn)公平合理;3.有利于風(fēng)險(xiǎn)的補(bǔ)救。從司法實(shí)踐看，似乎采取所有權(quán)主義與交付主義相結(jié)合的原則更為合理，既能保證雙方當(dāng)事人的利益，又能夠促進(jìn)社會(huì)資源的有效配置和使用，促進(jìn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和發(fā)達(dá)。
注釋?zhuān)?/strong>
[1]與之相聯(lián)系的是，在侵權(quán)行為法中，當(dāng)物給他人造成損害的，如果沒(méi)有另外的直接管理人的話(huà)，所有權(quán)人也可能要承擔(dān)賠償責(zé)任。
[2]在后面對(duì)風(fēng)險(xiǎn)特征的分析中，可以看出風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)問(wèn)題實(shí)際上只有在各類(lèi)合同行為中才會(huì)有探討的意義。買(mǎi)賣(mài)合同中風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)問(wèn)題比較典型，但是本文之所以選擇租賃合同為切入點(diǎn)，在于租賃合同中租賃物的風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)問(wèn)題與人們?nèi)粘Ｉ钪械摹白杂X(jué)經(jīng)驗(yàn)”有所差距。本文試圖探討這種差距的表現(xiàn)以及原因，并闡述法律規(guī)定的風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)原則的法理依據(jù)。
[3]正如《荀子·禮論》中所說(shuō)：“人生而有欲”，需要“以禮義分之，以養(yǎng)人之欲，給人之求，使欲不必屈于物，物不必屈于欲，兩者相持而長(zhǎng)”。
[4]按照馬克思的經(jīng)濟(jì)學(xué)觀(guān)點(diǎn)，以地租為代表的租金是所有權(quán)的經(jīng)濟(jì)形式，它建立在資源的稀缺性基礎(chǔ)上，所有權(quán)人對(duì)資源的壟斷使他們得以與資源的使用者達(dá)成“合意”，從中獲取超額利潤(rùn)。
[5]在侵權(quán)行為法中，當(dāng)物給他人造成損害的，如果沒(méi)有另外的直接管理人的話(huà)，所有權(quán)人也可能要承擔(dān)賠償責(zé)任。
[6]對(duì)約定義務(wù)或法定義務(wù)的違背，實(shí)質(zhì)在于對(duì)物的權(quán)利人合法權(quán)利的非法侵犯。此時(shí)，該侵犯人所承擔(dān)的賠償損失等義務(wù)主要基于對(duì)其非法行為的懲罰或補(bǔ)救。而與之對(duì)比，風(fēng)險(xiǎn)的負(fù)擔(dān)者并不是因?yàn)槠鋵?duì)物有非法侵犯行為，而恰恰相反，是因?yàn)槠湓谖锷嫌心撤N合法權(quán)利。
[7]這里有必要提到保險(xiǎn)合同。保險(xiǎn)合同之所以出現(xiàn)，就在于人們對(duì)風(fēng)險(xiǎn)有了預(yù)見(jiàn)性認(rèn)識(shí)，風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)者試圖通過(guò)保險(xiǎn)合同進(jìn)一步降低自己的風(fēng)險(xiǎn)。從保險(xiǎn)合同的功能看，基于其他經(jīng)濟(jì)合同行為而簽訂的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)合同具有附屬性質(zhì)。
租賃合同范本風(fēng)險(xiǎn)6
要防范這些漏洞與欺詐，我們應(yīng)該這樣做：
1.訂立租賃合同前應(yīng)盡可能了解對(duì)方當(dāng)事人的有關(guān)信息。
訂立租賃合同前應(yīng)對(duì)對(duì)方的法律地位、經(jīng)營(yíng)范圍、資信狀況以及履約能力、商業(yè)信譽(yù)進(jìn)行必要的考察，如當(dāng)事人自己進(jìn)行了解有困難，可以向?qū)Ψ疆?dāng)事人所在地的工商部門(mén)進(jìn)行查詢(xún)，并且可以通過(guò)對(duì)方同行業(yè)或相關(guān)企業(yè)進(jìn)行了解。
2.對(duì)于租賃合同中的條款，制訂應(yīng)盡量詳盡明確。
在訂立租賃合同中當(dāng)事人應(yīng)注意如下事項(xiàng)：
a.合同條款應(yīng)當(dāng)盡量全面，尤其是主要條款不能遺漏，否則易出現(xiàn)糾紛。
b.對(duì)合同字句應(yīng)當(dāng)認(rèn)真斟酌，字句表述應(yīng)清晰具體，避免模棱兩可，易產(chǎn)生多種解釋的語(yǔ)句出現(xiàn)。
c.在租賃合同中，對(duì)于租賃物的使用、租賃物的維修保養(yǎng)應(yīng)當(dāng)予以明確規(guī)定，以避免出現(xiàn)糾紛。
d.在租賃合同中制訂明確的違約條款及賠償數(shù)額。
e.為避免合同欺詐，當(dāng)事人可以附加一些條款，如，擔(dān)保條款、附期限條款、附條件條款等，以保證合同順利履行。
f.訂立租賃合同，期限在六個(gè)月以上的應(yīng)采用書(shū)面形式，未采用書(shū)面形式的，視為不定期租賃。對(duì)于不定期租賃，我國(guó)《合同法》規(guī)定，當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同。
遇到問(wèn)題時(shí)，我們可以采取下列補(bǔ)救的措施來(lái)減少或挽回?fù)p失
1、對(duì)出租人不按期交付租賃物致使承租人無(wú)法實(shí)現(xiàn)合同預(yù)期的目的，承租人可以要求解除合同、支付違約金或賠償損失。
2、對(duì)技術(shù)要求較高的出租物，出租人應(yīng)交付有關(guān)使用說(shuō)明、裝配圖紙、操作規(guī)程等，這些在制訂租賃合同時(shí)就應(yīng)加以明確約定。
3、租賃物上存在權(quán)利瑕疵，第三人對(duì)租賃物主張權(quán)利致使承租人不能使用收益的，承租人可以要求減少租金或免交租金。
4、承租人無(wú)正當(dāng)理由不支付或遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)交付，逾期不交付的出租人可以解除合同。
5、承租人擅自改變租賃物現(xiàn)狀出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或賠償損失。如征得出租人同意并因此增加了租賃物的價(jià)值，返還租賃物時(shí)承租人可以要求出租人支付一定開(kāi)支。
6、承租人未經(jīng)出租人同意將租賃物轉(zhuǎn)租他人的，出租人有權(quán)解除合同。
7、對(duì)利用押金進(jìn)行合同欺詐的防范辦法。
在租賃合同訂立中，合同雙方當(dāng)事人都盡量避免風(fēng)險(xiǎn)，而主要工作都應(yīng)在合同訂立前進(jìn)行。出租人一般希望承租人能提供押金或擔(dān)保并希望金額能與租賃物價(jià)值相當(dāng)，以防止合同欺詐的發(fā)生。承租人則希望不交押金或少交押金。對(duì)出租人來(lái)說(shuō)除要求承租人提供一定數(shù)額押金外，還應(yīng)對(duì)承租人的身份情況、資信能力等方面進(jìn)行綜合考察以免損失。對(duì)承租人來(lái)講，則應(yīng)對(duì)租賃物的價(jià)值有清楚了解，根據(jù)不同情況在租賃物價(jià)值范圍內(nèi)決定押金的多少。
租賃合同范本風(fēng)險(xiǎn)7
一、 書(shū)面合同的必要性
根據(jù)我國(guó)《合同法》的規(guī)定，租賃期限六個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式。當(dāng)事人未采用書(shū)面形式的，視為不定期租賃。這意味著，如果口頭約定租賃期限為六個(gè)月以上而沒(méi)有簽訂書(shū)面合同，口頭約定的租賃期限則視為不成立，只能認(rèn)為不定期租賃。此外，缺少書(shū)面合同，雙方的權(quán)利義務(wù)不易確定，容易發(fā)生糾紛。
因此，無(wú)論租賃期限長(zhǎng)短，哪怕只有一個(gè)月，最好簽訂書(shū)面的租賃合同，明確雙方的權(quán)利義務(wù)。一般來(lái)說(shuō)，租賃合同應(yīng)當(dāng)包括租賃物的名稱(chēng)、數(shù)量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款。
二、 合同無(wú)效的認(rèn)定
在最高人民法院公布《房屋租賃解釋》前，實(shí)踐中對(duì)于房屋租賃合同無(wú)效的認(rèn)定不一，嚴(yán)重?fù)p害了法律的確定性和統(tǒng)一性�！斗课葑赓U解釋》限定了無(wú)效合同的范圍，僅將違法建筑物租賃合同、轉(zhuǎn)租期限超過(guò)承租人剩余租賃期限的合同、未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租合同認(rèn)定為無(wú)效。同時(shí)，允許當(dāng)事人在一審法庭辯論終結(jié)前采取補(bǔ)救措施，最大限度地維護(hù)合同效力。此外，即使租賃合同被認(rèn)定無(wú)效，承租人仍要支付房屋占有使用費(fèi)，一般參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)。
在違法建筑物范圍的認(rèn)定上，確定未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定建設(shè)的房屋，未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑，超過(guò)批準(zhǔn)使用期限的臨時(shí)建筑為違法建筑。
因此，在簽訂房屋租賃合同前，承租人應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格審查出租人是否為建筑物的合法權(quán)利人，建筑物是否為合法建筑。
三、 租賃期限的確定
根據(jù)我國(guó)《合同法》的規(guī)定，租賃期限不得超過(guò)二十年。超過(guò)二十年的，超過(guò)部分無(wú)效。租賃期間屆滿(mǎn)，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過(guò)二十年。
這里需要注意的是，如約定租賃期限為六個(gè)月以上但是未簽訂書(shū)面的租賃合同，房屋租賃只能視為不定期租賃，當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人。
四、 房屋裝飾裝修的處理
房屋租賃合同糾紛案件中裝飾裝修的處理，一直是實(shí)踐中的熱點(diǎn)和難點(diǎn)問(wèn)題。在最高人民法院公布《房屋租賃解釋》前，如何處理承租人對(duì)房屋的裝飾裝修，缺少統(tǒng)一的裁判規(guī)則�！斗课葑赓U解釋》根據(jù)房屋的裝飾裝修是否經(jīng)出租人同意、租賃合同是否有效、裝飾裝修是否形成附合適用完全不同的處理規(guī)則：
1.承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修的費(fèi)用，由承租人負(fù)擔(dān)，出租人有權(quán)請(qǐng)求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。
2.承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃合同無(wú)效時(shí)，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有;不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有;不同意利用的，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無(wú)效的過(guò)錯(cuò)分擔(dān)現(xiàn)值損失。
3.承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿(mǎn)或者合同解除時(shí)，除當(dāng)事人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。
4.承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時(shí)，雙方對(duì)已形成附合的裝飾裝修物的處理沒(méi)有約定的，按照下列情形分別處理：
(一)因出租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人有權(quán)請(qǐng)求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失;
(二)因承租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人無(wú)權(quán)請(qǐng)求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失。但出租人同意利用的，應(yīng)在利用價(jià)值范圍內(nèi)予以適當(dāng)補(bǔ)償;
(三)因雙方違約導(dǎo)致合同解除，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據(jù)各自的過(guò)錯(cuò)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任;
(四)因不可歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致合同解除的，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔(dān)。
5.承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿(mǎn)時(shí)，承租人無(wú)權(quán)請(qǐng)求出租人補(bǔ)償附合裝飾裝修費(fèi)用的，但當(dāng)事人另有約定的除外。
我們注意到，《房屋租賃解釋》根據(jù)有效合同和無(wú)效合同的不同法律效果，對(duì)裝飾裝修損失采用了現(xiàn)值損失和殘值損失兩種不同的標(biāo)準(zhǔn)。現(xiàn)值損失是指合同被認(rèn)定無(wú)效時(shí)，裝飾裝修的現(xiàn)存價(jià)值。在合同無(wú)效場(chǎng)合，承租人通常已經(jīng)占用使用租賃房屋一段時(shí)間，其在此期間享有的裝飾裝修利益，不應(yīng)再列入合同無(wú)效的損失范圍。殘值損失是指在合同解除時(shí)，裝飾裝修的剩余“價(jià)值”，這一“價(jià)值”的確定是以合同解除時(shí)裝飾裝修的現(xiàn)值為基礎(chǔ)，且不能低于合同履行期間攤銷(xiāo)的.裝飾裝修費(fèi)用。因此，承租人如需對(duì)房屋進(jìn)行裝飾裝修，應(yīng)當(dāng)經(jīng)出租人同意，合理確定租賃期限，并在租賃合同中對(duì)租賃期間屆滿(mǎn)或者合同解除時(shí)裝飾裝修如何處理作出明確約定。
五、 房屋擴(kuò)建的處理
《房屋租賃解釋》在對(duì)待房屋擴(kuò)建問(wèn)題上同樣依據(jù)房屋擴(kuò)建是否經(jīng)出租人同意、是否辦理合法建設(shè)手續(xù)適用不同的規(guī)則：
1.承租人未經(jīng)出租人同意擴(kuò)建發(fā)生的費(fèi)用，由承租人負(fù)擔(dān)，出租人有權(quán)請(qǐng)求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。
2.承租人經(jīng)出租人同意擴(kuò)建，但雙方對(duì)擴(kuò)建費(fèi)用的處理沒(méi)有約定的，按照下列情形分別處理：
(一)辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴(kuò)建造價(jià)費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān);
(二)未辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴(kuò)建造價(jià)費(fèi)用由雙方按照過(guò)錯(cuò)分擔(dān)。
因此，承租人如需對(duì)房屋進(jìn)行擴(kuò)建，應(yīng)當(dāng)經(jīng)出租人同意并辦理合法建設(shè)手續(xù)，同時(shí)在租賃合同中明確約定擴(kuò)建費(fèi)用由誰(shuí)承擔(dān)。
六、 同意轉(zhuǎn)租的推定
為了最大限度地保持法律狀態(tài)的穩(wěn)定，《房屋租賃解釋》規(guī)定出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個(gè)月內(nèi)未提出異議，無(wú)權(quán)以承租人未經(jīng)同意為由請(qǐng)求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無(wú)效。
因此，出租人如知道承租人未經(jīng)同意轉(zhuǎn)租，應(yīng)當(dāng)及時(shí)行使權(quán)利。
七、 租金的訴訟時(shí)效
實(shí)踐中，我們經(jīng)常碰到出租人因?yàn)樵V訟時(shí)效已過(guò)而無(wú)法主張租金。這一方面因?yàn)槌鲎馊瞬恢姥痈痘蛘呔芨蹲饨疬m用一年的特別訴訟時(shí)效，而以為訴訟時(shí)效是二年。另一方面，出租人常常存在一個(gè)誤區(qū)，認(rèn)為只要雙方租賃關(guān)系仍存續(xù)，租金即不存在訴訟時(shí)效問(wèn)題，這是錯(cuò)誤的。
租賃合同是繼續(xù)性合同，其租金的訴訟時(shí)效是按每一個(gè)支付周期分別計(jì)算的，承租人應(yīng)當(dāng)按照合同約定的期限支付租金。對(duì)支付期限沒(méi)有約定或者約定不明確，依照合同法第六十一條的規(guī)定仍不能確定，租賃期間不滿(mǎn)一年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿(mǎn)時(shí)支付;租賃期間一年以上的，應(yīng)當(dāng)在每屆滿(mǎn)一年時(shí)支付，剩余期間不滿(mǎn)一年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿(mǎn)時(shí)支付。
因此，如果承租人未能在上述支付期限內(nèi)支付租金，出租人應(yīng)當(dāng)及時(shí)催告或者提起訴訟，以免超過(guò)一年的訴訟時(shí)效，無(wú)法得到法律的保護(hù)。
八、 優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行使與限制
優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)糾紛一直是實(shí)踐中的難點(diǎn)問(wèn)題。《房屋租賃解釋》對(duì)承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的適用情形作了進(jìn)一步限制，明確下列情形承租人無(wú)權(quán)主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)房屋：
(一)房屋共有人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的;
(二)出租人將房屋出賣(mài)給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的;
(三)出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購(gòu)買(mǎi)的;
(四) 第三人善意購(gòu)買(mǎi)租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。
如不存在上述情形的，出租人出賣(mài)租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)情形的，承租人如何尋求救濟(jì)?《房屋租賃解釋》明確規(guī)定，承租人不能以此為由請(qǐng)求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。事實(shí)上，出租人與第三人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效與否，與承租人能否優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)房屋無(wú)關(guān)。即使出租人與第三人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效，只要第三人并非善意購(gòu)買(mǎi)出租房屋或者尚未變更登記至第三人名下，承租人均有權(quán)主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)房屋。否則，承租人只能向出租人主張賠償損失。
租賃合同范本風(fēng)險(xiǎn)8
房屋租賃合同在現(xiàn)實(shí)生活中是一種常用的合同類(lèi)型，房屋租賃合同看上去比較簡(jiǎn)單，合同條款也比較少，但房屋租賃合同的糾紛卻時(shí)常發(fā)生。根本的原因是甲乙雙方當(dāng)事人合同條款訂得不全面，在履行房屋租賃合同過(guò)程中經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)一些原來(lái)沒(méi)有考慮到的情況。為了避免糾紛，在簽訂及履行房屋租賃合同時(shí)應(yīng)當(dāng)注意以下幾個(gè)法律問(wèn)題：
一、合同的主體資格問(wèn)題
1、在簽訂合同時(shí)，承租方首先要查看出租方的房產(chǎn)證，土地使用權(quán)證，如果沒(méi)有房產(chǎn)證，則要看出租方有無(wú)房屋買(mǎi)賣(mài)合同或授權(quán)委托書(shū)等手續(xù)。出租方要審查承租方的咨信情況，租金支付能力，社會(huì)誠(chéng)信狀況。
2、承租方還要審查，出租的房產(chǎn)是否已經(jīng)被抵押。
3、大型店面房統(tǒng)一出租，出租方本身對(duì)出租的房屋不擁有產(chǎn)權(quán)，只是接受各位業(yè)主的委托統(tǒng)一對(duì)外出租，但在合同履行期內(nèi)有個(gè)別業(yè)主要求提前收回自己的商場(chǎng)攤位自己做生意，由此發(fā)生糾紛如何處理，在簽訂此類(lèi)合同時(shí)承租方應(yīng)當(dāng)要求出租方對(duì)此有承諾或保證。
4、有些特定內(nèi)容的房屋租賃合同，出租方應(yīng)當(dāng)事前辦理好報(bào)批核準(zhǔn)登記手續(xù)。例如專(zhuān)業(yè)性的市場(chǎng)，開(kāi)辦單位要對(duì)外大量分別出租攤位，根據(jù)國(guó)家工商行政管理局的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)事先向工商行政管理部門(mén)申領(lǐng)《市場(chǎng)登記證》，只有領(lǐng)了《市場(chǎng)登記證》方可對(duì)外招商宣傳及出租，這一點(diǎn)也是承租人應(yīng)當(dāng)注意的。
5、在房屋租賃期內(nèi)，公司作為出租方如果發(fā)生了破產(chǎn)、企業(yè)轉(zhuǎn)制、公司歇業(yè)或被注銷(xiāo)等情況，如何補(bǔ)救，承租方如不能繼續(xù)租賃房屋由此而產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)損失如何補(bǔ)償。
6、在房屋租賃期內(nèi)，承租人作為自然人死亡后，其共同生活的家庭成員可否沿續(xù)原來(lái)的房屋租賃合同，繼續(xù)居住使用該房屋。
二、租賃合同的標(biāo)的物
在房屋租賃合同中，要求寫(xiě)明房屋的坐落地址、房屋的間數(shù)層數(shù)、建筑面積，房產(chǎn)證編號(hào)，并把房地產(chǎn)的規(guī)劃紅線(xiàn)圖及房產(chǎn)平面圖作為合同附件。還要寫(xiě)清楚房屋的附屬設(shè)施。有時(shí)合同中最好要標(biāo)明租賃房屋的用途是居住，還是用作經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。
三、租賃期限的起算
租賃期限的起算一般有二種情況：
第一種情況，是從房屋租賃合同簽訂之日起開(kāi)始起算。
第二種情況，考慮到承租方要對(duì)房屋進(jìn)行裝修等因素，或出租方要辦理有關(guān)報(bào)批登記手續(xù)，租賃期間的起算時(shí)間可約定在幾月幾日開(kāi)始或者合同簽字后多少日開(kāi)始，從合同簽訂之日到正式開(kāi)始起算租賃期限的這段時(shí)間稱(chēng)為免租期。免租期內(nèi)，承租方無(wú)需承擔(dān)租金，但于此期間發(fā)生的裝潢施工所耗水、電費(fèi)則應(yīng)承擔(dān)。
根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》的規(guī)定，一次合同租賃期限最長(zhǎng)不得超過(guò)二十年。
四、租金的計(jì)算及支付方式
年租金標(biāo)準(zhǔn)一般是固定的，但也可以雙方約定租金按一定比例或一定金額每年遞增。租金支付時(shí)間，由雙方約定，按月支付，按季支付，或按年度支付，但在約定按年度支付時(shí)，雙方應(yīng)約定年度的概念及起始時(shí)間，否則，可能引起誤解。
五、租賃房屋的交付
合同中應(yīng)當(dāng)約定房屋的交付時(shí)間。租賃房產(chǎn)交付時(shí)，雙方應(yīng)約定派代表到現(xiàn)場(chǎng)檢查房產(chǎn)的完好情況，應(yīng)當(dāng)結(jié)清前期的水電費(fèi)、通訊費(fèi)、閉路電視費(fèi)等有關(guān)費(fèi)用，并簽署房產(chǎn)交付確認(rèn)書(shū)及有關(guān)財(cái)物移交清單。
六、履約保證金
為了保護(hù)出租方的利益，防止承租方提前撤場(chǎng)，或拖欠有關(guān)費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)要求承租方向出租方支付一定金額的履約保證金。
七、稅收及有關(guān)費(fèi)用的承擔(dān)
在房屋租賃合同中，應(yīng)當(dāng)明確，水電費(fèi)、通訊費(fèi)、治安費(fèi)、保潔費(fèi)等費(fèi)用，哪些有出租方承擔(dān)，哪些有承租方承擔(dān)。 并且承租方作為公司，支付了房租金后，一定要向出租方索要正規(guī)有效的稅務(wù)發(fā)票以免被稅務(wù)部門(mén)查處。特別要提醒的是，在合同中要寫(xiě)明，租金是否是含稅價(jià)。
八、合同中應(yīng)約定，房產(chǎn)及其設(shè)施哪些部位由出租方進(jìn)行定期維修保養(yǎng)，哪些由承租方維修。
這里應(yīng)當(dāng)注意，出租方對(duì)房產(chǎn)及設(shè)施的定期維修保養(yǎng)應(yīng)當(dāng)事先通知承租方，并盡可能在承租方認(rèn)為合適的時(shí)間進(jìn)行以保證承租方的正常經(jīng)營(yíng)不受影響或干擾。
九、水、電供應(yīng)
出租方應(yīng)確保房產(chǎn)具有持續(xù)的、不間斷的、能滿(mǎn)足承租方滿(mǎn)負(fù)荷正常運(yùn)轉(zhuǎn)要求的水、電、通訊等各技術(shù)條件的供應(yīng)。比如，作為商場(chǎng)或工廠(chǎng)用途的，供電量應(yīng)不小于250KW或電容量不小于300KVA。還要約定，如上述技術(shù)條件非因市政部門(mén)原因或不可抗力，而因故中斷，則出租方應(yīng)當(dāng)在多少時(shí)間之內(nèi)修復(fù)。
十、承租方只承租部分樓層或房屋用于經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，出租方須確保承租方可根據(jù)其營(yíng)業(yè)需要，自行確定營(yíng)業(yè)時(shí)間，并確保承租方在其營(yíng)業(yè)時(shí)間內(nèi)可根據(jù)需要正常使用公用的各通道、電梯、空調(diào)、員工盥洗室等設(shè)施。
十一、承租方在租賃的房產(chǎn)立面墻上做招牌、廣告，雙方應(yīng)當(dāng)在合同中約定，涉及到墻體、頂樓部分是出租方與其它各產(chǎn)權(quán)人共同使用的，承租方在使用廣告位置之前，應(yīng)由出租方與其它產(chǎn)權(quán)人共同約定各自的廣告牌位置。
十二、優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，在租賃期內(nèi)，出租方與承租方之間的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)也應(yīng)約定清楚。例如，出租方有一幢三層樓的大樓，每層有五間房屋，承租人只承租一樓中的二間，在租賃期內(nèi)，出租人準(zhǔn)備整幢
租賃合同范本風(fēng)險(xiǎn)9
A公司系主營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的企業(yè)�，F(xiàn)A公司決定將其經(jīng)營(yíng)的M中心商場(chǎng)的地下一、二層以租賃方式開(kāi)辦“東方家具廣場(chǎng)”，即將M中心商場(chǎng)地下一、二層約18000平方米的經(jīng)營(yíng)面積出租給60戶(hù)生產(chǎn)家具的客戶(hù)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“租戶(hù)”)，并分別與租戶(hù)簽訂各自獨(dú)立的租賃協(xié)議，以確定每年固定的租金收入。為保證及時(shí)、足額收取租金，及能通過(guò)租戶(hù)的營(yíng)業(yè)額對(duì)其償付能力進(jìn)行判斷，A公司擬采取統(tǒng)一代收貨款，將扣除租金后的代收貨款返還給租戶(hù)。上述租金收入中包含A公司提供場(chǎng)地應(yīng)收的場(chǎng)地租賃費(fèi)、B物業(yè)公司提供物業(yè)管理所收取的物業(yè)管理費(fèi)。(B物業(yè)公司為A公司提供包括地下一、二層在內(nèi)的全部商場(chǎng)的物業(yè)管理服務(wù)，A公司全額支付B物業(yè)公司相應(yīng)的物業(yè)管理費(fèi)用，故A公司向租戶(hù)收取的物業(yè)管理費(fèi)不再轉(zhuǎn)付給B物業(yè)公司)。C公司因參與東方家具廣場(chǎng)的管理方案的制訂、高層管理人員的派駐，按有關(guān)協(xié)議約定，A公司需向C公司支付相關(guān)的品牌及管理費(fèi)。按照與C公司的合同約定，A公司擬打出“東方家具廣場(chǎng)”的廣告宣傳牌，進(jìn)行形象宣傳和商業(yè)推廣活動(dòng)。請(qǐng)分析案例中各合同中存在的涉稅風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì)策略?
合同中隱藏的涉稅風(fēng)險(xiǎn)
① A公司與C公司簽訂管理合同的涉稅風(fēng)險(xiǎn)
A公司與C公司簽訂的管理協(xié)議，容易使人理解為C公司提供給A公司品牌家具市場(chǎng)的管理經(jīng)驗(yàn)，并派遣高級(jí)管理者前往A公司開(kāi)辦的家具廣場(chǎng)協(xié)助A公司付諸實(shí)施，C公司依約向A公司收取品牌及管理費(fèi)。這樣A公司在賬務(wù)處理上必然體現(xiàn)支付“品牌使用費(fèi)”等類(lèi)似的支出，加之A公司對(duì)經(jīng)營(yíng)家具廣場(chǎng)業(yè)務(wù)采取了統(tǒng)一收款的結(jié)算方式(為了保證租戶(hù)能將通過(guò)東方家具廣場(chǎng)銷(xiāo)售的家具收入全額在M中心商場(chǎng)的統(tǒng)一結(jié)算柜臺(tái)進(jìn)行結(jié)算，A公司擬自招工作人員，負(fù)責(zé)各租戶(hù)的家具買(mǎi)賣(mài))，從而證明其經(jīng)濟(jì)行為是一種自營(yíng)行為.而非所謂的租賃行為。若以此類(lèi)推.可得出結(jié)論.即A公司目前收取的全部租金收入相當(dāng)于本環(huán)節(jié)經(jīng)銷(xiāo)家具所取得的增值收入。依增值稅稅法的有關(guān)規(guī)定.A公司應(yīng)就租金部分按17%的增值稅稅率計(jì)算繳納增值稅。
② A公司與租戶(hù)簽訂租賃合同的涉稅風(fēng)險(xiǎn)
A公司與各租戶(hù)簽訂的所謂“租賃”合同，即便主管稅務(wù)機(jī)關(guān)等部門(mén)認(rèn)定A公司的此種經(jīng)濟(jì)行為是租賃業(yè)務(wù)，那么依據(jù)現(xiàn)行營(yíng)業(yè)稅法的有關(guān)規(guī)定.A公司依合同約定向租戶(hù)收取的管理費(fèi)，就屬于租賃行為的價(jià)外費(fèi)用。按稅法規(guī)定.不論該價(jià)外費(fèi)用所有權(quán)是否歸A公司所有，也不論該價(jià)外費(fèi)用收取時(shí)開(kāi)具的是何種發(fā)票及賬務(wù)上如何核算，均應(yīng)并入租金收入的營(yíng)業(yè)額一起繳納營(yíng)業(yè)稅。由于A公司需將家具廣場(chǎng)的物業(yè)管理費(fèi)會(huì)同商場(chǎng)其他部分的物業(yè)管理費(fèi)支付給B物業(yè)管理公司，這樣也會(huì)使A公司的計(jì)稅基數(shù)增加，雖然企業(yè)所得稅不會(huì)增加，但會(huì)增加其營(yíng)業(yè)稅稅負(fù)，造成收入與成本同時(shí)增長(zhǎng)。同時(shí).按這種方式簽訂的合同也會(huì)使這部分管理費(fèi)存在重復(fù)納稅問(wèn)題：既在A公司繳納了稅款.又計(jì)入B公司的營(yíng)業(yè)收入并納營(yíng)業(yè)稅。由此可見(jiàn)，作為自營(yíng)行為的流轉(zhuǎn)稅稅負(fù)要重于作為租賃行為的流轉(zhuǎn)稅稅負(fù)。顯然，A公司目前按租賃業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)的思路是正確的，但必須使得租賃行為從合同到實(shí)質(zhì)運(yùn)作經(jīng)營(yíng)能夠完全吻合。否則，A公司會(huì)面臨較大的涉稅風(fēng)險(xiǎn)。
通過(guò)合同的正確簽定實(shí)現(xiàn)節(jié)稅的分析
①改變A公司與C公司的協(xié)議內(nèi)容及運(yùn)作模式
如果要消除主管稅務(wù)機(jī)關(guān)等部門(mén)對(duì)A公司自營(yíng)行為的誤解，A公司必須改變現(xiàn)有的與C公司簽約的主體身份，應(yīng)以承租A公司場(chǎng)地的60戶(hù)租戶(hù)代理人的身份與C公司簽訂家具廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中品牌及管理費(fèi)收取的相關(guān)合同。在實(shí)際運(yùn)作中，也應(yīng)由60戶(hù)租戶(hù)分別向C公司支付上述款項(xiàng)。為便于操作以及節(jié)約成本.可由A公司以代理人身份予以協(xié)助統(tǒng)收統(tǒng)付，但發(fā)票仍由實(shí)際收取款項(xiàng)的C公司分別開(kāi)具給各租戶(hù)。如此操作的結(jié)果是，A公司不再在賬面上體現(xiàn)支付C公司“品牌及管理費(fèi)”支出，減少了自營(yíng)業(yè)務(wù)的嫌疑，同時(shí).也相應(yīng)降低了A公司向租戶(hù)收取的租金額。在其他因素不變的情況下，A公司改變與C公司的協(xié)議內(nèi)容及運(yùn)作模式，能有效降低A公司的營(yíng)業(yè)稅稅負(fù)。
②改變A公司與B物業(yè)管理公司的物業(yè)管理費(fèi)支付模式
為進(jìn)一步降低A公司的營(yíng)業(yè)稅稅負(fù)，可改變現(xiàn)有的支付B物業(yè)公司物業(yè)管理費(fèi)的模式，將地下一、二層家具廣場(chǎng)相應(yīng)的物業(yè)管理費(fèi)用，通過(guò)合理的分配方法分解到每一租戶(hù)，由租戶(hù)直接向B物業(yè)公司交納上述物業(yè)管理費(fèi)。A公司向租戶(hù)收取的租金收入雖然會(huì)相應(yīng)降低，但也減少了直接向B物業(yè)公司支付的物業(yè)管理費(fèi)用，所以并不會(huì)影響其利潤(rùn)。然而，隨著收入的減少相應(yīng)的營(yíng)業(yè)稅計(jì)算基數(shù)也會(huì)減少，進(jìn)而降低了營(yíng)業(yè)稅稅負(fù).最終會(huì)使企業(yè)的總利潤(rùn)有所增加。
分析結(jié)論
將現(xiàn)由A公司統(tǒng)一向租戶(hù)收取的租金收入分解為三大部分：一是A公司純粹提供場(chǎng)地所收取的場(chǎng)地租賃費(fèi)：二是合作伙伴C公司為60戶(hù)租戶(hù)搞好家具廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)所提供的品牌及管理部分取得的
費(fèi)用：三是B物業(yè)管理公司為家具廣場(chǎng)的60戶(hù)租戶(hù)提供物業(yè)管理服務(wù)收取的物業(yè)管理費(fèi)。租戶(hù)將對(duì)A公司支付的租金，轉(zhuǎn)變成分別對(duì)3家公司支付相應(yīng)費(fèi)用，盡管增加了租戶(hù)支付租金的手續(xù)，但可以通過(guò)手續(xù)費(fèi)返還等方式予以解決。如此，既可較大幅度地降低A公司的整體稅負(fù)，同時(shí)又能規(guī)避前述租賃與自營(yíng)的歧異給A公司帶來(lái)的潛在涉稅風(fēng)險(xiǎn)。
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